竹園小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況,在西城區(qū)陶然亭街道辦事處的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表14人,于20**年11月01日組建成立E竹園小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡稱籌備組),經(jīng)籌備組研究決定,制定本工作方案:

一、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式

籌備組決定以第2種形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

1.集體討論形式;

2.書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式

籌備組決定以第4種形式投票表決首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)議題。

1.采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用當(dāng)場投票形式表決;

2.采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決

3.使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)形式表決;

4.采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決。

三、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間

籌備組決定于20**年12月16日至20**年12月30日,在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期未召開,則自動(dòng)延期,但至遲不超過籌備組自成立之日起三個(gè)月。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式確定,最長不得超過60天。

本小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期暫定為15天。會(huì)議期滿,投票人數(shù)未滿50%,經(jīng)籌備組成員開會(huì)討論同意后,會(huì)議期可適當(dāng)延長,但最長不超過60天。

四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開地點(diǎn)

籌備組決定于20**年12月16日至20**年12月30月期間采取上門及寄送方式征集《E竹園小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》,并于20**年12月30日進(jìn)行正式表決。

五、首次業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng):

(一)管理規(guī)約(草案);

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案);

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則

決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:

(一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的,暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;

(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:

(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;

(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定,本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,決定業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦,也可以由10名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦產(chǎn)生的,應(yīng)同時(shí)提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于20**年11月16日至20**年11月23日,通過以下方式取得推薦表:

?到籌備組例會(huì)現(xiàn)場取得(11月16日、20日、23日晚8:00開始)

?從焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)站“**業(yè)主論壇”(***)下載

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《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》,并于20**年11月23日前將《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》交回業(yè)主大會(huì)籌備組,過期不予登記。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人初稿公示時(shí)間于20**年11月24日至30日;

業(yè)主委員會(huì)委員候選人正式產(chǎn)生后,應(yīng)于20**年12月01日至20**年12月15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。

八、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定,本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,決定業(yè)主委員會(huì)委員名額為9名,候補(bǔ)委員為3名。

業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任,并應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)未被業(yè)主大會(huì)依約限制行使被選舉權(quán);

(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;

(五)具有一定組織能力;

(六)具備必要的工作時(shí)間。

除上述條件外,主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

(一)具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ);

(二)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的,可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),一個(gè)法人或者其他組織只能由一個(gè)自然人代表。房屋共有的,業(yè)主可以授權(quán)共有人參加業(yè)主委員會(huì)的選舉。

有以下行為之一的業(yè)主,不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員:

(一)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(二)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

(三)擅自改變住宅外立面;

(四)擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施;

(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職,或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的。

九、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的規(guī)定,結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,籌備組將與建設(shè)單位友好協(xié)商,共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用預(yù)算為待定元,費(fèi)用預(yù)算明細(xì)見附件。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后,籌備組與建設(shè)單位根據(jù)實(shí)際結(jié)算籌備及召開

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的實(shí)際費(fèi)用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的,籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由,籌備組自公告之日起自動(dòng)解散,符合第十條規(guī)定的,業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后,籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

籌備組全體成員簽字:

籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案

1)通訊費(fèi)

2)郵遞費(fèi)

3)紙張及文件打印復(fù)印費(fèi)用

4)法律顧問費(fèi)

5)志愿人員工作補(bǔ)助

篇2:成都市業(yè)主大會(huì)章程（范本）

成都市業(yè)主大會(huì)章程(示范文本)

(說明:1、本示范文本中未訂立事項(xiàng)可以用"×"表示;2、本示范文本中的[]中內(nèi)容,據(jù)實(shí)填寫在其前面的空格中;3、可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)本文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整、補(bǔ)充。)

第一章總則

第一條(組織名稱及地址)

名稱:成都市區(qū)業(yè)主大會(huì)(以下簡稱"本會(huì)")

地址:

所在物業(yè)座落:

第二條(性質(zhì))本會(huì)是在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就物業(yè)管理事項(xiàng)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織,由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

第三條(本會(huì)的宗旨)本會(huì)的宗旨是代表和維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)管理合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理、安全使用,維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的工作和居住環(huán)境。

