物業管理法規測試題(下篇)

一、判斷題(每題1分,共10題)

1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區域,包括為這些空間和區域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施。(√)

2、共用部分是指物業管理區域以內,專有部分以外的,屬于全體業主或兩個以上業主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施。(√)

3、物業建設單位依法所保留非法定共用部分的物業或配套設施,可以不按照原規劃設計的用途和功能使用。(Χ)

4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護,由業主自行負責并獨立承擔費用。(√)

5、物業建設單位在物業管理中應以未出售物業的業主身份依法享有業主的權利并承擔業主的義務。(√)

6、業主或者物業使用人裝飾裝修物業的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應向物業管理企業申報登記。(√)

7、建筑物區分所有權的所有人對其專有部分享有單獨所有權,可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。(√)

8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費由建設單位交納。(√)

9、業主大會會議應當有物業管理區域內1/2以上的業主參加才能生效。(Χ)

10、業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納。(√)

二、選擇題(每題1分,共20題)

1、保修期滿后,物業共用設施和附屬建筑物修繕的最終責任由業主或業主大會承擔,執行責任由(B)承擔。

A、業主B、施工單位C、建設單位D、物業管理企業

2、(A)不屬于物業管理安全防范服務的范圍

A、業主人身與財產的安全保障B、治安協防

C、交通秩序管理D、消防管理

3、物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向(B)收取有關費用。

A、業主B、最終用戶C、業主委員會

D、業主大會E、物業管理企業

4、物業管理糾紛的處理,通常分為(A)三個層次。

A、協商解決、調解、仲裁或訴訟

B、協商解決、調解、仲裁和訴訟

C、協商解決、調解、訴訟

D、協商解決、調解、仲裁再訴訟

5、建筑物致人損害的民事責任適用于(B)的歸責原則。

A、違約責任原則B、過錯推定責任原則

C、無過錯責任原則D、公平責任原則

6、先行調解制度作為我國民事訴訟的一項基本原則,在物業管理的行政復議和行政訴訟中(D)先行調解制度。

A、也適用B、允許采用C、應該采用D、不適用

7、業主委員會是(D)。

A、全體業主合法權益的代表B、物業共用部分的經營者

C、重大事項的決策者D、業主大會的執行機構

8、對于管理運作混亂、濫用職權、嚴重違反物業管理法律、法規和政策的業主大會,(D)可以責令其整頓或暫停工作。

A、開發建設單位B、全體業主

C、物業管理企業D、政府物業管理主管部門

9、除首次業主大會外,業主行使業主大會會議表決權的依據是(A)。

A、業主大會議事規則B、業主每人一票

C、業主所擁有的建筑面積D、物業管理企業的規定

10、依據民法通則第一百二十六條的規定,建筑物或者附屬設施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的(B)應當承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。

A、建造施工者B、所有人或者管理人

C、物業管理企業D、政府主管部門

11、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含(A)。

A、前期物業服務合同約定的內容B、業主公約約定的內容

C、業主臨時管理規約約定的內容D、物業服務合同約定的內容

12、物業管理活動內容的依據是(B)。

A、業主公約B、物業服務合同

C、業主的財產權D、行政主管部門的監督

13、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對(A)。

A、業主臨時管理規約予以書面承諾

B、前期物業服務合同予以書面承諾

C、業主公約予以的承諾

D、物業服務的內容予以的承諾

14、制定物業管理區域內物業共用部位和共設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的權力歸(B)

A、物業管理企業B、業主大會

C、行政主管部門D、居民委員會

15、業主大會發起的主體是(C)

A、建設單位B、物業管理企業C、業主D、行政主管部門

16、業主大會作出重大事項決定時,必須經過物業管理區域內全體業主(B)通過。

A、2/3以上B、所持投票權2/3以上

C、1/2以上D、所持投票權1/2以上

17、首次業主大會投票權確定辦法由(C)規定

A、由《物業管理條例》B、建設部

C、省、自治區、直轄市D、全體業主

18、我國有權制定憲法、法律的國家權力機關是(A)

