物業總經理室各崗位工作職責
物業總經理室各崗位工作職責
(一)公司總經理
1、編制并實施公司的發展規劃，重大質量計劃和經營目標。
2、負責日常經營管理，主持公司會議。
3、貫徹執行董事會決議，執行上級領導所交辦的各項工作。
4、審核公司的重要文件，以及公司對內、對外的重要業務合同。
5、審核公司采購計劃，簽收以公司名義收受的文件。
6、任免主管級以上人員，審批入離職員工。
7、審批年度員工績效考核報告。
8、審核和分析公司財務報表，控制資金合理支出，在權限范圍內審批各項費用，對因經營不善而導致企業虧損負責。
9、研究經營法規，協調外部關系。
10、塑造企業形象，確立企業文化，抓好團隊建設;審批商戶，員工的合理投訴并批示整改意見。
(二)公司副總經理
1、對總經理負責，協助總經理做好公司內部的日常管理工作。
2、在公司總經理的領導下負責分管運營管理中心，協調人事行政中心等部門的日常管理。
3、負責安排，管理對員工的直接管理服務。
4、及時處理現場投訴等事宜，妥善安排善后事宜，定期專訪客人后期服務工作的意見和建議，對客人的投訴要百分之百進行回訪。
5、負責監督、檢查所管部門的工作完成情況，并協調各部門關系。
6、在總經理授權情況下，簽訂有關合同。
7、在權限范圍內處理公司內部管理事宜。
8、負責制定分管部門年度、月度工作計劃，員工業務知識培訓、并組織實施。
9、執行上級領導和公司總經理交辦的其他工作。
篇2:物業設備管理制度
金宸國際各種設備管理制度
1.設備房管理規定
2.二次供水管理制度
3.二次供水突發污染事故和水源性傳染病應急處理預案
4.二次供水衛生管理制度
5.電梯應急預案
6.通力電梯維護保養管理規定
7.高低壓配電室管理手冊
8.高低壓配電室管理制度
9.停電管理規定
10.各設備巡視要求
(一)設備房管理規定
為了使物業服務設備有一個安全、清潔、良好的運行環境，保證設備的正常運行,特制定此>。
1、設備房的門應有鎖緊裝置，窗應能開啟自如，并能自鎖。
2、設備房內不應放置與該設備無關的雜物。
3、設備房內不應放置易燃易爆物品，如確有必要，不得存放超過設備的一次性用量。
4、設備房內應有必要的消防設備，且處于有效期內。
5、設備房應有固定式照明設施，地板表面的處理應滿足設備維修要求。
6、照明開關應設于設備房入口處易接觸的地方。
7、設備房內應有良好的通風降溫設施，保證設備房內溫度不超過40℃;設備房內應懸掛方便查看的溫度計。
8、當使用排風扇通風時，通風口應設防護網和防雨措施。
9、設備房地面不得有積塵、積水、垃圾等，墻面干凈、整潔;不得有灰塵、蜘蛛網等。
10、設備房如有排水設施，應通暢，蓋板完整、嚴密，溝內無雜物;排污泵自動狀態良好。
11、有要求的設備房門口應設有防鼠措施。
12、毗鄰水箱的設備房，應做好防水防潮工作。
13、門口、窗口、排風口應設有防雨、防雪、防水設施。
14、各種規章制度和必要的操作規程、要求、注意事項等應裝在鏡框內，并上墻，掛在醒目處。
15、各種紀錄表格應整潔、完善，滿足日檢、維修紀錄查看要求。
16、各種管線應按規定進行刷漆，水流指示方向應做標識，閥門常用工作狀態應掛牌標識。
17、電源操作控制柜(箱)的指示必須標示正確完整。
18、通用警示標識應在醒目處張貼或掛靠。
新鄉市德林物業服務有限公司宣
(二)二次供水設備管理制度
一、水泵房管理制度
1、水泵房、消防水系統、設備等由管理處指定專人負責監控、清潔及日常運行的巡視。
2、水泵房內機電設備、儀器由值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房并嚴禁非值班人員操作各種開關、按鈕。
3、消防泵、生活泵、污水泵及各類控制開關、按鈕、閥門應有明顯操作標志，標志應簡單易懂，正確無誤。高壓用電設備應有危險標志并有防觸措施。
