金碧新城社區業主大會選舉辦法

為維護全體業主的合法權益,保證業主委員會選舉過程的公平、公正、公開,根據國務院《物業管理條例》及建設部《業主大會規程》等物業管理法律法規的規定,制定本辦法。

第一章大會形式

業主代表大會:因本小區業主超過10名,故由各棟樓的全體業主根據本辦法第二章的方法選出業主代表,由業主代表參加業主代表大會,進行投票選舉產生業主委員會。

第二章業主代表和業主委員會候選人

一、業主代表的產生方法:

(一)、商務商每層樓為選舉區域推選3名業主代表,小計30名業主代表;商場按面積200平方米為一個選舉區域,小計20名業主代表。確定名額后,參加業主代表大會會議時,以保證其中至少一人出席即為有效。

(二)、業主代表的產生應獲得其所代表選舉區域內業主中擁有過半數投票權業主的同意,并簽名確認。

(三)、業主代表每屆任期2年,可以連選連任。

二、業主委員會候選人的產生方法:根據業主大會籌備小組推薦、業主推薦(不少于十位業主推薦)、業主代表自薦,產生本次業主委員會提名候選人。提名候選人應包括本人姓名、性別、年齡、單位、簡歷在內的個人簡介材料與有關證明(如身份證明、產權證明等)提交籌備小組,由籌備小組將候選人簡歷向業主公布。

三、業主委員會委員候選人應當符合以下條件:

(一)、屬于本區域內業主(以產權證明為準);

(二)、具有良好的道德品質、熱心公益、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間;

(三)、熟悉物業管理法律法規及物業管理日常管理工作;

(四)、具有(高中/中專)以上學歷;

(五)、未發生其他不適宜擔任業主委員會委員的情形。

四、本屆業主委員會實行差額選舉;候選人不得少于4人。

五、本次選舉為記名投票,投票人必須在選票上填寫自己擁有的物業和代表的投票權并簽名(蓋章)。同一張選票重復選舉同一候選人的,該候選人僅作得一票計算;未選任何候選人的選票為無效選票,視為棄權;選票上所選人數超出本屆業主委員會委員人數的視為無效票。

六、本次選舉投票采用以下方式1進行:

(1)、集中出席投票方式:到會簽名時發選票,并登記選票號,以便核查。

(2)、不集中出席會議投票:由籌備組直接發放選票給業主,收集選票后登記,統計。

七、業主代表大會的召開,應有過半數以上投票權的業主代表出席。各候選人通過公開競選,并經在場的金碧新城社區居委會監督下,進行公開點票、唱票,選舉業主委員會委員。選票累計的投票權未超過全部物業投票權半數的,視為選舉無效。

第三章委員

一、本屆業主委員會由4人組成,其中主任1名,副主任1人,委員3人,另設候補委員1人。業主委員會委員每屆任期兩年,可以連選連任。

二、有下列情形的,不得擔任業主委員會委員:

(一)、不符合前述候選人有關條件的;

(二)、因身體或精神上的疾病喪失履行職責能力的;

(三)、被司法部門認定有犯罪行為的;

(四)、從事該區域物業管理公司工作的;

(五)、違反物業管理法規、業主公約或業主委員會章程、決議、無社會公德的;

(六)、其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。

三、根據選票統計結果,以得票高低(以投票權計算,下同)順序按本屆業主委員會委員規定人數選出獲選的業主委員會委員。獲選委員的得票數應超過參加投票的總投票權數的50%。

四、本屆業主委員會主任及副主任的產生采取以下方式:

(一)、自然當選:按得票高低順序,依次確定業主委員會主任、副主任、委員及候補委員。

(二)、委員選舉:獲選的委員投票選舉業主委員會主任及副主任。每個委員擁有相等的投票權。以委員選舉為主要方式,以自然當選為補充方式。

五、自首次業主代表大會選舉產生業主委員會之日起,業主委員會委員正式當選,業主委員會正式成立并開展工作。

首屆業主代表大會籌備組

20**年12月25日

篇2:籌備業主大會選舉業主委員操作程序

物業公司程序文件

籌備業主大會、選舉業主委員操作程序

流程圖

1.目的

為協助各項目籌備業主大會和選舉業主委員會工作,規范業主大會及業主委員會籌備過程,提供指引。

2.范圍

本指引僅適用于天津zz物業管理有限公司所屬項目的業主委員會成立、業主大會的召開及與業委會溝通工作。

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

品質管理部負責本文件的編寫、修改、發布

各管理處負責本文件的具體實施,并可提出動議修改的意見或建議

管理處經理負責主持業委會的成立總體事宜

管業部負責業主委員會成立工作的具體實施

5.方法和過程控制

5.1前期準備階段

5.1.1人員初選

5.1.1.1業主資料分析物業管理企業應從首位業主入住開始,跟進業主相關情況,并隨時將業主的入住率統計。當入住率達1/4、出售建筑面積1/4以上或首位業主實際入住一年以上時,將相關業主統計情況作相應分析,并暫時確定業主委員會成員的范圍。

5.1.1.2重點業主訪談在對業主入住情況跟進的同時,了解業主反映及關心的問題,顧客關懷并將業主集中反映的問題進行統計分析,為進行候選人參選做好鋪墊。

5.1.1.3社區文化活動通過組織社區文化活動,在活動過程中,了解業主間的關系及相關業主在整個小區內的影響力。

5.1.1.4其他形式將項目擬定業委會委員的人選,根據各項目特點采用相應的方式、方法將其推薦給全體業主,增強其公信力。

5.1.2宣傳活動

5.1.2.1宣傳活動的內容針對成立業主大會的目的、組建流程、業主大會的權利和義務、業主大會的職責,使業主充分了解成立業主大會是為了全體業主的利益,物業管理企業進行宣傳增進其在業主中的地位,業主了解了組建成立的法律流程,將看到一個透明化、合法化的成立過程,將業主大會權利、義務公布,業主更加了解業主大會,增進業主參與的熱情,并能對業主大會的工作進行監督。

5.1.2.2宣傳活動的方式采取在物業管理區域內張貼的方式,最大限度地讓業主了解成立業主大會的前期情況。

5.1.2.3宣傳活動資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過程,都要有所保留,并長期保存。

提示:如果采用照相的方式,照片中最好要有業主正在看的畫面,且照片要有日期。

5.1.3預成立時間預成立時間建議在物業接管后的一年半左右,如果在此之前已達到法規規定應召開首次業主大會的時間,相關工作適當提前。

5.2成立業主大會籌委會

5.2.1成立前提已交付使用的新建物業滿足1、出售建筑面積達百分之五十以上,2、業主入住率達百分之五十以上,3、首位業主實際入住達二年以上;根據小區實際情況,滿足任意一條件的應當召開首次業主大會會議。

5.2.2成員確定業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),應當在物業管理所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由前期物業管理企業召集部分熱心公益事業的業主和未售出空置房屋的房地產開發企業組成籌委會,負責業主大會的籌備工作。(見F1)

5.2.2.1籌備組中的業主代表建議參照業委會委員的條件,并應關注以下事項:

a)必須是業主本人(業主身份以售房合同或產權證登記為準)

b)支持、配合管理處工作。

c)模范履行業主義務,不欠交管理費

5.2.2.2籌備組中業主代表和開發商的人數應符合當地法規規定,如當地法規無明確規定,應請示當地房地產行政主管部門意見。

5.2.2.3業主代表由業主自愿申請、或推薦選舉方式參加。

5.2.2.4在獲得主管部門批準后,地產公司應及時在小區通告欄、電子顯示屏、網站等形式召集業主自薦參加業主大會籌備工作。(見F2)

5.2.2.5業主代表報名參加籌備組人數超過房地產行政主管部門批復的人數時,由開發商代表和政府主管部門組織所有報名的業主代表召開會議推選出籌委會中的業主代表。

5.2.2.6籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告(見F3)

5.2.2.7籌備組應當自組成之日起30日內在房地產行政主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。

