物業管理師物業管理實務試題第一章物業管理企業
物業管理師物業管理實務試題匯編之第一章物業管理企業
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業管理企業的分類,以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有()。
A中外合資經營的物業管理企業
B全民所有制物業管理企業
C物業管理集團公司下的子公司
D集體與個人共同投資的物業管理企業
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業類型的掌握程度。物業管理企業分類按照投資主體的經濟成分可劃分為:全民所有制物業管理企業、集體所有制物業管理企業、民營物業管理企業、外資物業管理企業、其他物業管理企業。故本題選c,有關內容可參見教材第1―2頁。
2.物業管理企業資質等級分類方法有()。
AA、B、C、D四個等級
B高、中、低三個等級
C一、二、三級
D特級、一、二級
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業的資質等級為一、二、三級。故本題選c,有關內容可參見教材第4~5頁。
3.一級資質的物業管理公司,其注冊資本可以是:
A200萬元
B300萬元
C400萬元
D800萬元
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。一級資質的物業管理企業注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選D,有關內容可參見教材第4~5頁。
4.二級資質物業管理公司,專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于()人。
A10B20C30D40
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。二級資質的物業管理企業應具有物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。故本題選B,有關內容可參見教材第4~5頁。
5.關于物業管理資質的頒發機構,下面哪個說法是正確的()。
A國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理
B省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理
C直轄市人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督
D直轄市人民政府房地產主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理,設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書
的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企
業資質的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。故本題選B,有關內容可參見教材第4頁。
6.新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,持相關資料向當地的房地產主管部門申請以下資質()。
A一級資質B二級資質C三級資質D三級資質,并設一年的暫定期
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期,物業管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選D,有關內容可參見教材第6頁。
7.物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的()。
A法人B經濟實體C企業單位D以上說法都不對
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念的掌握程度。物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。故本題選B,
有關內容可參見教材第l頁。
8.下列選項中,不屬于物業管理企業特征的是()。
A是獨立的企業法人
B屬于服務性企業
C具有一定的公共管理性質的職能
D具有行政管理職能
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業特征可歸納為以下三點:一是獨立的企業法人;二屬于服務性企業;三具有一定的公共管理性質的職能。故本題選D,有關內容可參見教材第1頁。
9.物業管理企業的產品是()。
A服務B管理C服務與管理并存D以上說法都不對
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業本身不制造實物產品,它主要是常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。故本題選A,有關內容可參見教材第1頁。
10.物業管理有限責任公司最低限額的注冊資本為(&nbs
p;)萬元。
A10B200C300D500
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業工商注冊登記的掌握程度。《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定(若辦理資質,10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選A,有關內容可參見教材第3頁。
11.()組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理。
A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業管理組織形式,它的特點是:企業各級領導者親自執行全部管理職能,按垂直系統直接領導,不設專門職能機構。這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理,不能適應較大規模和較復雜的物業管理。故本題選B,有關內容可參見教材第6~7頁。
12.()組織形式,其員工受雙重領導。
A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上,按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統,縱橫交叉,構成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統;參加項目的成員受雙重領導,既受所屬職能部門的領導,又受項目組的領導。故本題選D,有關內容可參見教材第8~9頁。
13.規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司可以采用()組織形式。
A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品各類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規模大、物業各類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。故本題選c,有關內容可參見教材第8頁。
