君臨國際廣場物業維修養護計劃

就整個物業管理流程而言,編制物業維修養護計劃是不可或缺的。編制物業維修養護計劃的目的在于從全局的視覺出發對物業使用過程中所存在的問題或隱患進行一次全面的計劃,使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務需要。

(一)物業維修養護計劃的編制依據

物業維修養護計劃的編制應以物業健康管理檔案及實際使用情況為基礎和依據。因為物業健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業真正的使用狀況的,也只有建立在此基礎上的維修養護計劃才能為真正地解決存在的問題提供有效、實在的解決手段。

(二)物業維修養護計劃的制定職責

1、管理處工程維修主管負責編制物業維修保養計劃;

2、管理處經理負責審核物業維修保養計劃;

3、公司主管領導負責批準物業維修保養計劃;

4、管理處維修人員負責根據物業維修保養計劃進行維修、保養及運行操作,并做好標識及記錄。

(三)制定物業維修養護計劃的流程

為保障物業維修養護計劃的有效性和適宜性,制定標準的流程是關鍵。根據層級管理的要義結合業務實際情況,確定物業維修養護計劃的制定流程如下:

(四)物業維修養護計劃的內容

根據君臨國際廣場的實際情況,我們制定房屋建筑本體的維修養護計劃和實施方案

1、維護范圍:

房屋的承重及抗震結構部位、屋面、外墻面、內墻面、地面、天花板、通道、標識系統、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。

2、建筑本體年維修保養工作計劃

序保養項目保養周期保養內容與要求

1、屋頂2年兩年對隔熱層進行保養一次對面磚破碎和裂縫較大的及時維修更換。

2、外墻飾面1年每年對重點部位進行檢查,特別在雨季前的檢查

3、內墻飾面3年每三年進行全面維修保養。

4、樓梯間3年每月用拖把進行擦洗,樓梯間踏步每三年進行一次保養。

5、門1年對防火門日常發現有生銹掉漆的應及時修理,其它類型門每年全面保養一次。

6、花園、圍欄1年每年除銹刷油一次。

7、窗1年對門窗框松動、翹曲、鉸鏈、風勾脫落及時維修,每年全部保養一次。

8、8公共地磚3年日常發現損壞及時維修,每三年進行全面保養一次。

9、9吊項3年日常發現有破損立即更換,三年揭開石膏板查看吊頂鋼絲、全面檢修一次。

10、車行道、人行道1年日常發現的損壞及時修補,每年重點養護一次。

11、管道3年室外一樓地面的管道每年刷油一次,井道內管道每三年一次,刷油一次。

12、化糞池、污水井1年每年揭蓋檢查清理污泥一次。

13、檔雨蓬1年每年檢修一次。

14、玻璃幕墻、玻璃門1年每年對玻璃幕墻、玻璃門的玻璃膠進行全面檢查。

15、公共照明系統半個月燈泡隨壞隨換,燈罩半個月擦一次。

16、水池、水箱半年

1年每年對地下室水池清洗一次、每半年對屋頂水箱清洗一次。

17、1標識系統1年每年對物業的所有標識系統全面檢查一次

3、房屋及維修管理要求:

(1)房屋外觀完好、整潔;

(2)主要出入口、通到及功能區域有明顯標志、指示,表示清晰

(3)房屋完好率達99%以上。

(4)無違反規劃私搭、亂建現象。

(5)房屋的裝修,不得危及房屋結構與他人安全。

(6)房屋零修及時率達98%以上,零修合格率達100%,并建立維修和回訪記錄。

(7)房屋資料檔案齊全、管理完善,并建立住戶居住檔案,住戶所在棟號、門號、房號清晰,隨時可查。

4、市政設施管理規定:

(1)小區內公共配套服務設施完好,不得隨意改變用途。

(2)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,工作正常。

(3)道路暢通、路面平坦。

(4)污水排放通暢。

(5)建筑本體日、周、月維修保養計劃:

主要

周期房屋

本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。

樓梯、墻面:發現問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3-4年全面修補刷漆一次。

天面:每年全面檢查一次,每年雨季前須檢查一次,發現破損及時修補。

公共

設施室內污水系統:每月檢查1次,每年雨季前須檢查一次,發現破損及時修補。

道路車場:每天檢查1遍,隨時壞隨時修;

路燈:每天檢查1遍,隨時壞隨時修;

明暗溝:每周檢查1遍,隨時壞隨時修;

供水電氣:每月細查1遍,隨時壞隨時修;

樓道燈:每天檢查1遍,即壞即修。

標識系統:每天檢查1遍,即壞即修。

檢查項目及處理方法檢查

項目1.地基基礎2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手6.公共門窗7.隔熱層、防水層8.水箱水池9.天面扶欄10.消防設施11.電子對講門12.信報箱13.標識14.散水坡15.樓板地面磚16.上下雨污水管17.設備房18.道路19.道路20電纜溝蓋板21.路牙22.踏步階23.給排水24.路燈25.清潔設備26.娛樂設施.

處理方法按照招商局物業管理有限公司ISO9001:2000標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報經理并提出糾正措施。

考核標準日常周檢、月檢考核按ISO9001:2000質量標準;

年終考核按國家建設部考核標準。

收銀制度

篇2:高層樓宇物業維修養護計劃實施規范

1維修基金的建立與管理

房屋本體和共用設施設備的維修養護是物業管理的重要內容,是**使用功能不斷完善的基礎工作。CPM在多的管理實踐中,一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目,探索成功經驗。

CPM將參照建設部、財政部1998年11月9日頒發的建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理法》和長沙市政府的有關規定,收取物業維修基金,建立物業維修基金科目。

在維修基金的管理中,CPM實行房屋本體和共用設施維修項目負責制,由CPM負責定期向**業主委員會書面匯報項目執行情況,努力使維修基金發揮最大效用,保障房屋本體和共用設施始終完好、運轉正常。

2房屋本體及共用設施維修養護范圍

房屋本體共用部位維修養護范圍:房屋承重結構部件(基礎、屋面、梁、柱、墻體),抗震結構部位(構造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設施設備維修養護范圍:**廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設備、消防設施、上下水主管道。

3房屋本體共用部位及共用設施維修養護運作

房屋本體及共用設施維修養護工作將按制度(見4及5)有計劃按標準要求實施,屬日常維護的其費用由管理處日常物業管理費中支出,屬大中修、改造項目的報請**業主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財務部及長沙市有關法規精神,結合CPM多年來在物業"房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金"使用管理的成功經驗,建議**基金的使用和審批采用以下方案。

3.1管理處每年年末向**業主委員會作出本年度共用部位及共用設施設備維修養護實施情況的總結,并提出下一年度計劃。經**業主委員會審核批準后由管理處組織實施,所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基金中支出。堅持專款專用,接受**業主委員會的監督、查詢。

圖1年度維修保養計劃運作程序結構程序圖

3.2特殊情況下,緊急搶修項目是為了確保**工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產安全免受威脅而緊急實施的,管理處在搶修項目實施后立即報**業主委員會(有可能的盡量在實施前通報),費用從相應的維修基金中支出。每半年向**業主委員會匯總結算。

圖2緊急搶修程序圖

4房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期

CPM根據長沙市房屋本體共用部位維修和共用設施設備維修基金有關規章制度,結合**房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限,制訂出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期。

4.1房屋本體共用部位維修養護周期。(表1)

4.2共用設施設備維修養護周期。(表2)

5房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準

5.1房屋本體共用部位維修計劃、標準

5.1.1房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案(表3)

5.1.2房屋本體共用部位定期維修養護計劃及實施方案(表4)

5.1.3房屋本體共用部位維修養護標準及實施效果(表5)

5.1.4房屋本體共用部位日常檢查表(表6)

5.2共用設施設備維修養護計劃及標準

5.2.1共用設施設備日常維修計劃及實施方案(表7)

5.2.2共用設施設備日常維修標準及實施效果(表8)