第四條本會(huì)接受物業(yè)管理主管部門和(當(dāng)?shù)卣?的監(jiān)督和指導(dǎo),遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,不損害國家利益、社會(huì)公共利益和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

第二章組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)

第五條(本會(huì)的成立及其執(zhí)行機(jī)構(gòu))

本會(huì)自第一次本會(huì)會(huì)議按規(guī)定程序召開之日起,予以成立;

本會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)辦事機(jī)構(gòu),其成立以物業(yè)管理主管部門備案為準(zhǔn)。本會(huì)的業(yè)主委員會(huì)由名委員組成,設(shè)主任1名,副主任名,均由業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)由其主任負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)對(duì)本會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作,受本會(huì)監(jiān)督。

第六條(本會(huì)的責(zé)任承擔(dān)、決議、決定)

本會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。本會(huì)所作出的決議、決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。本會(huì)的決議、決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。本會(huì)不作出與物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決議、決定。本會(huì)對(duì)物業(yè)管理重大事項(xiàng)作出的有效決定,使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的,其他業(yè)主給予相應(yīng)補(bǔ)償。

本會(huì)的業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定經(jīng)全體委員三分之二以上簽字通過,且不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,并在日之內(nèi)向全體業(yè)主和使用人公布。

第七條(本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)行使的職權(quán)與履行的職責(zé))

本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì),依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件行使職權(quán)、履行職責(zé)。

第三章本會(huì)會(huì)議召開及重大事項(xiàng)的決定方式

第八條本會(huì)會(huì)議的召開和重大事項(xiàng)的決定方式,按照《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則》的規(guī)定進(jìn)行。

本會(huì)選舉、罷免、決議等的表決,采取[記名投票方式][其它方式]。

第九條(本會(huì)議事文件的簽發(fā))本會(huì)會(huì)議由專人作書面記錄,由業(yè)主委員會(huì)存檔。本會(huì)決定事項(xiàng)形成本會(huì)會(huì)議決議,由業(yè)主委員會(huì)簽發(fā);并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公布。本會(huì)會(huì)議決議,應(yīng)注明"第×次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過"字樣。

第十條(物業(yè)管理建議的提出和審議)

業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)提出屬于本會(huì)職權(quán)范圍內(nèi)的建議。

業(yè)主委員會(huì)審議建議,建議人須列席會(huì)議,并提交關(guān)于建議的說明。

業(yè)主委員會(huì)審議建議,可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門和建議涉及的單位列席會(huì)議,發(fā)表意見。

建議提交本會(huì)審議前,建議人要求撤回的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),可撤回建議。

本會(huì)審議的建議,有重大問題須進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)時(shí),本會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)調(diào)查核實(shí)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)建議的處理決定,應(yīng)在下次本會(huì)會(huì)議上報(bào)告。

業(yè)主向本會(huì)提出的建議,已經(jīng)做出決定的,年內(nèi)不得再以同一內(nèi)容向本會(huì)提出建議。

業(yè)主、使用人在本會(huì)會(huì)議上提出的對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的意見,由業(yè)主委員會(huì)在本會(huì)閉會(huì)期間負(fù)責(zé)辦理。

第四章本會(huì)的[業(yè)主][業(yè)主代表]的投票權(quán)

第十一條參加本會(huì)的[業(yè)主][業(yè)主代表]的資格按《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則》確定,其投票權(quán)按以下種方式確定:

[一]按照《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則》中關(guān)于業(yè)主、業(yè)主代表投票權(quán)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

[二]。

第五章業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作

第十二條(業(yè)主委員會(huì)的改選)業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),有下列情形之一的,可以組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉新一屆業(yè)主委員會(huì):

(一)有20%以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主聯(lián)名要求改選的;

(二)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)和義務(wù)的;

(三)因決定失誤給業(yè)主或使用人造成重大損失的;

(四)2個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域合并為1個(gè)的;

(五)因其它原因確需改選的;

新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會(huì)在7日內(nèi)將有關(guān)文件和資料移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第十三條業(yè)主委員會(huì)的備案、變更、換屆與終止及其工作和財(cái)物移交等,按照《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條業(yè)主委員會(huì)委員的條件及產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)委員的缺額補(bǔ)選、業(yè)主委員會(huì)委員的停任、罷免和增補(bǔ)等按照《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行。