4、水泵、儀表控制開關、閥門應定期檢查，發現問題及時通知管理處維修班組進行維修、更換，確保水泵、儀表控制性能良好。
二、水池(箱)管理制度
1、由管理處指派責任心強、身體健康的水管員負責水池(箱)的日常管理工作。從業人員要達到“五病”調離率100%。
2、水池(箱)容積及管道口徑應滿足用水需求，生活用水與消防用水管道布置合理，不存死水區。
3、水池(箱)結構堅實、牢固、光潔、不滲漏、耐腐蝕;水池(箱)人孔必須加蓋加鎖，鎖匙由專人保管;水池(箱)溢流管口、通氣孔口應有防蚊蟲進入的不銹鋼紗網;溢流管、排空管不得與下水道直接相連。
4、水池(箱)每半年至少由專業清潔機構清洗消毒一次，并取得水質檢測合格證明。在水質二次污染高發期適當增加清洗次數，或定期投加適量消毒劑。
5、水池(箱)管道、閥門定期維護，發現跑、冒、滴、漏現象，應立即組織維修、更換。非管理人員不得隨意開啟或關閉水池(箱)閥門。
6、水池(箱)四周應保持清潔，定期殺滅蚊蟲;周圍30米范圍內，禁止設置旱廁或堆放垃圾堆。
三、二次供水設施管理人員職責
1、二次供水設施管理人員由管理處指定，管理人員需取得市衛生主管部門出具的《健康合格證》和《衛生知識培訓合格證》。
2、管理人員應定期維護保養供水設施，隨時掌握及查詢供水設備、儀表運行情況，了解水池(箱)及配套管道、閥門情況，發現問題及時向管理處匯報，并協助維修人員維修。
3、管理人員負責維持供水設施房間秩序，保持供水設施周圍環境衛生，制止閑雜人等靠近，保證正常供水。
4、根據水池(箱)清洗記錄檔案，及時通知管理處組織專業清洗機構進行水池(箱)清洗消毒，取得水質檢測合格證明。在水質污染高發期，根據需要，建議增加水池(箱)清洗次數，并定期投加消毒劑。
5、監督專業清洗機構清洗消毒過程，監督水質取樣人員現場采取進出水樣。
6、做好供水設施運行維護記錄和水池(箱)清洗消毒記錄并報管理處存檔，做為備查依據。
(三)二次供水突發污染事故和水源性傳染病應急處理預案
為了加強我小區飲水的衛生安全管理工作，不斷提升小區公共衛生的工作水平，進一步保障廣大業主、員工的身心健康和生命安全，提高小區應對飲水突發污染事故和水源性傳染病突發事件的處置能力，根據《突發公共衛生事件應急條例》特制定本預案。
小區內一旦發生疑似飲用水突發污染事故和水源性傳染病等事件，應當遵循以下程序應對處理。
1、停止供水：小區內立即關閉二次水房的水源.
2、及時報告。
(1)條件：有5人(含5人)以上疑似飲用水突發污染事故和水源性傳染病疾患癥狀。
(2)程序：
發現疑似飲用水突發污染事故和水性傳染病疾患，應在事件發生5分鐘內上報。
(3)內容:
a.疑似飲水突發污染事故和水源性傳染病疾患的人數、癥狀及第一例發生時間。
b.中毒或水源性傳染病疾患的姓名、年齡、聯系電話，事件的直接責任人。
c.目前狀況、事件的經過和緊急處理措施。
d.報告時間和報告人。(發現事件人)
3、物業服務公司應急處理。
(1)應組織應急處理小組，事件發生后由應急處理領導小組統一協調，指揮應急處理。
(2)在第一時間將患病人員送到二級或三級醫院救治,并及時通知家屬。
(3)安排好人員做好排摸工作，做到不遺漏一個疾患者。
(4)加強家屬聯系，征求家屬對治療的意見。
(5)相關領導、管理人員在事件發生的第二天做好隨訪工作，繼續排摸調查，安排專人做好家屬的解釋工作。
4、保護現場：保留造成或導致疑似飲用水突發污染事故和水源性傳染病疾患的水源及其原料、工具、設備和現場。
5、配合調查：物業公司配合衛生行政部門進行調查，按衛生行政部門的要求如實提供材料和樣品。
6、控制事態：物業公司馬上落實衛生行政部門要求采取積極措施，把事態控制在最小范圍。
新鄉市德林物業服務有限公司
(四)二次供水衛生管理制度
一、按照國家規定辦理二次供水衛生許可證，每年復核一次，四年有效期滿前六個月向有關部門提出申請換發新證。
