商業(yè)項(xiàng)目定位及品牌落位編制與審批作業(yè)指引

為了加強(qiáng)籌備期項(xiàng)目招商管理,提升招商品質(zhì),確保**城市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng),特制訂本辦法。

一、總則

1、籌備期項(xiàng)目必須按照本辦法規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目的招商定位和品牌落位并通過(guò)審批后,方可進(jìn)行招商。

2、按照本辦法形成的《招商定位和品牌落位》是招商考核和招商評(píng)估的重要依據(jù)。

二、招商定位方案的編制

1、招商中心負(fù)責(zé)于開(kāi)業(yè)前12個(gè)月前,編制完成招商定位方案。

2、招商中心負(fù)責(zé)組織招商中心、營(yíng)運(yùn)中心、地方商業(yè)公司共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目分析,通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)定位研討會(huì),形成招商定位方案。

3、招商定位包括目標(biāo)消費(fèi)群定位和業(yè)態(tài)定位。

3.1目標(biāo)消費(fèi)群定位需對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的區(qū)域、年齡段、收入水平、消費(fèi)特征等進(jìn)行分析,確定目標(biāo)消費(fèi)群的主要特征。

3.2業(yè)態(tài)定位包括業(yè)態(tài)占比、業(yè)態(tài)落位、業(yè)種品類(lèi)及分布。

三、品牌落位方案編制

1、招商中心負(fù)責(zé)于開(kāi)業(yè)前10個(gè)月前,完成品牌落位方案。

2、招商中心負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目招商定位編制品牌落位方案。

3、品牌落位原則

3.1符合《商家?guī)旃芾碇贫取泛汀俄?xiàng)目租賃決策文件》的相關(guān)規(guī)定;

3.2符合招商定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃;

3.3以獨(dú)立項(xiàng)目定位為主、聯(lián)發(fā)合作為輔;

3.4戰(zhàn)略品牌優(yōu)先、知名品牌優(yōu)先;

3.5同業(yè)種、同檔次、同風(fēng)格相對(duì)集中。

4、目標(biāo)品牌的落位

4.1招商中心負(fù)責(zé)與地方商業(yè)公司共同對(duì)項(xiàng)目所在城市品牌及商家進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)符合招商定位的已經(jīng)進(jìn)駐該城市國(guó)內(nèi)外連鎖品牌和本地(或區(qū)域)知名品牌,分別按照零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)配套四個(gè)業(yè)態(tài)篩選出目標(biāo)品牌。

4.2招商中心根據(jù)招商定位向戰(zhàn)略合作品牌發(fā)出進(jìn)駐邀請(qǐng)書(shū),并于開(kāi)業(yè)前11個(gè)月取得戰(zhàn)略合作品牌的初步進(jìn)駐意向確認(rèn)。

4.3招商中心負(fù)責(zé)收集尚未進(jìn)駐該城市的成熟品牌和新發(fā)展的品牌,并篩選出符合項(xiàng)目定位的新的目標(biāo)品牌。

4.4招商中心和地方商業(yè)公司根據(jù)上述目標(biāo)品牌,按照品牌落位的原則,進(jìn)行目標(biāo)品牌落位,形成品牌落位方案。

4.5品牌落位必須同時(shí)編制A、B、C三級(jí)方案,即每個(gè)商鋪至少落位三個(gè)以上目標(biāo)品牌,其中A方案為最佳方案,B方案為確保方案,C方案為備選方案。

四、招商定位和品牌落位方案的初審

1、招商定位和品牌落位方案形成后,由招商中心負(fù)責(zé)組織召開(kāi)招商定位及品牌落位初審會(huì)議。初審會(huì)成員為營(yíng)運(yùn)中心、招商中心、地方商業(yè)公司。

2、初審后,如品牌落位比例低于70%(含)時(shí),招商中心需重新編制品牌落位方案,并再次通過(guò)評(píng)審會(huì)議評(píng)審;品牌落位高于70%時(shí),補(bǔ)選品牌由招商中心發(fā)起流程,營(yíng)運(yùn)中心會(huì)簽,商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理簽批后落位。

3、招商中心根據(jù)初審意見(jiàn),于會(huì)后10個(gè)工作日內(nèi),形成《**寶龍城市廣場(chǎng)招商定位及品牌落位圖》(下稱(chēng)招商定位及品牌落圖),經(jīng)與會(huì)人員會(huì)簽后,上報(bào)商業(yè)集團(tuán)評(píng)審。

