物業管理師物業管理實務試題第六章入住與裝修管理
物業管理師物業管理實務試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.關于人住的概念,以下哪種說法是不準確的()。
A入住是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續
B對業主而言:人住,既包括物業驗收及相關手續辦理,也包括物業管理有關業務的辦理
C入住是物業管理單位向業主交付其所購房屋鑰匙的過程
D人住也是物業管理單位為業主辦理物業管理業務手續的過程
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解,C選項僅是入住服務流程中的一個環節。有關內容可參見教材第87頁。
2.人住驗收的資料準備,是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪一項資料不是建設單位準備的()。
A《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
B《人住通知書》
C《物業驗收須知》
D《業主(住戶)手冊》
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住資料準備的掌握程度,D選項“《業主(住戶)手冊》”是由物業管理單位編撰的。有關內容可參見教材第88~89頁。
3.《入住通知書》是建設單位向業主發出的辦理人住手續的書面通知,一般不包括()。
A物業具體位置
B小區概況
C委托他人辦理人住手續的規定
D業主人住時需要準備的相關文件和資料
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內容的掌握程度,B選項“小區概況”是《業主(住戶)手冊》中的內容。有關內容可參見教材第88―89頁。
4.在人住工作的準備工作中,除要作大量的資料準備外,還有其他準備工作,以下哪一項不含在“其他準備”工作中()。
A人住工作計劃
B入住儀式策劃
C環境準備
D用于檢驗的設備、工具準備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住準備中“其他準備”的掌握程度,“其他準備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環境準備和場地布置、資料及辦公用品準備、標識牌、應急預案等內容,不包括D選項“用于檢驗的設備、工具準備”。有關內容可參見教材第90頁。
5.請按人住流程整理以下順序()。
A驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》,簽字確認
B領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料
C業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認
D提交辦理產權所需資料,簽訂委托協議,繳納相關費用
E繳納當期物業服務等有關費用
F簽署有關物業管理服務約定等文件
G領取房屋鑰匙
【答案】C―A―D―F―E―B―G
【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。
6.請按人住手續整理以下順序()。
A產權代辦手續,提供辦理產權的相關資料,繳納辦理產權所需費用
B建設單位開具證明,業主持此證明到物業管理單位繼續辦理人住手續
C持購房合同、《入住通知書》等進行業主登記確認
D房屋驗收,填寫《業主人住房屋驗收表》,建設單位和業主核對無誤后簽章確認
E繳納入住當月物業管理以及其他相關費用
F領取提供給業主的相關文件資料,如:《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》、《業主(住戶)手冊》
G業主和物業管理單位簽署物業管理的相關文件,如:物業管理收費協議、車位管理協議、裝修管理協議等
H領取房屋鑰匙
【答案】C―D―A―B―G―E―F―H
【解析】本題考查的是考生對入住手續的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。
7.請按物業裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
A物業裝飾裝修登記
B簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》
C辦理開工手續
D備齊資料
E施工
F填寫申報登記表
G驗收
【答案】D―F―A―B―C―E―G
【解析】本題考查的是考生對物業裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關內容可參見教材第96頁。
8.在物業的裝飾裝修活動中造成的損失,哪一項不是由裝修人負責賠償或罰款()。
A相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
B裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施
C裝修人侵占了公共空間,對公共部位和設施造成的損害
D損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。D選項“損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果”應對裝飾裝修企業處以罰款。故本題選D,有關內容可參見教材第104。
105頁。
‘9.為分清物業單位裝飾裝修有關各方的責任,物業裝飾裝修管
理協議等相關文件應由()簽字確認。
A裝修人、施工單位及物業管理單位三方
B裝修人、物業管理單位二方
C施工單位、物業管理單位二方
D裝修人、施工單位二方
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。有關內容可參見教材第104頁。
10.關于物業裝飾裝修現場管理,說法不正確的是()。
A要寬進寬出,為裝修人員提供方便
B加強巡視,防患于未然
C控制作業時間,維護
業主合法權益
D強化管理,反復核查
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現場管理的掌握程度。裝飾裝修現場管理要求做到4點:一是嚴把出入關、杜絕無序狀態;一是加強巡視,防患于未然;一是控制作業時間,維護業主合法權益;一是強化管理,反復核查。A選項“要寬進寬出,為裝修人員提供方便’’與“嚴把出入關”相矛盾。故選A,有關內容可參見教材第102頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.請選出在房地產開發和物業管理實踐中,常見的物業入住的操作模式()。
A以建設單位為主體,由物業管理單位相配合
B由建設單位獨立完成
C物業人住運作的準備、內容、程序等都是一致的,但建設單位和物業管理單位各自職責不同
D從房產移交的角度看,入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為,建設單位應承擔相關法律責任和義務,物業管理單位只是辦理相關手續
E建設單位將人住工作委托給物業管理單位,由物業管理單位代為辦理人住手續
【答案】AE
【解析】本題考查的是考生對物業入住的操作模式的掌握程度。物業入住的操作模式有兩種,即A選項和E選項,B、c、D選項內容與物業人住操作模式的分類無關。故選A、E,有關內容可參見教材第87頁。
2.入住驗收的資料準備中,一般而言,由物業管理企業完成的資料是()。
A物業管理有關約定
B《業主人住房屋驗收表》
C《物業驗收須知》
D《業主(住戶)手冊》
E《人住通知書》
【答案】ABD
【解析】本題考查的是考生對物業人住準備的掌握程度。《物業驗收須知》和《人住通知書》是由建設單位完成的資料。故選A、B、D,有關內容可參見教材第88~89頁。
3.業主在辦理入住時,物業管理單位要與業主簽訂關于物業管理服務的約定,進一步明確雙方的權利和義務,在協議中應明確()。
A物業管理費收費面積、收費時間及金額
B物業管理費計費時段和繳納時間
C裝修管理的驗收標準
D調整物業管理費的條件或其他情況
E物業分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數
【答案】ABD
【解析】本題考查的是考生對物業入住準備的掌握程度。在協議中應明確的雙方權利和義務有5點:①物業管理費收費面積、收費時間及金額;②物業管理費計費時段和繳納時間;③物業管理費收繳方式(現金或托收等);④滯納金及其計收比例;⑤調整物業管理費的條件或其他情況。故選A、B、D,有關內容可參見教材第90頁。
4.入住服務的管理包含以下哪幾方面內容()。
A人住流程與手續
B費用繳納
C驗房及發放鑰匙
D確定辦理裝修的時間
E資料歸檔
【答案】ABcE
【解析】本題考查的是考生對入住服務的管理的掌握程度。入住服務的管理包括4個方面:①入住流程與手續;②費用繳納;③驗房及發放鑰匙;④資料歸檔。故選A、B、C、E,有關內容可
參見教材第91―92頁。
5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在做好周密計劃和資料準備及其他準備的同時,還應注意以下哪幾方面的工作()。
A人力資源和資料準備要充足
B與街道辦事處保持密切聯系
C手續辦理要分批,避免過分集中而混亂
D緊急情況要有預案
E物業查驗要到位