14.目前物業管理機構設置中普遍采用的一種組織形式是()。
A直線職能制B直線制C事業部制D矩陣制
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎,在各級主管人員的領導下,按專業分工設置相應的職能部門,實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示,只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。故本題選A,有關內容可參見教材第7~8頁。
15.新設立的物業管理企業,其資質等級按()等級核定。
A最低B最高C適合的資質等級D矩陣制
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期物管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選A,有關內容可參見教材第6頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理企業在申請資質時,應持以下資料()。
A營業執照和企業章程
B驗資證明
C物業管理企業組織架構
D企業法定代表人的身份證明
E物業管理專業人員的職業資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同
【答案】ABDE
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業在申請資質時,應持以下資料:營業執照;企業章程;驗資證明;企業法定代表人的身份證明;物業管理專業人員的職業
資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同。故本題選A、B、D、E,有關內容可參見教材第6頁。
2.關于物業管理企業的設立,以下說法正確的是()。
A物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段
B物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,是根據《公司法》的規定
C新設立的物業管理企業,在領取營業執照后,要向當地工商主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定
D《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為50萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時可以辦理三級資質的物業管理企業
E物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件
【答案】ABE
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業設立程序的掌握程度。根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定,物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段;根據《公司法》規定,物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業執照后,方可開業;新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,要向當地房地產主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定;《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作
為服務性企業應符合此規定。同時,考慮到企業注冊后應辦理物業管理企業資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求;物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件。故本題選A、B、E,有關內容可參見教材第3~6頁。
3.以下哪幾種是物業管理企業的常見模式()。
A房地產建設單位的附屬公司
B民營物業管理企業
C獨立的物業管理企業
D集體所有制物業管理企業
E物業管理集團公司
【答案】ACE
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業常見模式的掌握程度。物業管理企業的常見模式有房地產建設單位的附屬公司、獨立的物業管理企業、物業管理集團公司。故本題選A、C、E,有關內容可參見教材第3―6頁。
4.物業管理企業的組織形式主要有()。
A直線制B直線職能制C矩陣制D直線矩陣制E事業部制
【答案】ABCE
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。物業管理企業組織形式有直線制、直線職能制、事業部制和矩陣制。故本題選A、B、C、E,有關內容可參見教材第6頁。
5.以下對物業管理企業描述正確的有()。
A依法設立,以盈利為目的,承擔獨立責任的企業法人
B物業管理企業的產品就是服務,屬于服務性企業
C其職能帶有公共管理的性質
D具備專門資質,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體
E物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任
【答案】ABcD
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念和特征掌握程度。E“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任”應為“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任”。故本題選A、B、C、D,有關內容可參見教材第1頁。
6.關于事業部制物業管理組織形式以下哪種說法是正確的()。
A事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式
B采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能
C其主要特點:實行分權管理,將政策制定和行政管理分開;每個事業部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負盈虧
D其主要優點:強化了決策機制,使公司領導擺脫了繁雜的行政事務;能調動各事業部門的積極性;促進了內部競爭;有利于復合型人才的考核培養
E主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導
【答案】ACD
【解析】本題考查的是考生對物業管理組織形式的掌握程度。選項B“采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征;選項E“主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選A、C、D,有關內容可參見教材第8頁。