五、招商定位及品牌落位的評(píng)審

1、招商定位及品牌落位由商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理主持召開(kāi)評(píng)審會(huì)議,專(zhuān)項(xiàng)評(píng)審每個(gè)項(xiàng)目的招商定位和品牌落位。

2、招商中心根據(jù)評(píng)審意見(jiàn),對(duì)招商定位及品牌落位執(zhí)行書(shū)進(jìn)行修訂,并經(jīng)審批后下發(fā)執(zhí)行。審批流程參見(jiàn)寶龍商業(yè)權(quán)責(zé)手冊(cè)。

六、招商定位及品牌落位的調(diào)整

招商定位及品牌落位執(zhí)行書(shū)執(zhí)行過(guò)程中,若對(duì)招商定位中各業(yè)態(tài)比例進(jìn)行調(diào)整,或?qū)σ呀?jīng)批準(zhǔn)的品牌落位進(jìn)行調(diào)整,必須按規(guī)定上報(bào)審批。具體審批權(quán)限為:調(diào)整比例20%,報(bào)商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理審批。

篇2:房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告編制指引

地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告編制指引

1.目的

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及分析,確定項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)、發(fā)展主題、產(chǎn)品組合等,指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向,為概念設(shè)計(jì)與方案設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展提供依據(jù)。

2.范圍

適用于對(duì)新項(xiàng)目的客戶(hù)、產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品建議。

3.職責(zé)

3.1營(yíng)銷(xiāo)策劃部

3.1.1負(fù)責(zé)牽頭各部門(mén)參與到報(bào)告的編寫(xiě)工作中來(lái),并主要草擬及編寫(xiě)《項(xiàng)目定位報(bào)告》。

3.1.2組織項(xiàng)目定位市場(chǎng)調(diào)研工作。

3.1.3調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作。

3.2設(shè)計(jì)管理部

3.2.1負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目定位工作進(jìn)行相關(guān)概念設(shè)計(jì)。

3.2.2提供相關(guān)資料供成本管理部進(jìn)行成本核算。

3.3成本管理部

3.3.1負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目定位工作進(jìn)行相關(guān)成本核算。

3.3.2提供相關(guān)資料供財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行盈利分析。

3.4財(cái)務(wù)管理部

3.4.1負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目定位工作進(jìn)行相關(guān)盈利分析。

3.5工程管理部

3.5.1負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目定位工作提供可行的工程進(jìn)度安排。

4.經(jīng)辦部門(mén)

營(yíng)銷(xiāo)策劃部

5.參與部門(mén)

設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、工程管理部

6.方法及過(guò)程控制

6.1《項(xiàng)目定位報(bào)告》的編寫(xiě)應(yīng)本著實(shí)事求是,立足于《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,提出可行的方案定位并有所論證;《項(xiàng)目定位報(bào)告》的編寫(xiě)應(yīng)該包括但并不限于下列內(nèi)容:

6.1.1項(xiàng)目概況及市場(chǎng)情況

本部分內(nèi)容可參考《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》,主要包括:

整體市場(chǎng)樓市情況:整體市場(chǎng)近3年成長(zhǎng)態(tài)勢(shì),需求供給分析,發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

項(xiàng)目所在區(qū)域樓市情況:區(qū)域市場(chǎng)近3年成長(zhǎng)態(tài)勢(shì),需求供給分析,發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè),所在區(qū)域市場(chǎng)生活情況、消費(fèi)能力,可能存在的影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的市政配套及相關(guān)政策。

同等檔次樓盤(pán)的總體情況:所占市場(chǎng)份額、總體推售情況,項(xiàng)目規(guī)模。

項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù):項(xiàng)目位置、規(guī)模大小、從宏觀市場(chǎng)得出項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)以及機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)。

6.1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(周邊及同類(lèi)型物業(yè))調(diào)查

采用各種調(diào)查方法,調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,主要包括:

項(xiàng)目規(guī)模

產(chǎn)品類(lèi)型及比例

銷(xiāo)售情況(銷(xiāo)售時(shí)間及銷(xiāo)售量)

客戶(hù)來(lái)源

項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析

從微觀市場(chǎng)得出項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)以及機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)。