【答案】AcD
【解析】本題考查的是考生對人住服務準備工作的掌握程度。入住準備工作還包括4個方面:①人力資源要充足;②資料準備要充足;③手續辦理要分批,避免過分集中而混亂;④緊急情況要有預案。故選A、C、D,有關內容可參見教材第92~93頁。
6.關于物業裝飾裝修管理的說法正確的是()。
A規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為
B協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正
C杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為
D確保物業的正常運行使用,維護全體業主的合法權益
E物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部110號令《住宅市內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定
【答案】ABDE
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。C選項“杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當。故選A、B、D、E,有關內容可參見教材第95~96頁。
7.物業裝飾裝修管理是一個系統工程,除要對裝飾裝修的內容進行檢查外,還要對以下哪幾方面進行管理()。
A物業裝飾裝修范圍和時間管理
B對裝飾裝修人員進行現場培訓
C物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D物業裝飾裝修現場管理
E裝修施工單位各專業人員是否具備專業上崗證
【答案】ACD
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容:①物業裝飾裝修范圍和時間管理;②物業裝飾裝修管理的要求(檢查的部位);③物業裝飾裝修管理
費用和垃圾清運的管理;④物業裝飾裝修現場管理。本題選A、C、D,有關內容可參見教材第100―102頁。
8.人住驗收的資料準備,是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪些項資料是建設單位準備的()。
A《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
B《入住通知書》
C《物業驗收須知》
D《業主(住戶)手冊》
E《業主臨時公約》
【答案】ABc
E
【解析】本題考查的是考生對入住準備的掌握程度。《業主(住戶)手冊》是由物業管理單位編撰的,A、B、C、E是由建設單位制訂的。有關內容可參見教材第88~89頁。
9.物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容()。
A物業裝飾裝修的范圍和時間管理
B物業裝飾裝修管理的要求
C物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D物業裝飾裝修現場管理
E物業裝飾裝修管理流程
【答案】ABcD
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容:①物業裝飾裝修范圍和時間管理;②物業裝飾裝修管理的要求;③物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理;④物業裝飾裝修現場管理。所以正確答案為A、B、C、D,有關內容可參見教材第100~102頁。
10.物業裝飾裝修管理應注意哪些問題()。
A在裝飾裝修項目申報登記時,物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對
B在辦理開工手續前,物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備
C在施工過程中,物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料
D對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,要靈活變通、方便業主
E驗收工作是裝修管理的最后一道工序,如有違章,則需在處理了違章后再進行驗收工作
【答案】ABcE
【解析】本題考查的是考生對裝修應注意的問題的掌握程度。D選項“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,要靈活變通、方便業主”應為“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理”。故選A、B、C、E,有關內容可參見教材第105―106頁。
11.在巡查物業裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容()。
A檢查裝飾裝修項目是否申報
B檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目
c檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加
D檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
E檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求
【答案】ABcE
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。D選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業重點核查內容中。故選A、B、c、E,有關內容可參見教材第103頁。
三、案例題
1.某女士購買了一套期房,在辦理人住手續時,對房屋內部提出了不少細部質量問題,認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰
匙。半年后,該女士回國發現,有關的細部質量問題未解決,而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤,當初收房時就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納
這么多物業管理費?請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業管理費,為什么?假如你是該物業公司的客戶服務經理,會如何處理?
【答案】(1)該女士應該交物業管理費。
該女士在辦理入住手續時,所提出的房屋內部問題,應由房屋出賣人即開發商負責修復解決,與物業公司無關。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格,僅以此為依據不能證明房屋未達到交付條件,該女士不能以此為理由拒絕收房,況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙,故從業主人住日起應向物業管理公司交納物業管理費。
從法律的角度,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系,物業管理公司與開發商是兩個不同的法律主體,業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。
因為物業管理服務主要是為全體業主和整個物業公共部位和公共設施服務的,即便業主沒有實際居住,但是物業公司仍為其提供了主要的物業服務。故房屋內部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業主不交物業管理費的理由。
如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領取鑰匙,則另當別論了。
(2)耐心向該女士說明其應當交納物業管理費的理由。
對于房屋細部問題,若在保修期內,協助業主聯絡開發商或開發商指定的施工單位予以解決。
2.付先生2004年購買了一套120平方米的住房,去同年8月,開發商通知付先生人住。在辦理了相關人住手續后,付先生高高興興地領到了新房鑰匙。在該小區物業公司員工的陪同下,付先生對
新房進行驗收。在驗收過程中,付先生發現了好幾處質量問題,物業公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是,付先生退回了鑰匙,要求等提出的質量問題解決后再來收房。
兩個月后,物業公司以掛號信的方式通知付先生,質量問題已經徹底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。經過驗房確認:房屋質量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙,但是物業公司要求付先生交齊第一次驗房到現在的物業管理費。付先生認為,物業費應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費,或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此,付先生與物業公司各持己見爭論不休。請問物業公司是否應收取付先生這段時間的物業管理費?如果物業公司不向付先生收取這段時間的物業管理費則應該向誰收取?為什么?
