物業(yè)項(xiàng)目房屋維修養(yǎng)護(hù)原則

堅(jiān)持"能修則修、應(yīng)修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)"的原則

一、安全是通過維修,使房屋不倒、不塌、不漏,達(dá)到主體結(jié)構(gòu)牢固。

二、經(jīng)濟(jì)是在維修過程中,節(jié)約和合理使用人力、物力、財(cái)力盡量做到少花錢多修房。

三、合理是維修計(jì)劃與方案合理,不擴(kuò)大維修計(jì)劃。

四、實(shí)用是以實(shí)際出發(fā),因地制宜、因房制宜進(jìn)行維修,以適應(yīng)業(yè)主或住用人在使用功能與質(zhì)量上的需求。

五、盡量為業(yè)主或住用人提供服務(wù),在房屋維修管理上建立健全科學(xué)合理的房屋維修保養(yǎng)服務(wù)制度。

六、按照價(jià)值規(guī)律、商品經(jīng)濟(jì)為業(yè)主或住用人提供等價(jià)有償服務(wù)。

篇2:高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施規(guī)范

1維修基金的建立與管理

房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容,是**使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。CPM在多的管理實(shí)踐中,一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目,探索成功經(jīng)驗(yàn)。

CPM將參照建設(shè)部、財(cái)政部1998年11月9日頒發(fā)的建住房【1998】213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理法》和長沙市政府的有關(guān)規(guī)定,收取物業(yè)維修基金,建立物業(yè)維修基金科目。

在維修基金的管理中,CPM實(shí)行房屋本體和共用設(shè)施維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制,由CPM負(fù)責(zé)定期向**業(yè)主委員會(huì)書面匯報(bào)項(xiàng)目執(zhí)行情況,努力使維修基金發(fā)揮最大效用,保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

2房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍:房屋承重結(jié)構(gòu)部件(基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體),抗震結(jié)構(gòu)部位(構(gòu)造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍:**廣場(chǎng)道路及停車場(chǎng)、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。

3房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作

房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度(見4及5)有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施,屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出,屬大中修、改造項(xiàng)目的報(bào)請(qǐng)**業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)務(wù)部及長沙市有關(guān)法規(guī)精神,結(jié)合CPM多年來在物業(yè)"房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金"使用管理的成功經(jīng)驗(yàn),建議**基金的使用和審批采用以下方案。

3.1管理處每年年末向**業(yè)主委員會(huì)作出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié),并提出下一年度計(jì)劃。經(jīng)**業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后由管理處組織實(shí)施,所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅(jiān)持專款專用,接受**業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、查詢。

圖1年度維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖

3.2特殊情況下,緊急搶修項(xiàng)目是為了確保**工作人員正常工人不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施的,管理處在搶修項(xiàng)目實(shí)施后立即報(bào)**業(yè)主委員會(huì)(有可能的盡量在實(shí)施前通報(bào)),費(fèi)用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向**業(yè)主委員會(huì)匯總結(jié)算。

圖2緊急搶修程序圖

4房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期

CPM根據(jù)長沙市房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度,結(jié)合**房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限,制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。

4.1房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期。(表1)

4.2共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。(表2)

5房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)

5.1房屋本體共用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)

5.1.1房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案(表3)

5.1.2房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案(表4)

5.1.3房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果(表5)

5.1.4房屋本體共用部位日常檢查表(表6)

5.2共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)

5.2.1共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案(表7)

5.2.2共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果(表8)

5.2.3共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案(表9)

5.2.4共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果(表10)

5.2.5共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表(表11)

共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案?表7

序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案

1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍,隨壞隨修。由工程部維按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。

2室外照明高柱燈每天檢查一遍,隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施。柱頭燈藏地?zé)?/p>

3溝渠池井雨水口每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實(shí)施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。管理部安排綠化補(bǔ)種、園藝維修。

5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部組織實(shí)施。

給排水設(shè)6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施

消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示

7給排水管道管道每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施閥門

8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施大門圍墻

共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果?表8

序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果

1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

⑵人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上

2室外照明高柱燈⑴電氣作業(yè)安全操作規(guī)程;

⑵燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用,燈罩完好清潔,燈桿及燈座無破損,完好率達(dá)99%以上。柱頭燈藏地?zé)?/p>

3溝渠池井雨水口⑴井內(nèi)無積物,井壁無脫落;

⑵化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞;

⑶井蓋上標(biāo)志清晰。⑴井蓋完好率達(dá)100%,標(biāo)志清晰;

⑵無缺損,少污積;

