物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引

1.0目的

為完善人員的配置比例,使各單位科學、合理地制定各部門及管理中心的架構、編制及崗位,特制訂本指引。

2.0適用范圍

本指引適用于zz物業(yè)集團地區(qū)公司部門及管理中心架構、編制及崗位的制定或調整。

3.0定義

定編指各單位按照公司及各單位年度的經營計劃和目標編制出所需的人員數(shù)量。

定崗是指按照公司的人事管理制度,科學、合理地對公司各部門、管理中心的架構及崗位進行制訂、評估和調整,以維持公司各部門及管理中心的有效運作。

4.0職責

4.1各部門/管理中心每年10月15日前根據(jù)第二年業(yè)務發(fā)展的需要草擬定編定崗方案報地區(qū)公司行政人事部。

4.2行政人事部于每年10月30日前對各部門/管理中心的定編定崗方案進行核對、分析、匯總并報公司領導班子。

4.3地區(qū)公司領導班子于11月15日前對整個公司的編制及崗位的設置進行審核后報zz物業(yè)集團批準執(zhí)行。

5.0內容

5.1定編

5.1.1小區(qū)的基本定編原則

1、根據(jù)公司轄下各物業(yè)的情況,可大體分為三類物業(yè):1)住宅小區(qū);2)寫字樓、學校、工業(yè)園;3)別墅。因此定編的原則為:先定基本定編原則,再根據(jù)上述三類物業(yè)制定特別的標準。

2、由于我司轄下的物業(yè)有三種狀況:1)已完成開發(fā)部分或全部過保修期;2)分期開發(fā),部分過保修期,部分不斷有新交樓;3)正在開發(fā),剛開始接管(8個月內)。因此,最后定編應在第一點定編后的基礎上按一定標準進行增減人員。

3、每一個單位的定編數(shù)為根據(jù)上述1、2點核算出來的人數(shù)。

5.1.2物業(yè)類型:根據(jù)公司現(xiàn)在在管和準備接管的物業(yè)情況,大致可分為三類:住宅小區(qū)、寫字樓、別墅。

5.1.3構成人員定編標準的因素:

1、管理物業(yè)權數(shù):指小區(qū)的管理面積及規(guī)模。

A、每45000平方米住宅面積為1權,10000平方米的商鋪或地下室(限北京地區(qū))為1權。

B、鍋爐供暖系數(shù)為0.8權,若外判按0.2權(只限于北京工程人員)

C、中水、污水系統(tǒng)為0.8權(只限于工程人員)

D、熱水系統(tǒng)為0.5權(只限于北京工程人員)

E、公建設施為0.8權(只限于天津工程人員)

2、技術定編系數(shù):指服務質量保障系數(shù),工程為1.4;物業(yè)為1.2。

3、成本定編系數(shù):以管理費的標準單價為成本定編系數(shù),住宅小區(qū)的成本定編系數(shù)應小于或等于1.8。實行管理費全包制的小區(qū),成本定編系數(shù)為:管理費標準*80%,最后得出的成本定編系數(shù)應小于或等于1.8。

4、新交樓臨時增加系數(shù):1.3。主要由于物業(yè)新交付使用半年至8個月內,由于業(yè)主收樓比較集中,維修、裝修及投訴問題較多,因此所需要的物業(yè)服務人員也會相應增多,故設置該系數(shù),該系數(shù)增加的人員原則上在該物業(yè)接管8個月后調減。

4、容積率系數(shù):主要用于別墅物業(yè),容積率≥0.5的,其系數(shù)定為1,容積率<0.5的,其系數(shù)可根據(jù)服務檔次、管理費用收費用標準等確定1≤容積率系數(shù)≤1.5。

5、已由集團定性的高檔小區(qū)且管理費高于2.5元(北京以管理費標準乘以80%后的數(shù)為標準),如廣州的帝景苑,北京的珠江帝景,在人員定編后,物業(yè)、工程人員的配置允許有10%的調升。