答案】(1)物業公司不應該收取付先生這段時間的物業管理費。
付先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發商未向其交房。經整改后,驗收雙方確認商品房符合交付條件,付先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。因此,商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未
交付給業主期間的物業管理費,物業公司應向開發商收取,而不應由業主承擔。
3.某小區居住在十層的業主顧某,擅自將其購買并居住的房屋“一衛改兩衛”。在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜
及物品受損。請問假如你是該小區的項目經理,物業管理部門是否有權責令其拆除私裝物,為什么?
【答案】物業管理部門有權責令其拆除私裝物。
業主不得擅自改變房屋使用性質和功能,因特殊情況需要改
變使用性質的,應當符合城市規劃要求,并應征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意,并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆,轉換了廢水立管的下水三通,使儲藏室成了衛生間,改變了房屋的使用性質,違反了法律法規相關規定。應對樓下業主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。
依據《物業管理條例》物業管理公司對于物業管理區域內違反物業裝飾裝修和使用方面法律、法規規定的行為,應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中,對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為,物業管理公司完全有權利予以制止,包括責令顧某拆除私裝物,若其不理會,應及時向有關部門報告。
4.某小區業主張某,購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準備安裝在其居住的第20層的物業內,遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制If-.~某吊裝巨型浴缸。張某將物業管理公司告到法庭,要求排除妨礙,將巨型浴缸安裝在自己物業。請問你認為物業管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業?張某的訴訟請求能否得到法院的支持?為什么?
【答案】
(1)物業管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業。
(2)物業管理公司有權制止張某,張某的訴訟請求不會得到法院支持。
公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利,應當本著安全、合理的原則使用物業,并遵守法律、法規及業主公約的有關規定,同時還應當顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權益為前提。張某安裝巨型浴缸,不僅威脅到樓蓋安全,還會對整幢大樓的局部結構安全性及正常使用產生較大影響,會妨礙其他業主的正常生活。《物業管理條例》規定,對物業管理區域內違反物業使用法律法規規定的行為,物業管理公司應當制止。物業管理公司行使職權,制止業主安裝浴缸的行為正當、合法。
5.你是客服經理負責組織公司新接管的項目入住工作,請說明物業入住的流程,在組織入住的過程中應注意哪些問題?
【答案】
物業的流程是:(1)業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認;(2)驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》,簽字確認;(3)提交辦理產權所需資料,簽訂委托協議,繳納相關費用;(4)簽署有關物業管理服務約定等文件;(5)繳納當期物業服務等有關費用;(6)領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料;(7)領取房屋鑰匙。
在組織人住的過程中應注意以下問題:
一是業主人住實行一站式柜臺服務,方便業主辦理手續,二是因故未能按時辦理人住手續的,可按照《入住通知書》中規定的辦法另行辦理,三是應合理安排業主人住服務辦理時間,適當延長辦理時間。四是辦理入住手續的工作現場應張貼人住公告及業主人住流程圖,在顯要位置張貼和擺放各類業主人住的標牌標識,作業流程、歡迎標語、公告提示等,方便業主掌握,加快辦理進程。五指定專人負責業主辦理入住手續時的各類咨詢和引導,以便入住工作有秩序地順利進行。六是注意安全保衛以及車輛引導。
6.如果你是工程部經理,負責物業裝飾裝修管理工作,請說明物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容?在巡查裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容?
【答案】物業裝飾裝修管理包括的內容有:
一是物業裝飾裝修的范圍和時間管理,二是物業裝飾裝修管理的要求,三是物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理,四是物業裝飾裝修現場管理。
在巡查裝飾裝修現場時應重點核查以下內容:
(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目,一要檢查裝飾裝修項目是否申報,二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加,在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的,須指導用戶及時申報,辦理相關手續。
(2)要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求,現場的材料堆放是否安全,垃圾是
否及時清運有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛生等。
篇2:物管師物業管理師基本制度與政策試題（2）
2012物管師--物業管理師基本制度與政策試題(2)
1.實行(),可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定,重視物業共用部位、共用設施設備的建設,對提高建設質量,保障業主財產權益具有重要意義。
A.物業服務企業資質管理制度
B.物業管理審批制度
C.物業承接查驗制度
D.物業管理監察制度
2.以下關于業主大會的工作要求的表述,正確的是()。
A.業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開7日前以書面形式在物業管理區域內公告
B.公告《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案)的同時,應當在業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式前公告