⑶無堵塞。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。⑴綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好;

⑵園藝完好率達(dá)95%以上;

⑶綠化及時(shí)補(bǔ)種,覆蓋率達(dá)99%以上。

5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備⑴變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程;

⑵給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程;

⑶空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電,設(shè)備正常安全運(yùn)行

給排水設(shè)備空調(diào)設(shè)備

6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)

消防栓、噴淋系統(tǒng)⑴給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);

⑵消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴消防設(shè)施正常有效;

⑵靈敏準(zhǔn)確報(bào)警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護(hù)規(guī)程。管道通暢,無滲漏。閥門

8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌⑴標(biāo)識(shí)清楚,無污積,破損;

⑵安放牢固。⑴標(biāo)志設(shè)施完好率100%;

⑵標(biāo)志無損壞。警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站⑴無破損;

⑴無脫落;

⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好;

⑵確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。

圍墻大門

共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案表9

序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案

1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重,修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。

⑵路面翻新面積應(yīng)控制在每年1‰以內(nèi),其它控制每年5‰以內(nèi),逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實(shí)施。

2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次;

⑵每月清潔燈具一次;

⑶每季檢修線路一遍;

⑷對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。

柱頭燈藏地?zé)?/p>

3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次;

⑵井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕;

⑶每季度清理井內(nèi)雜物一次;

⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化⑴春、夏季各補(bǔ)換3%~6%綠地一次,樹木春夏各補(bǔ)一次,每次3%;

⑵花木每半月修剪一次;

⑶草坪每月修剪一次;

⑷喬木每月修剪一次;

⑸根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律,每年進(jìn)行三次大消殺。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。

5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備⑴每周檢查控制設(shè)備一次;

⑵每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況;

⑶每年保養(yǎng)水泵一次;

⑷空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實(shí)施。

給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)

6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

⑵消防栓每半年排一次水,檢修一次;

⑶消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示

7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;

⑵每年檢測(cè)一次管道固定碼;

⑶每半年維護(hù)一次閥門;。由工程部負(fù)責(zé)維修。閥門

8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌⑴每月清潔標(biāo)識(shí)一次,并對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次

⑵每年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次;

⑶每5年更換一次。由工程部組織實(shí)施。警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站⑴每年刷油漆一遍;

⑵每季度檢查排水溝通暢情況;

⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。

圍墻大門

共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果?表10

序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果

1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

⑵人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命,從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。

2室外照明高柱燈

⑴燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀;

⑵照明系統(tǒng)正常有效啟用;

⑶照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。

柱頭燈藏地?zé)?/p>

3溝渠池

井雨水口⑴化糞池清理作業(yè)規(guī)程;

⑵井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程;

⑴池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時(shí)清理,出口暢順;

⑵井蓋正常使用,密合;

⑶流水通暢,無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草如茵,樹木青翠,剪切整齊。

5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。⑴無故障

⑵空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常。

給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)

6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)

消防栓、噴淋系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。⑴設(shè)施正常有效使用;

⑵外觀完好,標(biāo)識(shí)清楚;

⑶靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。⑴管道通暢,無滲漏;

⑵閥門靈活、不漏水。閥門

8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌**標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。⑴標(biāo)識(shí)清潔美觀;

⑵安放穩(wěn)固;

⑶標(biāo)識(shí)清晰。警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站及圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴設(shè)施安全正常使用;

⑵完好美觀。圍墻大門

篇3:物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

一、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)示明顯

1、小區(qū)平面指引圖(現(xiàn)場(chǎng)照片)

2、樓層號(hào)、單元號(hào)、棟號(hào)、房號(hào)、導(dǎo)向標(biāo)志(現(xiàn)場(chǎng)照片)

二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象

1、《裝修手冊(cè)》

2、裝修申請(qǐng)表

3、裝修驗(yàn)收表

4、整改通知單

三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落

1、小區(qū)全貌及各樓、幢外觀照片

四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損

1、招牌、廣告管理(現(xiàn)場(chǎng)相片)

五、封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;附建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等

1、《業(yè)主公約》

2、外立面實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)

六、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕

1、空調(diào)安裝實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)

七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

1、裝修手冊(cè)

2、裝修申請(qǐng)審批表

3、裝修施工許可證

4、裝修驗(yàn)收表

5、裝修監(jiān)督檢查制度

6、裝修單元檢查操作規(guī)程

7、裝修手續(xù)辦理流程圖

8、裝修材料堆放指引流程圖

9、裝修檢查記錄表

10、裝修人員出入證(樣式)

11、整改通知書