第十五條(業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé))

業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé):

(一)負(fù)責(zé)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,主持業(yè)主委員會(huì)工作;

(二)管理業(yè)主委員會(huì)印章;

(三)遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程,辦事公正、負(fù)責(zé);

(四)完成業(yè)主委員會(huì)交辦的工作;

(五)接受物業(yè)管理行政管理部門的培訓(xùn)和指導(dǎo);

(六)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)的其他事項(xiàng)。

第十六條(業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé))

(一)參加業(yè)主委員會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng);

(二)參與業(yè)主委員會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策;

(三)具有對(duì)業(yè)主委員會(huì)的建議和批評(píng)權(quán);

(四)遵守業(yè)主大會(huì)章程;

(五)執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議,完成業(yè)主委員會(huì)交辦的工作;

(六)參加業(yè)主委員會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng);

(七)向業(yè)主委員會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議。

第十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開,按照《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則》的規(guī)定進(jìn)行。

第六章其他事項(xiàng)

第十八條(本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi))

本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)議事活動(dòng)所需的費(fèi)用,不包含在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后,由全體業(yè)主采用以下方式共同分擔(dān):

[一]按擁有物業(yè)權(quán)屬份額;

[二]按業(yè)主擁有房屋套[間]數(shù);

[三]。

本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)開支包括:本會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、必要的日常辦公等費(fèi)用。此費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)自行管理,由本會(huì)予以監(jiān)督,并定期向全體業(yè)主公布。

第十九條(本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)的印章使用管理)

本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定建立健全印章管理制度。本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)印章由業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)管理,并按印章管理制度使用。除業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通知和本會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)的審查動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金、審查物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同等以外需使用印章的,由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定。凡違章使用印章,造成經(jīng)濟(jì)損失或嚴(yán)重不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、行政和法律責(zé)任。

第二十條(本會(huì)的檔案管理)

本會(huì)的文件、資料,由專人負(fù)責(zé)定期收集、整理、立卷和存檔。

本會(huì)建立下列檔案資料:

(一)各類會(huì)議記錄、紀(jì)要;

(二)本會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定等書面材料;

(三)各屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案登記的材料;

(四)業(yè)主、使用人情況目錄、清冊(cè)及業(yè)主公約;

(五)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同;

(六)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;

(七)業(yè)主和使用人的書面意見;

(八)專項(xiàng)維修資金收支情況清冊(cè);

(九)其他有關(guān)材料。

第二十一條(物業(yè)管理的移交)

本會(huì)按規(guī)定程序成立后,授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定,辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

第二十二條(物業(yè)管理服務(wù)合同訂立、變更、終止)

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在[區(qū)][市][縣]物業(yè)管理主管部門備案之日起30日內(nèi),與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。

第七章附則

第二十三條本章程或本章程的修訂經(jīng)本會(huì)會(huì)議通過后生效,本章程未盡事項(xiàng)由本會(huì)會(huì)議補(bǔ)充。

本會(huì)會(huì)議通過的有關(guān)本章程的決定均是本章程的組成部分。

第二十四條制定和修改的本會(huì)章程,報(bào)[區(qū)][市][縣]物業(yè)管理主管部門備案。

突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案

篇3:籌備業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員操作程序

物業(yè)公司程序文件

籌備業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員操作程序

流程圖

1.目的

為協(xié)助各項(xiàng)目籌備業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)工作,規(guī)范業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)籌備過程,提供指引。

2.范圍

本指引僅適用于天津zz物業(yè)管理有限公司所屬項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)的召開及與業(yè)委會(huì)溝通工作。

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布

各管理處負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施,并可提出動(dòng)議修改的意見或建議

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)主持業(yè)委會(huì)的成立總體事宜

管業(yè)部負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立工作的具體實(shí)施

5.方法和過程控制

5.1前期準(zhǔn)備階段

5.1.1人員初選

5.1.1.1業(yè)主資料分析物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從首位業(yè)主入住開始,跟進(jìn)業(yè)主相關(guān)情況,并隨時(shí)將業(yè)主的入住率統(tǒng)計(jì)。當(dāng)入住率達(dá)1/4、出售建筑面積1/4以上或首位業(yè)主實(shí)際入住一年以上時(shí),將相關(guān)業(yè)主統(tǒng)計(jì)情況作相應(yīng)分析,并暫時(shí)確定業(yè)主委員會(huì)成員的范圍。