5.1.4基本定編計算方式

1、物業(yè)、工程人員編制=技術定編系數(shù)*管理面積定編系數(shù)*成本定編系數(shù)*(容積率系數(shù)*新交樓臨時增加系數(shù))

注:上述公式括號的內容限用于新交樓的小區(qū)或別墅

物業(yè)人員包括高級物業(yè)主任、物業(yè)主任、物業(yè)助理、前臺文員、資料員;

工程人員包括高級工程主任、工程主任、值班工程師、技工。

2、保安類編制核算:

保安編制總數(shù)=固定定崗數(shù)*3(指三班運作,如二班運作為2)*1.14(頂班系數(shù))+非固定崗位人數(shù)(接管建筑面積/6000平方米)

注:1、接管建筑面積含車庫、地下室的面積。

2、固定崗只限于門崗、監(jiān)控室或特殊的治安死角位的設崗(此類定崗須現(xiàn)場核查后才能批準定),如公寓大堂需每個大堂設人,可定為固定崗。

3、核算出來的保安人員編制人數(shù)已含高級保安主任(含高級物業(yè)/工程主任)以下所有人員,編制同時已含門崗禮賓司和儀仗司的配置。

5.1.5編制調整原則

主要用于按在管物業(yè)的狀態(tài)調整相應的人員編編制。

1、住宅小區(qū)

A、已完成開發(fā)、部分或全部過保修期

a)已完成開發(fā)、部分過保修期,按5.4的定編公式計算出配置人員。

b)已完成開發(fā)、全部過保修期在一年以上(一年以內仍按A標準執(zhí)行),當年度物業(yè)人員按物業(yè)總人數(shù)調減25%,調整期為4個月,以后年度不再調減。

B、分期開發(fā),部分過保修期,部分不斷有新交樓

a)對已完成開發(fā)、部分過保修期的物業(yè)按基本編制原則計算出人數(shù)。

b)對完成開發(fā)、全部過保修期在8個月以上(8個月以內仍按A標準執(zhí)行)的物業(yè)按5.4的定編公式計算出配置的人數(shù),然后當年度物業(yè)人員按物業(yè)總人數(shù)調減25%,調整期為4個月,以后年度不再調減。

c)對本年度需新接管面積按5.4的定編公式計算出配置人數(shù),把人數(shù)中的物業(yè)人員數(shù)再乘以新收樓系數(shù)1.3后,得該項人數(shù)。

d)該類型小區(qū)的人員編制配置總數(shù)為A+B+C項的總人數(shù)。

e)8個月后,上述C點中因新收樓而增加的人員調減到其他小區(qū)。

C、新開發(fā),剛開始接管(8個月內)

a)小區(qū)新收樓半年至8個月內,由于維修及投訴問題較多,因此小區(qū)對本年度新接管面積按5.4的定編公式計算出配置人數(shù),把人數(shù)中的物業(yè)人員數(shù)再乘以新收樓系數(shù)1.3后,得該單位的物業(yè)配置人數(shù)。

b)接管后8個月調減因新收樓系數(shù)而增加的人數(shù),以后年度不再調減。

c)新盤剛開始時接管面積不多,但技工仍需三班運作,因此如按定編原則計算出的技工不能滿足三班的需要(三人加頂班一人共四人),可配按三班需要配足。

2、寫字樓、學校、工業(yè)園、宿舍樓

以上幾類物業(yè)不按上述公式計算,人員配置按現(xiàn)場的實際情況及服務的需要設置,原則上物業(yè)人員配置較少,配置以工程、保安人員為主。

3、別墅物業(yè)

A、管理面積權數(shù):每80000平方米建筑面積為1權

B、容積率系數(shù):容積率≥0.5的,其系數(shù)定為1,容積率<0.5的,其系數(shù)可根據(jù)服務檔次、管理費用收費用標準等確定1≤容積率系數(shù)≤1.5

C、技術定編系數(shù):工程為1.2,物業(yè)為1.4

D、成本定編系數(shù):以管理費單價為成本定編系數(shù),1.9≤系數(shù)≤2.3。實行管理費全包制的,成本定編系數(shù)為:管理費標準*80%。