7.以下諸多因素,哪幾個因素影響物業管理企業組織機構設置()。
A企業資質B企業戰略C技術D組織規模E外部環境
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業戰略因素、外包環境因素、技術因素和組織規模及所處階段。故本題選B、C、D、E,有關內容可參見教材第9頁。
8.物業管理企業組織機構設置的要求是()。
A按企業資質設置組織機構
B按照企業規模、任務設置
C按照統一領導、分層管理的原則設置
D按企業注冊資本設置組織機構
E要充分體現各崗位、各部門之間的分工協作,同時,要精干、高效、靈活
【答案】BCE
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置要求的掌握程度。物業管理企業組織機構設置的要求是:①按照規模、任務設置;②統一領導、分層管理;③分工協作;④精干、高效、靈活。故本題選B、C、E,有關內容可參見教材第10頁。
9.物業管理企業的分類,以下各項是按投資主體的經濟成分來劃分的有()。
A中外合資經營的物業管理企業
B全民所有制物業管理企業
C物業管理集團公司下的子公司
D集體與個人共同投資的物業管理企業
E股份合作型物業管理企業
【答案】ABD
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業分類的掌握程度。物業管理企業按投資主體的經濟成分來劃分,可分為:全民所有制物業管理企業;集體所有制物業管理企業;民營物業管理企業;外資物業管理企業和其他物業管理企業。選項C“物業管理集團公司下的子公司”屬于物業企業的模式;選項E“股份合作型物業管理企業”是按股東出資形式來劃分的。故本題選ABD,有關內容可參見教材第1―2頁。
10.物業管理企業的職能機構主要包括人力資源部、行政管理部、品質管理部、財務部、經營管理部、工程管理部、安全管理部、環境管理部。品質管理部的主要職責包括以下那幾個方面()
A客戶服務監督管理
B制訂和分解企業經營計劃和經營目標
C維護企業質量管理體系的正常運行
D建立相關規章制度、管理目標和工作標準
E客戶管理關系,客戶投訴處理,客戶滿意度評價
【答案】ACE
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業職能機構職責的掌握程度。品質管理部的主要職責包括:企業質量管理體系運行和維護,各物
業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,
協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。故本題選A、C、E,有關內容可參見教材第10~11頁。
三、案例題
1.你是一個職業經理,負責組建一個準備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區的物業管理公司。按上級領導的要求:成立之初的組織機構設置要考慮公司的發展要求,要貫標(IS09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路,設立公司的職能部門并確定各部門的職責。(2)說明直線職能制的主要優缺點。
【答案】(1)應設立的職能部門及職責如下:
①總經理室:由總經理及若干副總經理共同構成公司的決策層,對企業的重大問題作出決策。
②人力資源部:制訂企業各項人力資源管理制度,編制人力資源發展和培訓計劃,優化人力資源結構和人力資源配置,設計實施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。
③行政管理部:編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算,建立相關規章制度、管理標準和工作標準,完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作。
④財務部:堅持原則,遵守財經紀律,執行財務規章制度;編制財務計劃,做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作;督促檢查各項目的財務收支情況,監督資金和資產的安全運作,增收節支;定期向總經理室匯報財務收支情況。
⑤品質管理部:企業質量管理體系運行和維護,各物業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。
⑥市場拓展部:制訂和分解企業經營計劃和經營目標,制訂物業項目考核體系、考核指標和標準,組織對各物業項目進行目標考核等。
⑦經營管理部:物業管理市場調查研究,物業管理市場拓展,物業項目可行性研究分析,制作標書,投標管理,新接管物業項目前期介入管理的組織和協調,顧問項目管理與協調等。
⑧工程管理部:工程維修和運行保障,合格工程維修分包商評審,各項維修保養工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作,為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審,支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理,負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。
⑨安全管理部:各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等;具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施,并監督、指導、協調和考核各項目的執行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理。
⑩環境管理部:負責清潔、綠化管理,保持環境衛生,實施企業對清潔和綠化分包方監管等;具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作;負責對承包方的監督檢查與考核;負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃。
(2)優點:加強了專業管理的職能,適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業。缺點:機構人員較多,成本較高,橫向協調困難,容易造成扯皮,降低工作效率。
2.公司剛剛意向成立一個物業管理公司,你是行政經理,請你寫出物業公司設立的程序。分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。
【答案】
(1)工商注冊登記階段:企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員、公司章程。
(2)資質審批階段:申報資質時需提供營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
篇2:物管師物業管理師基本制度與政策試題（2）
2012物管師--物業管理師基本制度與政策試題(2)
1.實行(),可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定,重視物業共用部位、共用設施設備的建設,對提高建設質量,保障業主財產權益具有重要意義。
A.物業服務企業資質管理制度
B.物業管理審批制度
C.物業承接查驗制度