5.2.3籌備組相關籌備工作

5.2.3.1籌備組產生后,履行以下職責:

a、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,時間要確定在籌委會成立之日起30日內;

b、擬定《業主大會議事規則》(草案)、《業主公約》(草案);

c、確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

d、確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單,并公示征詢意見;候選人資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意;

e、起草前期物業管理服務合同執行情況的報告;報告包括:執行過程中好的方面發揚并針對問題提出建議項;

f、業主超過100人以上的,組織推選業主代表;所推選的業主代表,從前期擬定人員中推薦;

g、做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開之日15日前,以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表會的,應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。(見F3)

經當地住宅主管部門批準后,應及時成立籌備工作小組(見F2)。同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網站等形式向廣大業主宣傳成立業主委員會的目的和意義、業主大會的職權、業主委員會的職權和義務、業主委員會的選舉程序等。

5.3確定業主代表的產生辦法

5.3.1身份確定:以產權證或售房合同為準;

5.3.2業主代表的產生:業主自薦或相關人員推薦。由籌備組向小區也主公示選舉業主代表候選人的通知,業主可通過推薦、自薦的形勢產生業主代表候選人。業主代表候選人應具備以下條件:1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;2、遵守國家有關法律、法規;3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

5.3.3選舉方式:可實行差額選舉也可實行等額選舉。候選人中的票數多者為業主代表。

5.3.4票

權確定:業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。本區域業主代表代表該區域全體業主行使權力,反映問題。

5.3.5選票發放:如業主代表候選人資料公示期滿業主無異議,則印制選票,并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

5.3.6選票回收:投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人,公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。(應由籌備組具體負責實施,物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助),另為便于選票的統計和確認,選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

5.3.7驗票、唱票:當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。(唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任,監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時,應注意:1、經籌備組同意,為保證選票的真實性,可在選票上加蓋統一印章;2、業主所投票數不得超過其投票權數;3、所選人數不得少于應選業主代表人數;

5.4確定業主委員會的產生辦法

5.4.1身份確定:以產權證或售房合同上等級為準(若超過一人,均可按享有的產權比例行使業主權利如果同時成為籌備組成員或業主委員會候選人,必須提前向全體業主公布。分期開發的小區,建議業主大會籌備組根據項目實際情況確定每期的業主委員會人數,并且分布合理。

5.4.2委員產生:業主自薦或相關人員推薦。(見F5)

籌備組成立后應及時確定業主委員會候選人(見F4)。業主委員會委員候選人應具備以下條件:1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;2、遵守國家有關法律、法規;3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;4、具有一定組織能力;5、具備必要的工作時間。

5.4.3選舉方式:實行差額選舉,因此候選人應多于應選人數。候選人中的票數多者為業主委員會委員。

5.4.4票權確定:業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,業主代表作為業主委員會候選人,且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。(見F6)

5.4.5選票發放:如候選人資料公示期滿業主無異議,則印制選票(見F6),并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

5.4.6選票回收:投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人,公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。(應由籌備組具體負責實施,物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助),另為便于選票的統計和確認,選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

5.4.7驗票、唱票:當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。(唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任,監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時,應注意:1、經籌備組同意,為保證選票的真實性,可在選票上加蓋統一印章;2、業主所投票數不得超過其投票權數;3、所選人數不得超過應選委員人數;

5.5召開首次業主大會會議(見F7)

5.5.1出席會議人員

a、所在地區房地產行政主管部門領導

b、街道辦事處或居民委員會

c、業主大會籌備組成員

d、業委會候選人

e、物業公司代表

5.5.2.決定事項

a、制定業主大會章程

b、修訂業主公約

c、選舉業主委員會主任、副主任及委員

d、確定物業管理服務企業

e、決定物業管理其他重大事項

首次業主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔,業主委員會成立后,由業主委員會承擔相應職責。

5.6召開第一次業主委員會會議

5.6.1業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1-2人(專職執行秘書一人)。

5.6.2由業主委員會代表業主與物業管理公司簽訂《物業管理服務合同》(提前在物業管理區域內公示合同文本)