二.建立衛生管理機構，設置專(兼)職飲水衛生管理人員負責二次供水管理，建立二次供水交接班日記制度，形成年度二次供水專項檔案，作為年度考核依據。
三.管理人員，維修人員及水箱清洗人員上崗前必須進行健康檢查，取得健康合格證并經衛生知識培訓才能上崗，以后應每年進行一次健康檢查，若患有痢疾、傷寒、病毒性肝炎、活動性肺結核、化膿性皮膚病或健康帶菌者，均應調離從事管水，清洗等工作崗位。
四.二次供水設施要符合衛生標準，所用材料、涂料必須無毒、無異味，不得影響水質衛生，其材料應有涉及飲用水衛生安全產品的有效衛生許可批文。
五.二次供水水箱、水池內壁應光滑，便于清洗，頂部有蓋，并設換氣孔套上紗網，周圍有防護措施。
六.二次供水設施能正常運轉，設備整潔，地面干凈，儲水處有消毒設施，儲水箱、池應加蓋上鎖，每年必須用符合標準的消毒藥劑徹底清洗消毒一次，水質由具備法定資格的檢驗檢測機構檢測合格，符合《生活飲用水衛生規范》規定的標準方可飲用。
七.在地下儲水周圍半徑10米范圍內不得有污染源等存在，不得堆放在毒有害物質，樓頂水箱周圍應干凈。
八.二次供水設施不得與城市市政自來水管網直接連通，地下儲水的溢水管應高于下水道最高水位并有防污染設施。
九.地下室泵房禁止非工作人員進入。
十.水箱頂蓋必須加鎖蓋好，未經許可，不得隨意揭開頂蓋。
十一.運行人員隨時注意各水箱水位計的顯示水位，注意觀察各水箱是否有滲漏情況，保證水箱能正常運行。
十二。一旦發現飲用水水質有異常改變，
不得隱瞞水質異常情況，應立即報告縣級以上衛生行政部門和供水行政部門或衛生防疫機構，防止介水傳染的流行。
十三、供水設施設備在維修、改造時，首先索要新設備的衛生許可批件，保證水質的安全衛生。每年對二次供水設施不少于一次的清洗消毒，首先向承擔清洗消毒的單位索取清洗人
員的健康體檢合格證，和消毒藥物的衛生許可批件。
十四、嚴格按照國家衛生監督執法機構要求，
認真做好其他關于二次供水的相關工作。
新鄉市德林物業服務有限公
(五)電梯應急預案
1.接到電梯困人后.立即趕到現場
2就近斷開困人電梯電源
3.確認轎廂位置及人員被困人員情況，通知被困人員保持鎮靜，等待救援
4.若轎廂停在開門區域內，可用三角鑰匙打開轎廂門。救出被困人員。
5.若轎廂停在開門區域外，需要通過人工盤車將轎廂平行到平層位置。盤車時必須是倆人配合完成。不允許采取讓電梯溜車的方式移動轎廂。
6.因電梯突然停電時電梯困人，待電梯恢復供電經確認正常后可繼續運行。
7.若因其他原因造成困人，則應由專業人員消除故障后才可將電梯投入使用。
電梯所在建筑物發生火災時應對辦法
1.接到電梯火警報告，應迅速趕往現場，及時撥打119火警電話。
2.確認電梯返基站過程中不穿越火災層，合上電梯消防開關，使電梯返回基站。電梯返回基站后迅速疏散乘客電梯。
3.斷開電梯總電源開關，停止運行。
4.電梯在火災上方運行時原則上不允許電梯繼續運行并穿越火災層。應將電梯就近平層開門放人。讓乘客用安全通道逃生。
新鄉市德林物業服務有限公司
(六)通力電梯維護保養管理規定
為了維持電梯持續處于良好狀態，防止事故發生，特制定本《通力電梯維護保養管理規定》。
1、轎頂檢修
1.1切斷轎頂紅色急停開關，把快慢車運行轉換開關撥至慢車位置。
1.2檢修完畢退出廳門前，須把快慢車轉換開關恢復至快車位置，并把急停開關復位。
1.3當打開樓層廳進入電梯轎廂內或轎箱頂維修前須確認電梯停留位置。
2、坑底維修
2.1打開底層廳門，打開坑底照明燈，把紅色急停開關按到“停”的位置。
2.2檢修完畢退出坑底前，把紅色急停開關復位，關照明燈，關廳門。
3、清潔保養
3.1電梯技術人員每月兩次清潔地坎，以防雜物影響廳門的正常開啟與關閉。
3.2電梯技術人員每月清潔電梯轎頂及底坑各一次，做到無積塵無銹蝕。