A、全國人民代表大會B、國務院

C、地方行政機關D、地方人民代表大會

19、我國第一部物業管理行政規章是(C)。

A、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》

B、《物業管理條例》

C、《城市新建住宅小區管理辦法》

D、《物業管理企業財務管理規定》

20、我國第一部以授權立法形式頒布的地方性物業管理法規是(A)。

A、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》

B、《上海市居住物業管理條例》

C、《廈門市住宅區物業管理服務條例》

D、《海南省物業管理條例》

三、多項選擇題:(每小題1分,共20分)

1、國家規定的建筑工程的最低保修期限為(ABCDE.)

A.地基基礎和主體結構為工程的合理使用年

B.有防水要求的屋面,衛生間、房間和外墻面的防滲漏為五年

C.供熱與供冷系統為兩個暖期、供冷期

D.電器系統、給排水管道、設備安裝為兩年

E.裝修工程為兩年

2、業主管理規約可以對(ABCD)作出約定。

A.物業的使用B.物業的維護及管理

C.業主的共同利益D.物業應當履行的義務

3、實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括(ABC)

A.物業服務成本B.稅費

C.物業管理企業的利潤D.物業管理企業的酬金

4、依據國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》第十三條的規定,(AB)可以按照物業服務合同的約定聘請專業服務機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

A.物業管理企業B.業主大會C.業主委員會D.物業建設單位

5、物業管理服務收費標準由(AD)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

A.業主B.業主大會C.業主委員會D.物業管理企業

6、合同訂立的合法原則所包括的內容有(ABCD)。

A.合同內容必須符合法律、法規的規定

B.合同內容不得損害國家利益

C.合同內容不得損害社會公共利益

D.合同訂立的程序符合法律、法規的規定

7、以下屬于物業建設單位義務的有(ABCD)

A.建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約

B.建設單位應當在物業銷售前將業主臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明

C.建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任

D.承擔已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業的物業服務費用

8、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規定了(ABCDE)合同法的基本原則。

A.公平原則B.平等原則C.自由原則

D.誠實信用原則E.合法性原則

9、依據《中華人民共和國合同法》的規定,有(ABCDEF)情形之一的,合同無效。

A.以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益

B.損害社會公共利益

C.惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益

D.以合法形式掩蓋非法目的

E.違反法律的強制性規定

10、住宅物業的建設單位,在下列(AC)情況下,經批準可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

A.投標人少于3個B.投標人少于5個

C.住宅規模較小D.物業建設單位認為沒有必要

11、通過招標投標方式選擇物業管理企業的,招標人應當按照以下(ABC)規定時限完成物業管理招標投標工作。

A.新建現售商品房項目應當在現售前30日完成

B.預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成

C.非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成

D.非出售的新建物業項目應當在交付使用前60日完成

12、合同附隨義務是因締約關系而產生的(ABC)以及其他誠實用原則或交易慣例產生的義務。

A.協助B.通知C.保密D.保護

13、依據《中華人民共和國合同法》規定,當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應該承擔(ACDEF)的違約責任。

A.繼續履行合同B.支付罰款金C.支付違約

D.雙倍返還定金E.賠償損失F.采取補救措施

14、有下列(ABCD)情形之一的,當事人可以解除合同

A.因不可抗力致使不能實現合同目的

B.在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務

C.當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行

D.當事人一遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。

15、以下說法正確的是(AB)。

A.從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格

B.物業管理企業應當按照物業服務合同提供相應的服務

C.物業管理企業承接物業時,應當與業主大會辦理物業驗收手續

D.物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主委員會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

16、以下說法錯誤的是(BC)

A、從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格

B、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主不再負連帶責任

C、前期物業服務合同可以約定期限,且該期限未滿,業主委員會不得終止前期物業服務合同

D、住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,必須告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

