商住樓物業維修養護方案

概述:

商住樓的建筑、園林、設施設備的設計特色,為物業管理提供便利的同時,也對物業維修養護工作提出更高的要求。管理處工程維護人員,應按原設計與施工標準,結合多年的管理實踐經驗,對商住樓的物業、設施設備進行維護和保養,以"精致服務"保證所有設施設備的完好率及良好的運行狀態。

第一節工程維修人員的崗位職責

一、工程維修部主管崗位職責

1、負責制訂本部門全年公共設施設備及物業和維修養護計劃并組織實施;

2、負責組織實施商住樓設備、設施及物業的接管驗收工作;

3、負責裝修審批核準、監管、驗收工作;

4、負責對部門員工日常工作的指導;

5、負責建立商住樓內物業公共設施、設備資料檔案工作;

6、負責做好維修工具及零件的采購計劃;

7、負責對本部門員工進行職業道德及職業技能的培訓、考核,提升服務質量及形象;

8、負責指定大型設施、設備責任人;

9、負責聯系、組織生活水池的清洗、消毒和水質檢驗工作;

10、負責本部門內務、考勤工作;

11、負責與各部門之間的協調配合。

二、維修技工崗位職責

1、嚴格遵守《管理處管理規定》;

2、樹立高度的責任心,嚴格按有關規范和操作規程完成各種維修保養任務;

3、對于配電室、供電、供水、消防設備及配套設施處于良好的工作狀態;

4、嚴禁非工作人員進入設備、設施用房,并保持各類設備、設施的真氣清潔;

5、嚴格執行各種定期、不定期的設備維修、保養制度;

6、堅決制止未經同意,私自在線路上接用水、電氣設備及亂拉亂扯線路;

7、愛護各種工具和設備,保證各種測量儀表準確無誤,各種維修設備靈活可靠;

8、做好各種工具和設施設備的巡查、運作、事故等情況的書面記錄和匯報工作;

9、負責每月消防器材的檢查,并做好記錄,發現總是通知有關人員或部門進行處理;

10、每日巡視商住樓一次,如發現消防安全、客戶建議或投訴方面的問題及時處理、報告、協調解決。

三、入戶服務規范

1、接到報修電話后在10分鐘內與報修客戶聯系;

2、了解報修業務情況;

3、按預約時間上門維修;

4、上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等;

5、尊重客戶隱私,不得到戶內無關區域觀望;

6、檢修完畢,自行清潔檢修現場,垃圾自行帶出;

7、其他相關要求。

第二節設備的日常運行與維修保養

一、設備的運行管理:

為正確操作設備,延長設備的使用年限,避免操作不當給設備造成損壞增加維修成本。針對本案動力設備系統,擬訂如下工作重點:

(一)了解本案設備的詳細技術檔案資料,包括操作規程使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續運行時間、注意事項等等,對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行培訓學習,待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。

(二)管理人員、維修工、操作工都具有專業基礎知識和操作技能,對一些特殊崗位,按照要求持證上崗,如電梯操作、維修電工等。

(三)建立與健全各種設備運行制度、值班制度、交接班制度、設備操作規程及設備操作使用人員崗位責任制。

(四)由于設備設施的種類及使用時間不同,有的是日常使用運行的,如電梯、生活泵……,有的是在非正常情況下使用的設備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜(應急發電機、聯動柜)等各類設備需要根據其實際情況,制定出相應的設備運行使用、操作制度并予實施。

(五)對運行中的設備除了按規定制度例行檢查、巡視、記錄外,設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。

二、設備的維修養護管理

養護管理包括定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準等,工作重點如下:

1、預防為主,堅持日常保養與按計劃維修并重,使設備設施處于良好狀態;

2、設備設施定期檢查、巡視形成制度,對不同設備根據實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養護,包括更換易損零件,添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養等;

3、根據維修人員的實際情況,實行專業人員維修與操作人員維修相結合;

4、常年使用運行與季節性使用設備,合理制定安排維修保養期限和計劃,完善設備管理維修保養規程并予實施、執行;

5、不經常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備,不忽略對其保養和檢查。消防泵、噴淋泵等。

三、工程維修部工作標準

1、電梯的定期維護、日常維修、保養標準

序號工作標準

1管理處對本案電梯的管理、安全運行、維修、保養應嚴格招待武漢市技術監督局規定,按時對電梯進行年審,并提供有效的電梯責任保險。

2管理處提供24小時電梯安全運行服務,如遇停電或電梯故障,并嚴格按照《電梯應急操作程序》進行操作,解救被困人員。及時排除故障。特殊情況及時寫出情況報告。

3管理處嚴格禁止電梯帶故障隱患運行,嚴格監督電梯維保單位按照各電梯維修保養手冊定期對電梯進行維護、保養,并做好相應的檢修記錄。確保電梯2小時以上故障停機次數:客梯不超過1次/臺?年。