E、新交樓臨時增加系數(shù):1.3

5.2定崗

5.2.1管理中心的定崗

1、管理中心副經理配置標準

A、在管建筑面積在25萬平方米(含25萬平方米)以內的管理中心,原則上不專門設置副經理,惟高檔盤(住宅物業(yè)管理費標準大于2.8元/平方米,如帝景苑)可設置1名副經理

B、在管建筑面積在40萬平方米(含40萬平方米)以內,25萬平方米以上的管理中心,可設置1名副經理。

C、在管建筑面積在40萬平方米以上的管理中心,可設置2名副經理。

2、管理中心物業(yè)部崗位配置標準

A、物業(yè)主任配置標準

a)在管建筑面積在25萬平方米(含25萬平方米)以內、管理中心(含寫字樓)有3-5名物業(yè)助理的,可配一名物業(yè)主任。

b)在管建筑面積在40萬平方米(含40萬平方米)以內,25萬平方米以上、管理中心物業(yè)助理有8名的,可設置2名物業(yè)主任。

c)在管建筑面積在40萬平方米以上,管理中心物業(yè)助理有9名以上的,最多只能配三名物業(yè)主任。

B、高級物業(yè)主任配置標準

a)在管建筑面積在40萬平方米(含40萬平方米)以內,25萬平方米以上、管理中心物業(yè)部管理人員達8--12名物業(yè)助理,其中有2名物業(yè)主任以上的,可設置高級物業(yè)主任1名。

b)在管建筑面積在40萬平方米以上,可根據(jù)分區(qū)管理的需要,配置2-3名的高級物業(yè)主任。

3、管理中心工程部崗位配置標準

A、在管建筑面積在25萬平方米(含25萬平方米)以內,工程部人員在7人以內的,只設置工程副主任1名。

B、在管建筑面積在40萬平方米(含40萬平方米)以內,25萬平方米以上工程部人員在8―14人的,可設置工程主任1名,工程領班(或值班工程師)1名。

C、在管建筑面積在40萬平方米以上,工程部人員編制在14―20人的,可設置高級工程主任1名,工程領班(或值班工程師)2名。

D、在管建筑面積在40萬平方米以上,工程部人員在21人以上的,可設置高級工程主任1名,副主任1名,工程領班(或值班工程師)3名。

4、管理中心保安部崗位配置標準

A、10―15人的保安隊伍配備保安隊長1名,不設副主任以上職位。

B、16―30人的保安隊伍,保安隊長2名,配備保安副主任1名。

C、31―50人的保安隊伍,保安隊長3名,配備保安主任1名,不設副主任。

D、51―80人的保安隊伍,保安隊長5名,保安副主任1名,配備高級保安主任1名,不設保安主任。

E、81人以上的保安隊伍配備高級保安主任1名,設保安主任1名,保安副主任2名,保安隊長以5名為上限,不再累加。

F、代管保安崗位按其代管保安數(shù)獨立設置,但必須執(zhí)行上述定崗原則。

G、不足10人的保安隊伍按A點執(zhí)行定崗配置。

5、以上如在管建筑面積和物業(yè)助理人員數(shù)目兩項條件不能同時具備的,最終以在管建筑面積為標準。

6、副經理、經理可按崗位配置人員,其他崗位人員的配置必須按定編原則在部門/管理中心各相應編制總數(shù)內設置,例如:按定編原則計算出某管理中心工程部編制為8人,此人數(shù)為包含高級工程主任及以下所有人員的定編。

7、管理中心其他類別人員的定編定崗原則

原則上每個管理中心只設文職人員(含文員、資料員、信報員)1名,轄下各部門如工程部、保安部等不設文職人員;管理面積在40萬平方米(含40萬平方米)以上的管理中心可增設1名文職人員。

5.2.2公司本部部門的基本定編定崗標準

1、公司本部原則上由行政人事部、財務部、管理部三個職能部門組成,根據(jù)業(yè)務的發(fā)展需要可增設審核部、保安招聘培訓中心,其中:

A、行政人事部下設行政組、人事組;管理部下設物業(yè)組、工程組、保安組、前期介入組。

B、當公司規(guī)模增大,管理總戶數(shù)達6000戶以上,保安需求量達500人以上,設立保安招聘培訓中心,歸屬行政人事部管理,即行政人事部下設行政組、人事組、保安招聘培訓中心。

C、公司管理總戶數(shù)達35000戶以上,公司員工達2000人以上,設立培訓中心,由行政人事部管理,保安招聘培訓中心納入培訓中心的管理,由培訓中心統(tǒng)籌負責全公司的員工(所有類別員工)的培訓工作,保安的招聘工作由行政人事部統(tǒng)籌負責。

2、本部部門的設置標準:

A、行政人事部

a)當公司管理的面積在60萬平方米以下,公司員工達600人,可設一名經理、人事組可一名人事主任、一名勞保員;行政組可設一名行政助理、一名采購員,不足條件的只設一名人事行政助理,不另行按人事、行政分設。

b)員工每增加400人,增設一名人事組人員,在核算編制內人事組人員中一人可設為主任,公司員工達1000人,可另增加編制專設培訓主任一名;有4-5名主任的可在主任總編制內設高級人事主任一名,保安培訓工作的可另增加編制專設一名保安培訓教官。

c)當管理的樓盤每增加6個,可增加一名行政組人員,在核算出的三名行政普通員工(含前臺文員)中可設一名行政主任,管理的樓盤達15個可另設一名采購主任。

d)當公司面積達300萬以上,管理員工達2000人以上,在按上述核算出的人員編制外,人事組可設一名副經理,行政組可設一名副經理。

B、管理部

a)當公司管理的面積在60萬平方米以下,管理的樓盤達5個,可設一名經理、一名物業(yè)主任、二名工程師、一名高級保安主任。

b)公司管理的面積在60萬平方米以上,250萬平方米以下,管理的樓盤達10--15個,可設一名經理、二名物業(yè)主任、二名工程師、一名高級保安主任、一名保安主任。

c)當公司管理的面積在250萬平方米以上,管理的樓盤達15個以上,可設一名經理、一名高級物業(yè)主任、一名物業(yè)主任、三名工程師、一名高級保安主任、二名保安主任。在

管理面積達450萬以后,每增加管理面積80萬,工程師可增設一名,保安主任可增設一名。

d)前期介入組根據(jù)當年擬接管項目的數(shù)量及接管時間進行設置,同時作人才儲備,職位原則上每盤設一個副經理。

C、保安招聘培訓中心

a)當此部門因業(yè)務的特殊需要單獨設置為一個部門時的時候,設置基本人員為:一名經理、一名培訓教官、一名招聘專員,當保安員達1000人以上,增設一名培訓教官。

b)如果管理部保安組職能合并到保安招聘培訓中心,在原架構上增設一名副經理,一名高級保安主任、一名保安主任專門處理保衛(wèi)事務。

E、審核部

a)、此部門因業(yè)務的特殊需要單獨設置為一個部門時的時候,部門基本設置副經理一名、審核員二名。當管理的樓盤達30個以上,可增設1個審核員。

F、財務部

a)、副經理:每12盤帳設置1名,協(xié)助經理進行財務管理工作,主要分管預算編制及小區(qū)收款工作管理、會計出納人員招聘培訓考核、倉庫管理制度執(zhí)行及出納、票據(jù)工作檢查、總帳報表審核等工作。