C.確認業主身份,應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準
D.業主在首次業主大會會議上的投票權,應當根據業主擁有物業的住宅年限確定
3.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度,這屬于管理規約中關于()的內容。
A.業主的共同利益
B.物業的使用、維護、管理
C.業主應當履行的義務
D.違反規約應當承擔的責任
4.物業管理服務的()對物業服務企業的服務質量控制能力提出了很高的要求,一旦相關服務滿足不了業主的消費需求,就很難有效地予以糾正和彌補。
A.即時性
B.系統性
C.監督性
D.完整性
5.以下屬于由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備是()。
A.戶外圍墻
B.落水管
C.照明設施
D.電梯
6.業主的維修養護事項如果需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得()的同意,以便建設單位和物業服務企業采取必要措施,最大限度地減少給其他業主帶來的不便。
A.物業服務企業和規劃主管部門
B.居民委員會和物業服務企業
C.建設單位和居民委員會
D.建設單位和物業服務企業
7.物業管理投標是指物業服務企業通過投標方式競聘()。
A.物業管理人才
B.物業服務企業
C.物業服務志愿者
D.物業管理項目的活動
8.下列前期物業管理招標文件所包含的內容中,不屬于招標活動方案內容的是()。
A.開標時間
B.招標組織機構情況
C.開標地點
D.評標標準和方法
9.評標委員會由()共同組成。
A.投標人和招標人
B.評標專家和監督人員
C.招標人的代表和評標專家
D.投標人的代表和評標專家
10.物業承接驗收時,建設單位向物業服務企業移交的技術資料是()。
A.單體建筑、結構、設備竣工圖
B.竣工總平面圖
C.物業的規劃
D.設備、設施的安裝、維護、保養等資料
答案:CCCACDDDCD
11.物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業產權多元化的情況下,為了保證房屋的維修和正常使用,依照國家規定建立的專門性資金,專項維修資金屬于()所有。
A.業主
B.物業服務企業
C.房屋規劃主管部門
D.國家
12.根據籌備業主大會的工作要求,業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開()日前以書面形式在物業管理區域內公告。
A.10
B.15
C.28
D.30
13.首次業主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由()負責籌備和召集。
A.業主大會的監督者
B.業主
C.業主代表人
D.業主委員會
14.物業使用人是指物業的承租人和其他()。
A.業主委員會委員
B.業主代表
C.物業管理機構的業主
D.實際使用物業的非業主
15.業主(),需要通過民主協商的機制來實現,管理規約集中體現了經民主協商所確立的全體業主均需遵守的規則。
A.共同財產的監督和共同利益的分配
B.共同財產的管理和共同利益的平衡
C.共同財產的分配和共同利益的分配
D.共同財產的分配和共同利益的平衡
16.《物業管理條例》規定,物業承接驗收時,建設單位向物業服務企業移交的竣工驗收資料是()。
A.地下管網工程竣工圖
B.設備、設施的安裝保養資料
C.物業質量保修文件
D.物業使用說明書
17.按照我國《公司法》的規定,物業服務企業股份有限公司的注冊資本不得低于()萬元。
A.50
B.100
C.500
D.1000
18.以下對物業管理從業人員應具備的條件的表述,錯誤的是()。
A.具有本專業中專畢業以上學歷,見習一年期滿,經單位考核合格者
B.按國家有關規定已擔任本專業初級專業技術職務或通過專業技術資格考試取得初級資格,經單位考核合格者
C.在本專業崗位工作,經過國家或國家授權部門組織的從業資格考試合格者
D.具有個人開辦物業服務企業的經驗
19.業主大會議事規則是()組織、運作的規程,需要由業主共同決定。
A.業主委員會
B.業主大會
C.物業服務企業
D.其他管理人
20.下列選項中,()是業主應當遵守的一個最基本的準則,也是業主必須承擔的一項基本義務。
A.業主不得轉讓建筑內的住宅
B.業主不得隨意改變住宅的居住用途
C.業主行使專有部分所有權時,不得危及建筑物的安全
D.業主的專有部分是建筑物的重要組成部分,但與共有部分又不可分離
21.下列業主的權利中,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有()。
A.完善權和監督權
B.知情權和監督權
C.控制權和知情權
D.控制權和完善權
22.一般情況下,確定房屋所有權人主要憑據是()。
A.物業服務企業對業主的登記記錄
B.房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證
C.房地產開發商與業主簽訂的合同憑證
D.房屋現居住人的身份證明
23.《物業管理條例》規定的業主大會制度,是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害,只要不影響業主民主決策,是否成立業主大會,由()決定。
A.物業管理區域的全體業主
B.非物業管理區域的全體業主委員
C.物業管理區域的相關行政機構
D.全體業主
24.物業管理區域內業主人數較多的,可以按照幢、單元、樓層等為單位,推選()名業主代表參加業主大會會議。
A.1
B.2
C.5
D.7
25.《物業管理條例》規定業主委員會成立后應當向物業所在地的(B)備案,以便政府行政主管部門對業主委員會的情況進行必要的了解和掌握。
A.省級人民政府房地產行政主管部門
B.區、縣人民政府房地產行政主管部門
C.區、縣人民政府工商行政主管部門
D.區、縣人民政府民政府
26.不得對潛在投標人實行歧視待遇表現為()。
A.采取地方保護主義,限制外地物業服務企業參加投標
B.對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目,而對其他潛在投標人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標準備時間
C.向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求
D.從企業所有制角度進行限制,不允許民營物業服務企業參加投標
27.邀請招標也稱定向招標,是指招標人有選擇地向物業服務企業發出投標邀請書,邀請特定物業服務企業參加投標,主要適用對()的物業管理項目。
A.物業管理無要求
B.小區居民素質有特定要求
C.物業管理有特定要求
D.小區公用設施與設備有特殊要求
28.下列前期物業管理招標文件所包含的內容中,屬于對招標人及招標項目簡介的內容是()。
A.物業服務項目
B.投標人資格
C.物業管理用房的配備情況
D.服務應達到的標準
29.業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經()同意。
A.有利害關系的業主
B.業主大會
C.其他業主
D.業主委員會
30.關于建筑物及其附屬設施的管理,下列說法中錯誤的是()。