4電梯完好、安全運行應符合如下要求:(1)轎廂照明(包括應急照明)、風扇完好無損壞。(2)操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完好。(3)各處指示燈完好無損壞。(4)轎廂門、廳門開閉靈活。(5)地坎槽內無雜物。(6)電梯運行平穩,無異常聲響。(7)報警裝置功能完好。(8)安全裝置(安全觸板、急停開關、安全窗、安全鉗等):功能完好,能準確的起到安全保護作用。(9)機房清潔無雜物。

2、本案商住樓供配電系統、照明系統的管理及定期維護、日常維修標準:

序號工作標準

1管理應對本案的總配電系統、動力系統(各動力設備電源、線路、插座等)、照明系統(各照明燈、開關、線路)的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責,并做好記錄。應嚴格執行安全用電管理規定,確保總配電系統故障停電次數不超過1次/套?年。每層(公共區域)照明燈損壞率不超

過3%(根據實際節電情況除外)、辦公室內照明根據員工的需求而定。

2遇到突發性停電,管理處值班室24小時值班人員接聽電話,并將停、送電信息及時通知客戶。

3管理處值班人員根據客戶需求及實際情況按時開啟和關閉照明。

4照明系統完好、安全運行應符合以下要求:(1)照明開關:控制可靠分、合靈活,接線無松動,無超負載發熱現象。(2)線路:絕緣0.5光歐以上,表皮無損傷、老化,接點處無發熱變色現象。

3、排水及消防用水系統的定期維護保養、日常維修標準:

序號工作標準

1管理處保障管理區域的生活、設備及消防用水的正常供應。確保每年因供水設備及管網故障而導致停水及消防用水供應不足情況發生的次數為0次/年。

2管理處負責保持排水系統的暢通。因排水系統不暢通,而導致大量漫水的事故不超過1次/年。

3給水系統完好應符合以下要求:(1)生活水泵、消防水泵:運轉正常,無異常噪音,無明顯漏水,清潔。(2)各種水泵自動控制系統:手動、自動控制功能完好,配電屏儀表、指示燈顯示正常,水位自動控制準確,接線點無松動發熱現象。(3)各種閥門、龍頭:開啟靈活,關閉嚴密,不漏水。(4)管道:標識色清晰,無損壞、銹蝕,連接處無漏水現象。(5)消防管網供水系統上所有閥門的鉛封或固定鎖鏈應完好無損。

4排水系統完好符合以下要求:(1)排水口:無雜物堵塞,護網完好。(2)管道:無損壞,暢通。(3)排污井:無堵塞,排放良好。

4、物業設施日常維修、保養標準:

日常維修項目包括:房屋建筑本體、樓內設施、經線內物業設施、周邊服務用配套設施、綠化地、建筑小品及各種小型設備。

序號工作標準

1管理處經常對物業設施進行不定期檢查,發現問題及時處理品。一般性問題當天解決。特殊問題:一般情況應在3天內解決,特殊情況應及時寫出情況報告。建筑內、處墻面及屋內地面、樓梯完好率均達到90%以上。

2接到客戶提出的物業維修申請,管理處應10分鐘內予以回復并預約上門服務時間,及時派出人員進行處理,平均月維修及時率應達到97%以上。

3小型增加、改造項目,管理處嚴格按設定流程進行管理,項目完成后,經管理處動力管理人員、客戶雙方驗收,并填寫《維修改造工程驗收記錄》書面認可后,方可交付使用。

4管理處應定期對戶外游樂設施及其他設施進行檢修保養。

5、消防、監控系統設備的維護、維修標準:

序號工作標準

1對消防、監控系統設備的管理、無故障運行、維修、保養實行全面負責。嚴格執行武漢市公安消防管理部門及技術監督局規定,按時對消防、監控系統設備中必須定期檢驗的部件進行定期審驗。

2對消防/監控設備提供24小時運行、維護服務,并做好整個系統的巡檢,保障設備完好率不低于99%。

3如遇設備故障及緊急情況時,維護人員在接到控制中心通知后,在10分種內趕到現場,并嚴格按照《安全、消防應急操作程序》進行操作。及時排除故障。一般性故障應在1小時內解決。特殊性故障:一般情況在2天內解決,特殊情況及時寫出情況報告,維修及時率不低于98%。