3.3電梯技術人員要對電梯進行定期的機械、自控、環境等進行保養，并填寫《電梯保養維修記錄表》。
4、檢查工作
4.1每天檢查電梯各個部位，并將據實填寫《電梯日檢記錄表》。
4.2每月一次檢查并收緊各接線端，檢查安全裝置。
4.3每半個月對各安全裝置進行清潔檢查、調整。
4.4每月檢查選層器、限速器接線端接線和各有關控制點情況。
4.5每月測試各裝置安全回路的電器操作。
4.6每季檢查導靴、抱閘閘皮磨損情況，磨損嚴重的需更換。
4.7檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有無破損現象。
4.8每年對導軌夾塊螺絲進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損蝕情況。
4.9每年12月份檢查各機械安全裝置、電氣設備(包括外殼接地等)絕緣情況。
5、加油工作
5.1每月檢查各活動部件潤滑情況，并作補油。
5.2每月檢查坑底緩沖器油位情況，并作補油。
5.3每年十二月份對各活動部件進行換油潤滑。
5.4做好對電梯保養單位人員維修、保養的監督工作。
5.5做好維修保養記錄。
5.7每天巡視客梯的運行情況，如有異常需立即停止使用并查出原因。
5.8做好巡查操作記錄。
5.9發生故障時，須立刻匯報電梯設備工程師，在能力范圍內無法解決的，必須匯報客戶服務部，并保護好現場等待救援和處理。
6、故障處理
6.1電梯濕水的處置
6.1.1當底坑內出現少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開總電源;
6.1.2當底層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源;
6.1.3當底坑、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關;
6.1.4發生濕水時，應迅速阻斷漏水源;
6.1.5對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用工廠用鼓風機)、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入使用。
6.2電梯火災的處置
6.2.1樓層發生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮靜，疏導乘客迅速離開轎廂;
6.2.2井道內或轎廂發生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延;
6.2.3對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區消防中心。
7、電梯對講操作
按下電梯控制面板上的“緊急呼叫”按鈕，此時機房或管理處蜂鳴器響，機房或管理處摘機即可與電梯。
(七)高低壓配電室管理制度
為了規范高低壓配電室的日常管理，確保設備正常運行，特制定《高低壓配電室管理制度》
1.配電房必須制定專人負責，負責每日對設備的巡查。
2.設備負責人必須持有電工操作證方可操作，必須嚴格按高低壓配電的規程進行工作，操作時必須有另一電工監護，保證絕對安全。
3.設備巡檢按配電設備日檢要求執行
4.巡檢時應對設備各應檢部位做全面檢查，并做好檢查記錄，發現問題和故障必須及時處理，并上報領導，做好記錄
5.愛護室內設備，保持室內設備的整潔，每周進行一次大掃除，設備維護保養按《供配電設備保養維修作業指導書>執行
6.非值班人員未經許可不準進入配電房,必要時須由值班人員陪同,登記后進入.如有違反者,當班人員必須立即制止,否則追究其責任
7.禁止存放易燃易爆物品,做好室內防鼠及通風工作.