b)、高級會計主任:每12個樓盤或會所設置1人,主要負責全公司總帳、稅務、審計、全公司工資獎金福利計發(fā)等工作。

c)、會計主任:每3至4名會計、見習會計設置1人,除負責本人分管小區(qū)帳務外,負責審查督導分管會計、見習會計日常工作。

d)、分管會計:實行集中核算模式,可根據(jù)小區(qū)規(guī)模、工作量統(tǒng)籌安排。中小型小區(qū)每兩盤帳配置1人或兼管其他專項工作,如票據(jù)專管員、辦稅員、車隊、租賃、客服中心、新盤籌建等;大型小區(qū)(3000戶以上)配置1―1.5人。由于各小區(qū)/部門支票收付、現(xiàn)金報銷均經本部帳戶處理,又因帳務處理需要,所有集團內部往來均在本部帳戶反映,故形成大量往來款項,分管公司本部會計每15個小區(qū)/部門設1人。分管會計施以責任會計之職責要求,負責全盤帳務處理及監(jiān)管小區(qū)財務部日常運作,每4個會所配置1名分管會計。

e)、出納:實行集中核算,全公司資金統(tǒng)籌使用,隨著樓盤不斷增加,出納崗位尤為重要。每10個小區(qū)/部門(或會所)設出納1人,超過10個小區(qū),但不足20個小區(qū)的增設出納助理1人;如此類推。

f)、收款主任:每12個盤設置1人,負責小區(qū)收款、車場收款、會所收款巡查、稽核、督導、新員工實操培訓等工作。當達到20--30個盤時可多設置一名高級收款主任,負責小區(qū)及會所收款員的招聘、培訓、工作指導等。

g)、小區(qū)收款主管:住宅達3500戶、停車場車位500個、商鋪/寫字樓20000平方米以上,收款員、開票員及車場收款員達10人以上超大型小區(qū)或設有兩個以上分區(qū)管理處的小區(qū)設置1人,全面負責組織本區(qū)域收費統(tǒng)計工作、監(jiān)管停車場收費,同時負責開票員日常工作。一般小區(qū)由開票員負責。

h)、小區(qū)開票員、收款員:每700戶設1人,管理中心應原則上應設開票員、收款員各1人,分區(qū)管理處可單設收款員1人。1500戶以下小區(qū)開票員、收款員可兼任資料員、文員、倉管員、物業(yè)助理等工作,但不得由其他職位人員兼任財務工作。

i)、倉管員:設有維修隊倉庫的小區(qū),管理中心(1500戶以下)倉庫原則上應由維修隊倉管員兼管;如因辦公場地等條件限制,管理中心倉管員應在工程、行政或財務編內解決,非財務人員兼任的必須預先知會財務部,以進行必要的專業(yè)知識培訓;管理中心達1500戶以上的小區(qū)可設專職倉管員1名。

j)、車場收款員:按12小時兩更制配置,即每一出口2.5人,每兩個鄰近小區(qū)原則上應共享替班編制1人;如受車流量、地庫或地面車場地理位置、出入口等客觀條件限制等特殊情況的,則由小區(qū)根據(jù)實際情況另作制定報批。

k)、車場收款領班:設有兩個及以上停車場收費崗的小區(qū)設領班1人,負責收費崗巡查、收費現(xiàn)場與保安部等相關部門協(xié)調工作。

5.2.3中介服務部及維修隊的定編定崗原則

中介服務部、維修隊原則上以經營指標為準則,在人員配置上納入成本,分部的設置以及人員須以市場及公司的需要與利潤掛鉤。

1、中介服務部的基本設置為副經理1人,策劃主任1人,文員1人;分部設置分部主管(大部為高級主任級,小部為主任級)1人,新開分部物業(yè)顧問基本配置為1人,但,新開后視業(yè)務的情況增加物業(yè)顧問,但需以利潤為前提。

2、維修隊基本設置為:

A、進駐在管的樓盤6個以下,維修隊本部設置經理1人,文員1人,材料員1人,質安員1人,預結算員2人;

B、進駐在管的樓盤達6個以上(含6個)15個以下,設置維修隊本部經理1人,副經理1人,總施工1人,材料員1人,材料結算員1人,質安員1人,文員1人,預結算員4人;

C、進駐在管的樓盤達15個(含15個)以上,每增加8-10個樓盤,增加材料員1人,質安員1人;每增加4個樓盤,增設設置預結算員1人,在管的樓盤達25個可增設副經理1人。