5.6.3業主委員會召開第一次會議后,應將業主大會和業主委員會會議相關決議在物業管理區域內公告。(見F8)

5.6.4自業主委員會選舉產生之日起三十日內,應指定專人報當地房地產行政主管部門備案(見F9),并申請刻制業主委員會公章。申請備案時需提交如下材料:

a、業主大會章程

b、業主公約

c、經業主大會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況

5.6.5業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用,涉及重要事項需使用公章時,應由多數委員簽字認可。

5.7注意項

5.7.1業主大會籌建期間的所有相關文件,包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片,必須單獨存檔,妥善保存。

5.7.2所有現場發布的公告底稿要有籌備組負責人審核,并保存記錄。

5.7.3物業管理公司相關工作人員在成立業主大會過程中應積極協助籌備組工作,在對外張貼的資料中,如涉及到物業公司人員參與,應注明"經籌備組授權"。以免造成誤解。

5.7.4涉及業主大會籌建所有的相關文件修改過程需要有修改記錄,以備核查。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

TJzzWY7.5.1-K01-F1關于成立業主委員會的函

TJzzWY7.5.1-K01-F2關于成立業主委員會籌備工作小組的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F3業主委員會籌備工作小組成立公告

TJzzWY7.5.1-K01-F4關于業主委員會委員候選人接受報名的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F5業主委員會委員候選人推薦表

TJzzWY7.5.1-K01-F6業主委員會委員選舉選票

TJzzWY7.5.1-K01-F7關于召開業主大會的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F8關于業主委員會選舉結果的公告

TJzzWY7.5.1-K01-F9關于業主委員會選舉結果的報告

篇3:中山市住宅小區大廈成立業主大會選舉業主委員會程序指引

中山市住宅小區(大廈)成立業主大會及選舉業主委員會程序指引

為了規范業主大會的活動,維護業主的合法權益,現根據《物權法》、新《物業管理條例》、《業主大會規程》、《廣東省物業管理條例》等有關成立業主大會、選舉業主委員會的規定內容輯錄編寫了這個指引,供籌備成立首次業主大會、選舉業主委員會工作中作為參考。

一、業主大會籌備組

1、業主大會是一個物業管理區域內代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。成立業主大會應當由業主代表及建設單位共同組成業主大會籌備組,籌備組負責召開首屆業主大會和選舉業主委員會等活動,由市房地產業協會(市建設局委托)、區辦事處、鎮人民政府進行監督指導。

2、倡議召開首屆業主大會的人數不應少于10人,建筑面積5萬平方米以上的不少于20人。籌備組的業主代表應當是一個物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、處事公正、模范履行業主義務、具有一定組織能力的業主。籌備組中業主代表的產生由熱心業主推薦為主或自薦的方式產生,人數不宜過多。

3、建設單位應當依法積極配合、協助成立籌備組,并派出代表1至2人參加。

4、籌備組成立后需將有關材料提交市房地產業協會存檔并接受協會的工作指導。存檔資料有:籌備組成立證明書;籌備組成員名冊(姓名、性別、年齡、所擁有物業的棟房號、電話、簡歷等);身份證及產權證書復印件(原件核對)。資料存檔后應在小區內及時公示籌備組成員名單,

5、籌備組的工作任務和責任:(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。(2)擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);(3)確認業主身份,確定業主人數及業主在首次業主大會會議上的投票權數;(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;(5)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。其中(1)-(4)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。小區現有物業服務企業應積極協助籌備組開展各項工作。

6、業主委員會候選人產生方式可采取業主推薦、自薦、分棟(區)推選等方式確定,并結合小區戶數控制候選人名額,采用差額選舉或等額選舉的方式均可。

二、業主大會

1、籌備組應當自組成之日起30日內在市房地產業協會、區辦事處、鎮人民政府的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。

2、業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

3、選票的制作可考慮編號、回收等問題,保證投票的公正、公開及科學性。業主在業主大會會議上的投票權數按每平方米為一個投票權確定,不足一平方米的按四舍五入計,數額以產權證書或購房合同記載的面積為準。未售出房屋其投票權由建設單位行使,業主人數計為一人。