6.1.3客戶(hù)定位

6.1.3.1項(xiàng)目SWOT分析

結(jié)合宏、微觀市場(chǎng),分析欲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅。

6.1.3.2目標(biāo)客戶(hù)定位

區(qū)域消費(fèi)群體及特征調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)群特點(diǎn)調(diào)查

客戶(hù)定位

目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源

目標(biāo)客戶(hù)特征

6.1.3.3目標(biāo)客戶(hù)關(guān)心問(wèn)題

對(duì)客戶(hù)關(guān)心問(wèn)題進(jìn)行表述

說(shuō)明應(yīng)如何滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

6.2項(xiàng)目定位

6.2.1編寫(xiě)項(xiàng)目主題定位

6.2.1.1主題形象及發(fā)展理念

6.2.1.2項(xiàng)目功能定位

6.2.1.3檔次定位

6.2.2編寫(xiě)項(xiàng)目產(chǎn)品定位

6.2.2.1樓型建議及樓型比例

說(shuō)明發(fā)展高層、小高層、多層、別墅等建議及比例。可參見(jiàn)下表:

產(chǎn)品形式高層小高層多層別墅

樓型比例

注:如樓型單一,如高層建筑,則進(jìn)行相應(yīng)的變化。

6.2.2.2戶(hù)型及面積選擇

說(shuō)明設(shè)計(jì)何種戶(hù)型(如二房二廳、五房三廳等)、各戶(hù)型套數(shù)比例、各戶(hù)型面積及面積比例、及原因說(shuō)明。具體可參見(jiàn)下表:

戶(hù)型面積范圍(m2)單價(jià)(元/m2)總價(jià)范圍(萬(wàn)元)面積所占比例套數(shù)所占套數(shù)比例

一房一廳

二房二廳一衛(wèi)

三房二廳一衛(wèi)

三房二廳一衛(wèi)

三房二廳二衛(wèi)

頂層復(fù)式

6.2.2.3關(guān)于小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設(shè)置的建議

6.2.2.4配套建議

6.2.2.5交樓標(biāo)準(zhǔn)建議

6.2.3編寫(xiě)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

6.2.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

建議容積率的大小(需結(jié)合設(shè)計(jì)部的概念設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品形式);

規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)要求

6.2.3.2分期開(kāi)發(fā)建議

6.2.4編寫(xiě)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

6.2.4.1價(jià)格定位

整體均價(jià),項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入;

各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格特點(diǎn)及總價(jià)控制

各期價(jià)格等。

6.2.4.2項(xiàng)目?jī)r(jià)格的支持條件

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格及其銷(xiāo)售情況;

市場(chǎng)客戶(hù)所接受的價(jià)格;

各種外部因素對(duì)價(jià)格的影響;(如外部景觀或市政建設(shè)對(duì)項(xiàng)目的影響)

各種內(nèi)部因素對(duì)價(jià)格的影響;(如名牌效應(yīng)、裝修交房等)

整體樓市及區(qū)域房?jī)r(jià)變化預(yù)測(cè)。

7.支持文件

7.1《市場(chǎng)調(diào)研指引》

7.2《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》

7.3《項(xiàng)目定位報(bào)告格式》

7.4《項(xiàng)目定位細(xì)化報(bào)告格式》

8.紀(jì)錄存檔

8.1《項(xiàng)目定位報(bào)告》

8.2《項(xiàng)目定位細(xì)化報(bào)告》

8.3《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》

篇3:X灣物業(yè)管理項(xiàng)目定位規(guī)范

御景灣物業(yè)管理項(xiàng)目定位

1、管理定位

企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則

充分利用和完善各種配套系統(tǒng),配置精簡(jiǎn)高效的管理人員,全面推行"置信生活星級(jí)服務(wù)方式",將"珠江御景灣"塑造成為"健康、快樂(lè)、自然"的高檔住宅小區(qū)。

2、效益定位

社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原則

充分利用珠光物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本控制管理經(jīng)驗(yàn),通過(guò)有效控制管理成本,開(kāi)展多渠道的有償服務(wù),合理地開(kāi)源節(jié)流。

3、服務(wù)定位

以人為本,服務(wù)第一原則

"為您想得更多,讓您住得更好"是珠光物業(yè)不變的承諾,"為您營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境"是珠光物業(yè)永恒的追求,為此,珠光物業(yè)將采取專(zhuān)業(yè)管理+嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段,確保服務(wù)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。