D.物業管理監察制度
2.以下關于業主大會的工作要求的表述,正確的是()。
A.業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開7日前以書面形式在物業管理區域內公告
B.公告《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案)的同時,應當在業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式前公告
C.確認業主身份,應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準
D.業主在首次業主大會會議上的投票權,應當根據業主擁有物業的住宅年限確定
3.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度,這屬于管理規約中關于()的內容。
A.業主的共同利益
B.物業的使用、維護、管理
C.業主應當履行的義務
D.違反規約應當承擔的責任
4.物業管理服務的()對物業服務企業的服務質量控制能力提出了很高的要求,一旦相關服務滿足不了業主的消費需求,就很難有效地予以糾正和彌補。
A.即時性
B.系統性
C.監督性
D.完整性
5.以下屬于由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備是()。
A.戶外圍墻
B.落水管
C.照明設施
D.電梯
6.業主的維修養護事項如果需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得()的同意,以便建設單位和物業服務企業采取必要措施,最大限度地減少給其他業主帶來的不便。
A.物業服務企業和規劃主管部門
B.居民委員會和物業服務企業
C.建設單位和居民委員會
D.建設單位和物業服務企業
7.物業管理投標是指物業服務企業通過投標方式競聘()。
A.物業管理人才
B.物業服務企業
C.物業服務志愿者
D.物業管理項目的活動
8.下列前期物業管理招標文件所包含的內容中,不屬于招標活動方案內容的是()。
A.開標時間
B.招標組織機構情況
C.開標地點
D.評標標準和方法
9.評標委員會由()共同組成。
A.投標人和招標人
B.評標專家和監督人員
C.招標人的代表和評標專家
D.投標人的代表和評標專家
10.物業承接驗收時,建設單位向物業服務企業移交的技術資料是()。
A.單體建筑、結構、設備竣工圖
B.竣工總平面圖
C.物業的規劃
D.設備、設施的安裝、維護、保養等資料
答案:CCCACDDDCD
11.物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業產權多元化的情況下,為了保證房屋的維修和正常使用,依照國家規定建立的專門性資金,專項維修資金屬于()所有。
A.業主
B.物業服務企業
C.房屋規劃主管部門
D.國家
12.根據籌備業主大會的工作要求,業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開()日前以書面形式在物業管理區域內公告。
A.10
B.15
C.28
D.30
13.首次業主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由()負責籌備和召集。
A.業主大會的監督者
B.業主
C.業主代表人
D.業主委員會
14.物業使用人是指物業的承租人和其他()。
A.業主委員會委員
B.業主代表
C.物業管理機構的業主
D.實際使用物業的非業主
15.業主(),需要通過民主協商的機制來實現,管理規約集中體現了經民主協商所確立的全體業主均需遵守的規則。
A.共同財產的監督和共同利益的分配
B.共同財產的管理和共同利益的平衡
C.共同財產的分配和共同利益的分配
D.共同財產的分配和共同利益的平衡
16.《物業管理條例》規定,物業承接驗收時,建設單位向物業服務企業移交的竣工驗收資料是()。
A.地下管網工程竣工圖
B.設備、設施的安裝保養資料
C.物業質量保修文件
D.物業使用說明書
17.按照我國《公司法》的規定,物業服務企業股份有限公司的注冊資本不得低于()萬元。
A.50
B.100
C.500
D.1000
18.以下對物業管理從業人員應具備的條件的表述,錯誤的是()。
A.具有本專業中專畢業以上學歷,見習一年期滿,經單位考核合格者
B.按國家有關規定已擔任本專業初級專業技術職務或通過專業技術資格考試取得初級資格,經單位考核合格者
C.在本專業崗位工作,經過國家或國家授權部門組織的從業資格考試合格者
D.具有個人開辦物業服務企業的經驗
19.業主大會議事規則是()組織、運作的規程,需要由業主共同決定。
A.業主委員會
B.業主大會
C.物業服務企業
D.其他管理人
20.下列選項中,()是業主應當遵守的一個最基本的準則,也是業主必須承擔的一項基本義務。
A.業主不得轉讓建筑內的住宅
B.業主不得隨意改變住宅的居住用途
C.業主行使專有部分所有權時,不得危及建筑物的安全
D.業主的專有部分是建筑物的重要組成部分,但與共有部分又不可分離
21.下列業主的權利中,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有()。
A.完善權和監督權
B.知情權和監督權
C.控制權和知情權
D.控制權和完善權
22.一般情況下,確定房屋所有權人主要憑據是()。
A.物業服務企業對業主的登記記錄
B.房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證
C.房地產開發商與業主簽訂的合同憑證
D.房屋現居住人的身份證明
23.《物業管理條例》規定的業主大會制度,是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害,只要不影響業主民主決策,是否成立業主大會,由()決定。
A.物業管理區域的全體業主
B.非物業管理區域的全體業主委員
C.物業管理區域的相關行政機構
D.全體業主
24.物業管理區域內業主人數較多的,可以按照幢、單元、樓層等為單位,推選()名業主代表參加業主大會會議。
A.1
B.2
C.5
D.7
25.《物業管理條例》規定業主委員會成立后應當向物業所在地的(B)備案,以便政府行政主管部門對業主委員會的情況進行必要的了解和掌握。
A.省級人民政府房地產行政主管部門
B.區、縣人民政府房地產行政主管部門
C.區、縣人民政府工商行政主管部門
D.區、縣人民政府民政府
26.不得對潛在投標人實行歧視待遇表現為()。
A.采取地方保護主義,限制外地物業服務企業參加投標
B.對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目,而對其他潛在投標人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標準備時間
C.向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求
D.從企業所有制角度進行限制,不允許民營物業服務企業參加投標
27.邀請招標也稱定向招標,是指招標人有選擇地向物業服務企業發出投標邀請書,邀請特定物業服務企業參加投標,主要適用對()的物業管理項目。
A.物業管理無要求
B.小區居民素質有特定要求
C.物業管理有特定要求
D.小區公用設施與設備有特殊要求
28.下列前期物業管理招標文件所包含的內容中,屬于對招標人及招標項目簡介的內容是()。