5.2.3共用設施設備定期維修計劃及實施方案(表9)

5.2.4共用設施設備定期維修標準及實施效果(表10)

5.2.5共用設施設備日常檢查表(表11)

共用設施設備日常維修計劃及實施方案?表7

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍,隨壞隨修。由工程部維按項目維修規程實施。

2室外照明高柱燈每天檢查一遍,隨壞隨修。由工程部按作業指導書實施。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按作業指導書規程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化每天檢查一遍,發現問題,及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。

5機電設備變配電設備每天巡視檢查,發現問題,及時維修。由工程部組織實施。

給排水設6消防設施自動煙感報警系統每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施

消防栓、噴淋系統疏散指示

7給排水管道管道每天檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施閥門

8公用標識導視標識牌每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施大門圍墻

共用設施設備日常維修標準及實施效果?表8

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質量標準;

⑵人行道鋪設修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上

2室外照明高柱燈⑴電氣作業安全操作規程;

⑵燈具施工技術標準。燈泡正常使用,燈罩完好清潔,燈桿及燈座無破損,完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴井內無積物,井壁無脫落;

⑵化糞池出口及分隔池無堵塞;

⑶井蓋上標志清晰。⑴井蓋完好率達100%,標志清晰;

⑵無缺損,少污積;

⑶無堵塞。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。⑴綠化管理設施、設備齊全完好;

⑵園藝完好率達95%以上;

⑶綠化及時補種,覆蓋率達99%以上。

5機電設備變配電設備⑴變配電設備保養規程;

⑵給排水設備保養規程;

⑶空調維護保養規程。無故障停水停電,設備正常安全運行

給排水設備空調設備

6消防設施自動煙感報警系統

消防栓、噴淋系統⑴給排水管道施工技術標準;

⑵消防設施施工技術標準。⑴消防設施正常有效;

⑵靈敏準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護規程。管道通暢,無滲漏。閥門

8公用標識導視標識牌⑴標識清楚,無污積,破損;

⑵安放牢固。⑴標志設施完好率100%;

⑵標志無損壞。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站⑴無破損;

⑴無脫落;

⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好;

⑵確保垃圾轉運站正常使用。

圍墻大門

共用設施設備定期維修計劃及實施方案表9

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。

⑵路面翻新面積應控制在每年1‰以內,其它控制每年5‰以內,逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關施工單位實施。

2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次;

⑵每月清潔燈具一次;

⑶每季檢修線路一遍;

⑷對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關作業規程維修。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次;

⑵井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕;

⑶每季度清理井內雜物一次;

⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業規程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化⑴春、夏季各補換3%~6%綠地一次,樹木春夏各補一次,每次3%;

⑵花木每半月修剪一次;

⑶草坪每月修剪一次;

⑷喬木每月修剪一次;

⑸根據病蟲害發生規律,每年進行三次大消殺。由管理部按照相應作業規程實施。

5機電設備變配電設備⑴每周檢查控制設備一次;

⑵每季檢查開關靈敏度及開關緊固件件完好情況;

⑶每年保養水泵一次;

⑷空調主機每年保養一次。由工程部組織實施。

給排水設備空調系統

6消防設施自動煙感報警系統⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

⑵消防栓每半年排一次水,檢修一次;

⑶消防系統主要設備每年聯動測試一次。由工程部按相關維修規程實施消防栓、噴淋系統疏散指示

7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;

⑵每年檢測一次管道固定碼;

⑶每半年維護一次閥門;。由工程部負責維修。閥門

8公用標識導視標識牌⑴每月清潔標識一次,并對標識安放基礎穩固情況進行檢查維護一次

⑵每年對標識進行維護一次;

⑶每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站⑴每年刷油漆一遍;

⑵每季度檢查排水溝通暢情況;

⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關作業規程實施。

圍墻大門

共用設施設備定期維修標準及實施效果?表10

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質量標準;

