zz大廈物業管理整體設想及策劃

1.1[zz大廈]物業特點

地理位置優越:本物業位于下城區鳳起路和建國北路交界,總31層,其中地下三層,地面28層,裙房5層,總面積2.8萬方,業主391戶。優越的地理位置,小戶型的結構是zz大廈的最大特色

商業價值巨大:由于本大樓建設時按“單身公寓”概念規劃,因此比較符合現代SOHO式的工作方式,物業的升值潛力巨大。

設施配套完善:大廈配置了完善的智能化系統:有攝像閉路電視監控系統、報警系統,消防自動報警系統,并設有通風系統,強弱電子系統,給排水系統,24小時熱水,為居家生活和工作帶來極大的方便。

開放式管理:zz大廈是開放式管理的商住大廈,四周無圍墻,外部環境復雜,因此對安全防護的要求極高。

1.2管理要求

管理好設施、設備的要求:[zz大廈]配備完善的智能化設施,中央空調,24小時熱水供應,因此要求管理者做到維護好設施設備的正常運做,定期對設施、設備進行檢修。zz大廈的設備已投入使用近4年,按設備保養標準,三年應進行一次大檢修,2005年是zz大廈設備維修投入大量資金的一年。設備保養及時與專業將有助延長使用年限,有效降低能耗。

滿足業主獨特的需求:根據[zz大廈]的特點,業主分為兩類,一類是物業的所有人,一類是物業的使用人。對物業的所有人他們希望物業能增值而使利益最大化,而對物業的使用人,需要提升物業的品質,滿足他們對工作環境和工作效率的要求,提供專業、高效和人性化的物業服務,。

1.3證大物業管理優勢

品牌優勢:證大物業是杭州知名的物業管理公司,其品牌具有一定的感召力,在上海也具有一定的影響力。證大物業的品牌將給所管理的樓盤帶來一定的聲譽和增值潛力。

經驗優勢:證大物業目前管理的樓盤有[湖畔花園]、[湖畔?蓮花港家園]、[湖畔大廈]等,形成了住宅與寫字樓、中檔住宅與高檔住宅、純多層小區與綜合小區多元結構的立體管理系統,從中積累了多方面的管理經驗,使證大物業能在短時間內對新樓盤進行管理定位和管理操作。

文化優勢:證大物業的文化優勢主要體現在社區人文式管理中,實行人性化、情感式服務,為業主營造了一種更具精神品質的生活方式。

技術優勢:證大物業已經連續四年采用思源物業管理軟件進行管理,并擁有“車輛刷卡管理系統、消防控制中心、監控報警中心、紅外線報警系統、巡更管理系統、變頻水泵系統、電梯管理、”的實踐管理經驗。

人才優勢:證大物業經過多年的管理與積累,已培養了物業管理中各個環節的專業型人士,并且與百年名校--浙江大學合作,是浙大房地產投資研究所物業管理教學研究基地。該基地為證大物業的市場拓展和業務開展提供了強大的技術支持和人才供給。

制度優勢:證大物業為省內首家通過ISO9000國際國內質量標準認證的物業企業,并在實行中不斷適應與修正。同時又不斷接受新型管理模式的洗禮,形成了完善的物業管理制度體系。

成本優勢:物業管理的環節眾多,成本管理和成本控制的潛力很大。證大物業利用規模效益,在管理上實行成本領先策略,把成本優勢轉化為客戶利益。

1.4管理的總體設想

(1)、為[zz大廈]提供個性化星級服務的策劃:

A、本公司將提供高品質的物業服務。并精心考慮及設計完善的管理方案。本公司將根據[zz大廈]業主的層次,度身定制一套服務模式,為能達到標準,我們已利用“世邦.魏理世”作為本司物業顧問的資源,加之本物業對住宅、辦公樓物業管理多年來所積累的經驗,制定各項規范的服務流程及準則,并通過有效的培訓提高服務水平及素質,使業主享受舒適、自然、周到、熱情的服務。