A.物業服務項目
B.投標人資格
C.物業管理用房的配備情況
D.服務應達到的標準
29.業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經()同意。
A.有利害關系的業主
B.業主大會
C.其他業主
D.業主委員會
30.關于建筑物及其附屬設施的管理,下列說法中錯誤的是()。
A.業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理
B.對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換
C.建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主委員會所有
D.物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督
31.物業管理服務受益主體的廣泛性體現為物業服務企業()。
A.跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價,以保證受益群體的最大化
B.隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求
C.長時間接受客戶的監管和考驗
D.對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理
32.以下對《物業
管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述,不正確的是()。
A.提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議
B.提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議
C.按照物業服務企業主管部門的約定,接受物業服務企業提供的服務
D.選舉業主委員會委員,并享有被選舉權
33.用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是()。
A.物業服務合同
B.業主大會議事規則、管理規約
C.業主委員會議事規則
D.業主大會的議事規則、業主委員會議事規則
34.下列選項中,()不屬于業主委員會委員應當符合的條件。
A.具有豐富的組織能力和足夠的工作時間
B.遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務
C.本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主
D.熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力
35.下列業主在物業管理活動履行的義務中,()是確保物業管理正常運行的必要前提。
A.執行業主大會的決定
B.按照國家有關規定交納專項維修資金
C.配合物業服務企業開展服務活動的義務
D.按時交納物業服務費用
36.業主委員會的每次會議均應當做好書面記錄,由()簽字后存檔。
A.主持會議的委員
B.業主委員會的主任
C.業主委員會的組織者
D.業主代表人
37.管理規約是多個業主之間形成的共同意志,是業主共同訂立并遵守的()。
A.強制性條例
B.行為準則
C.合同規定
D.基本原則
38.下列選項中,臨時管理規約對業主使用物業的禁止性行為作出的規定不包括()。
A.違章搭建、私設攤點
B.占用物業共用部位、共有設施設備
C.在非指定位置傾倒垃圾、雜物
D.擅自改變房屋墻面顏色
39.業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,()可依據臨時管理規約向人民法院提起訴訟。
A.其他業主和公安部門
B.公安部門
C.其他業主和物業服務企業
D.物業服務企業主管部門
40.以下對通過招標投標方式選聘前期物業服務企業的優越性的表述,不正確的是()。
A.建設單位可以對各物業服務企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較,從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業服務企業中標
B.前期物業管理招標投標活動,要求依照法定程序進行,有利于協議選聘物業服務企業的競爭行為
C.前期物業管理實行招標投標制度,有利于創造物業管理公平的市場競爭環境
D.促進物業服務企業提高物業服務質量,體現了機會均等的市場原則
答案:1-5CCCAC6-10DDDCD11-15ABDDB16-20ADDBB
21-25BBAAB26-30BCBAC31-35ACBAD36-40CBACC
注釋人:*hy提交時間:2012-6-811:35:16
2012年物業管理師《基本制度與政策》預測模擬試題
1、根據《物業管理企業資質管理辦法》的相關規定,負責頒發一級物業管理企業資質證書,下發管理權的是()。
A、各省、自治區人民政府建設主管部門
B、建設部小區辦
C、中國物業管理協會
D、國務院建設管理部門
2、一級資質審批前,應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產部門審查,審查期限為()個工作日。
A、10
B、15
C、20
D、30
3、()主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。
A、政府價格
B、國務院發改委
C、物價管理
D、市場管理
4、物業管理法律關系中民事法律關系占大多數,其中特點有()、大多數由當事人自愿設立、當事人的權利義務一般是對等的。
A、權利的享有和義務的承擔相分離
B、主體法律地位對等
C、服務與被服務的對等
D、主題法律地位平等
5、()是調整平等主體的自然人之間的自然人之間,法人之間的財產關系和人身關系的法律規范總稱,是物業管理活動中最常用的法律規范。
A、民法
B、法規
C、條例
D、規章
6、自2004年5月1日起施行《物業管理企業資質管理辦法》(建設部125號)規定:三級資質物業管理企業可以承接()的物業管理業務。
A、各種物業管理項目
B、30萬m2以下住宅項目和8萬m2以下非住宅項目
C、20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下非住宅項目
D、10萬m2以下住宅項目和3萬m2以下非住宅項目
7、()是調整平等主體的自然人之間、法人之間、自然人和法人之間的財產關系和人身關系的法律規范的總稱,是物業管理活動中最常用的法律規范。
A、民法
B、刑法
C、條例
D、規章
8、法律規范的三要素是指()。
A、調解、仲裁、訴訟
B、假定、處理、制裁
C、公平、公正、公開
D、法律、法規、規章
9、《物業管理條例》規定,在交接物業時不按規定移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,并處()的罰款。
A、1萬元以上3萬元以下
B、1萬元以上10萬元以下
C、3萬元以上10萬元以下
D、5萬元以上20萬元以下
10、物業管理投標環節屬于法律意義上的()。
A、要約邀請
B、要約準備
C、要約
D、承諾
答案:
DBADACABBA
11、根據《物業服務收費明碼標價規定》的規定,政府價格主管部門應當會同同級()對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。