⑵人行道鋪設技術標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命,從而使整個道路保持均衡使用功能。

2室外照明高柱燈

⑴燈具施工技術標準。⑴實現良好的燈具外觀;

⑵照明系統正常有效啟用;

⑶照明設施線路完好率達99%以上。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池

井雨水口⑴化糞池清理作業規程;

⑵井蓋刷防銹漆作業規程;

⑴池內、井內沉積物及時清理,出口暢順;

⑵井蓋正常使用,密合;

⑶流水通暢,無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵,樹木青翠,剪切整齊。

5機電設備變配電設備機電設備維護保養規程。⑴無故障

⑵空調系統運行正常。

給排水設備空調系統

6消防設施自動煙感報警系統

消防栓、噴淋系統消防報警系統維護保養規程。⑴設施正常有效使用;

⑵外觀完好,標識清楚;

⑶靈敏、準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準。⑴管道通暢,無滲漏;

⑵閥門靈活、不漏水。閥門

8公用標識導視標識牌**標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規定。⑴標識清潔美觀;

⑵安放穩固;

⑶標識清晰。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站垃圾轉運站及圍墻維護標準。⑴設施安全正常使用;

⑵完好美觀。圍墻大門

篇3:X園物業服務維修養護計劃

御佳園物業服務及維修養護計劃

1、前期物業管理服務

1.1從物業管理各專業角度提出專業建議,方便日后的物業管理,如:

(1)建筑設計(地下室、地面、架空層、標準層、屋面等)是否滿足物業管理的需求;

(2)設備機房的環境、通風是否滿足要求;

(3)根據清潔管理經驗及整體規劃要求,對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議;

(4)管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

(5)根據當前國家標準對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議;

(6)從消防設施設計布局、產品選型、施工進度等方面提出建議;

(7)根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見,對設計中的缺陷提出糾正及修改建議;

(8)給排水專業從收集相關原始資料、氣象數據、城市配套工程等方面,提供修改意見;

(9)從治安管理、工作環境、社區文化活動需要等方面提出修改建議;

(10)根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議。

1.2從智能化小區的實用,經濟角度,提出專業建議,如:

(1)考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;

(2)針對發展商對智能化工程的要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;

1.3協助發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發展商責成有關施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協助收集驗收報告。

2、日常物業管理服務

(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、電梯、中央空調系統、樓內消防設施設備、中區供水系統等。

(3)公用綠地、花木、建筑小品及辦公區域內的園林式綠化養護與管理。

(4)本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

(5)本物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、本物業配套會所等。

(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。

(7)公共環境的清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

(8)售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作(包括更換衛生紙、維護保養烘干機等設施)。

(9)交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。

(10)對小區一期實行全封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保小區安全。

(11)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的小區文化、娛樂活動以協調小區內人際關系、溝通聯系。

(12)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。

(13)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

(14)接受業主/住戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

(15)按照酒店式物業管理標準設立服務中心及門童服務,實行"服務設計、菜單服務"。

3、分項服務計劃

3.1酒店式服務、人性化管理

為順應時代和社會的需要,我司不斷提高和自我完善物業管理水平,并于1999年全面導入現代酒店管理理念和技術,變"物業管理"為"物業服務與管理",更加強調突出"服務"的內涵,將物業管理服務真正提高到一個新的高度。

(1)以業主為中心,提供酒店式專業化服務

傳統的物業管理,都是以物業管理公司為核心,先制定一整套規章制度與約束條例,然后要求各位業主(住用戶)遵照執行,較少考慮業主的實際需求與感受。而酒店式物業管理,完全以業主為核心,實行"針對性服務項目設計、菜單式系列特色服務",通過訓練有素的、既有星級酒店服務水準的物業從業人員,提供熱情、高效、優質的酒店式專業化服務。

(2)以星級酒店為樣板,營造溫馨、愜意的服務氛圍

酒店業是整個服務行業的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務與物業管理有機地結合起來,讓業主在所擁有的物業空間里,也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務。例如:大堂里設接待服務中心,24小時服務;業主出入大門口設門童服務,專職負責客人的迎送;服務接待中心不再看到身穿保安制服的保安員,而是由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的服務中心的接待人員代替等。無論是從發展商,還是從業主、用戶的角度出發,讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