17、以下屬于行政處罰的是(ABCD)。

A.警告B.罰款C.沒收非法所得和非法財物

D.行政拘留E.罰金

18、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以(ACD)

A.責令限期改正

B.處委托合同價款20%以上50%以下的罰款

C.處委托合同價款30%以上50%以下的罰款

D.情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書

19、物業建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,縣級以上人民政府房地產行政主管部門可以(ABD)

A.責令限期改正

B.給予警告

C.沒收違法所得,并處10萬元以上30萬元以下的罰款

D.沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款

20、依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定,處理相鄰關系應遵循(ABCD)的原則。

A.有利生產B.方便生活C.公平合理D.團結互助

四、論述題:

1、試述《物業管理條例》的立法原則(8分)

答:《條例》在堅持民法基本原則和立法法規定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。

一是,物業管理權利和財產權利相對應的原則。

在我國《物權法》尚未出臺的情況下,《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論,對業主權利義務的規定,其實就是明確了業主作為建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定,是基于業主擁有的財產權份額,將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

二是,維護全體業主合法權益的原則。

為維護全體業主的合法利益,《條例》既對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其對涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業服務費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門的行政監督管理責任等作了明確規定,也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面,《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

三是,現實性與前瞻性有機結合的原則。

《條例》注重保持法規、政策的連續性和穩定性,對被實踐證明是行之有效的制度,如業主自律、物業管理企業資質管理等制度,予以保留。《條例》注重肯定實踐成果,將在實踐中積累的良好經驗,如主管部門加強對業主大會的指導和監督、物業管理企業做好物業接管驗收等,確立為法律規范。對于如何解決現實中存在的問題,如開發企業不交納未售出物業的物業服務費用、任意擴大物業管理企業的治安責任、公用事業單位向物業管理企業轉嫁責任等,《條例》作出了明確規定。《條例》貫穿發展的指導思想,設立的業主大會、強制性維修養護等制度,符合市場經濟的基本規律,符合未來立法趨勢。四是,從實際出發,實事求是的原則。

我國各地區的物業管理發展很不平衡,沿海地區與中西部地區、大城市與中小城市,在物業管理市場發育程度、市場環境、管理服務水平

等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統一性的前提下,充分考慮各地區的實際情況,對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分等問題僅作出原則性規定,有的規定的具體執行辦法,授權省、自治區、直轄市制定。

2、《條例》的基本思路之一是:保護業主的財產權利,協調好單個業主利益和全體業主共同利益的關系。試問:你是如何理解這一基本思路的(12分)

答案一:物業管理的基礎是業主的財產權。對物業進行管理是業主行使財產權的行為。選聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一,業主還可以根據實際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業企業。《條例》本著尊重業主財產權利的原則,并不強制業主必須實行物業管理,而只是規范實行物業管理時各方的行為。當然,隨著社會對物業管理認同感逐步提高,越來越多的業主會選聘物業管理企業來管理物業。

《條例》充分尊重和維護業主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系,均遵循了民事法律關系的基本原則,強調物業管理企業與業主是平等的民事主體,是服務與被服務的關系,保證業主充分行使財產權。對于業主的共同利益,也由業主在民主協商的基礎上自行平衡。《條例》對業主財產權利的尊重和保護,還體現在對侵害業主財產權的救濟上。建設單位和物業管理企業的行為給業主造成損失的,應該依法承擔民事損害賠償責任;物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途,或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護,剩余部分由業主大會決定使用。這充分體現了保護業主權益的立法精神。行政機關在實施對物業管理活動的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。

答案二:業主的財產權利是物業管理的基礎,物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利,不僅要保護單個業主的權利,而且要保護全體業主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業主合法權益的保護:一是明確列舉了業主在物業管理活動中享有的權利及其內容。