5.1.1.2重點(diǎn)業(yè)主訪談在對(duì)業(yè)主入住情況跟進(jìn)的同時(shí),了解業(yè)主反映及關(guān)心的問題,顧客關(guān)懷并將業(yè)主集中反映的問題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,為進(jìn)行候選人參選做好鋪墊。

5.1.1.3社區(qū)文化活動(dòng)通過組織社區(qū)文化活動(dòng),在活動(dòng)過程中,了解業(yè)主間的關(guān)系及相關(guān)業(yè)主在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的影響力。

5.1.1.4其他形式將項(xiàng)目擬定業(yè)委會(huì)委員的人選,根據(jù)各項(xiàng)目特點(diǎn)采用相應(yīng)的方式、方法將其推薦給全體業(yè)主,增強(qiáng)其公信力。

5.1.2宣傳活動(dòng)

5.1.2.1宣傳活動(dòng)的內(nèi)容針對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的目的、組建流程、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的職責(zé),使業(yè)主充分了解成立業(yè)主大會(huì)是為了全體業(yè)主的利益,物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行宣傳增進(jìn)其在業(yè)主中的地位,業(yè)主了解了組建成立的法律流程,將看到一個(gè)透明化、合法化的成立過程,將業(yè)主大會(huì)權(quán)利、義務(wù)公布,業(yè)主更加了解業(yè)主大會(huì),增進(jìn)業(yè)主參與的熱情,并能對(duì)業(yè)主大會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督。

5.1.2.2宣傳活動(dòng)的方式采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼的方式,最大限度地讓業(yè)主了解成立業(yè)主大會(huì)的前期情況。

5.1.2.3宣傳活動(dòng)資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過程,都要有所保留,并長期保存。

提示:如果采用照相的方式,照片中最好要有業(yè)主正在看的畫面,且照片要有日期。

5.1.3預(yù)成立時(shí)間預(yù)成立時(shí)間建議在物業(yè)接管后的一年半左右,如果在此之前已達(dá)到法規(guī)規(guī)定應(yīng)召開首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間,相關(guān)工作適當(dāng)提前。

5.2成立業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)

5.2.1成立前提已交付使用的新建物業(yè)滿足1、出售建筑面積達(dá)百分之五十以上,2、業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上,3、首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上;根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,滿足任意一條件的應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

5.2.2成員確定業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組),應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成籌委會(huì),負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。(見F1)

5.2.2.1籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會(huì)委員的條件,并應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng):

a)必須是業(yè)主本人(業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn))

b)支持、配合管理處工作。

c)模范履行業(yè)主義務(wù),不欠交管理費(fèi)

5.2.2.2籌備組中業(yè)主代表和開發(fā)商的人數(shù)應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定,如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無明確規(guī)定,應(yīng)請(qǐng)示當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門意見。

5.2.2.3業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請(qǐng)、或推薦選舉方式參加。

5.2.2.4在獲得主管部門批準(zhǔn)后,地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會(huì)籌備工作。(見F2)

5.2.2.5業(yè)主代表報(bào)名參加籌備組人數(shù)超過房地產(chǎn)行政主管部門批復(fù)的人數(shù)時(shí),由開發(fā)商代表和政府主管部門組織所有報(bào)名的業(yè)主代表召開會(huì)議推選出籌委會(huì)中的業(yè)主代表。

5.2.2.6籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告(見F3)

5.2.2.7籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

5.2.3籌備組相關(guān)籌備工作

5.2.3.1籌備組產(chǎn)生后,履行以下職責(zé):

a、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,時(shí)間要確定在籌委會(huì)成立之日起30日內(nèi);

b、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)、《業(yè)主公約》(草案);

c、確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

d、確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單,并公示征詢意見;候選人資料收集時(shí)應(yīng)告知業(yè)主需對(duì)外公布并征得業(yè)主同意;

e、起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行情況的報(bào)告;報(bào)告包括:執(zhí)行過程中好的方面發(fā)揚(yáng)并針對(duì)問題提出建議項(xiàng);

f、業(yè)主超過100人以上的,組織推選業(yè)主代表;所推選的業(yè)主代表,從前期擬定人員中推薦;

g、做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日15日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開之日15日前以書面形式送交參加會(huì)議的業(yè)主代表。(見F3)