A.業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理
B.對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換
C.建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主委員會所有
D.物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督
31.物業管理服務受益主體的廣泛性體現為物業服務企業()。
A.跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價,以保證受益群體的最大化
B.隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求
C.長時間接受客戶的監管和考驗
D.對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理
32.以下對《物業
管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述,不正確的是()。
A.提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議
B.提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議
C.按照物業服務企業主管部門的約定,接受物業服務企業提供的服務
D.選舉業主委員會委員,并享有被選舉權
33.用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是()。
A.物業服務合同
B.業主大會議事規則、管理規約
C.業主委員會議事規則
D.業主大會的議事規則、業主委員會議事規則
34.下列選項中,()不屬于業主委員會委員應當符合的條件。
A.具有豐富的組織能力和足夠的工作時間
B.遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務
C.本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主
D.熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力
35.下列業主在物業管理活動履行的義務中,()是確保物業管理正常運行的必要前提。
A.執行業主大會的決定
B.按照國家有關規定交納專項維修資金
C.配合物業服務企業開展服務活動的義務
D.按時交納物業服務費用
36.業主委員會的每次會議均應當做好書面記錄,由()簽字后存檔。
A.主持會議的委員
B.業主委員會的主任
C.業主委員會的組織者
D.業主代表人
37.管理規約是多個業主之間形成的共同意志,是業主共同訂立并遵守的()。
A.強制性條例
B.行為準則
C.合同規定
D.基本原則
38.下列選項中,臨時管理規約對業主使用物業的禁止性行為作出的規定不包括()。
A.違章搭建、私設攤點
B.占用物業共用部位、共有設施設備
C.在非指定位置傾倒垃圾、雜物
D.擅自改變房屋墻面顏色
39.業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,()可依據臨時管理規約向人民法院提起訴訟。
A.其他業主和公安部門
B.公安部門
C.其他業主和物業服務企業
D.物業服務企業主管部門
40.以下對通過招標投標方式選聘前期物業服務企業的優越性的表述,不正確的是()。
A.建設單位可以對各物業服務企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較,從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業服務企業中標
B.前期物業管理招標投標活動,要求依照法定程序進行,有利于協議選聘物業服務企業的競爭行為
C.前期物業管理實行招標投標制度,有利于創造物業管理公平的市場競爭環境
D.促進物業服務企業提高物業服務質量,體現了機會均等的市場原則
答案:1-5CCCAC6-10DDDCD11-15ABDDB16-20ADDBB
21-25BBAAB26-30BCBAC31-35ACBAD36-40CBACC
注釋人:*hy提交時間:2012-6-811:35:16
2012年物業管理師《基本制度與政策》預測模擬試題
1、根據《物業管理企業資質管理辦法》的相關規定,負責頒發一級物業管理企業資質證書,下發管理權的是()。
A、各省、自治區人民政府建設主管部門
B、建設部小區辦
C、中國物業管理協會
D、國務院建設管理部門
2、一級資質審批前,應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產部門審查,審查期限為()個工作日。
A、10
B、15
C、20
D、30
3、()主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。
A、政府價格
B、國務院發改委
C、物價管理
D、市場管理
4、物業管理法律關系中民事法律關系占大多數,其中特點有()、大多數由當事人自愿設立、當事人的權利義務一般是對等的。
A、權利的享有和義務的承擔相分離
B、主體法律地位對等
C、服務與被服務的對等
D、主題法律地位平等
5、()是調整平等主體的自然人之間的自然人之間,法人之間的財產關系和人身關系的法律規范總稱,是物業管理活動中最常用的法律規范。
A、民法
B、法規
C、條例
D、規章
6、自2004年5月1日起施行《物業管理企業資質管理辦法》(建設部125號)規定:三級資質物業管理企業可以承接()的物業管理業務。
A、各種物業管理項目
B、30萬m2以下住宅項目和8萬m2以下非住宅項目
C、20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下非住宅項目
D、10萬m2以下住宅項目和3萬m2以下非住宅項目
7、()是調整平等主體的自然人之間、法人之間、自然人和法人之間的財產關系和人身關系的法律規范的總稱,是物業管理活動中最常用的法律規范。
A、民法
B、刑法
C、條例
D、規章
8、法律規范的三要素是指()。
A、調解、仲裁、訴訟
B、假定、處理、制裁
C、公平、公正、公開
D、法律、法規、規章
9、《物業管理條例》規定,在交接物業時不按規定移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,并處()的罰款。
A、1萬元以上3萬元以下
B、1萬元以上10萬元以下
C、3萬元以上10萬元以下
D、5萬元以上20萬元以下
10、物業管理投標環節屬于法律意義上的()。
A、要約邀請
B、要約準備
C、要約
D、承諾
答案:
DBADACABBA
11、根據《物業服務收費明碼標價規定》的規定,政府價格主管部門應當會同同級()對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。
A、工商行政管理部門
B、稅務部門
C、房地產行政主管部門
D、建設行政管理部門
12、業主違法物業服務合同或業主公約的規定,裝修、裝飾房屋、損害公共部分、共用設施設備或構成妨礙物業管理秩序的,物業管理企業可以要求其承擔相應的()。
