質(zhì)量管理:入住控制程序

1目的

對(duì)業(yè)主的房屋接管、入住準(zhǔn)備進(jìn)行控制,使業(yè)主、住戶在最短的時(shí)間內(nèi)辦理入住手續(xù),并對(duì)房屋裝修進(jìn)行控制。

2適用范圍

本程序適用于本公司對(duì)業(yè)主的房屋、設(shè)施接管、辦理業(yè)主及住戶入住手續(xù)和對(duì)房屋裝修進(jìn)行的控制。

3職責(zé)

3.1綜合管理部職責(zé)

綜合管理部是本程序的編制、修改并實(shí)施歸口管理的部門。

3.2工程部職責(zé)

工程部是本程序的配合部門。

3.3物業(yè)管理部職責(zé)

相關(guān)物業(yè)管理處是本程序的具體實(shí)施單位。

4工作程序

4.1業(yè)主房屋、設(shè)施的接管控制

成立接管領(lǐng)導(dǎo)小組,對(duì)建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備全面接管。由總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門和管理處主任組成業(yè)主房屋接管領(lǐng)導(dǎo)小組,總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理為組長(zhǎng),各部門負(fù)責(zé)人(管理處主任)為組員,按專業(yè)分成土建、配套設(shè)施和資料三個(gè)小組,參與新建建筑及配套設(shè)施、設(shè)備安裝的竣工驗(yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、核對(duì),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出并記錄。如果需要復(fù)驗(yàn),接管小組及相應(yīng)工作人員必須參加,確保實(shí)物與圖紙資料相符合,實(shí)物與設(shè)計(jì)功能相符合,才能辦理接管手續(xù),并明確保養(yǎng)期及維修責(zé)任。如果接管的是以投入使用的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備,也要核查實(shí)物與資料的符合情況。

接管的建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備資料按專業(yè)分頭建檔管理。辦公室負(fù)責(zé)房屋及其相關(guān)地質(zhì)水文資料保管,工程部負(fù)責(zé)配套機(jī)電設(shè)備資料保管,保安部負(fù)責(zé)消防設(shè)施的資料保管。工程部還須負(fù)責(zé)環(huán)境及職業(yè)健康安全設(shè)施資料的保管。相關(guān)物業(yè)管理處在上述相關(guān)部門的指導(dǎo)下,做好入住準(zhǔn)備。

4.2入住準(zhǔn)備

4.2.1人員準(zhǔn)備。包括管理人員和服務(wù)人員均須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、考核合格,持證上崗,執(zhí)行

〈人力資源控制程序〉。

4.2.2辦公條件準(zhǔn)備。根據(jù)政府有關(guān)政策,由開發(fā)商按物業(yè)建設(shè)總投資劃撥一定比例的專用基金,用于管理用房的支出。

4.2.3資料準(zhǔn)備。

(1)接管資料準(zhǔn)備。在公司綜合管理部、工程部和保安部的指導(dǎo)下,對(duì)物業(yè)建筑及其配套設(shè)施(包括消防設(shè)施)、機(jī)電設(shè)備資料進(jìn)行復(fù)制、編目,由物業(yè)管理處建檔保存,執(zhí)行〈文件控制程序〉的有關(guān)規(guī)定。

(2)入住資料準(zhǔn)備。依據(jù)相關(guān)信息,編制〈入住資料清單〉,調(diào)查、準(zhǔn)備入住業(yè)主、住戶必要的文字資料,使入住程序順利實(shí)施,提高入住效率,縮短入住手續(xù)辦理時(shí)間。

4.3入住實(shí)施

業(yè)主和住戶入住工作直接在相關(guān)物業(yè)管理處進(jìn)行,物業(yè)管理處房管部(班)具體負(fù)責(zé)。

房管部在物業(yè)管理處設(shè)入住接待室,方便業(yè)主、住戶在最短的時(shí)間內(nèi)一次辦清入住手續(xù),當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)取房間鑰匙。