二是規定物業管理區域內全體業主組成業主大會,并選舉產生業主委員會,業主大會應當代表和維護全體業主在物業管理中的共同利益,決定物業管理中的重大事項,業主委員會負責公共日常事務,為保護業主合法權益提供組織上的保障。三是規范了業主大會的會議形式和表決方式,業主通過業主大會行使自己在物業管理中的權利,如自主地選聘或者解聘物業管理企業、決定物業服務合同的內容、監督物業管理企業履行物業服務合同等,為保護業主的合法權益提供程序上的保障。四是通過規范建設單位、物業管理企業的行為,來保護業主的合法權益。如條例規定了建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共同設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當依法承擔物業的保修責任。條例還明確了物業管理用房的所有權歸業主,物業管理企業不能擅自改變其用途;物業管理企業在代收有關公用事業費用時,不得收取手續費等額外費用;物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途等。

五、案例分析:

(一)某業主委員會成立后即發出通知要求物業管理企業在七天內公布物業管理服務收費及支出賬目,物業管理企業未在此期限內公布。業主委員會即在小區內張貼告示要求全體業主從即日起停止向物業管理企業交費,并向業主委員會交費。第二天,業主委員會在小區內擺攤收費,并給交費的業主開具蓋有委員會公章的收款收據。試分析業主委員會的行為是否合法,物業管理企業應當依哪種途徑解決該問題。(8分)

答案要點:

1、業主委員會違反了《物業管理條例》第15條的規定,其收費行為沒有法律依據。

2、物業管理企業可通過協商或調解的方法要求業主委員會停止收費行為。

3、物業管理企業也可向物業管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業主委員會的違法行為。

4、依據《物業管理條例》第19條的規定,業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤

(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經政府主管部門的批準,物業管理企業在其所管理的大廈的三樓平臺上,設置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業管理企業與該大廈的業主委員會發生了糾紛。為此業主委員會向人民法院起訴物業管理企業設置廣告招牌的行為侵害了業主的合法權益,要求拆除招牌。試問:(1)該廣告招牌的出租租金屬于什么性質應如何分配(2分)

(2)物業管理企業設置廣告招牌的行為是否侵害了業主的合法權益(2分)

答:(1)租金屬于商業收入,應歸全體業主所有,可用于彌補物業管理費的不足;

(2)未侵害業主的利益。因為廣告牌是由市政府要求設立的,具有公益性。

(三)某花園小區業主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業企業上門催討時,陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業企業沒有及時進行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據為什么(3分)

答:自來水管屬于業主專有設施,其維修應由業主自行負責。當然也可以請物業企業維修,但這種維修屬特約服務的范圍,不屬物業管理綜合服務的范圍,物業管理企業并無法定維修的義務,所以陶小姐的主張是沒有法律依據的。

(四)一天清晨,某車主找到某物業管理企業大廈停車場,稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發現該車前一天在停車場停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機關報案。10個多月之后,物業管理企業接到人民法院的傳票以及保險企業的起訴書副本,稱保險企業已經將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權,車主在車輛丟失前已經購買了一年的停車場停放管理費,車主與停車場構成保管合同關系,要求物業管理企業承擔車輛丟失的賠償責任。試問:

(1)物業管理企業應車輛丟失的承擔責任嗎法律依據是什么(2分)

(2)依據《中華人民共和國合同法》的規定,如何具備保管合同關系(3分)

答:(1)不應承擔。因為保險企業沒能舉證車主與物業管理企業之間存在保管合同關系。停車場的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發現該車前一天在停車場停放的任何記錄,說明車輛并未實際交付給物業管理企業保管。(2)《合同法》的規定:保管合同的成立需要兩個條件,一是當事人雙方意思一致,二是保管物要實際交付。

篇2:物業管理創優達標標準程序考試題

項目物業管理創優達標的標準和程序考試題

1、2000年全國物業管理示范項目標準按不同物業類型分為哪三種(20分)

住宅小區、大廈、工業區

2、住宅小區的示范標準內容分為哪八個大項(30分)

基礎管理;房屋管理與維修養護;共用設施設備管理;保安/消防/車輛管理;環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。

3、迎接考評主要包括哪幾項工作(20分)