8.配備消防器材,并定期更換
9.巡視中應穿絕緣鞋
德林物業服務有限公司
(八)高低壓配電室管理手冊
為了規范操作程序，避免發生事故，確保供、配電系統運作正常,特制定此>。
1、正常送電操作
1.1先斷開低壓側所有負荷開關;
1.2送高壓側高壓隔離開關(只能合一路);
1.3合上高壓聯絡開關;
1.4合變壓器開關;
1.5依次送低壓側負荷開關。
2、停電操作
2.1斷開各分閘開關;
2.2斷開分路總開關，用鑰匙把萬能轉換開關轉到“斷”位置;
2.3把各開關掛上“有人操作、禁止合閘”的標識。
3、雙電源轉換操作
3.1假如左電源停電，先把左電源總開關切換到“斷”的位置，用鑰匙把萬能轉換開關轉到“斷”的位置，并斷全部分開關;
3.2把中間聯絡柜上的萬能轉換開關用鑰匙轉到“能”的位置;
3.3用搖把將中間聯絡開關旋到位;
3.4用鑰匙把中間聯絡柜上的萬能轉換開關轉換到“通”的位置;
3.5按“合閘”按鈕送電;
3.6關各分閘開關;
3.7把左路總電源開關掛上“禁止合閘”標識;
3.8左路來電后，把左路分閘開關停掉，把中間聯絡柜上聯絡開關停掉，再把萬能轉換開關閘鑰匙轉換到“斷”的位置;
3.9把左路總電源柜上的萬能轉換開關用鑰匙轉換到“通”的位置，按“合閘”按鈕送電;
3.10關各分閘開關;
(九)停電管理規定
為了規范因各種原因引起的停電管理，維護業主的利益，保證正常生活電力需求,特制定此>。
1、物業管理處負責所轄物業小區內的計劃性和臨時性停電的管理。
2、物業工程部負責定期檢查、重要維修的組織和技術指導等。
3、市電計劃性停電，由管理處及時通知業主，并做好解釋工作。
4、因管理需要的停電時間在6個小時以內的計劃性停電，由設備責任人提前2天詳細填寫停電設備名稱、內容、范圍、停電起止時間及注意事項和申請，報管理處經理審批。
5、停電范圍涉及到業主用電，經批準后的停電通知，由管理處負責提前1天書面通知業主。
6、為盡可能地避免妨礙業主用電需求，計劃性的停電檢修，以不影響業主生活為原則，停電時間在6個小時至一天的須報公司業務總監批準，一天以上應報公司總經理審批。
7、批準后的申請由客戶服務中心保存，并及時粘貼相應的《溫馨提示》。
8、計劃性停電，維修班應提前1天作好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準備，并檢查。
9、市電突發性停電，在后備電源啟動后，設備責任人應立即檢查后備電源(或發電機)運轉和供配電系統運行狀態，同時每隔半小時檢查備用電源(或發電機)運行情況，做好數據的記錄，并且管理處值班人員要對業主做好解釋工作。
10、由電氣故障等引起的停電，設備責任人或值班設備責任人迅速趕到現場，查明停電原因，如現場不能及時處理，須馬上通知設備班班長。
11、威脅設備或人身安全的緊急停電，應立即斷開有關負載開關，查明原因，修復后按送電程序送電。
12、停電時間、原因、恢復送電時間必須迅速向管理處經理報告。
13、每次停電應做相關記錄以備查詢。
(十)、設備日檢記錄要求
配電系統日檢工作要求
項目 內容 要求 方法
變壓器 溫度、聲音是否正常 溫度小于廠家規定值、聲音正常 觀察、耳聽
儀表 儀表指示正常、電流電壓在正常范圍內 觀察
標識牌、衛生 標識齊全、衛生整潔、無灰塵無污漬 觀察
配電房環境 衛生、通風、照明 衛生整潔，通風良好，照明正常 觀察
防鼠、防潮 防鼠設施齊全，室內干燥 觀察
分配電柜 衛生 外表、柜內衛生干凈 觀察
開關位置、儀表指示 開關位置正常、電流、電壓、 頻率在正常范圍內 觀察
是否發熱、防雨 接線無發熱，防雨良好 觀察、手摸(安全)
計量表 儀表指示是否異常、有無發熱現象 計量儀表正常，波動在20%范圍內、接線無發熱現象 觀察、手摸(安全)