A、民事責任
B、行政責任
C、刑事責任
D、連帶責任
13、物業管理法律關系中權利義務共同指向的對象是物業管理法律關系的()。
A、主題
B、客體
C、內容
D、要素
14、司法解釋是為適應司法實踐的需要由()發布的。
A、司法部
B、公安部
C、最高人民法院
D、最高人民檢查院
15、()是調整平等民事主體之間的交易關系的法律。
A、《中華人民共和國民法通則》
B、《中華人民共和國物權法》
C、《中華人民共和國合同法》
D、《中華人民共和國擔保法》
16、物業共用部位、共用設施設備的()費用可以計入物業服務成本。
A、小修
B、中修
C、大修
D、改造
17、以下關于我國物業管理政策的說法中正確的是()。
A、政策的表現形式是多種多樣的
B、法律比政策調整社會關系的范圍更廣泛
C、政策由國家強制力保證實施
D、政策具有國家意志的屬性
18、業主和物業管理企業之間的法律關系是典型的()的法律關系。
A、民事性質
B、行政性質
C、不平等主體之間
D、有隸屬關系的主體之間
19、根據《物業管理服務收費管理辦法》的規定,物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務時,服務費收取標準由()。
A、業主大會決定
B、雙方約定
C、物價部門決定
D、物業管理企業規定的標準
20、()是物業管理企業在接管物業前就參與物業的規劃、設計和建設,從物業管理服務的角度上提出意見和建議,以便將來更好地滿足業主使用的要求的行為。
A、前期物業管理
B、日常物業服務
C、物業管理要和開發同期介入
D、物業管理的早期介入
答案:
CABCCAAABD
21、物業管理服務中,服務的主體起主導地位的是()。
A、房地行政主管部門
B、業主
C、社區的建設
D、建設單位
22、在選聘物業管理企業時堅持招標、投標制度,體現了物業管理的()原則
A、專業高效
B、公平競爭
C、統一管理
D、權責分明
23、以下關于各項物業管理原則的理解中不正確的是()。
A、權責分明原則,是指物業管理相關各方即業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業等的權利與責任應當非常明確
B、依法行事原則,是指在物業管理活動中要以相關的
法律、法規和簽訂的《物業服務合同》或《前期物業服務合同》為依據
C、業主主導原則,是指在物業管理活動中,業主永遠是對的
D、服務第一原則,是指物業管理的根本任務是服務,應寓管理于服務中
24、()往往是立法的先導,經過一段時間的實踐后,轉化為更為規范和穩定的法律。
A、決議
B、文件
C、制度
D、政策
25、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身,財產安全受到損壞的,應當依法承擔相信的法律責任是()。
A、侵權責任
B、違約責任
C、行政責任
D、刑事責任
26、《合同法》采用的是()原則。
A、侵權責任
B、違約責任
C、時間優先
D、書面優先
27、()頒布的《物業管理條例》于2003年9月1日開始實施,這標志著我國物業管理工作步入了新的發展階段。
A、全國人民代表大會
B、國務院
C、國家發展
D、建設部
28、按照《物業管理企業資質管理辦法》的規定,一級資質企業的必備條件之一是管理()的物業。
A、各種類型
B、特種類型
C、兩種類型以上
D、三種類型以上
29、前期物業管理由()負責選聘物業管理企業。
A、建設單位
B、業主大會
C、業主委員會
D、業主
30、收取物業服務的工作屬于()的工作內容之一。
A、物業的接管驗收
B、客戶管理服務
C、安全服務
D、社區活動組織
答案:
BBCDBABCAB
31、我國第一家物業管理公司出現在()。
A、北京
B、上海
C、廣州
D、深圳
32、業主委員會是業主大會的()機構。
A、派出
B、執行
C、監督
D、附屬
33、1994年建設部第33號令頒布了(),這為我國城市物業管理工作的正規化奠定了基礎。
A、《城市新建住宅小區管理辦法》
B、《物業管理條例》
C、《居住區物業管理條例》
D、《物業服務收費辦法》
34、物業管理企業在實施物業管理活動過程中首先要()。
A、接管驗收物業
B、簽訂物業服務合同
C、收集物業資料
D、為客戶辦理入住手續
35、()是指正在使用和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施,相關場地等組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。
A、物業
B、房地產
C、不動產
D、固定資產
36、物業管理有許多特性,但其根本屬性是()。
A、專業性
B、廣泛性
C、服務性
D、主動性
37、《物業管理條例》在前期物業管理中規定,在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業時,()簽訂書面的《前期物業管理服務合同》。
A、應當
B、不必
C、必須
D、口頭
38、《物業管理條例》規定,一個物業管理區域內的()組成一個業主大會。
A、業主
B、建設單位
C、物業管理企業
D、全體業主
39、《物業服務合同》是具有法律效力的規范(),是物業管理的基本依據。
A.文件
B、文本
C、文書
D、規定
40、在日常物業管理中,物業管理企業接受委托代收的各種公共事業的費用,可向()收取手續費。
A、業主
B、委托單位
C、使用人
D、最終用戶
答案:
DBADACAACB
41、物業管理企業在綜合開發中根據業主、物業使用人簽訂的特約服務,服務費用由()約定。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、雙方
42、物業管理企業在管理中的各項物業服務收費是有區別的,按照我國現行的辦法是()
A、政府指導價
B、市場調節價
C、包干制和酬金制
D、政府指導價和市場調節價
43、物業管理費用核算包括經費、保險費、土地使用費、()等。
A、差旅費
B、綠化費
C、取暖費
D、水電費
44、物業管理企業,年末應收賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。
A、0、1%~0、5%
B、0、2~0、5%
C、0、3%~0、5%
D、1%
45、()是物業管理人員應當具有的職業道德。
A、誠實守信、熱情服務
B、語言表達和溝通能力
C、心理素質和個人形象
D、兢兢業業、熱情服務
46、根據《物業管理條例》規定,一個物業管理區域成立()。
A、一個業主大會
B、一個業主委員會
C、兩個業主委員會
D、根據具體情況確定
47、在委托物業管理服務中,物業管理企業只擁有物業的經營權()。
A、使用權
B、產權
C、支配權
D、管理權
48、物業管理企業為了轉移物業管理服務中的風險,要向保險公司投保公眾責任險,其中不包括()。
A、財產保險
B、人身保險
C、公共責任保險
D、醫療保險
49、物業管理屬于服務行業,按照現行稅收制度的規定,企業應交納()。
A、管理稅
B、營業稅
C、城市建設維護稅
D、所得稅
50、物業管理企業是服務性第三產業,國家為了扶持物業管理企業,對企業給予政策性虧損補貼和其他補貼,稱為()收入。
A、業務補貼
B、補貼
C、經營補貼
D、附加補貼
答案:
DDBCA-ADDBB
51、財務預算在實施過程中難免出現偏差,因而需要通過財務預算控制系統及()找到偏差的原因,然后提出修改和補救辦法。
