別墅項目物業管理早期介入工作

前期物業管理早期介入工作計劃:派項目經理和相關工程技術人員,根據現場具體情況制定和實施員工招聘工作,實施員工崗前專業培訓工作。其他主要任務:

參與工程的規劃、設計、施工、驗收過程。

協助售房、向購房者提供該項目的物業管理咨詢,按照國務院、江蘇省《物業管理條例》協助開發商與購房者簽訂《前期物業管理服務協議》和《業主臨時公約》。

確定現場辦公地點,為開發商和潛在業主聯系提供方便;采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關員工的制服;編制各項工作程序和工作進度時間表,以確保核監督各項工作和物業交接的順利完成。完善小區各項管理規定、規范。

處理小區物業的交接程序,保障開發商、業主的合法權利。

根據實地情況,列出改善工程項目工作聯系單,提供給開發商。督促開發商根據存在的問題及時加以改善和完善,改善業主在日后使用中的便利條件,同時為物業管理公司在今后的管理服務過程中提供一個良好的空間和條件。

協助開發商做好《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》"兩書"的制作、發放工作。

做好各項房屋面積測繪資料的手機、統計、明細、測算和存檔工作,竣工圖紙資料和相關設施、設備的資料。

前期介入具體工作:

1.介入開發商規劃、設計、施工、銷售全過程,為開發商提供建設性的建議。

2.從物業建成后的管理角度出發,對設計的規劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業的發展趨勢提出專業性的建議。

3.從設施的配置能否滿足住房普遍需要出發,對物業的設施提供專業性的建議。

4.從物業的長效管理和物業的百年使用大計出發,建筑施工如干線、設備安裝等進行監督檢查,向開發商或業主提供設備保養維護方面的建議,積極參加開發商重大修改回憶。

5.從利于今后物業管理,主動觀察和分析管理難點,有針對性的提出施工方面的建議,編制工程完善和遺漏工程項目聯系單等。

6.積極協助和爭取為開發商辦理或承包設計施工有關通信、寬帶網、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區市政、小區智能化設施(保安監控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機)等工程。

7.根據開發商、施工單位的要求和協議,為開發商和施工隊伍提供前期介入物業管理相關服務。

8.參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收,認真負責做好物業接管驗收工作。

9.爭取開發商的理解和邀請,認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收,熟悉和掌握一手資料。

10.參與由政府部門組織的綜合驗收,掌握物業全面狀況。

11.找開發商書面通知的安排日程,按規范及時組織物業驗收接管,對驗收過程中發現的問題必須及時約請開發商協商解決。

12.提請和協助開發商手機提供國家法律規定的所有接管圖紙資料。

13.做好住戶入住和全面運轉實施物業管理的準備工作;做好員工招聘和培訓工作,確保員工應知應會,確保員工具備基本上崗素質。

14.制定物業管理制度和各項規定,制定入住手冊(用戶手冊),建立住戶基本檔案(入伙通知書、證件、購(租)房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業主臨時公約、前期物業管理協議、住宅裝飾裝修管理服務協議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬)。

15.與開發商協助確定房屋設施設備驗收、接管的具體日程安排,按建設部《物業驗收接管規定》,有計劃的進行接管前的驗收,對驗收過程中發現的工程遺留問題或需要完善的項目,按程序修改后方可接受。

16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。

篇2:小區分項物業管理方案:早期介入

華庭小區分項物業管理方案:早期介入

小區的物業管理大體上分為早期介入顧問管理、接管驗收管理、業主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、社區文化建設等方面,在實際操作中,應根據各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。

1.早期介入顧問管理方案

在物業管理早期介入階段,通過顧問咨詢,從物業管理的角度,對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配套、設備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業管理的要求,又滿足廣大業主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質量,節約成本。根據j華庭工程進展情況,特制訂如下方案:

(1)咨詢內容

A.從政策法規的角度,提供有關物業管理的意見和依據;

B.從物業管理的角度,對以下方面提出合理化意見:

?園區的規劃設計

?建筑設計和選材

?環境整體設計

?標識系統的設計、配置

?綠化設計

?其他公建配套設施配置

?消防設施配置

?安全監控系統配備選型

?隱蔽工程施工

熟悉掌握物業管理法規政策、做到有法可依,有章可循;

A.(2)管理措施

B.學習運用各類專業技術知識,提高早期介入的專業技術含量;

C.制訂早期介入計劃,積極穩妥地開展工作;

D.參與有關工程聯席會議協調各方面關系;

E.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問咨詢質量。

篇3:物業管理前期介入工作內容4

物業管理前期介入的工作內容(4)

第四節驗收階段介入

接管驗收定義:

物業公司在接管委托方的物業時,以物業房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業總經理在物業管理合同規定的接管日期前一個月成立物業接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業的教育或培訓。

2.物業接管小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

a)物業接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統驗收證明;

i)消防系統驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)供水、供電情況;

c)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定);

d)智能化設備情況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a)給排水系統;

b)供電系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)安防系統;

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)道路、照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區的規劃的記載;

b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c)對燃氣系統,接管小組應索取有關專業公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統及電梯工程接管小組應索取有關專業公司和政府監管部門的驗收合格證明。

e)消防系統要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續完善。

8.驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控,發現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業預驗收

1.對于在建大型物業,由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區規劃、工

程建設進度、物業交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業的正式驗收接管

1.物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

2.對新建保修期內的物業,《物業整體移交驗收表》應一式三份,由開發商、施工單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

3.對保修期滿的物業,《物業整體移交驗收表》一式兩份,由物業管理公司和開發商雙方簽章各執一份。

4.物業正式驗收接管后,物業交付給業主前,開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