B、服務個性多樣化,由于[zz大廈]商務型業主居多,為給業主創造整潔、舒適的辦公環境,我公司將提供室內保潔、綠化養護,客戶熱線,代洗燙衣物服務,代訂報刊雜志,24小時醫療急救服務,24小時緊急援助服務,代辦保險,代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務,失物招領等內容。

(2)為地下車庫提供服務的策劃

管理處著重考慮如何延長公共設施壽命和節約費用,同時地下車庫由于建筑死角較多,如何加強安全防范是管理的重點。

A照明和通風系統:建議電源接入上分為常規和應急兩部分,在車輛通行稀疏的時間段只開常規部分,以節約電費和延長設施設備壽命。

B安全防范:利用閉路電視監控系統結合巡邏保安不定期巡邏來加強安全防范。

C警示系統:在汽車泊車位上設立一些提醒標識,來提醒業主鎖好車門,車輛辦理保險。在轉角處設立明顯標識,提醒駕駛員不要跟撞。

D消防系統:定期測試煙感探頭、火災探測頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發生火災時,設施設備能投入正常使用。

(3)為環境保潔提供服務的策劃

A環境保潔管理

為提高大廈品味,保潔質量要求高,如大廈的大廳是進入大廈的第一形象應時時保持整潔,由專人每隔半小時清潔大廳與電梯間。

由于大廈臨近馬路,灰塵較大,外墻應定期清洗,我們將請專業清潔公司進行清潔,使用專門的清潔機器、清潔工具和清潔物料,按照科學的方法進行清掃和護理,應期清洗外墻可保證物業的價值。

對外包的清潔工作,由外包清潔公司制定清潔保養工作計劃、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作計劃),編制班組人員表,工作實施記錄,管理公司人員對其進行檢查監督,確保清潔工作的貫徹落實。

B綠化管理

為提升大廈檔次,創造優美的環境,由管理處將利用公司的網絡資源,由公司綠化保潔服務中心進行統一管理。

篇2:X庭物業管理整體設想方案

華庭物業管理整體設想方案

j華庭是laj房地產經營有限公司為la市人民奉獻的一個經典樓盤,并將成為la市綜合型樓盤的代表之作,其地理環境、人文環境和交通環境俱佳,總體規劃、建筑設計、環境設計可圈可點,智能配置、公建配套和設備設施均屬上乘,不愧為具有"欣賞、品位、尊貴"的居住、工作、購物綜合功能的高檔小區。

我公司將以國家物業管理示范小區標準為依據,以業主用戶需求為導向,結合【j華庭】自身的特點,全心全意為業主用戶創造一個安全、舒適、溫馨的生活、工作、購物環境,將【j華庭】打造成為la的標志性建筑之一,我們更將不辱"laj"之品牌,為"laj房地產經營有限公司"增光添彩!

管理的難點及措施

j華庭其超前的設計思維、新經濟時代置業的新理念,為城市的精英人士提供更完善的生活、休閑、辦公平臺,并以大la為概念,依托杭州為背景的交通便捷、人氣旺盛、智能化、功能化的花園式小區,必成為la市一顆璀璨的明珠。

為此,我公司對j華庭整體情況進行充分的了解和研究,并歸納出以下3大管理難點:

第二、裝修管理難點:

1)公寓樓房業主不希望夜間產生裝修噪音、環境污染,也加重了物業治安防范管理的難度;

2)商場、寫字樓宇的業主希望夜間加班加點延長施工時間,加快進度,早日完成裝修工作;

3)小區開放式管理,且施工隊伍人員流動性強,并有多支施工隊伍進場裝修交叉作業,治安、消防管理難度極大;

4)施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放現場管理。

第二、根據小區的規劃,小區全面交付使用后將有315戶住家,將有1600人左右入住,小區商場13070平方米,地處市中心的人民廣場,是休閑、購物旅游的好去處。如此之大的人流密度,加上商場的運貨車輛的進出,僅有地上只固定車位是遠遠不夠的,車輛管理及貨物裝卸的管理將存在難度。