A、提出決策
B、早發現問題
C、有效的效仿
D、定期性檢查
52、業主在物業管理企業多次催要后仍不交物業費,超過三個月的,物業管理企業有權按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十九條規定向人民法院申請()。
A、支付令
B、催款令
C、審查令
D、督促令
53、專項維修資金應當在銀行專戶存儲、專款專用,專項維修資金可()或者用于法律、法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。
A、購買國債
B、購買股票
C、購買基金
D、發行債券
54、物業管理企業利用物業公用部分、公用設施設備進行經營的收入主要用于(),也可以按照業主大會的決定使用。
A、物業管理企業員工的獎金
B、業主委員會辦公經費
C、專項維修資金
D、小區建設
55、企業的財務管理人員必須爭取的判斷資金風險和資金()對企業利潤最大化的影響,采用最適合公司的籌資方式來籌集資金。
A、管理
B、成本
C、支出
D、收入
56、人民法院在收到起訴書之日起()日內決定是否受理并通知當事人。
A、5
B、7
C、10
D、15
57、對于物業管理企業來說,物業共用部位、共用設施專項維修資金應當作為企業的()來進行管理。
A、或有負債
B、長期負債
C、預計收益
D、現金預算
58、業主大會成立后,經業主大會同意,()將專項維修基金移交給物業管理企業代管。
A、住房資金管理中心
B、房地產行政主管部門
C、銀行
D、業主委員會
59、建設部于()發布了《房地產開發企業資質管理規定》,明確規定對房地產開發企業實行資質管理。
A、2000年1月
B、2000年2月
C、2000年3月
D、2000年6月
60、房地產開發主管部門對符合條件的企業核發《暫定資質證書》,暫定資質的條件不低于()級資質的條件
A、一
B、二
C、三
D、四
答案:
BAACBBBBCD
61、下列關于房地產開發項目的原則,表述不正確的是()
A、房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃
B、房地產開發項目,應當符合年都建設用地計劃
C、房地產開發項目,應當符合房地產銷售計劃
D、房地產開發項目,應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則
62、對于質量不合格的房地產項目的處理方式,下列應當注意的問題中,說法不正確的是()
A、在商品房交付使用之后發現質量問題,必須向工程質量監督部門申請重新核驗
B、房屋主體結構不合格的選擇退房還收換房,權利在消費者
C、由質量部門人的,房屋主體結構不合格的均可申請退房
D、對給購房人造成損失應當有合理的界定,應包含精神損失等間接性損失
63、編制城市規劃一般分為總體規劃和()兩個方面。
A、分區規劃
B、簡單規劃
C、詳細規劃
D、控制規劃
64、在編制城市總體規劃前,應當制定(),對城市總體規劃需要確定的主要目標、方向和內容踢出原則性意見,作為總體規劃的依據。
A、城市總體規劃綱要
B、城市整體規劃綱要
C、城市詳細規劃綱要
D、城市整體規劃大綱
65、城市規劃實行()制度。
A、一級審批
B、分級審批
C、總體審批
D、二級審批
66、城市總體規劃綱要,需經()審核同意。
A、國務院
B、市人民政府城市規劃行政主管部門
C、市人民政府
D、市人民政府城市建設行政主管部門
67、從城市總體規劃到控制性詳細規劃,一般是由()委托編制和進行方案評選,審定后具有法規效力,是一種政府行為。
A、政府部門
B、房地產開發單位
C、個人
D、市人民政府
68、工程設計綜合資質只設()級,其承接工程設計業務范圍不受限制。
A、甲
B、乙
C、丙
D、丁
69、建設單位領取施工許可證后,因故不能按其開工,可申請延期,延期()。
A、以一次為限,不超過3個月B、以一次為限,不超過6個月
C、以兩次為限,每次不超過3個月D、以兩次為限,每次不超過6個月
70、建設工期不足一年的,到位資金原則上不得的好與工程合同價的()。
A、20%
B、30%
C、40%
D、50%
答案:
CDCABCAACD
71、建設單位應當自領取施工許可證之日起()月內開工。
A、2
B、3
C、4
D、5
72、下列不符合申領施工許可證的條件的是()。
A、已經辦理該建筑工程用地批準手續
B、未確定施工企業
C、有保證工程質量和按其的具體措施
D、按照規定應該委托監理的工程以委托監理
73、工程完工后,施工單位應向()提交工程竣工報告,,申請工程竣工驗收。
A、建設單位
B、建設行政主管部門
C、房地產行政主管部門
D、監理單位
74、房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時,應當()。
A、并不是要求交易雙方當事人更改成交價格,只是通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費
B、要求交易雙方當事人更改成交價格,并通知交易雙方應當按什么價格繳納有關稅費
C、既不能要求交易雙方當事人更改成交價格,也不能通知交易雙方按什么價格繳納有關稅費
D、要求交易雙方當事人更改成交價格,但不通知交易雙方按什么價格繳納有關稅費
75、房地產轉讓的實質是()。
A、房屋買賣
B、房地產權屬發生轉移
C、房地產權屬不發生轉移
D、僅土地使用權發生轉移
76、下面敘述中()不屬于商品房的預售條件。
A、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用證書
B、持有建設工程規劃許可證
C、持有人民政府建房許可證
D、取得商品房預售許可證
77、()是指由國家特定政權機關制定或認可而具有普遍約束力,反映執政集團對物業管理社會秩序的利益要求和組控意識,并依靠政權強制力量保證實施的,用以組控物業管理社會關系中某一類具體關系或某一具體過得類型的行為規范。
A、物業管理政策
B、物業管理法律規范
C、物業管理關系
D、物業管理法律關系
78、簽署物業服務合同的一方不履行物業服務合同義務或履行義務不符合約定時,依法應當承擔()。
A、民事責任
B、刑事責任
C、行政責任
D、社會責任
79、物業管理活動中最常用的法律規范是()。
A、憲法
B、刑法
C、民法
D、行政法
80、的民事責任是()。
A、停止侵害
B、排除妨礙
C、賠償損失
D、支付違約金
答案:
BBAABCBACB
篇3:物業管理師管理實務考試預測試題及答案（6）
案例分析題(二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止(3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
答案:
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
案例分析題(一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
答案:
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分,每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下()不屬于住宅小區物業管理的目標。
A.創造舒適、安全、安靜的居住環境