D、施工員的設置原則上按樓盤數(shù)*1.3配置,樓盤面積大且剛交樓維修量大,施工員可考慮臨時增設1人,但在保修期后期應刪減。

E、維修隊倉管原則上按一倉1人設置,已過保修期,維修量少的小區(qū)按實際情況不設或兼任。

5.2.4會所的定編定崗原則

1、會所的定編定崗須以本年度的經營狀況為前提。

2、每一個會所的基本定崗為:

A、單層會所且面積在2000平方米以下的服務人員,每班的基本配置為:會所主任1人,前臺助理1人,收款員1人。

B、多層會所且面積在2000―4000平方米的服務人員,按上述基本配置外,可增設領班1人,會所助理按固定崗*1.5配置。

C、多層會所或面積在4000平方米以上的服務人員在上述的配置的基礎上可增加領班1-2名。

D、救生員按每250平方米水表面積設1人的標準設置,1200平方米以上設救生員領班1人。

5.2.5前期顧問人員及代管人員的定編定崗原則

1、公司與發(fā)展商簽定《前期顧問協(xié)議》,費用由發(fā)展商承擔。前期顧問人員的編制原則上為1名物業(yè)經理/副經理及1名工程主任,具體由實際發(fā)展商的需要決定。

2、代管人員包括普通的代管技工、物業(yè)助理、保安員等,按發(fā)展商的需要設置,費用由發(fā)展商承擔,代管人員晉升職位和工資嚴格按照上述定編定崗指引執(zhí)行。

5.2.6分區(qū)管理的小區(qū)及兼管的小區(qū)定編定崗原則

1、分區(qū)管理的小區(qū)如兩個區(qū)域完全獨立并有馬路分隔的,在主任級以下人員配置根據(jù)本指引分區(qū)域配置,但高級主任以上人員按一套人員配置。分區(qū)管理但在一個統(tǒng)一完整的區(qū)域內的,按一個小區(qū)配置。

2、一個小區(qū)經理兼管的兩個以

上的小區(qū),按上述第1點執(zhí)行。

6.0說明

6.1本指引核算出的人員編制為當年度預算編制人數(shù)的最高上限,在執(zhí)行當年度預算編制的前提條件須是能完成年度的經營指標,如不能完成,在確保服務質量的前提下可根據(jù)情況調減人員編制來調整,以確保指標的完成。

6.2各單位在制定年度編制時,用來核算的面積須以合生審核部的數(shù)據(jù)為準。

6.3各單位在制定年度編制時須在依據(jù)中有詳細的核算說明。

6.4如在核算編制的過程中預算單位存在虛報、假報或過度跨大的現(xiàn)象,將扣減該單位第一負責人年終獎的30%,如所在地區(qū)公司行政人事部未有嚴格把關,將同時扣減該地區(qū)公司行政人事第一負責人年終將20%,通報批評分管行政人事工作的副總。

6.5本指引從20**年10月1日開始執(zhí)行。

篇2:后勤企業(yè)定崗定編工作管理規(guī)定

后勤集團定崗定編工作管理規(guī)定

為進一步規(guī)范集團各單位崗位設置以及定編管理,特制定本規(guī)定。

一、各單位進行定崗定編工作時必須遵循以下工作原則:

1.因“事”設崗的原則:以工作任務、業(yè)務職責的要求設置崗位,禁止因“人”設崗。

2.崗位數(shù)目最少的原則:設置少量崗位可以完成的工作禁止多設置崗位。

3.崗位類別最低的原則:一個低類別崗位可以完成的工作禁止設置高類別崗位。

協(xié)調一致的原則:設置崗位工作職責要協(xié)調、配合、有序,以發(fā)揮最佳的整體效益;禁止交叉設崗和重復設崗。

二、各單位必須做好所設崗位的工作分析,明確每項崗位的工作職責、工作標準、崗位工作量及崗位類別,并嚴格按照各類崗位的工作標準、工作量大小設置人員編制。

三、各單位增加崗位設置及編制時,必須上報集團人力資源部,由集團人力資源部根據(jù)崗位設置原則、崗位工作量及工作標準進行初審;初審后,由集團總經理、集團分管領導、單位領導及集團人力資源部共同開會討論,通過后,各單位方可按照會議決定的崗位設置與編制數(shù)量、崗位類別開展相關工作。