4、通過業主大會會議選舉或更換業主委員會成員及作出其他決定必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施,必須經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

5、首次業主大會會議應投票選舉出業主委員會成員,投票確定《業主大會議事規則》、《業主公約》。

6、業主大會履行以下職責:(一)制定、修改業主大會議事規則和管理公約;(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;(三)選聘、解聘物業服務企業;(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

三、業主委員會

1、業主委員會候選委員應當是本物業管理區域內遵守業主大會議事規則、業主公約、模范履行業主義務,且無欠繳物業管理費及其他管理費用的具有完全民事行為能力的業主組成。

2、業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會人數一般按5萬平方米以下的設5人,5萬平方米以上10萬平方米以下的設7人,10萬平方米以上的根據實際情況而定;業主委員會任期一般為2―3年。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1-2人。

3、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料提交至市房地產業協會備案。業主委員會備案的有關事項發生變更的,依照上述規定重新備案。

4、業主委員會履行以下職責:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。

附件:簡易程序表

中山市住宅小區成立業主大會及組建業主委員會

程序

業主代表、建設單位共同組成業主大會籌備組

市房協提供指導及監督,相關物業公司提供協助

↓

籌備組提交資料至中山市房地產業協會存檔

↓

籌備組成立后,應在該物業管理區域公告至少15天,并自成立之日起30日內組織召開首屆業主大會會議

↓

召開首次業主大會會議選舉產生業主委員會(人數為單數)投票表決《業主大會議事規則(草案)》、《業主公約》(草案)》

↓

業主委員會應自選舉產生之日起30日內報市房地產業協會備案

四、業主委員會備案提交的材料包括:

1、業主委員會備案申請書,由當選業主委員會成員簽名;并加蓋業主委員會,當地居委會、建設部門印章。

2、首次業主大會會議記錄,由主要參加人員簽名;

3、業主委員會成員名冊,包括職務及姓名、性別、年齡、所擁有物業的房號、聯系電話、簡歷、繳納物業管理費的證明文件等;

4、選舉投票統計表,要求列明總票數、業主總人數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率;

5、投票通過的《業主公約》、《業主大會議事規則》。

6、首次業主大會會議現場相片若干。

注:物業管理的其他項目,召開業主大會和選舉業主委員會,可參照執行。

中山市住宅小區

業主委員會換屆選舉備案程序

上一屆業主委員會組成籌備組

市房協提供指導及監督,相關物業公司提供協助

↓

籌備組成立后應告知指導部門,并在該物業管理區域公告至少15天

↓

籌備組組成之日起30日內組織召開換屆選舉業主大會會議

↓

業主大會會議選舉產生業主委員會(人數為單數)

↓

業主委員會應自選舉產生之日起30日內報市房協備案

↓

經市房協正式備案后,即完成整個程序

備注:

(一)籌備組告知方式:

向市房協提交上一屆業主委員會成立后的工作總結、籌備組成員名單、換屆選舉的情況說明、業主大會會議召開議程。

(二)籌備組公告事項:

1、籌備組成員名單;

2、業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

3、《業主公約》草案及《業主大會議事規則》草案;

4、確認業主身份,確定業主在業主大會會議上的業主人數和投票權數;

5、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

(三)業主委員會備案提交的材料包括:

1、業主委員會備案申請書,加蓋業主委員會、當地居委會、建設行政部門印章;

2、上一屆業主委員會備案通知書復印件;

3、換屆選舉業主大會會議記錄,必須由記錄人、籌備組成員、監票人等主要參加人員簽名;

4、業主委員會成員名冊,并提供業主委員會成員的業主身份證復印件(原件核對)和繳納物業管理費的證明文件;

5、選舉投票統計表,要求列明總票數、業主總人數、否決票數、棄權票數及同意率;

6、《業主公約》、《業主大會議事規則》(注:上一屆業主委員會已備案、且無變更的無需提供);

7、業主大會會議現場相片若干。

注:物業管理的其他項目,召開業主大會和選舉業主委員會,可參照執行。

中山市房地產業協會

二○○七年十一月二十一日