經(jīng)當(dāng)?shù)刈≌鞴懿块T批準(zhǔn)后,應(yīng)及時(shí)成立籌備工作小組(見F2)。同時(shí)要通過宣傳欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式向廣大業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的目的和意義、業(yè)主大會(huì)的職權(quán)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)和義務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的選舉程序等。

5.3確定業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法

5.3.1身份確定:以產(chǎn)權(quán)證或售房合同為準(zhǔn);

5.3.2業(yè)主代表的產(chǎn)生:業(yè)主自薦或相關(guān)人員推薦。由籌備組向小區(qū)也主公示選舉業(yè)主代表候選人的通知,業(yè)主可通過推薦、自薦的形勢產(chǎn)生業(yè)主代表候選人。業(yè)主代表候選人應(yīng)具備以下條件:1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);3、熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;

5.3.3選舉方式:可實(shí)行差額選舉也可實(shí)行等額選舉。候選人中的票數(shù)多者為業(yè)主代表。

5.3.4票

權(quán)確定:業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,且業(yè)主代表應(yīng)均分布在物業(yè)各個(gè)幢、單元、樓層。本區(qū)域業(yè)主代表代表該區(qū)域全體業(yè)主行使權(quán)力,反映問題。

5.3.5選票發(fā)放:如業(yè)主代表候選人資料公示期滿業(yè)主無異議,則印制選票,并采用上門或物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域內(nèi)集中發(fā)放、回收選票。選票上加蓋統(tǒng)一印章。

5.3.6選票回收:投票人須是產(chǎn)權(quán)人登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人,公司戶應(yīng)是公司的法定代表人或其書面授權(quán)人。委托(授權(quán))人填寫選票須附有產(chǎn)權(quán)人簽字的書面委托書。(應(yīng)由籌備組具體負(fù)責(zé)實(shí)施,物業(yè)公司人員可以在籌備組書面授權(quán)的情況下進(jìn)行協(xié)助),另為便于選票的統(tǒng)計(jì)和確認(rèn),選票的發(fā)放、回收都應(yīng)由業(yè)主的簽字確認(rèn)。

5.3.7驗(yàn)票、唱票:當(dāng)場開箱驗(yàn)票、唱票業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù)。(唱票、計(jì)票人可由業(yè)主大會(huì)籌備組成員擔(dān)任,監(jiān)票人建議從現(xiàn)場參加會(huì)議的業(yè)主中以自愿方式產(chǎn)生。驗(yàn)票時(shí),應(yīng)注意:1、經(jīng)籌備組同意,為保證選票的真實(shí)性,可在選票上加蓋統(tǒng)一印章;2、業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù);3、所選人數(shù)不得少于應(yīng)選業(yè)主代表人數(shù);

5.4確定業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生辦法

5.4.1身份確定:以產(chǎn)權(quán)證或售房合同上等級(jí)為準(zhǔn)(若超過一人,均可按享有的產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利如果同時(shí)成為籌備組成員或業(yè)主委員會(huì)候選人,必須提前向全體業(yè)主公布。分期開發(fā)的小區(qū),建議業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定每期的業(yè)主委員會(huì)人數(shù),并且分布合理。

5.4.2委員產(chǎn)生:業(yè)主自薦或相關(guān)人員推薦。(見F5)

籌備組成立后應(yīng)及時(shí)確定業(yè)主委員會(huì)候選人(見F4)。業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)具備以下條件:1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);3、熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;4、具有一定組織能力;5、具備必要的工作時(shí)間。

5.4.3選舉方式:實(shí)行差額選舉,因此候選人應(yīng)多于應(yīng)選人數(shù)。候選人中的票數(shù)多者為業(yè)主委員會(huì)委員。