(1)驗(yàn)征

查收財(cái)務(wù)部簽發(fā)的入住費(fèi)用收訖通知單。財(cái)務(wù)部收訖各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須符合當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。如果預(yù)收物業(yè)管理費(fèi),不準(zhǔn)超過(guò)一年的費(fèi)用。

合同規(guī)定時(shí),還應(yīng)查收入住業(yè)主和住戶的有關(guān)律師的確認(rèn)文件。

房管部服務(wù)人員將所查驗(yàn)的上述證件整理后,以入住業(yè)主和住戶為單位建檔保管。

(2)登記

接待人員向入住的業(yè)主和住戶發(fā)放〈住戶登記表〉等相關(guān)表格,核收入住業(yè)主和住戶的身份證及戶口本的復(fù)印件,造冊(cè)、編目,建檔管理。

如果入住者是外籍人,還應(yīng)核收其護(hù)照、暫住證的復(fù)印件,仔細(xì)驗(yàn)證其簽發(fā)期限,確保在有效期內(nèi)使用。

工作人員須禮貌待人,耐心協(xié)助入住的業(yè)主和住戶正確填寫表格,確認(rèn)自己入住的房間面積和房間號(hào)。

(3)驗(yàn)房

在入住登記工作完成后,由房管部派工作人員引導(dǎo)業(yè)主和住戶查驗(yàn)所入住的房間。

(1)查驗(yàn)房間結(jié)構(gòu)及門窗等的質(zhì)量情況;

(2)查驗(yàn)相關(guān)設(shè)備及其說(shuō)明書等資料。填寫〈使用設(shè)備及資料交接清單〉,請(qǐng)入住者簽名確認(rèn)。

(3)查驗(yàn)水、電、燃?xì)庥?jì)量表底數(shù),填寫查驗(yàn)記錄,請(qǐng)入住者簽名確認(rèn)。

(4)如果房間已裝修并設(shè)有常用家具,則須填寫交接清單,與室內(nèi)家具核對(duì)無(wú)誤后,請(qǐng)入住者確認(rèn)簽字。

(4)交鑰匙

只有當(dāng)上述各項(xiàng)手續(xù)均已辦理且無(wú)爭(zhēng)議后,方可向入住者交房間鑰匙,當(dāng)面驗(yàn)開、關(guān)數(shù)次,入住者認(rèn)為可以接受,則填寫《鑰匙交接清單》。

(5)入住者接收房間鑰匙的時(shí)候,即是入住者交付各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用的開始計(jì)算之時(shí)。

4.4.自行裝修

如果是入住的業(yè)主和住戶自行裝修,也應(yīng)填寫入住裝修申請(qǐng),并交驗(yàn)施工人員的資質(zhì)、體檢和其他相關(guān)證件(身份證、暫住證等),經(jīng)批準(zhǔn)后方可裝修。

工程部督促檢查其裝修施工垃圾的清運(yùn)處理方式,落實(shí)相關(guān)廢棄物處置措施,驗(yàn)證其處置效果。

5相關(guān)文件

《人力資源控制程序》

《文件控制程序》

《監(jiān)視和測(cè)量控制程序》

6相關(guān)記錄

QR-013-01《入住資料清單》

QR-013-02《住戶規(guī)費(fèi)代收清單》

QR-013-03《住戶家庭情況登記表》

QR-013-04《樓宇驗(yàn)收情況登記表》。

QR-013-05《裝修申請(qǐng)表》

篇2:X地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品不合格品控制程序

地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品不合格品控制程序

1.目的

通過(guò)對(duì)不合格品進(jìn)行控制,確保公司在產(chǎn)品和服務(wù)提供中發(fā)生不合格品的非預(yù)期使用。

2.范圍

本程序適用于公司產(chǎn)品和服務(wù)提供過(guò)程中的不合格品的控制。

3.職責(zé)

3.1公司的稽查小組負(fù)責(zé)公司的不合格品控制,負(fù)責(zé)組織對(duì)不合格品的判定、評(píng)審、處置及驗(yàn)證工作,并監(jiān)督檢查各部門的不合格品控制情況。