排污系統月檢工作要求
項目 內容 要求 方法
排污泵 噪音 噪音正常 耳聽
密封 手動開啟無漏電被保護現象 觀察
震動 出口壓力正常、輕微震動 手摸(安全)、觀察
控制柜 衛生、發熱情況 內外干凈、線路無發熱現象 手摸(安全)、觀察
控制情況 手動、自動控制正常 操作
管路閥門 固定、衛生 固定牢靠、管路清潔 手摸(安全)、觀察
滲漏情況 無跑、冒、滴、漏現象 觀察
污水池
水質情況 水面無大塊漂浮物和絲狀物品 觀察
水位、池蓋 未越過正常水位、蓋板正常 觀察
景觀照明系統月檢工作要求
項目 內容 要求 備注
燈具 固定情況 固定牢靠、不傾斜、不變形 觀察
使用情況 亮度正常,無破損現象 觀察
線路 固定情況、安全 線路規整、無外露接頭、 無發黑、發熱現象 手摸(安全)、觀察
控制 時控開關 控制時間準確 操作
線路、衛生 規整、無發熱現象 手摸(安全)、觀察
景觀噴泉月檢工作要求
項目 內容 要求 方法
噴泉泵
噪音 噪音正常 耳聽
密封 手動開啟無漏電被保護現象 觀察
震動 出口壓力正常、輕微震動 觀察、手摸(安全)
控制柜 衛生、發熱情況 內外干凈、線路無發熱現象 觀察、手摸(安全)
控制情況 手動、自動控制正常 操作
管路閥門 固定、衛生 固定牢靠、管路清潔 觀察、手摸(安全)
滲漏情況 無跑、冒、滴、漏現象 觀察
水池 水質情況 水面無大塊漂浮物和絲狀物品 觀察
水位、池蓋 處于上下限正常水位、蓋板正常 觀察
噴頭 效果 噴水高度、形狀、霧化等達到設計要求 觀察對比
電梯日檢工作要求
項目 內容 要求 方法
機房環境 衛生、通風、照明 衛生整潔，通風良好，照明正常 觀察
導軌/安全鉗/噪音 噪音正常 耳聽
運行狀況
衛生、外觀 衛生整潔，無脫漆、變形現象 觀察
地坎膨脹/導軌壓板聯結 牢固、無變形現象 手動、觀察
安全鉗/鋼絲繩 良好、無抱緊卡死現象 手動檢驗
基礎、固定 基礎牢固、地腳螺栓固定緊固 手動檢驗
水泵房日檢工作要求
項目 內容 要求 方法
水泵
噪音 噪音正常 耳聽
密封 手動開啟無漏電被保護現象 觀察
震動 出口壓力正常、輕微震動 觀察、手摸(安全)
控制柜
衛生、發熱情況 內外干凈、線路無發熱現象 觀察、手摸(安全)
控制情況 手動、自動控制正常 操作
管路閥門 固定、衛生 固定牢靠、管路清潔 觀察、手摸(安全)
滲漏情況 無跑、冒、滴、漏現象 觀察
水箱
水質情況 水面無大塊漂浮物和絲狀物品 觀察
水位、池蓋 處于上下限正常水位、蓋板正常 觀察
室內排污泵
噪音 噪音正常 耳聽
密封 手動開啟無漏電被保護現象 觀察
篇3:物業項目拓展經營合作協議
合作協議
甲方：
乙方：
根據《合同法》、《物業管理條例》等有關法律法規，本著公平、平等、互利的原則，甲、乙雙方經過友好協商，就共同合作拓展、經營管理物業項目達成一致意見，簽訂本協議，雙方共同遵守和執行。
第一條合作事項
(一)甲方協調開發商，將甲方參與投資開發的各類物業項目的物業管理權交予乙方負責經營管理;
(二)雙方按比例分配共享經營利潤。
第二條合作期限
合作期限：*年*月*日―*年*月*日止。協議到期后，雙方可續簽協議。
第三條合作原則
(一)保密原則
無論合作關系存續期間還是合作關系終止之后，雙方都必須對有關信息保密，不得向任何第三人透露經營管理信息和技術。
(二)誠信原則
雙方都應遵守誠信原則，不得在合作過程中弄虛作假，不得虛構支出，不得隱瞞收入，不得從事損害合作方利益的任何事情。
(三)友好原則
合作雙方都應遵守友好原則，無論在合作過程中因任何事情發生任何分歧、爭執，雙方均應本著友好合作的原則，相互尊重，相互支持。
第四條股份比例及利益分配
(一)股份比例為：甲方40%、乙方60%。