第三、公寓樓、商場的治安、廣告宣傳管理。首先進出商場購物、觀光人員多,人口流動密度大,而商場宣傳廣告及琳瑯滿目的商品足以吸引人的目光,容易使人放松警惕,很容易引起居心不良或偷竊等治安事件發生。同時,亂停亂放的車輛也容易引起丟失。其次商家為推銷商品大肆宣傳張貼、廣播,不正當的競爭不僅污染了社區環境也容易引起治安事件的發生。

針對這些難點,我們進行了仔細的研討,并以此確立管理的設想和策劃:

我們將利用多種綜合型物業管理經驗,以及公司在la/上海/杭州的綜合資源,針對【j華庭】諸多特點以及難點,對小區采取量身定制的管理方法。

一、針對小區裝修的問題,在業主辦理入住前征詢業主管理服務意見,在辦理入住手續時宣傳政府裝修管理有關規定,簽訂三方各負其責的裝修管理協議,明確三方的權利和義務,要求建設、施工單位嚴格按照la市裝修管理規定的要求、時間進行施工,并及時做好清潔衛生工作,把相互的信任、支持建立在發揚契約的精神上。在治安防范及消防管理上與施工單位簽訂消防、治安責任書,加強安全防范及巡視力度,檢查監督落實情況,對違章作業的當場糾正,并采取相應的管理措施,同時上報相關政府部門處理。對建筑垃圾實行袋裝化,定點堆放,定人負責清潔,定期消殺噴藥。加強施工現場管理,對施工隊進行消防安全宣傳、教育,憑臨時出入證進出小區。

二、針對地面停車位嚴重不足,我公司將通過管理、疏導提高停車位的使用率,處理好業主車輛與外來車輛的關系,原則上不許出租車進入小區,確保業主車輛的停放安全、有序,同時在小區內盡力挖掘停車場地,建議開發商在建設小區綠化時多鋪設一些可停車的草坪磚,避免小區內車輛無處可停放的現象。

三、在商場治安管理上,首先加強治安防盜宣傳,提醒顧客照看好自己的錢包和物品,其次根據偷盜者的職業特點,采取保安協同作戰全面防范重點監視措施,加強巡邏力度,并協同商家處理好與顧客的關系,把不安全因素消除在萌芽之中。制訂治安緊急預案以備急用。嚴格按照工商管理部門要求做好商場廣告宣傳的管理工作,制訂商場管理制度,對不按規定要求的或有損小區整體環境的,堅決要求整改,對不聽勸告的報工商部門處理。

四、加強樓宇的人員、物品進出管理。對來訪的客人,經被訪人同意后辦理登記手續后予以進入;未經被訪人員同意,一律謝絕進入。夜間24:00后,物品出門,請業主親自到場并手簽出門條放行。

五、加強小區的治安巡邏,文明禮貌、外松里緊、嚴密注視進出顧客,發現可疑人員,立即組織跟蹤;對衣冠不整、小商小販、無理取鬧者勸其離開。

我公司在全面分析了j華庭開發理念、規劃思路、建設周期、物業特點后,對實施物業管理提出如下設想:

1.弘揚一種全新的服務管理理念

在j華庭的物業管理中,堅持以人為本的服務管理理念。要以業主為中心,以業主的利益為半徑,以業主滿意為管理的出發點和歸宿點。為充分體現開發商創造一座"欣賞、品位、尊貴"物業的開發初衷,延續高水準的生活居住理念,我們將堅持管理來不得半點松懈,服務來不得半點疏忽,既"服務第一、管理從嚴"的原則,專業管理與業主自治自律相結合的原則和物業管理為主、多種經營的原則,寓服務于管理之中,堅持以業主的利益為前提,對j華庭實施科學的管理、優質的服務,并在現有的管理經驗及管理資源的基礎上,不斷調整與j華庭業主層次及生活需求相符的管理模式,營造溫馨、舒適、安全、便捷的生活氛圍,不斷進取開拓,使廣大業主真切地感受到高品位物業和商品所帶來的新生活、新理念,實施物業保值增值。

2.實現兩個雙贏的管理目標

通過對j華庭的物業管理,我公司將努力實現兩大目標:

1.管理目標

?一年內達到la市物業管理行業規范服務達標考核標準。

?兩年內達到"市物業管理優秀示范小區"或"治安管理先進單位"標準。

?三年內達到"浙江省物業管理優秀示范小區"標準。

2.品牌目標

通過科學的管理、優質的服務,使j華庭成為環境道路優美、綠樹成蔭、安全有序、社區服務配套齊全、文化建設好戲連臺的文明綜合小區,確立并提升j華庭的樓盤品牌,提高j華庭的市場知名度,以促進樓盤的銷售(租),符合開發商為今后開發打下良好的基礎的設想。

隨著j華庭品牌的確立和提升,不僅使其的業主得到現代生活的享受和文化情操的陶冶,還將使j華庭的物業得到保值增值,同時通過我們的管理使得j華庭的優秀品牌得以更加發揚光大。

3.依據三項管理原則實現三大保證

我公司將為【j華庭】開展的物業管理服務工作中,實現既定的管理

目標,遵循下列:

(1)三大原則

●專業化原則在本物業的管理服務人員中,專業上崗證持有率達100%;同時,為保證員工工作的高標準,公司將不斷地開展各種崗位服務技能及服務意識的培訓。

●責任到人的原則服務中心與公司簽訂《目標責任書》,責任書以本方案書之承諾指標為標準,由服務中心負責人承擔落實,并與個人收益、獎金直接掛鉤。服務中心各部門責任人與服務中心簽訂《責任確認書》,包括工程主管、保安保潔主管、業戶部主管、出納員、檔案管理員、業戶接待員、設備定崗維護責任到人,明確工作計劃、明確責任,明確獎懲辦法。必須做到"事事有人負責,處處有人關心"、"事事有著落,件件有回音"。

●全程監督的原則服務中心的工作將完全處于一種高標準、嚴要求的動態監督之中。包括:

服務品質監督--由公司每半年組織一次"業主、客戶滿意率"調查,讓廣大業主、客戶進行最公正的評判;

工作效率監督--由公司組織不定期的"事務完成情況"調查,重點檢查維修及時率,投訴處理率、維修合格率;同時公司服務質量督導部也將以專業調查的方式對服務中心進行每月不少于二次的例行檢查及每半年不少于二次的綜合考評,并出具專項報告書、整改建議書;

財務動態監督--每月收支情況匯總、分析,及時發現偏差,及時進行調整,保證收費與服務相一致的原則。

(2)提供三大保證:

●質量保證導入ISO9001:2000版的質量管理體系,緊密結合小區具體實際,制訂行之有效的管理制度,以制度促管理,寓服務于管理之中。

●人員保證我公司將抽調經驗豐富的管理骨干和技術全面的專業技術人員負責【j華庭】的管理工作和專業技術工作。對于新招聘的員工,我公司將嚴格按照員工培訓計劃,采取多種形式進行崗前培訓和崗中培訓,確保員工隊伍的高素質,管理工作的高效率、高質量。

●信譽保證我公司將以自身的社會信譽作保證,在人力、物力、財力等方面全力支持【j華庭】的物業管理,為【j華庭】的物業管理提供全方位的便利。

4.突出四個管理服務重點

【j華庭】是由13幢高層和小高層組成的高檔景觀電梯公寓,在管理中應當突出四個管理重點:

(1)生態管理【j華庭】建在市中心區,由開發商營造的【j華庭】之韻,幽幽彌漫,故保護和維護好生態環境極為重要。我們組建以保潔、綠化為主保安為輔的生態維護隊伍,制訂完善的生態保護制度,加強裝修人員及建筑垃圾管理。在小區廣泛開展生態保護宣傳和消防安全宣傳教育,特別是要狠抓交房時期及裝修期間生態管理、治安管理和消防管理。

(2)設備設施管理高檔生態綜合型樓宇對設備設施的依賴性很大,如果設備發生故障,將嚴重影響業主、客戶的工作、生活。要配備作風踏實、技術精湛的專業技術人員,建立規范的共用設備設施管理制度和操作規程,對設施設備進行嚴格管理,并根據不同型號產品的保養要求進行日常檢查,精心養護,消除隱患,確保設備安全、正常運行。