3.2審計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)中不合格品的管理。

3.3工程部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的不合格品的管理。

4.控制程序

4.1公司質(zhì)量活動(dòng)中的不合格品包括:

a)工作質(zhì)量的不合格,包括未通過(guò)立項(xiàng)報(bào)批的文件資料以及影響《項(xiàng)目運(yùn)作方案》正常實(shí)施的行為和結(jié)果。

b)開發(fā)產(chǎn)品中的不合格,包括工程建設(shè)中未通過(guò)驗(yàn)收或不滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、融資投資回報(bào)以及提供的服務(wù)不滿足規(guī)定的要求。

4.2不合格品的標(biāo)識(shí)與隔離

a)工程實(shí)物中不合格品的標(biāo)識(shí),除了在"工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定表"中注明不合格外,項(xiàng)目部要督促檢查施工單位對(duì)不合格的工程實(shí)物進(jìn)行標(biāo)識(shí)。其它不合格品,通過(guò)相應(yīng)的文件、紀(jì)要、簽署的意見等作為不合格品的標(biāo)識(shí)。

b)對(duì)不合格的業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及的文件資料用單獨(dú)文件夾(盒)存放;

c)對(duì)不合格的工程實(shí)物,由施工單位按其質(zhì)量管理規(guī)定進(jìn)行隔離,項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查,并予以登記。

4.3不合格品的評(píng)審

a)當(dāng)發(fā)現(xiàn)不合格品后,由發(fā)現(xiàn)部門填寫"不合格品處理報(bào)告單",由公司稽查小組負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審。

b)評(píng)審應(yīng)分析不合格品產(chǎn)生的原因,制訂處理方案,填寫"不合格品處理報(bào)告單",由參與評(píng)審人員簽字認(rèn)可后,報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,對(duì)項(xiàng)目的正常運(yùn)作產(chǎn)生重大影響的不合格品的評(píng)審意見,需報(bào)公司總經(jīng)理審批。

c)根據(jù)處理方案中規(guī)定的內(nèi)容期限,由責(zé)任部門進(jìn)行處理。

4.4不合格品的處理方案包括以下幾種方式:

a.返工或返修;

b.讓步接收;

c.降級(jí)使用;

d.拒收或報(bào)廢。

4.5不合格品處理的驗(yàn)證

稽查小組負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對(duì)不合格品的處理結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證,填寫"不合格品處理報(bào)告單",由參與驗(yàn)證人員簽字,并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,驗(yàn)證合格后,關(guān)閉"不合格品處理報(bào)告單"。

4.6項(xiàng)目部負(fù)責(zé)按照Q/TZH-WI-024《工程質(zhì)量事故處理規(guī)定》,對(duì)工程施工過(guò)程中發(fā)生的質(zhì)量事故組織進(jìn)行處理,并對(duì)施工和監(jiān)理單位的不合格品的管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

4.7不合格品的控制分析

a)稽查小組負(fù)責(zé)將不合格品的控制情況,在月度經(jīng)理辦公會(huì)上及時(shí)通報(bào)。

b)在每次管理評(píng)審前,稽查小組要對(duì)公司不合格品控制情況進(jìn)行匯總分析,編制"不合格品控制分析報(bào)告",提交管理評(píng)審。

5.質(zhì)量記錄

5.1QR15-01不合格品處理報(bào)告單

6.支持性文件

6.1Q/TZH-WI-024《工程質(zhì)量事故處理規(guī)定》

持續(xù)改進(jìn)

改進(jìn)

持續(xù)改進(jìn)

持續(xù)改進(jìn)是公司質(zhì)量管理體系的永恒目標(biāo),公司將不斷尋求對(duì)其過(guò)程實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)的機(jī)會(huì),以改善產(chǎn)品的特性,不斷滿足顧客的要求。公司實(shí)施持續(xù)改進(jìn)的活動(dòng)主要有:

a)通過(guò)質(zhì)量方針的建立與實(shí)施,營(yíng)造激勵(lì)的氛圍和環(huán)境,適時(shí)修訂質(zhì)量方針;

b)每年進(jìn)行一次質(zhì)量目標(biāo)的評(píng)審,明確持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo),促進(jìn)持續(xù)改進(jìn);