(二)經營管理的利潤按股份比例分配，經營管理中出現的虧損、風險和法律責任按股份比例承擔。
第五條權利和義務
(一)甲方的權利和義務
1.負責聯絡、協調和維持與開發商的關系，并負責洽談和獲取項目的物業管理經營權利，盡力爭取最優惠條件;
2.甲方以物業服務項目為投資資本，占項目利潤40%;
3.不參與物業項目的具體經營管理，不干涉乙方的正常經營管理活動;
4.有權對乙方的經營管理活動進行監督和審核。有權制止乙方經營管理中的違法違規行為，對因乙方違法違規造成的損失，有權向乙方追索;
5.出席雙方經營工作會議并就乙方經營管理中出現的問題和重大決策事項發表意見;
6.積極支持和配合乙方的開展工作，共同提高物業管理水平和品質;
7.本合作協議有限期內，不得與第三方開展同業合作。維護乙方的聲譽和形象，不發表任何損害乙方聲譽、形象的言論，不做任何損害乙方利益的事情。
(二)乙方的權利和義務
1.全權負責項目可行性經營評估、人員組織、成本核算和具體經營管理。
2.按照60%比例投資，按投資比例承擔經營風險、法律責任，按投資比例分配經營利潤。
3.建立健全財務管理制度，規范成本核算，每月向甲方報送財務報表，接受甲方的財務審核。
4.每月召開一次經營分析會，向甲方報告當月經營狀況、盈虧狀況，對項目投資、虧損分擔、盈利分配及其他重大事項提出解決方案。
5.建立健全物業管理規章制度，規范經營，不得發生違法違規、徇私舞弊及故意損害甲方利益的行為。
6.積極參與和配合甲方與開發商的溝通、協調，負責起草和簽訂物業服務合同和其他合作文件。
7.主動接受甲方的監督和審核，積極采納甲方的合理化建議。
8.維護甲方的聲譽和形象，不發表任何損害甲方聲譽、形象的言論，不做任何損害甲方利益的事情。
第六條財務管理及監管
(一)建立健全財務管理制度，由雙方討論確定后執行。
(二)每個項目單獨建賬，單獨核算，單獨出具財務報表。
(三)經營管理成本按行業規范以實際發生為準。能提供正式發票的必須提供正式發票;不能提供正式發票的，應提供第三方出具的收據(蓋章或摁手印);既不能提供正式發票，也不能出具收據的費用，由雙方協商處理。
(四)稅費按照國家和地方政府及其職能部門規定計算并繳納。
(五)按照規定向乙方總公司繳納管理費用。
(六)員工工資、福利等按項目所在地行業標準執行;分公司薪資按比例分攤各項目。
(七)差旅費、交通費、住宿費、辦公費等按財務制度規定的標準執行。
(八)每季度對經營利潤按比例分配并支付。
第七條債權債務
(一)甲乙雙方自行對自己的債權債務和法律責任負責，任何一方不為對方承擔任何連帶責任。
(二)本協議合作過程中，因經營管理的需要共同產生的債權債務按本協議第三條約定的股份比例承擔。
第八條協議終止及清算
(一)發生以下情況之一，協議終止：
1.協議到期，合作自然到期;
2.經雙方協商一致，提前終止合作;
3.發生人力不可抗力事件，致使無法繼續合作。
(二)合作終止后，應對合作期間的資產和債權債務進行清理和結算。
1.固定資產按國家有關政策和法規折舊，殘值按股份比例分配;
2.經營管理的收益盈余按股份比例分配;
3.經營管理中的共同債務按股份比例承擔。
第九條違約責任
(一)甲乙雙方均應認真嚴格履行本協議的義務，任何一方違約，違約方應向守約方支付違約金2萬元，并承擔由此給守約方造成的直接經濟損失。
(二)如遇不可抗力導致任何一方無法繼續履行本協議全部或部分義務，不視為違約。但需及時通知另一方，并提供有關部門或機構提供的報告、證明文件。不可抗力事件結束后，雙方可協商是否繼續執行本協議或修訂協議。
第十條其他
(一)經營管理過程中，若發生合作方意外傷亡或喪失履行協議的能力，由該合作方的法定繼承人繼續履行合作協議的相應權利和義務。