(3)消防管理高層樓宇因樓層高,一旦發生火警,極易危及業主生命財產的安全。要貫徹"預防為主、防消結合"的方針,組建高素質的義務消防隊伍,制訂完善的消防制度,加強消防設備設施的管理。要運用多種方式,在小區中廣泛開展消防宣傳教育,特別是狠抓裝修期間的消防管理;入住后除經常開展消防知識宣傳外還將開展消防實地演習以獲得更多的急救和逃生知識。

(4)小區建設加強小區建設,對于綜合型樓宇來說顯得尤為重要。我公司將在當地有關部門的指導和支持下,努力加強小區建設。小區內營業場所需精心策劃、合理布局,以方便業主日常生活。要積極提供各類小區服務,開展多種形式的小區文化活動,以滿足廣大業主、客戶政治、文化、生活、心理等方面的需求。

5.創造企業管理服務五大特色

在【j華庭】的物業管理中,我公司將努力創造自己的管理特色。

(1)探索物業管理與屬地小區居委會相結合的管理模式。在經濟飛速發展的今天,物業的品質有了很大的質的變化,物業管理就不能墨守成規。我公司將根據【j華庭】樓盤和業主的特點,主動接受屬地居委會公安機關(派出所)等對小區的工作指導,掌握廣大業主的心態,研究小區管理的規律,尋求物業管理與小區管理之間最佳結合點,以創造符合【j華庭】實際的、受廣大業主歡迎的小區管理和小區服務的新模式。

(2)提高物業管理的智能化水平。我公司將根據【j華庭】物業管理的需求,逐步建立物業管理軟件操作平臺。并對設備實現最優控制的過程自動化,以運行狀態監視和計算機為中心的設備管理自動化,以安全監視為中心的防災自動化,以節能運行為中心的能量管理自動化。

(3)創建環保小區。要依托【j華庭】優越的自然環境,在綠化小區、美化小區環境的同時,采取多種方式進行環保宣傳、教育,積極開展"收集廢電池、垃圾分類、你丟我撿"等環保活動,堅持從物業管理公司的員工抓起,全體動員,人人參與,努力創建擁有藍天、碧水、綠色、清靜的環保小區。

(4)個性化服務與規范服務相結合。在【j華庭】的物業管理服務中既要強調規范化服務,又要重視個性化服務。既要有大眾化的小區服務的方式和內容,又要有酒店式的小區服務方式的內容使【j華庭】的業主能夠各取所需,各得其樂。

(5)增加物業管理服務的文化含量。我公司將對物業進行日常管理的同時,十分重視小區軟環境的建設:與業主的交流、人際關系的協調和溝通、精神文明的宣傳、社會公德的倡導、小區文化的普及等等。物業管理文化含量的增加,是一個漸進過程,既不能無所作為,也不能急功近利。要從大處著眼,小處著手,因地制宜,持之以恒。

篇3:別墅一期物業管理顧問服務設想

別墅一期項目物業管理顧問服務設想

**物業經過十多年的實踐摸索,不斷總結、不斷發展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優勢。對于**別墅一期項目,我們將把這些管理優勢通過顧問輸出的形式,全部運用到實際工作之中,全力以赴,指導和協助管理商塑造精品,樹立品牌!

第一部分高水準的物業服務

一、全面推行酒店式管理模式,寓精細管理于精誠服務之中。

1、傳統的物業管理企業,多依照"物業管理條例"和"業主公約范本"制定一套規章制度與約束條件,然后要求各業主/住戶遵照執行,較少考慮業主的實際感受。而酒店式物業管理,完全是以業主為核心,從衣、食、住、行、商務金融、文教衛生、休閑娛樂等各個方面推出具有針對性的專項服務,并以菜單式的風格設計使業主/住戶一目了然,并通過訓練有素的從業人員,提供熱情、高效、優質的酒店式專業化服務,使業主/住戶得到超凡的享受,體會到作為消費者的尊貴與自豪。