A、工商行政管理部門
B、稅務部門
C、房地產行政主管部門
D、建設行政管理部門
12、業主違法物業服務合同或業主公約的規定,裝修、裝飾房屋、損害公共部分、共用設施設備或構成妨礙物業管理秩序的,物業管理企業可以要求其承擔相應的()。
A、民事責任
B、行政責任
C、刑事責任
D、連帶責任
13、物業管理法律關系中權利義務共同指向的對象是物業管理法律關系的()。
A、主題
B、客體
C、內容
D、要素
14、司法解釋是為適應司法實踐的需要由()發布的。
A、司法部
B、公安部
C、最高人民法院
D、最高人民檢查院
15、()是調整平等民事主體之間的交易關系的法律。
A、《中華人民共和國民法通則》
B、《中華人民共和國物權法》
C、《中華人民共和國合同法》
D、《中華人民共和國擔保法》
16、物業共用部位、共用設施設備的()費用可以計入物業服務成本。
A、小修
B、中修
C、大修
D、改造
17、以下關于我國物業管理政策的說法中正確的是()。
A、政策的表現形式是多種多樣的
B、法律比政策調整社會關系的范圍更廣泛
C、政策由國家強制力保證實施
D、政策具有國家意志的屬性
18、業主和物業管理企業之間的法律關系是典型的()的法律關系。
A、民事性質
B、行政性質
C、不平等主體之間
D、有隸屬關系的主體之間
19、根據《物業管理服務收費管理辦法》的規定,物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務時,服務費收取標準由()。
A、業主大會決定
B、雙方約定
C、物價部門決定
D、物業管理企業規定的標準
20、()是物業管理企業在接管物業前就參與物業的規劃、設計和建設,從物業管理服務的角度上提出意見和建議,以便將來更好地滿足業主使用的要求的行為。
A、前期物業管理
B、日常物業服務
C、物業管理要和開發同期介入
D、物業管理的早期介入
答案:
CABCCAAABD
21、物業管理服務中,服務的主體起主導地位的是()。
A、房地行政主管部門
B、業主
C、社區的建設
D、建設單位
22、在選聘物業管理企業時堅持招標、投標制度,體現了物業管理的()原則
A、專業高效
B、公平競爭
C、統一管理
D、權責分明
23、以下關于各項物業管理原則的理解中不正確的是()。
A、權責分明原則,是指物業管理相關各方即業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業等的權利與責任應當非常明確
B、依法行事原則,是指在物業管理活動中要以相關的
法律、法規和簽訂的《物業服務合同》或《前期物業服務合同》為依據
C、業主主導原則,是指在物業管理活動中,業主永遠是對的
D、服務第一原則,是指物業管理的根本任務是服務,應寓管理于服務中
24、()往往是立法的先導,經過一段時間的實踐后,轉化為更為規范和穩定的法律。
A、決議
B、文件
C、制度
D、政策
25、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身,財產安全受到損壞的,應當依法承擔相信的法律責任是()。
A、侵權責任
B、違約責任
C、行政責任
D、刑事責任
26、《合同法》采用的是()原則。
A、侵權責任
B、違約責任
C、時間優先
D、書面優先
27、()頒布的《物業管理條例》于2003年9月1日開始實施,這標志著我國物業管理工作步入了新的發展階段。
A、全國人民代表大會
B、國務院
C、國家發展
D、建設部
28、按照《物業管理企業資質管理辦法》的規定,一級資質企業的必備條件之一是管理()的物業。
A、各種類型
B、特種類型
C、兩種類型以上
D、三種類型以上
29、前期物業管理由()負責選聘物業管理企業。
A、建設單位
B、業主大會
C、業主委員會
D、業主
30、收取物業服務的工作屬于()的工作內容之一。
A、物業的接管驗收
B、客戶管理服務
C、安全服務
D、社區活動組織
答案:
BBCDBABCAB
31、我國第一家物業管理公司出現在()。
A、北京
B、上海
C、廣州
D、深圳
32、業主委員會是業主大會的()機構。
A、派出
B、執行
C、監督
D、附屬
33、1994年建設部第33號令頒布了(),這為我國城市物業管理工作的正規化奠定了基礎。
A、《城市新建住宅小區管理辦法》
B、《物業管理條例》
C、《居住區物業管理條例》
D、《物業服務收費辦法》
34、物業管理企業在實施物業管理活動過程中首先要()。
A、接管驗收物業
B、簽訂物業服務合同
C、收集物業資料
D、為客戶辦理入住手續
35、()是指正在使用和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施,相關場地等組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。
A、物業
B、房地產
C、不動產
D、固定資產
36、物業管理有許多特性,但其根本屬性是()。
A、專業性
B、廣泛性
C、服務性
D、主動性
37、《物業管理條例》在前期物業管理中規定,在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業時,()簽訂書面的《前期物業管理服務合同》。
A、應當
B、不必
C、必須
D、口頭
38、《物業管理條例》規定,一個物業管理區域內的()組成一個業主大會。
A、業主
B、建設單位
C、物業管理企業
D、全體業主
39、《物業服務合同》是具有法律效力的規范(),是物業管理的基本依據。
A.文件
B、文本
C、文書
D、規定
40、在日常物業管理中,物業管理企業接受委托代收的各種公共事業的費用,可向()收取手續費。
A、業主
B、委托單位
C、使用人
D、最終用戶
答案:
DBADACAACB
41、物業管理企業在綜合開發中根據業主、物業使用人簽訂的特約服務,服務費用由()約定。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、雙方
42、物業管理企業在管理中的各項物業服務收費是有區別的,按照我國現行的辦法是()
A、政府指導價
B、市場調節價
C、包干制和酬金制
D、政府指導價和市場調節價
43、物業管理費用核算包括經費、保險費、土地使用費、()等。
A、差旅費
B、綠化費
C、取暖費
D、水電費
44、物業管理企業,年末應收賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。
A、0、1%~0、5%
B、0、2~0、5%
C、0、3%~0、5%
D、1%
45、()是物業管理人員應當具有的職業道德。
A、誠實守信、熱情服務
B、語言表達和溝通能力
C、心理素質和個人形象
D、兢兢業業、熱情服務
46、根據《物業管理條例》規定,一個物業管理區域成立()。
A、一個業主大會
B、一個業主委員會
C、兩個業主委員會
D、根據具體情況確定
47、在委托物業管理服務中,物業管理企業只擁有物業的經營權()。
A、使用權
B、產權
C、支配權
D、管理權
48、物業管理企業為了轉移物業管理服務中的風險,要向保險公司投保公眾責任險,其中不包括()。
A、財產保險
B、人身保險
C、公共責任保險
D、醫療保險
49、物業管理屬于服務行業,按照現行稅收制度的規定,企業應交納()。
A、管理稅
B、營業稅
C、城市建設維護稅
D、所得稅
50、物業管理企業是服務性第三產業,國家為了扶持物業管理企業,對企業給予政策性虧損補貼和其他補貼,稱為()收入。