通過(guò)實(shí)施數(shù)據(jù)分析、內(nèi)部審核、糾正和預(yù)防措施等活動(dòng),不斷尋求持續(xù)改進(jìn)的機(jī)會(huì),公司每年進(jìn)行管理評(píng)審,由公司總經(jīng)理主持評(píng)價(jià)改進(jìn)的效果,對(duì)持續(xù)改進(jìn)活動(dòng)進(jìn)行布置安排,確定新的質(zhì)量目標(biāo),實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)改進(jìn)。

篇3:X房產(chǎn)公司內(nèi)部審核控制程序

房產(chǎn)公司內(nèi)部審核控制程序(四)

1.目的

通過(guò)開展對(duì)質(zhì)量體系的內(nèi)部審核,驗(yàn)證公司質(zhì)量管理體系文件與標(biāo)準(zhǔn)的符合性,審核各部門開展的質(zhì)量活動(dòng)及其結(jié)果是否符合規(guī)定要求,確保質(zhì)量體系持續(xù)有效地運(yùn)行,并為質(zhì)量體系改進(jìn)提供依據(jù)。

2.范圍

本程序適用于公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核工作。

3.職責(zé)

3.1管理者代表負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量體系內(nèi)審的策劃,組織制訂實(shí)施質(zhì)量體系年度內(nèi)審計(jì)劃,確定內(nèi)審小組,任命審核組長(zhǎng)。

3.2工程部負(fù)責(zé)編制質(zhì)量體系年度內(nèi)審計(jì)劃,具體組織開展內(nèi)審工作,負(fù)責(zé)內(nèi)審員隊(duì)伍管理工作。

3.3審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)編制質(zhì)量體系內(nèi)審實(shí)施計(jì)劃,審查內(nèi)審員的檢查清單,組織進(jìn)行審核,主持召開首次和末次會(huì)議,編制審核報(bào)告。

3.4內(nèi)審員負(fù)責(zé)依據(jù)內(nèi)審實(shí)施計(jì)劃,編制審核清單,經(jīng)審核組長(zhǎng)審查通過(guò)后,進(jìn)行審核。

4.控制程序

4.1質(zhì)量體系年度審核計(jì)劃的編制

4.1.1工程部于每年的12月份,編制公司的下年度審核計(jì)劃,確保各部門每年至少審核一次,年度審核計(jì)劃主要包括以下內(nèi)容:

a)審核的目的和范圍;

b)審核依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)和文件;

c)審核的頻次和進(jìn)度安排等。

4.1.2年度審核計(jì)劃編制完成后,交管理者代表審批后,由工程部下發(fā)各部門執(zhí)行。

4.2審核的準(zhǔn)備

4.2.1管理者代表根據(jù)年度審核計(jì)劃,確定具體的審核時(shí)間、目的和范圍,任命審核組長(zhǎng),成立內(nèi)部審核小組。

4.2.2審核組長(zhǎng)首先組織內(nèi)審員審查質(zhì)量管理體系文件與標(biāo)準(zhǔn)的符合性,并負(fù)責(zé)編制質(zhì)量體系內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃,進(jìn)行審核任務(wù)分工,為保證審核的公正性和有效性,審核工作要由與被審核部門或區(qū)域無(wú)直接責(zé)任的內(nèi)審員進(jìn)行,審核實(shí)施計(jì)劃的主要內(nèi)容包括:

a)審核的目的、范圍、依據(jù)和方式;

b)受審核的部門和審核的要素;

c)審核員分工和進(jìn)度安排;

d)審核的重點(diǎn)和要求等。

4.2.3審核的方式主要分為按要素審核和按部門審核兩種方式進(jìn)行。

4.2.4內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃經(jīng)管理者代表審批后,于審核前一周,發(fā)放至被審核部門,被審核部門進(jìn)行有關(guān)的文件準(zhǔn)備工作。