5.4.4票權(quán)確定:業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,業(yè)主代表作為業(yè)主委員會(huì)候選人,且業(yè)主代表應(yīng)均分布在物業(yè)各個(gè)幢、單元、樓層。(見F6)

5.4.5選票發(fā)放:如候選人資料公示期滿業(yè)主無異議,則印制選票(見F6),并采用上門或物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域內(nèi)集中發(fā)放、回收選票。選票上加蓋統(tǒng)一印章。

5.4.6選票回收:投票人須是產(chǎn)權(quán)人登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人,公司戶應(yīng)是公司的法定代表人或其書面授權(quán)人。委托(授權(quán))人填寫選票須附有產(chǎn)權(quán)人簽字的書面委托書。(應(yīng)由籌備組具體負(fù)責(zé)實(shí)施,物業(yè)公司人員可以在籌備組書面授權(quán)的情況下進(jìn)行協(xié)助),另為便于選票的統(tǒng)計(jì)和確認(rèn),選票的發(fā)放、回收都應(yīng)由業(yè)主的簽字確認(rèn)。

5.4.7驗(yàn)票、唱票:當(dāng)場開箱驗(yàn)票、唱票業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù)。(唱票、計(jì)票人可由業(yè)主大會(huì)籌備組成員擔(dān)任,監(jiān)票人建議從現(xiàn)場參加會(huì)議的業(yè)主中以自愿方式產(chǎn)生。驗(yàn)票時(shí),應(yīng)注意:1、經(jīng)籌備組同意,為保證選票的真實(shí)性,可在選票上加蓋統(tǒng)一印章;2、業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù);3、所選人數(shù)不得超過應(yīng)選委員人數(shù);

5.5召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議(見F7)

5.5.1出席會(huì)議人員

a、所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)

b、街道辦事處或居民委員會(huì)

c、業(yè)主大會(huì)籌備組成員

d、業(yè)委會(huì)候選人

e、物業(yè)公司代表

5.5.2.決定事項(xiàng)

a、制定業(yè)主大會(huì)章程

b、修訂業(yè)主公約

c、選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及委員

d、確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)

e、決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由籌備組負(fù)責(zé)作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

5.6召開第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

5.6.1業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人,副主任1-2人(專職執(zhí)行秘書一人)。

5.6.2由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》(提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示合同文本)

5.6.3業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議后,應(yīng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議相關(guān)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。(見F8)

5.6.4自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),應(yīng)指定專人報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案(見F9),并申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)公章。申請(qǐng)備案時(shí)需提交如下材料:

a、業(yè)主大會(huì)章程

b、業(yè)主公約

c、經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況

5.6.5業(yè)主委員會(huì)公章應(yīng)由專人保管并按公章管理制度使用,涉及重要事項(xiàng)需使用公章時(shí),應(yīng)由多數(shù)委員簽字認(rèn)可。

5.7注意項(xiàng)

5.7.1業(yè)主大會(huì)籌建期間的所有相關(guān)文件,包括會(huì)議紀(jì)要、通知、公告、選票和選舉程序、結(jié)果等文件和相關(guān)照片,必須單獨(dú)存檔,妥善保存。

5.7.2所有現(xiàn)場發(fā)布的公告底稿要有籌備組負(fù)責(zé)人審核,并保存記錄。

5.7.3物業(yè)管理公司相關(guān)工作人員在成立業(yè)主大會(huì)過程中應(yīng)積極協(xié)助籌備組工作,在對(duì)外張貼的資料中,如涉及到物業(yè)公司人員參與,應(yīng)注明"經(jīng)籌備組授權(quán)"。以免造成誤解。

5.7.4涉及業(yè)主大會(huì)籌建所有的相關(guān)文件修改過程需要有修改記錄,以備核查。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

TJzzWY7.5.1-K01-F1關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的函

TJzzWY7.5.1-K01-F2關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)籌備工作小組的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F3業(yè)主委員會(huì)籌備工作小組成立公告

TJzzWY7.5.1-K01-F4關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員候選人接受報(bào)名的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F5業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表

TJzzWY7.5.1-K01-F6業(yè)主委員會(huì)委員選舉選票

TJzzWY7.5.1-K01-F7關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F8關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果的公告

TJzzWY7.5.1-K01-F9關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果的報(bào)告