物業轄區房屋(設備設施)養護和修繕作業指導書

1.0目的

定期對房屋進行養護和修繕,保持或恢復其使用功能。

2.0適用范圍

適用于**物業工程部**項目內房屋設施的養護和修繕。

3.0職責

物業工程部(或值班工程師)負責對房屋本體狀況進行巡查,并接受業主的投訴,對發現的異常情況及時向直接上級反映。

3.2工程人員負責一般性的養護和維修工作。

3.3工程部經理負責外委養護和維修項目的聯絡、實行情況檢查和監督工作,并組織驗收。

3.4管理公司經理負責審批管理公司《房屋設施養護計劃》。

4.0工作程序

4.1工程部經理于每年12月制訂本物業下年度《房屋設施養護計劃》并報公司總經理審批。

4.1.1養護

4.1.2工程人員按《房屋設施養護計劃》的規定具體實施養護工作并記錄于《房屋設施養護記錄表》內。

4.1.3工程部主管對養護工作進行監督和檢查。

4.2修繕

4.2.1一般性的修繕。

4.2.1.1更換水表

a)關上水表前第一個閥門,排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去;

b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

c)維修結束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常;

d)維修人員會同物業管理部做好用戶新啟用水表底數記錄。

4.2.1.2更換電表

a)斷開電源拆下電表,確認電表已經失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;

b)安裝結束后合閘試電,保證用戶用電設備使用正常,電表轉動正常;

c)維修人員會同物業管理部做好用戶新啟用電表底數記錄。

4.2.1.3維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)如果是短路故障,道先將空氣開關置于"OFF"位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除;

c)經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時,必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。

d)如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。

4.2.1.4燈管、白熾燈的維修

a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經燒斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮流器,查出故障立即排除,恢復正常照明。

c)其他情況造成的燈不亮情況,可根據原因參見本章4.2.1.3、4.2.1.5進行處理。

4.2.1.5線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知用戶;

b)用戶開關燒壞的處理見本章4.2.1.3維修開關進行處理;

c)電表損壞的維修見本章4.2.1.2更換電表進行處理;

d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;

f)當確認故障排除后方可送電。

4.2.1.6門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;

c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。

4.2.1.7插座無電

a)由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶;

b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

c)線路短路造成的停電參見本章4.2.1.5e)進行處理;

4.2.1.8水龍頭漏水

a)關閉戶內水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;

b)根據用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭。

c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

4.2.1.9馬桶不通

檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。

4.2.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

a)檢查存水彎管,取出雜物,如仍不通暢,可用竹篾、鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使用其排水暢通;

b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現象。

4.2.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞見4.2.1.10a)進行處理;

b)浴缸缸體漏水應建議用戶更換,如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現象。

4.2.1.12部分樓層停水

a)查明停水的樓層后先關總閥,拆開支閥,并將濾網清洗后重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知用戶,并作解釋。

4.2.1.13疏通地漏

同本章4.2.1.9處理辦法。

4.2.1.14修門窗

a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;

b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;

c)更換破損玻璃時注意防止玻璃片跌下傷人。

4.2.1.15換鎖

拆下壞鎖后先檢查是體處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

4.2.2非一般性的維修委托專業維修公司進行。

4.2.3時間要求

a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不起過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時內完成(工藝技術要求特殊的除外);同時應向用戶解釋原因。

b)功能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差,高低不平現象;

c)維修時應盡量滿

足用戶的合理要求。

4.2.4維修工作的檢查

a)工程部主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務的及時性和用戶的反映,對服務過程中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因,并采取糾正措施。

b)物業管理部根據《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務態度及維修工作的反饋信息,管理公司經理對維修工作進行相應檢查。

5.0相關記錄

5.1《回訪工作規程》

5.2《房屋(設施)年度養護檢修計劃》

5.3《房屋(設施)日常養護記錄表》

5.4《維修單》

檔案管理制度

篇2:古建筑修繕:安全技術交底

工程名稱:施工單位建設單位分項工程名稱作業部位交底部門交底人施工期限年月日至年月日接受交底班組或員工簽名:交底內容:1、電源線,照明燈具不應直接敷設在古建筑的柱、梁上。照明燈具安裝在支架上火吊裝,同時加裝防護罩。2、古建筑的修繕若是在雨季施工,應考慮安裝避雷設備(因修繕時原有避雷設備拆除)對古建筑及架子進行保護。3、加強用火管理,對電、氣焊實施一次動焊的審批制度和管理。4、在室內油漆彩畫時,應逐項進行,每次安排油漆畫量不宜過大,以不達到局部修成爆炸極限為前提,油漆彩畫時應禁止一切火源,夏季對剩下的油皮子要及時處理,防止高溫造成自燃。施工中的油棉絲、手套、油皮子等不要亂扔,應集中進行處理。5、冬季進行油漆彩畫時,不要使用爐火進行取暖。6、古建筑施工中,剩余的可燃材料(刨花、鋸末、貼金紙)較多,應隨時隨地進行清理,做到活完腳下情。7、易燃、可燃材料應選擇在安全地點存放,不宜靠近樹林等。8、施工現場應考慮消防給水設施。補充作業指導內容:

篇3:某某大學各單位修繕裝潢管理規定

某大學各單位修繕裝潢管理規定

為了推進我校后勤社會化改革,更好地做好學校各單位修繕裝潢工程的管理工作,在校下發的華師消(97)第14號《關于新建、改建、擴建及內裝修管理規定》,華師后(99)第007號《關于校內各單位新建、擴建及內外裝修工程的管理規定》和華師后(99)第022號《關于校內外裝修工程管理的補充規定》的基礎上,結合目前學校的實際情況,進一步規范我校修繕裝潢項目的申報、審批、和驗收制度,制止未經校內職能部門審核同意的擅自施工,同時為確保施工安全和工程質量,特制定如下規定。

一、關于修繕裝潢工程的立項

1、學校提供經費的項目

校內各單位根據教學、科研、生活的實際需要,需進行房屋裝修時,如須由學校提供經費,必須在上一年年底填報《房屋裝修申請表》(表格由后勤管理處統一發放)。由后勤管理處匯總后,派專業人員前往實地勘察,估算經費,列表后報校領導審批。個別單位如遇特殊情況,當年提出房屋裝修要求,后勤管理處將按特事特辦精神辦理,但申報單位需填寫簽報,申請裝修項目,報校領導批準,再由后勤管理處負責安排施工。凡批準的項目,后勤管理處將根據學校有關部門規定,組織施工單位施工,完成各項任務。

2、單位自籌資金的項目

各單位自籌資金的項目也需填寫簽報,5萬元以上(不含空調等由設備處負責審批的設備,以下同)的項目須經校領導批準;5萬元以下(含5萬元)的自費項目須經后勤管理處批準后,方可立項。

二、關于項目的論證

1、有關消防安全

項目立項后,如在下列場所進行修繕裝潢,則由后勤管理處協助各單位將其消防設計圖紙及有關資料送校保衛處審核。

①營業性公共場所。

②使用面積超過一百平方米的內部場所。

③計算機房、檔案館、圖書館或其他重要場所及市公安局規定的其它場所。

2、有關建筑結構

如工程中須涉及重大建筑構變動,由后勤管理處協助各單位會同基建處審核施工方案,提出處理意見。

三、關于施工單位的選擇

1、30萬元以下的項目,施工單位的選擇由后勤管理處審批決定,后勤管理處負責簽訂項目合同。

2、30萬元以上的項目,由后勤管理處負責組織招投標小組進行招投標,招標小組成員由校領導、后勤管理處、財務處、監察處、審計處、申報單位等有關人員組成,由招標小組負責這些項目的招標和合同簽訂工作。

3、如擇用校外施工隊,校外單位施工隊進校前,必須提供施工隊資質、簽訂合同、提交施工組織方案、工程進度表、項目負責人員名單等相關材料。

四、關于項目的施工

1、后勤管理處負責審核施工單位資質、發放施工許可證、組織施工和承擔監理職能等。

2、施工單位必須遵守學校有關管理規定,辦理進校手續,領取施工許可證方可施工。

3、施工單位不得擅自破壞建筑結構、校園綠化,施工單位要協助做好審核及預、決算工作。

4、在施工過程中,由后勤管理處或聘請監理公司負責對工程進行監理(監理費列入工程總造價),施工隊必須有主要材料檢驗的質保書,決不允許以次充好;施工過程中,要做到檢驗合格后方可進行下一道工序,監理負責檢查在施工過程中是否按國家有關規定的規范施工,并協調各方面關系,使工程能順利進行。

5、在施工過程中,如建設方提出需增加裝修項目或增加工程量,建設單位需填寫簽報,經后勤管理處及校領導同意并落實經費后方可實施。

6、在施工過程中,施工單位必須嚴格遵守施工規范,確保施工安全。

五、關于項目的驗收

由后勤管理處組織有關單位共同參加,并按照國家有關規定的驗收規范驗收。驗收合格后,施工單位必須向后勤管理處及建設單位提供竣工圖、給排水圖、室外管線平面圖、電器等有關圖紙資料。

六、關于項目的審計

1、工程竣工驗收后,施工單位必須在30天內把工程項目結算書和有關圖紙資料送后勤管理處。

2、5萬元以上的項目由校審計處審計,5萬元以下(含5萬元)的項目由后勤管理處審計后再報校審計處復審。

3、審計處及后勤管理處自收到結算申請后,應在20天內組織審計人員開展工作,組織甲、乙雙方人員對工程結算及審計情況進行認定。無特殊情況,100萬元以下工程應在40天內提出審計意見;100萬元