2、傳統的物業管理企業,依然采用行政管理模式中的"辦公室"組織編制,但酒店式物業管理模式則改設"服務中心",更加突出了物業管理行業服務的特性,擺正了物業管理公司與業主之間的主賓關系。此外還調整了作業流程,"服務中心"已成為內部指揮中心和對外信息溝通的唯一渠道。設置服務中心后,采取"一站式服務"和"首接責任制",也就是當業主來到服務中心時,哪一位接待員第一時間接待的,他就有責任負責協助解決該業主的一切需求,而不能讓業主跑來跑去到處找人,直到業主滿意離去為止。

3、很多服務行業里的工程維修服務都是按部就班的照既定工作計劃有序進行,就是偶有客人投訴或其他服務需求,也必須排隊等待,逐步解決。只有在酒店行業里,客人的投訴或需求才是永遠擺在第一位的,"客人就是上帝"不是一句空洞的口號,絕不能讓客人有一絲的不滿存在,即所謂零缺點服務(100-1<0)。提供的服務必須百分百合乎標準,達到客人的要求。假如有一點不合格,其結果不是99分,而是小于0分。酒店式物業管理,就是把酒店行業的這種"服務意識"和"服務效率"導入到物業管理行業中來,使得"客人的投訴有回音,故障維修處理不過夜",努力達到業主/住戶的滿意率為百分之百。

二、ISO9000國際質量管理體系、ISO14001國際環境管理體系和OHSMS18001職業健康安全管理體系三位一體導入項目的物業管理工作中。

1、作為國內第一家通過ISO9000國際質量管理體系認證的物業管理公司,**物業具有一整套質量體系文件,并通過有效控制切實保證管理服務按照既定的程序和標準高質量地持續、穩定運行。

2、按照ISO14001國際環境管理體系的要求,使綠色環保、安全、節約等觀念融入到物業管理工作之中。如清潔綠化等工作要使用環保產品、注意節約水電、實行低噪音操作等。

3、依照OHSAS18001職業健康管理體系的標準,提倡人性關懷。這主要體現在物管公司對內部員工和相關合作者的身心健康的關懷。如為員工提供必要的勞動安全保障措施、生活條件關注,對相關勞動者的勞動安全進行監督等等。

三、實行氛圍管理,追求"無為而治"的物業管理崇高境界。

氛圍管理為**物業首創,并為眾多同行所推崇。氛圍式管理是物業管理人性化的充分體現,通過社區環境的建設、社區文化活動的開展等手段,變強制性管理為溫馨的提示和引導,從而潛移默化的達到治理的目的。比如:保安人員的制服不再采用傳統的生硬的款式,而代之以精心設計的便服,增加親切感;警示標牌上的警示語不再使用"禁止"、"不準"等強制性語言,而改用有濃厚文化氣息的語句,使人在耳目一新的同時自覺的遵守規定;定期開展多層次的社區文化活動,促進業主之間的交流,提高人們的生活品味等等。通過這些管理手段,引導廣大業主/住戶自覺的為維護社區的環境作出貢獻,營造出一種健康、向上的生活氣氛和溫馨的生活氣息。

第二部分物業管理服務專業化

有效整合**物業下屬公司及各專業資源,為香格里山別墅一期的物業管理工作提供強大的技術支持和保障。

**物業在物業管理行業中率先走專業化的道路,現已擁有**樓宇科技有限公司、**電梯工程有限公司、**社區環境工程有限公司三家子公司。此三家公司都具有獨立法人資格,除對內為**物業的客戶提供專業服務外,還對社會承接項目。在長期工作中積累了相當豐富的專業經驗,并擁有一批高素質的專業人才。

**樓宇科技公司:專業從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調等設備維護保養以及智能化小區的設計、施工一條龍服務。

**電梯工程公司:專業從事電梯的安裝、維修和保養業務。

**社區環境工程公司:專業從事樓宇外墻清洗、二次供水設施消毒清洗、空調系統清洗及水質處理和園林綠化工程的設計、施工和維護等業務。