B.提供便利、方便居民生活
C.發揮物業的最大使用價值
D.實現企業效益
2.小型寫字樓的面積在()。
A.1萬m2以上
B.1萬m2以下
C.3萬m2以上
D.3萬m2以下
3.工業物業的分類不包括()。
A.無污染工業物業
B.輕污染工業物業
C.一般工業物業
D.重工業物業
4.綠化養護管理的特點是經常性針對性和()。
A.公益性
B.動態性
C.靜態性
D.階段性
5.我國《城市區域環境噪聲標準》規定,()分貝是正常的環境聲音,是噪聲的衛生標準。
A.40
B.50
C.55
D.60
1.D2.B3.D4.B5.A
6.高層外墻清洗時,對氣候的要求較高,風力應小于()級。
>
A.四級B.三級C.五級D.二級
7.住宅小區防治物業環境污染的重點工作是()。
A.商業垃圾
B.醫療垃圾
C.裝修垃圾
D.業主和使用人生活垃圾
8.物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類,最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分,即()。
A.全方位物管招標和單項目物管招標
B.單純物管招標和物管與經營總招標
C.發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標
D.公開招標、邀請招標與協商招標
9.組成招標文件的六要素不包括()。
A.投標邀請書
B.技術規范及要求
C.合同樣本
D.附件(附表、附圖、附文等)。
6.A7.D8.D9.C
11.新建小區公共綠地人均應在()平方米以上。
A.1.5
B.2
C.1
D.2.5
12.住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到()。
A.98%,100%
B.98%,100%
C.98%,98%
D.100%,98%
13.小區環境衛生管理服務不符合標準的是()。
A.小區內環衛設施要完備,設有垃圾箱、果皮箱,垃圾中轉站等保潔設備;
B.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍,小區按時清掃保潔,垃圾箱至少兩天一清除;
C.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;
D.商業網點管理有序,符合衛生標準,無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象;
14.具有優越的地理位置和交通環境,建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求,有完善的物業管理服務,包括24小時的設備維修與保安服務,這樣的條件屬于()。
A.甲級寫字樓
B.乙級寫字樓
C.丙級寫字樓
D.丁級寫字樓
15.商場物業的特點不包括()。
A.商場要合理布局,精心策劃
B.建筑結構設計單一
C.商務齊全,人員素質雜
D.客流量大
11.C12.C13.B14.A15.B
26.工業物業空氣污染的防治途徑包括()。
A.教育住戶和生產單位改變能源結構,減少直接燃煤
B.硬化地面,減少塵土
C.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
D.禁止車輛駛入,減少尾氣排放
27.酒店庫房鑰匙要求()。
A.雙人保管
B.三人保管
D.專人保管
D.值班人員保管
28.國務院頒布的《城市綠化條例》是自()年開始實施的。
A.1990
B.1991
C.1992
D.1993
29.物業環境管理的基本原則是()的原則。
A.以防為主,防治結合
B.一治為主,防治結合
C.以防為主,一治為輔
D.一治為主,以防為輔
30.業主公約應對有關物業的()等事項依法作出約定。
A.使用
B.維護
C.管理
D.公共利益
26.D27.A28.C29.C30.ABCD
1.在確定業主委員會候選人時,應慎重選擇()的候選人。
A.對社會有一定影響
B.熱愛公益事業
C.大公無私
D.處事公平
E.關心小區管理
【答案】ABCDE
2.物業管理承擔(ACD)的修繕責任
A.房屋建筑共享部位
B.業主自用部位,自用設備
C.共享設施設備
D.物業規劃紅線內的市政公用設施設備
3.房屋的結構部分是指()。
A.基礎
B.門窗
C.承重構件
D.非承重墻
E.屋面
F.樓地面
G、給排水管線
【答案】ACDEF
4.在住宅室內裝飾裝修活動中,禁止()行為。
A.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間,廚房間
B.將房間的間隔墻打掉
C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸
D.拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體
【答案】ACD
5.房屋設備及其管理主要有()幾個明顯的特點。
A.服務性功能強
B.經營性特點突出
C.專業性技術性要求高
D.綜合性強
【答案】ABCD
6.高層樓房以樓內供水泵總計費水表為界,界線以外的供水管線及設備由()負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由()負責維護管理。
A.自來水企業
B.建設單位
C.物業管理企業
D.業主
【答案】AC
7.建筑物的防雷裝置,一般有()組成。
A.接閃點
B.引下線
C.接地裝置
【答案】ABC
1.物業服務收費管理辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照()對房屋及配套的設施設備和相關場地(),()向業主所收取的費用。
A.物業服務合同的約定
B.進行維修、養護、管理
C.維護相關區域內的環境衛生和秩序
【答案】ABC
2.物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行()。
A.政府指導價
B.市場調節價
C.自己定價
【答案】AB
3.物業管理企業應當按照政府主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置將()等有關情況進行公示。
A.服務內容
B.服務標準
C.收費項目
D.收費標準
【答案】ABCD
4.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括()。
A.物業服務成本
B.法定稅費
C.物業管理企業的利潤
D.設備維護費
【答案】ABC
5.業主與物業管理企業實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括()。
A.物業服務支出
B.物業管理企業的酬金
C.法定稅費
【答案】AB
6.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納()。業主違反物業服務合同約定逾期不交納的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。
A.物業服務費用
B.物業服務資金
C.法定稅費
【答案】AB
7.根據使用功能不同,物業可以分為()及其它用途物業。
A.居住物業
B.商業物業
C.旅游物業
D.工業物業
【答案】ABD