(3)強調服務意識,提高服務效率

在酒店里,客人的投訴或需求永遠是擺在第一位的,"顧客就是上帝",即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在,實行零缺點服務(100-1≤0)。要把酒店行業的這種"服務意識"和"服務效率"導入到物業管理中來,使得"客人投訴當日有回音,故障維修處理不過夜",努力使業主(用戶)的滿意率達到百分之百。

(4)調整組織架構,實行科學化管理

公司采用星級酒店管理模式,按照現代企業制度的四級管理體制和垂直領導原則,從內部組織機構上達到權、則、利的統一;對外服務和接待上,則設立開放式辦公的服務中心,提供一站式服務;將所有能提供的信息如服務項目、服務時間、聯系電話、服務價格等,匯編成《服務指南》。派發給業主,既加大管理與服務的透明度,又方便了業主的查詢與聯系,使得雙方的信賴感大大加強,從而奠定優質服務的基礎。

3.2護衛嚴要求、禮儀高標準

(1)由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環境優雅等特征,相應地決定了安全保衛工作的特點--"內松外緊"。因此,公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法,加之護衛人員恪盡職守的敬業精神,竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優質服務,給人以溫馨、自然、親切的感覺。

(2)高素質的護衛人員:

身高一般在1.70M以上,身體健康,反應敏捷;

文化程度在高中(中專)以上;

有60%以上的人員屬于復員軍人,具有較高的軍事素養與

一定的拳術基本功;

有三個月以上的從業經驗和良好的職業敏感性,熟悉公司護衛工作程序;

具有嚴格的組織紀律性和良好的職業道德。

(3)作息時間嚴謹,著裝端莊高雅:

服務時間、班次:

實行24小時全天候服務;

實行"三班制"作業:7:00-15:00,中班15:00-23:00,夜班23:00-次日7:00

為保持與大廈整體氣氛的和諧統一,護衛員崗位著裝要求:

小區設巡邏崗、小區入口崗、消防監控中心崗三種崗位;

巡邏崗、消防監控中心崗、小區人行入口崗著藏青色制服裝,穿藏青色襯衣,打領帶;小區車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規定著裝,即上白下藍,戴大蓋帽;,夜班著裝同巡邏崗。護衛員發型統一,一律留平頭。

(4)人員配備精簡,崗位職責明確:

早班、中班(7:00-23:00)在小區人行入口崗設護衛兼門童2人。主要任務是為配合發展商售樓,幫助訪客及業主搬運行李(物品),并協助維護小區入口處秩序,監視小區入口外商場公共部位情況。

設小區車道入口崗二人。主要任務是監看車輛進出情況,收取費,必要時開啟道閘,指揮車輛的進出與停放,監視進出小區裝修人員情況,確保進出車輛及人員的安全。

白班、中班各設巡邏崗8人(其中班長一人)。由于小區3月入伙后,發展商在小區內繼續售樓,人員情況特別復雜,周邊環鏡治安情況不算好,需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗同樣設置8人,主要任務是負責對各大堂及大樓外圍,地下停車場的巡查,指揮車輛的進出與停放,維護小區正常的工作、生活秩序,保證小區停放的車輛安全,處理突發性事件。

消防中心配備一人。主要任務是監控各個部分的監控鏡頭及對消防聯動控制臺進行監控。

3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

(1)御佳園花園的清潔服務工作具有"清潔面積大,清潔對象全面、清潔標準高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源(公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術工人等)及豐富的花草儲備(公司置地育苗,建立自己的苗圃基地),為御佳園花園創造一個綠的世界、花的海洋,充分體現綠色、生態體系的生活休閑環境,力求為御佳園花園創造一個清新干凈的生活環境。。