A、業務補貼
B、補貼
C、經營補貼
D、附加補貼
答案:
DDBCA-ADDBB
51、財務預算在實施過程中難免出現偏差,因而需要通過財務預算控制系統及()找到偏差的原因,然后提出修改和補救辦法。
A、提出決策
B、早發現問題
C、有效的效仿
D、定期性檢查
52、業主在物業管理企業多次催要后仍不交物業費,超過三個月的,物業管理企業有權按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十九條規定向人民法院申請()。
A、支付令
B、催款令
C、審查令
D、督促令
53、專項維修資金應當在銀行專戶存儲、專款專用,專項維修資金可()或者用于法律、法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。
A、購買國債
B、購買股票
C、購買基金
D、發行債券
54、物業管理企業利用物業公用部分、公用設施設備進行經營的收入主要用于(),也可以按照業主大會的決定使用。
A、物業管理企業員工的獎金
B、業主委員會辦公經費
C、專項維修資金
D、小區建設
55、企業的財務管理人員必須爭取的判斷資金風險和資金()對企業利潤最大化的影響,采用最適合公司的籌資方式來籌集資金。
A、管理
B、成本
C、支出
D、收入
56、人民法院在收到起訴書之日起()日內決定是否受理并通知當事人。
A、5
B、7
C、10
D、15
57、對于物業管理企業來說,物業共用部位、共用設施專項維修資金應當作為企業的()來進行管理。
A、或有負債
B、長期負債
C、預計收益
D、現金預算
58、業主大會成立后,經業主大會同意,()將專項維修基金移交給物業管理企業代管。
A、住房資金管理中心
B、房地產行政主管部門
C、銀行
D、業主委員會
59、建設部于()發布了《房地產開發企業資質管理規定》,明確規定對房地產開發企業實行資質管理。
A、2000年1月
B、2000年2月
C、2000年3月
D、2000年6月
60、房地產開發主管部門對符合條件的企業核發《暫定資質證書》,暫定資質的條件不低于()級資質的條件
A、一
B、二
C、三
D、四
答案:
BAACBBBBCD
61、下列關于房地產開發項目的原則,表述不正確的是()
A、房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃
B、房地產開發項目,應當符合年都建設用地計劃
C、房地產開發項目,應當符合房地產銷售計劃
D、房地產開發項目,應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則
62、對于質量不合格的房地產項目的處理方式,下列應當注意的問題中,說法不正確的是()
A、在商品房交付使用之后發現質量問題,必須向工程質量監督部門申請重新核驗
B、房屋主體結構不合格的選擇退房還收換房,權利在消費者
C、由質量部門人的,房屋主體結構不合格的均可申請退房
D、對給購房人造成損失應當有合理的界定,應包含精神損失等間接性損失
63、編制城市規劃一般分為總體規劃和()兩個方面。
A、分區規劃
B、簡單規劃
C、詳細規劃
D、控制規劃
64、在編制城市總體規劃前,應當制定(),對城市總體規劃需要確定的主要目標、方向和內容踢出原則性意見,作為總體規劃的依據。
A、城市總體規劃綱要
B、城市整體規劃綱要
C、城市詳細規劃綱要
D、城市整體規劃大綱
65、城市規劃實行()制度。
A、一級審批
B、分級審批
C、總體審批
D、二級審批
66、城市總體規劃綱要,需經()審核同意。
A、國務院
B、市人民政府城市規劃行政主管部門
C、市人民政府
D、市人民政府城市建設行政主管部門
67、從城市總體規劃到控制性詳細規劃,一般是由()委托編制和進行方案評選,審定后具有法規效力,是一種政府行為。
A、政府部門
B、房地產開發單位
C、個人
D、市人民政府
68、工程設計綜合資質只設()級,其承接工程設計業務范圍不受限制。
A、甲
B、乙
C、丙
D、丁
69、建設單位領取施工許可證后,因故不能按其開工,可申請延期,延期()。
A、以一次為限,不超過3個月B、以一次為限,不超過6個月
C、以兩次為限,每次不超過3個月D、以兩次為限,每次不超過6個月
70、建設工期不足一年的,到位資金原則上不得的好與工程合同價的()。
A、20%
B、30%
C、40%
D、50%
答案:
CDCABCAACD
71、建設單位應當自領取施工許可證之日起()月內開工。
A、2
B、3
C、4
D、5
72、下列不符合申領施工許可證的條件的是()。
A、已經辦理該建筑工程用地批準手續
B、未確定施工企業
C、有保證工程質量和按其的具體措施
D、按照規定應該委托監理的工程以委托監理
73、工程完工后,施工單位應向()提交工程竣工報告,,申請工程竣工驗收。
A、建設單位
B、建設行政主管部門
C、房地產行政主管部門
D、監理單位
74、房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時,應當()。
A、并不是要求交易雙方當事人更改成交價格,只是通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費
B、要求交易雙方當事人更改成交價格,并通知交易雙方應當按什么價格繳納有關稅費
C、既不能要求交易雙方當事人更改成交價格,也不能通知交易雙方按什么價格繳納有關稅費
D、要求交易雙方當事人更改成交價格,但不通知交易雙方按什么價格繳納有關稅費
75、房地產轉讓的實質是()。
A、房屋買賣
B、房地產權屬發生轉移
C、房地產權屬不發生轉移
D、僅土地使用權發生轉移
76、下面敘述中()不屬于商品房的預售條件。
A、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用證書
B、持有建設工程規劃許可證
C、持有人民政府建房許可證
D、取得商品房預售許可證
77、()是指由國家特定政權機關制定或認可而具有普遍約束力,反映執政集團對物業管理社會秩序的利益要求和組控意識,并依靠政權強制力量保證實施的,用以組控物業管理社會關系中某一類具體關系或某一具體過得類型的行為規范。
A、物業管理政策
B、物業管理法律規范
C、物業管理關系
D、物業管理法律關系
78、簽署物業服務合同的一方不履行物業服務合同義務或履行義務不符合約定時,依法應當承擔()。
A、民事責任
B、刑事責任
C、行政責任
D、社會責任
79、物業管理活動中最常用的法律規范是()。
A、憲法
B、刑法
C、民法
D、行政法
80、的民事責任是()。
A、停止侵害
B、排除妨礙
C、賠償損失
D、支付違約金
答案:
BBAABCBACB
篇3:物業管理師管理實務考試預測試題及答案（6）
案例分析題(二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止(3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
答案:
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
案例分析題(一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
答案:
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分,每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下()不屬于住宅小區物業管理的目標。