4.2.5內(nèi)審員依據(jù)審核實(shí)施計(jì)劃,編制檢查清單,由審核組長(zhǎng)進(jìn)行審批并保管,檢查清單的具體內(nèi)容不能通知被審核部門,于正式審核前發(fā)與審核員。

4.3實(shí)施審核

4.3.1由審核組長(zhǎng)主持召開審核首次會(huì)議,由審核組成員、被審核單位負(fù)責(zé)人、資料員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加。主要內(nèi)容包括:宣讀審核實(shí)施計(jì)劃并進(jìn)行必要的說(shuō)明、介紹審核組成員、提出有關(guān)的要求等。

4.3.2內(nèi)審員依據(jù)審核計(jì)劃和檢查清單實(shí)施審核,通過(guò)交談、查閱文件、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式,收集體系運(yùn)行情況的客觀證據(jù),并進(jìn)行審核記錄。

4.3.3對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以指明,以利于能夠理解和糾正。

4.3.4現(xiàn)場(chǎng)檢查完成后,由審核組長(zhǎng)組織審核組會(huì)議,歸納審核過(guò)程,匯總不符合事實(shí)并對(duì)其進(jìn)行判定、分類,并匯總編制"不符合項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告"。不符合事實(shí)的分類原則:

4.3.4.1有下列情況之一的判為主要不符合:

a)《質(zhì)量管理手冊(cè)》規(guī)定的條款未執(zhí)行;

b)系統(tǒng)不符合;

c)執(zhí)行程序中的非偶然漏項(xiàng)。

4.3.4.2有下列情況之一的判為次要不符合:

a)執(zhí)行《質(zhì)量管理手冊(cè)》規(guī)定的條款有輕微的不符合;

b)執(zhí)行程序中的偶然漏項(xiàng);

c)由于理解程序偏差而產(chǎn)生的輕微不符合;

d)后果不嚴(yán)重,較短時(shí)間內(nèi)能夠整改完成的。

4.3.5對(duì)發(fā)現(xiàn)的主要不符合項(xiàng),由審核員填寫"不符合項(xiàng)報(bào)告",經(jīng)被審核部門領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后簽字。

4.3.6審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)審核情況進(jìn)行總結(jié),編制審核報(bào)告,主要內(nèi)容包括:審核的概述(包括審核時(shí)間、內(nèi)容、參見人員等)、有關(guān)的審核結(jié)果和結(jié)論、應(yīng)采取糾正措施的建議等。不符合項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告作為審核報(bào)告的附件。審核報(bào)告要在審核結(jié)束一周內(nèi)完成編制,由經(jīng)營(yíng)部審核,管理者代表批準(zhǔn)后,發(fā)至公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和相關(guān)部門。

4.4糾正措施的實(shí)施和驗(yàn)證

4.4.1對(duì)次要不符合項(xiàng),由責(zé)任部門進(jìn)行糾正,工程部根據(jù)糾正情況進(jìn)行驗(yàn)證。

4.4.2對(duì)主要不符合項(xiàng),責(zé)任部門要根據(jù)不符合項(xiàng)報(bào)告,制訂并實(shí)施糾正措施,工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行驗(yàn)證,執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定。

4.5對(duì)內(nèi)部質(zhì)量體系審核生成的有關(guān)質(zhì)量記錄,由工程部負(fù)責(zé)收集,執(zhí)行《質(zhì)量記錄控制程序》的規(guī)定。

4.6工程部負(fù)責(zé)內(nèi)審員隊(duì)伍的管理,執(zhí)行Q/TZH-WI-035《內(nèi)審員管理規(guī)定》。

5.質(zhì)量記錄

5.1QR20-01檢查清單

5.2QR20-02審核記錄單

5.3QR20-03不符合項(xiàng)報(bào)告

5.4QR20-04不符合項(xiàng)事實(shí)匯總表審核報(bào)告

5.5QR20-05不符合項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

5.6QR20-06審核報(bào)告

6支持性文件

6.1Q/TZH-WI-035《內(nèi)審員管理規(guī)定》