4每季度對應急電源進行一次切換,并運行自動報警系統,做好記錄。

5對系統內工作不穩定的設備(以每日記錄為準,每月不超過5次)查出故障原因,給予徹底處理,并以書面形式反饋處理過程。

篇2:高層樓宇物業維修養護計劃實施規范

1維修基金的建立與管理

房屋本體和共用設施設備的維修養護是物業管理的重要內容,是**使用功能不斷完善的基礎工作。CPM在多的管理實踐中,一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目,探索成功經驗。

CPM將參照建設部、財政部1998年11月9日頒發的建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理法》和長沙市政府的有關規定,收取物業維修基金,建立物業維修基金科目。

在維修基金的管理中,CPM實行房屋本體和共用設施維修項目負責制,由CPM負責定期向**業主委員會書面匯報項目執行情況,努力使維修基金發揮最大效用,保障房屋本體和共用設施始終完好、運轉正常。

2房屋本體及共用設施維修養護范圍

房屋本體共用部位維修養護范圍:房屋承重結構部件(基礎、屋面、梁、柱、墻體),抗震結構部位(構造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設施設備維修養護范圍:**廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設備、消防設施、上下水主管道。

3房屋本體共用部位及共用設施維修養護運作

房屋本體及共用設施維修養護工作將按制度(見4及5)有計劃按標準要求實施,屬日常維護的其費用由管理處日常物業管理費中支出,屬大中修、改造項目的報請**業主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財務部及長沙市有關法規精神,結合CPM多年來在物業"房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金"使用管理的成功經驗,建議**基金的使用和審批采用以下方案。

3.1管理處每年年末向**業主委員會作出本年度共用部位及共用設施設備維修養護實施情況的總結,并提出下一年度計劃。經**業主委員會審核批準后由管理處組織實施,所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基金中支出。堅持專款專用,接受**業主委員會的監督、查詢。

圖1年度維修保養計劃運作程序結構程序圖

3.2特殊情況下,緊急搶修項目是為了確保**工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產安全免受威脅而緊急實施的,管理處在搶修項目實施后立即報**業主委員會(有可能的盡量在實施前通報),費用從相應的維修基金中支出。每半年向**業主委員會匯總結算。

圖2緊急搶修程序圖

4房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期

CPM根據長沙市房屋本體共用部位維修和共用設施設備維修基金有關規章制度,結合**房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限,制訂出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期。

4.1房屋本體共用部位維修養護周期。(表1)

4.2共用設施設備維修養護周期。(表2)

5房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準

5.1房屋本體共用部位維修計劃、標準

5.1.1房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案(表3)

5.1.2房屋本體共用部位定期維修養護計劃及實施方案(表4)

5.1.3房屋本體共用部位維修養護標準及實施效果(表5)

5.1.4房屋本體共用部位日常檢查表(表6)

5.2共用設施設備維修養護計劃及標準

5.2.1共用設施設備日常維修計劃及實施方案(表7)

5.2.2共用設施設備日常維修標準及實施效果(表8)

5.2.3共用設施設備定期維修計劃及實施方案(表9)

5.2.4共用設施設備定期維修標準及實施效果(表10)

5.2.5共用設施設備日常檢查表(表11)

共用設施設備日常維修計劃及實施方案?表7

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍,隨壞隨修。由工程部維按項目維修規程實施。

2室外照明高柱燈每天檢查一遍,隨壞隨修。由工程部按作業指導書實施。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按作業指導書規程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化每天檢查一遍,發現問題,及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。

5機電設備變配電設備每天巡視檢查,發現問題,及時維修。由工程部組織實施。

給排水設6消防設施自動煙感報警系統每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施

消防栓、噴淋系統疏散指示

7給排水管道管道每天檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施閥門

8公用標識導視標識牌每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施大門圍墻

共用設施設備日常維修標準及實施效果?表8

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質量標準;

⑵人行道鋪設修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上

2室外照明高柱燈⑴電氣作業安全操作規程;

⑵燈具施工技術標準。燈泡正常使用,燈罩完好清潔,燈桿及燈座無破損,完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴井內無積物,井壁無脫落;

⑵化糞池出口及分隔池無堵塞;

⑶井蓋上標志清晰。⑴井蓋完好率達100%,標志清晰;

⑵無缺損,少污積;

⑶無堵塞。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。⑴綠化管理設施、設備齊全完好;

⑵園藝完好率達95%以上;