A.創造舒適、安全、安靜的居住環境
B.提供便利、方便居民生活
C.發揮物業的最大使用價值
D.實現企業效益
2.小型寫字樓的面積在()。
A.1萬m2以上
B.1萬m2以下
C.3萬m2以上
D.3萬m2以下
3.工業物業的分類不包括()。
A.無污染工業物業
B.輕污染工業物業
C.一般工業物業
D.重工業物業
4.綠化養護管理的特點是經常性針對性和()。
A.公益性
B.動態性
C.靜態性
D.階段性
5.我國《城市區域環境噪聲標準》規定,()分貝是正常的環境聲音,是噪聲的衛生標準。
A.40
B.50
C.55
D.60
1.D2.B3.D4.B5.A
6.高層外墻清洗時,對氣候的要求較高,風力應小于()級。
>
A.四級B.三級C.五級D.二級
7.住宅小區防治物業環境污染的重點工作是()。
A.商業垃圾
B.醫療垃圾
C.裝修垃圾
D.業主和使用人生活垃圾
8.物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類,最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分,即()。
A.全方位物管招標和單項目物管招標
B.單純物管招標和物管與經營總招標
C.發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標
D.公開招標、邀請招標與協商招標
9.組成招標文件的六要素不包括()。
A.投標邀請書
B.技術規范及要求
C.合同樣本
D.附件(附表、附圖、附文等)。
6.A7.D8.D9.C
11.新建小區公共綠地人均應在()平方米以上。
A.1.5
B.2
C.1
D.2.5
12.住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到()。
A.98%,100%
B.98%,100%
C.98%,98%
D.100%,98%
13.小區環境衛生管理服務不符合標準的是()。
A.小區內環衛設施要完備,設有垃圾箱、果皮箱,垃圾中轉站等保潔設備;
B.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍,小區按時清掃保潔,垃圾箱至少兩天一清除;
C.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;
D.商業網點管理有序,符合衛生標準,無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象;
14.具有優越的地理位置和交通環境,建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求,有完善的物業管理服務,包括24小時的設備維修與保安服務,這樣的條件屬于()。
A.甲級寫字樓
B.乙級寫字樓
C.丙級寫字樓
D.丁級寫字樓
15.商場物業的特點不包括()。
A.商場要合理布局,精心策劃
B.建筑結構設計單一
C.商務齊全,人員素質雜
D.客流量大
11.C12.C13.B14.A15.B
26.工業物業空氣污染的防治途徑包括()。
A.教育住戶和生產單位改變能源結構,減少直接燃煤
B.硬化地面,減少塵土
C.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
D.禁止車輛駛入,減少尾氣排放
27.酒店庫房鑰匙要求()。
A.雙人保管
B.三人保管
D.專人保管
D.值班人員保管
28.國務院頒布的《城市綠化條例》是自()年開始實施的。
A.1990
B.1991
C.1992
D.1993
29.物業環境管理的基本原則是()的原則。
A.以防為主,防治結合
B.一治為主,防治結合
C.以防為主,一治為輔
D.一治為主,以防為輔
30.業主公約應對有關物業的()等事項依法作出約定。
A.使用
B.維護
C.管理
D.公共利益
26.D27.A28.C29.C30.ABCD
1.在確定業主委員會候選人時,應慎重選擇()的候選人。
A.對社會有一定影響
B.熱愛公益事業
C.大公無私
D.處事公平
E.關心小區管理
【答案】ABCDE
2.物業管理承擔(ACD)的修繕責任
A.房屋建筑共享部位
B.業主自用部位,自用設備
C.共享設施設備
D.物業規劃紅線內的市政公用設施設備
3.房屋的結構部分是指()。
A.基礎
B.門窗
C.承重構件
D.非承重墻
E.屋面
F.樓地面
G、給排水管線
【答案】ACDEF
4.在住宅室內裝飾裝修活動中,禁止()行為。
A.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間,廚房間
B.將房間的間隔墻打掉
C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸
D.拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體
【答案】ACD
5.房屋設備及其管理主要有()幾個明顯的特點。
A.服務性功能強
B.經營性特點突出
C.專業性技術性要求高
D.綜合性強
【答案】ABCD
6.高層樓房以樓內供水泵總計費水表為界,界線以外的供水管線及設備由()負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由()負責維護管理。
A.自來水企業
B.建設單位
C.物業管理企業
D.業主
【答案】AC
7.建筑物的防雷裝置,一般有()組成。
A.接閃點
B.引下線
C.接地裝置
【答案】ABC
1.物業服務收費管理辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照()對房屋及配套的設施設備和相關場地(),()向業主所收取的費用。
A.物業服務合同的約定
B.進行維修、養護、管理
C.維護相關區域內的環境衛生和秩序
【答案】ABC
2.物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行()。
A.政府指導價
B.市場調節價
C.自己定價
【答案】AB
3.物業管理企業應當按照政府主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置將()等有關情況進行公示。
A.服務內容
B.服務標準
C.收費項目
D.收費標準
【答案】ABCD
4.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括()。
A.物業服務成本
B.法定稅費
C.物業管理企業的利潤
D.設備維護費
【答案】ABC
5.業主與物業管理企業實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括()。
A.物業服務支出
B.物業管理企業的酬金
C.法定稅費
【答案】AB
6.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納()。業主違反物業服務合同約定逾期不交納的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。
A.物業服務費用
B.物業服務資金
C.法定稅費
【答案】AB
7.根據使用功能不同,物業可以分為()及其它用途物業。
A.居住物業
B.商業物業
C.旅游物業
D.工業物業
【答案】ABD