接待工作、匯報工作、現場陪同、考評情況匯總

4、簡述創優達標對企業的意義(30分)

(1)完善企業管理制度,規范管理行為,提高管理水平。

(2)增強員工的專業技能、協作精神、服務意識。

(3)獲得社會認可,提升企業知名度,樹立品牌。

(4)增加發展商和業主的信任感。

(5)取得調整收費標準的依據。

篇3:物業公司年終總結暨表彰大會團隊物業管理知識問答試題

物業公司2013年終總結暨表彰大會團隊物業管理知識問答試題

(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進行,答對加分,答錯扣分)

1、**的通訊地址是:z市***區*路C號。

A、3B、5C、6D、10

2、**項目的物業服務費收費標準是:D元/平方米。

A、1.5B、1.58C、1.6D、1.68

3、根據《**前期物業服務協議》,室內汽車停車位的停車管理服務費是

B元/個。

A、40B、50C、60D、70

4、根據政策規定,z市配備電梯的住宅及非住宅專項維修資金統一按C元/平方米標準收取。

A、58B、60C、68D、70

5、根據《**前期物業服務協議》,逾期欠交物業服務費的違約金為按所欠費用每天C交納。

A、千分之一B、千分之二C、千分之三D、千分之四

6、根據《**裝修管理規定》,裝修初次驗收通過之日起C個月內安排復檢。

A、一B、二C、三D、四

7、根據《**裝修管理規定》,裝修單位應按消防部門規定配備充足的滅火器(每平方米配B只4公斤的滅火器)。

A、1B、2C、3D、4

8、據《**臨時管理規約》,**項目的總建筑面積是:A平方米。

A、209380B、219380C、209680D、209386

9、業主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫)物業服務收費實行A的定價方式。

A、政府指導價B、成本指導價C、政府定價D、市場調節價

10、根據《z市住宅物業服務收費管理辦法》業主委員會成立之后的住宅及其他非住宅物業服務收費實行D。

A、政府指導價B、成本指導價C、政府定價D、市場調節價

11、根據《z市區住宅物業服務收費政府指導價》,高層住宅物業服務收費,在多層住宅各等級基準價及上下浮動20%的基礎上相應增加D元/月.m2。

A、0.2B、0.3C、0.4D、0.5

12、根據《z市住宅物業服務收費管理辦法》住宅物業裝修如要收取保證金(押金)的,應由物業公司與業主簽訂合同,或在業主公約中約定。保證金應在裝修驗收后一個月內退還,最長不得超過C個月。

A、一B、二C、三D、半年

13、根據《z市物業服務收費管理辦法》,地下(室內)自有車位物業服務收費標準為每個車位50-D元/月。

A、55B、60C、70D、80

14、根據《z市物業服務收費管理辦法》,實行出入證管理的住宅小區,物業服務企業應為業主免費配置至少C張出入證(含IC卡等)。

A、1B、2C、3D、4

15、根據《z市區住宅小區物業裝修收費管理規定》,業主對其物業進行裝修的,物業服務企業可向業主或裝修人員(企業)收取共計不超過B元/戶的裝修保證金。

A、1500B、2000C、2500D、4000

16、根據《z市區住宅小區物業裝修收費管理規定》,業主裝修期間對裝修工人實行出入證管理的小區,物業服務企業可按照每張不超過B元/證的標準向業主或裝修人員(企業)收取出入證押金。

A、10B、15C、20D、30

17、根據《廣東省物業管理條例》,百分之A以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求

A、20B、30C、50D、70

18、根據《廣東省物業管理條例》,業主大會籌備組應當自成立之日起D個月內,組織召開首次業主大會會議。

A、一B、二C、三D、六

19、根據《廣東省物業管理條例》,業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積B以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;

A、三分之一B、三分之二C、二分之一D、四分之三

20、根據《業主大會和業主委員會指導規定》,業主委員會由業主大會會議選舉產生,由B至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,;

A、3B、5C、7D、9