(2)寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

若在室內擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關葉植物,不僅可以美化環境,而且能夠使人心曠神怡,達到提神醒腦的作用。室內擺花,求精不求多,在光線明亮應擺放小型的山石盆景,也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花?？傊?要根據空間大小,力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據御佳園具體情況,設計擺放植物如下:

售樓處:

1、文竹2、長春藤

3、柱觀葉植物4、進口吉祥植物

5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

樣板房:

1、獨立型植物架2、小形山水盆景

3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

5、臺面觀葉植物

會所:

1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

(3)清潔內容及頻率:(詳見77附頁)

3.4高科技支持、專業化管理

(1)我司在物業管理工作中實施專業化運作模式,通過多年的經驗積累,我司創立了科學先進的設備管理模式:管理處負責設備的使用管理(運行、操作、監控)及日常維護(巡查、點檢、清潔、潤滑)。公司工程部進行專業化維修保養(一級、二級保養、中修、大修、故障維修、更新改造);管理處與公司工程部的責、權、利通過維修保養合同進行細致劃分。根據設備故障模式,公司將計劃預修與狀態維修相結合,對符合故障模式(符合磨損規律)的設備(如:電梯、發電機、水泵、冷水機組等)定期做三級保養,定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設備(如:供電設備、電子設備等)進行三級保養、探測性維修、狀態維修。一流的管理模式為一流的服務提供了堅實的保障。

(2)我司擁有一支高素質的專業技術人員隊伍,專門從事建筑自動化工程、系統集成和系統的維護保養。在長期的物業管理過程中,積累了大量的智能樓宇系統(IBS)的集成、設計、施工、維護經驗,加之對進口品牌樓宇自控產品的全面代理,自行開發大型物業管理軟件系統,公司具有獨立開發科技產品的優勢,切實將智能樓宇科技與物業管理有機結合起來。我司必將以嚴格的運行管理措施保障樓宇的各種設備綜合自動化運行,以達到舒適、安全、可靠、經濟、節能的目的,為用戶提供良好的生活環境,并保證各項設備常處于最優化運行狀態。

(3)我司工程、設施設備管理的精華體現在公司ISO9001質量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊,手冊中闡述了工程各專業的工作制度及相關表格和流程,使得各項工作有章可循、有法可依。

(4)詳見一設備管理工作手冊

詳見二設備保養計劃

詳見三設備管理臺帳

4單項服務:外墻清洗服務

4.1清洗方法

為保持小區外墻面"長用長新",根據外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點,玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次,采用刮洗方法;涂料部分清洗頻次為每年一次,采用水洗方法。

(1)水洗程序:

用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉;

用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面,并擦洗;

用請水將清洗劑沖洗干凈。

(2)刮洗程序:

先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面;

用玻璃刮將玻璃表面刮凈;

用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈;

4.2清洗工具

高空作業工具14套,擦窗機2部,鋁梯1臺,高壓機2臺。

4.3清洗劑

本公司采用深圳專業公司高科技研制生產的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性,并且有殺菌、除霉作用,經清洗后,涂料層色澤光艷,對涂料層無損害。玻璃經刮洗后,會在表面形成一層保護膜,光潔明亮。

4.4清晰質量要求:

(1)無漏洗、漏刮;

(2)玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

(3)涂料層色澤鮮明,無變色、無損害。

4.5驗收方法:

(1)目測:應符合清洗質量要求;

(2)手感:用白紙擦拭應無污跡。

安全及綠化保護措施:

4.6

(1)高空工必須嚴格執行公司的《安全管理規定》,《操作規程》,做到安全第一,文明施工;

(2)設置醒目警示標志和防護措施,確保行人、車輛及物業設施安全;

(3)操作下方綠化帶,附近車輛等用彩帶雨布遮蓋,防止損壞;

(4)每日檢查考核,發現問題及時糾正。

4.7其它;

(1)清洗施工之前,提前兩天通知有關單位,并在清洗期間關好窗戶;

(2)保安人員應協助行人、車輛的保護,清洗施工紅線內不得停車輛。

附頁:機電設備統計表(表一)

設備保養計劃表(表二)