四、各單位必須嚴格按照集團領導批準的定崗定編進行員工招聘、員工增補工作。

五、各單位增補員工時,必須按要求及時報集團人力資源部,由集團人力資源部進行審批。

六、集團人力資源部必須嚴格根據(jù)集團領導批準的各單位定崗定編、崗位類別情況審核各單位上報的員工信息。

七、集團人力資源部與質量檢驗部積極配合,定期、不定期檢查各單位員工編制情況,禁止各單位漏報、少報、多報。

八、本規(guī)定的擬定、修改、解釋由集團人力資源部負責。

九、本規(guī)定自公布之日起實施。

篇3:物業(yè)公司員工定崗定編數(shù)量標準

物業(yè)公司員工定崗定編的數(shù)量標準

物業(yè)管理公司機構的設置根據(jù)管理的需要而定,管理及專業(yè)技術人員的配備以建筑面積10萬平方米計算,大致為:多層房屋配6人,高層大樓配8人,不足建筑面積10萬平方米的不少于5人。

一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標準

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準,按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右(不包括車輛管理人員),各類人員配置及標準如下:

1、管理人員:主任,總建筑面積10萬平方米以下設1人,10~20萬平方米,設一正一副,25萬及以上,設一正二副;助理,總建筑面積10萬以下設1人,在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人;社區(qū)文化設一人,活動中心、場所的值班人員另計;管理處財務相對獨立,一般設出納、會計各一人,但可以兼職;其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來設置。

2、維修員:建筑面積每4萬平方米設置1人。

3、綠化員:綠化面積每4000平方米左右設1人。

4、保潔員:每140戶設1人。

5、保安員:每120戶設1人。

6、車管員:根據(jù)道口或崗亭設置,車輛流量大的每班設2人,流量小的每班設置1人,一日3班。

二、高層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標準

高層住宅物業(yè)管理人員的定編標準,按建筑面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右(不包括車輛管理人員),各類人員配置及標準如下:

1、管理人員:建筑面積小于5萬平方米設主任1名,每增加5萬平方米增設副主任1名;助理每350戶設1人;社區(qū)文化設1人,活動中心、場所值班人員另計;會計、出納各設1人;其他人員可以根據(jù)工作需要設置。

2、機電人員:高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施,要相應配備工程技術人員,建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人。

3、保潔人員:建筑面積每6000平方米左右或50~60戶配1人;公共場所或商業(yè)場所另行計算但可適當調整人員。

4、綠化人員:綠化面積每3000~4000平方米左右設1人。

5、保安人員:每40戶配1人或建筑面積2500~3000平方米左右配1人。

6、車輛管理人員:依據(jù)崗亭或道口設置,車輛流量大的每班每崗設2人,流量小的每班設1人,一日3班。

三、高層寫字樓物業(yè)管理人員的定崗定編標準

高層寫字樓物業(yè)管理人員的定編標準,按建筑面積計算1萬平方米配置15~18人左右(不包括車輛管理人員),各類人員配置及標準如下:

1、管理人員:建筑面積小于3萬平方米設主任1名,每增加3萬平方米增設副主任1名;助理每2萬設1人;社區(qū)文化設1人,活動中心、場所值班人員另計;會計、出納各設1人;其他人員可以根據(jù)需要設置。

2、機電人員:高層寫字樓要增設空調通風系統(tǒng),其他類型設備的數(shù)量也較高層住宅有所增加,所以對工程技術人員的配備相對要求高且數(shù)量多,一般每1萬平方米配4~5人。

3、衛(wèi)生、綠化人員;建筑面積每2500平方米配1人。

4、保安人員:建筑面積每2000平方米左右設置1人。

四、其他類型的物業(yè)

如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。