⑶綠化及時補種,覆蓋率達99%以上。

5機電設備變配電設備⑴變配電設備保養規程;

⑵給排水設備保養規程;

⑶空調維護保養規程。無故障停水停電,設備正常安全運行

給排水設備空調設備

6消防設施自動煙感報警系統

消防栓、噴淋系統⑴給排水管道施工技術標準;

⑵消防設施施工技術標準。⑴消防設施正常有效;

⑵靈敏準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護規程。管道通暢,無滲漏。閥門

8公用標識導視標識牌⑴標識清楚,無污積,破損;

⑵安放牢固。⑴標志設施完好率100%;

⑵標志無損壞。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站⑴無破損;

⑴無脫落;

⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好;

⑵確保垃圾轉運站正常使用。

圍墻大門

共用設施設備定期維修計劃及實施方案表9

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。

⑵路面翻新面積應控制在每年1‰以內,其它控制每年5‰以內,逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關施工單位實施。

2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次;

⑵每月清潔燈具一次;

⑶每季檢修線路一遍;

⑷對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關作業規程維修。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次;

⑵井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕;

⑶每季度清理井內雜物一次;

⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業規程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化⑴春、夏季各補換3%~6%綠地一次,樹木春夏各補一次,每次3%;

⑵花木每半月修剪一次;

⑶草坪每月修剪一次;

⑷喬木每月修剪一次;

⑸根據病蟲害發生規律,每年進行三次大消殺。由管理部按照相應作業規程實施。

5機電設備變配電設備⑴每周檢查控制設備一次;

⑵每季檢查開關靈敏度及開關緊固件件完好情況;

⑶每年保養水泵一次;

⑷空調主機每年保養一次。由工程部組織實施。

給排水設備空調系統

6消防設施自動煙感報警系統⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

⑵消防栓每半年排一次水,檢修一次;

⑶消防系統主要設備每年聯動測試一次。由工程部按相關維修規程實施消防栓、噴淋系統疏散指示

7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;

⑵每年檢測一次管道固定碼;

⑶每半年維護一次閥門;。由工程部負責維修。閥門

8公用標識導視標識牌⑴每月清潔標識一次,并對標識安放基礎穩固情況進行檢查維護一次

⑵每年對標識進行維護一次;

⑶每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站⑴每年刷油漆一遍;

⑵每季度檢查排水溝通暢情況;

⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關作業規程實施。

圍墻大門

共用設施設備定期維修標準及實施效果?表10

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質量標準;

⑵人行道鋪設技術標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命,從而使整個道路保持均衡使用功能。

2室外照明高柱燈

⑴燈具施工技術標準。⑴實現良好的燈具外觀;

⑵照明系統正常有效啟用;

⑶照明設施線路完好率達99%以上。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池

井雨水口⑴化糞池清理作業規程;

⑵井蓋刷防銹漆作業規程;

⑴池內、井內沉積物及時清理,出口暢順;

⑵井蓋正常使用,密合;

⑶流水通暢,無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵,樹木青翠,剪切整齊。

5機電設備變配電設備機電設備維護保養規程。⑴無故障

⑵空調系統運行正常。

給排水設備空調系統

6消防設施自動煙感報警系統

消防栓、噴淋系統消防報警系統維護保養規程。⑴設施正常有效使用;

⑵外觀完好,標識清楚;

⑶靈敏、準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準。⑴管道通暢,無滲漏;

⑵閥門靈活、不漏水。閥門

8公用標識導視標識牌**標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規定。⑴標識清潔美觀;

⑵安放穩固;

⑶標識清晰。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站垃圾轉運站及圍墻維護標準。⑴設施安全正常使用;

⑵完好美觀。圍墻大門

篇3:物業創優資料目錄之房屋管理與維修養護

一、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標示明顯

1、小區平面指引圖(現場照片)

2、樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志(現場照片)

二、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象

1、《裝修手冊》

2、裝修申請表

3、裝修驗收表

4、整改通知單

三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落

1、小區全貌及各樓、幢外觀照片

四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損

1、招牌、廣告管理(現場相片)

五、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;附建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等

1、《業主公約》

2、外立面實景(現場相片)

六、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕

1、空調安裝實景(現場相片)

七、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象

1、裝修手冊

2、裝修申請審批表

3、裝修施工許可證

4、裝修驗收表

5、裝修監督檢查制度

6、裝修單元檢查操作規程

7、裝修手續辦理流程圖

8、裝修材料堆放指引流程圖

9、裝修檢查記錄表

10、裝修人員出入證(樣式)

11、整改通知書