物業項目房屋及公共設施設備管理方案

一、房屋管理及維修方案

?管理內容

1、對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查,并按不同保養要求進行正確保養。

2、建立完善的房屋檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。

3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

4、設專人受理報修,同時派工程人員及時采取有效措施,進行修繕。

?管理措施

1、制定房屋及附屬構筑物管理方案,并根據園區房屋及附屬構筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。

2、建立房屋檔案,對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得相關參數,確保房屋處于最佳狀態。

3、質量保修期的監督管理,在驗收時將從維護園區的利益出發,按國家有關質量標準嚴格把關。

二、公共配套設施管理及維修方案

?管理內容

1、根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查,并按不同設備要求進行正確保養。

2、建立完善的設施設備檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。

3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識,工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查,及時排除故障,并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。

5、按有關行業規范標準對各設施設備,進行專業檢測、維保。

6、按照有關規范標準,設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。

?管理措施

1、制定設備安全運行管理方案,建立設備臺帳,建立短、中、長期設備保養制度,并嚴格執行。

2、建立設施設備檔案,建立設備技術檔案,對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得設備的各項參數,確保系統的最佳運行狀態。

3、制定設備維護保養方案,根據設施設備配置情況,制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度,并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。

4、做好設備事故的防范和處理,根據園區設施設備情況,編制切實可行的設備事故應急處理預案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認真查清原因,吸取經驗教訓,避免和減少同類事故的再次發生。

三、設備安全運行管理方案

?管理內容

1、對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。

2、對巡查發現損壞的設備,及時維修,并做好維修記錄。

3、做好機電設備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。

4、確定專人負責設備的檢查、保養,責任到人。

?管理措施

1、制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。

2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。

3、抓好維修人員技術培訓,持證上崗,提高業務素質。

4、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。

5、加強共用設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態,確保設備安全運行。

四、電氣系統管理方案

?管理內容

1、對電氣系統進行巡查,日常保養。

2、對巡查發現故障,及時維修,并做好維修記錄。

3、確定專人負責電氣系統檢查、保養,責任到人。

?管理措施

1、制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。

2、維修人員持證上崗,操作規范,維修及時。

3、抓好維修人員技術培訓,提高業務素質。

4、加強電氣系統的巡查,將故障消滅在萌芽狀態。

五、給排水系統管理方案

?管理內容

1、對給排水系統進行巡查,日常保養。

2、對巡查發現故障,及時維修,并做好維修記錄。

3、確定專人負責給排水系統檢查、保養,責任到人。

?管理措施

1、制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。

2、維修人員持證上崗,操作規范,維修及時。

3、抓好維修人員技術培訓,提高業務素質。

4、加強給排水系統的巡查,將故障消滅在萌芽狀態。

六、電梯設備管理方案

?管理內容

1、對電梯按型號產品的養護要求進行巡查,日常保養。

2、對巡查發現損壞,及時維修,并做好維修記錄。

3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作,并形成檢查記錄。

4、確定專人負責設備的檢查、保養,責任到人。

?管理措施

1、制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。

2、根據不同型號制定月度、年度保養計劃。

3、維修人員持證上崗,操作規范,維修及時。

4、抓好維修人員技術培訓,提高業務素質。

5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。

6、加強電梯設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態,確保設備安全運行。

七、消防系統管理方案

?管理內容

1、加強消防監控園區的管理。

2、保持消防通道的暢通。

3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。

4、做好園區消防器材的管理和維護。

5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。

6、嚴格執行防火管理制度。

7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。

8、制訂消防設施設備系統維護保養制度,并加強對其的管理。

9、加強與消防部門的聯系。

?管理措施

1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度,做到責任落實、器材落實、檢查落實。

2、制定消防事故處理預案及應急流程,防患于未然。

3、建立義務消防隊,每月組織一次消防安全學習,每季組織一次消防演習。

4、定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除。

5、嚴格落實防火管理制度,充分做好各項防范措施。

6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度,并根據"誰主管,誰負責"的消防原則,消除一切火險隱患。

7、針對各消防設施設備、器材,制定各類型系統設備的維護保養計劃,并狠抓落實,使之始終處于完好狀態。

8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業主(使用人)傳授消防常識。

9、發生火災,及時組織撲救并迅速向有關部門報警。

八、智能化系統管理方案

?管理內容

1、高素質的專業人員來使用和維護設備,在系統安裝期間早期介入,熟悉設備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統的操作及維護。

2、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。

3、建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。

4、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。

?管理措施

1、建立設備技術檔案。

2、建立智能化系統的維護保養計劃,做好日常巡視與定期保養。

3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。

4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。

5、建立防災監控設備的運行檔案。

九、物業內標志及標牌管理方案

?管理內容

1、協助統計、制作園區各種標識,包括樓宇標識、道路指示標識等。

2、所有標志標牌登記在冊,并注明使用范圍、權限及時間等。

3、定時定人清潔、維護,發現缺損及時更新或更換。

?管理措施

1、制定標識標牌管理制度,維護保養制度。

2、各種標識標牌管理落實到專人負責。

十、用戶報修、維修及回訪流程

建立業主報修熱線,實行一站式服務,業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員,對房屋、水電等質量問題進行報修,工程部人員在接到報修后,急修15分鐘到現場,小修小補在2小時內完成,中修24小時內完成,大修1

天內有答復。

篇2:物業保修階段工程質量設備管理監控規范

物業項目保修階段工程質量和設備管理監控規范

1、目的

為入伙后房屋、設備設施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司(以下稱地產、物業)。

3、職責

3.1集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作規范。

3.2地產項目部負責對入伙及保修階段工程質量問題的處理。

3.3地產工程管理部負責監督、督促項目部工程質量問題的處理工作。

3.4地產對保修期內的房屋和設備質量問題承擔管理責任。

3.5各地物業負責在保修階段對設備設施進行日常管理和巡查。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在入伙前,需結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)物業任一部門接到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業,以便協助處理和跟進;

3)地產每月需統計并填報《工程質量保修記錄表》,并報集團工程管理部;

4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)物業負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題,

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如保修單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《新建物業接管驗收指引》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃,將維修方每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,并將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、質量記錄表格(供參考)

篇3:物業保修階段工程質量設備管理監控辦法

物業作業指導書:保修階段工程質量和設備管理監控辦法

1、目的

為交付后房屋、設備設施進入保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

各管理處、部門。

3、職責

3.1各管理處負責在保修階段對設備設施進行日常監控管理;跟進施工單位對工程質量和設備設施問題的處理。

3.2地產客戶服務中心負責對房屋交付及保修階段工程質量和設備設施問題的處理;負責監督、督促施工單位對工程質量和設備設施問題的處理工作。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在房屋交付前,管理處應與地產相關部門結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)管理處到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給管理處,以便協助處理和跟進;

3)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業公司內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)管理處負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題。

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如施工單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交施工單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《物業接管驗收控制程序》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃對其維保行為進行監控,要求其將每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,管理處將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、支持性文件

TJzzWY7.5.4-G01《物業接管驗收控制程序》

6、質量記錄表格

TJzzWY7.4-Z01-06-F1《房屋返修工作記錄單》

TJzzWY7.4-Z01-06-F2《保修期內設備故障處理記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-06-F3《服務供方設備保養維修記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-06-F4《工程質量保修記錄表》