(二)本協議未盡事宜以及經過管理過程中產生新問題，經協商一致，可以簽訂補充協議。補充協議作為本協議的附件，具有相應法律效力。
(三)因為本協議或執行本協議過程中產生的一切分歧、爭議，三方應友好協商解決。協商不能達成一致意見的，任一方均可向有管轄權的人民法院訴訟裁決。
(四)本協議壹式貳份，雙方各持壹份，具有同等法律效力，自簽字(蓋章)后生效。
甲方(蓋章)：
乙方(蓋章)：
代表簽字：
代表簽字：
聯系電話：
聯系電話：
簽訂時間：20**年月日
篇4:物業企業財務管理制度
物業公司財務管理制度
為了加強規范公司財務行為和財務管理制度，有效運作資產、積極增收節支，提高公司的經濟效益，在企業經營中制止鋪張浪費和一切不必要的開支，降低消耗，達到企業資產保值增值的目的。根據國家財政部頒發會計法》的要求，符合《企業財務通則》和《企業會計準則》的要求結合公司實際經營情況。特制定以下財務制度，望各部門嚴格遵守。
1.會計制度：執行小企業會計制度
2會計年度：為了符合國內《會計法》要求，按國內規定的會計年度，
即自公歷1月1日至12月31日
3.記帳本位幣：管理處記帳以人民幣為單位。
4.收入和費用的確認：對各項收入和費用的確認采用權責發生制原則。
一、資金管理
公司資金管理的原則是：合理使用，減少占壓，降低風險，加速周轉，提高效益。為保證庫存的現金安全合理，公司各部應按規定限額提取備用金。支取現金先填寫借款單，并注明用途、金額、期限等，按規定批準方可支取。預支現金一般不超過2000元，超過支票結算起點的付款應通過轉帳支票結算。任何人不得從營業收入中坐支現金。庫存現金必須日清月結，不準白條抵現。
1.現金管理
1.1現金管理由現金出納和會計負責，現金出納應每天登記當天的現金、收支記錄
1.2辦公室應儲存適量現金，現暫定1000元，足夠3-5天內的日常零星開支。
現金存量在規定的限額內，當現金余額到達現金存量下限時,由出納通知會計，并準備支票由物業經理簽署后提取現金。
1.3現金出納根據管理處開支情況，提出現金存量上下限報總部物業經理批準。
1.4現金應存于保險箱內，保險箱密碼與保險箱鎖匙由出納持有管理，未得財務經理批準不得移交第三者。
1.5出納與會計每周末或月末下班前進行現金盤點;由出納填寫現金盤點登記表兩人共同簽字。月末盤點，會計核對現金帳無誤后，再由會計及出納共同簽署確認帳物相符。出納每日必須登記現金日記帳，保證賬目與現金數額相符，并每月與會計對帳。
2.押金管理
2.1退還裝修押金及裝修工作證押金程序
2.2對業主已提交退裝修押金申請，物業前臺及物業管家對已裝修單位驗收合格后，填寫《裝修押金退還申請表》，并附上業主收據領條等原始憑證.
2.3物業經理簽名同意后交由財務部核實。
2.4財務部核實此申請表后無誤后才可發放款項。
3.支出報銷流程
3.1各部門需指定一人與財務部對口辦理有關支出報銷管理工作。(其他人員支出報銷亦統一由部門與財務部對口)
3.2部門任何支出，先填好付款申請單或費用報銷單后連同有關單據經部門負責人簽字審批后再交財務部核對，財務部審核無誤再走后續簽字流程。
3.3公司總經理及董事會簽字完成的單子財務部方可付款。
3.4出納登記現金日記帳，將簽署后的付款申請書與發票、原始憑證等交會計。
3.5財務部會計入帳，制作憑證。
3.6若要開支票，會計負責準確支票并安排蓋章。
二、預算及審批預算流程
公司的財務實行預算管理。預算管理就是對有關財務計劃的制訂、審批、實施、檢查和分析進行全面的管理，從而使財務管理工作有序、穩定地進行。
1.預算制度
1.1公司的一切財務收支活動都要按財務預算執行;
1.2公司的財務預算由年度財務預算組成;
1.3公司的財務預算要樹立全局觀念，搞好綜合平衡，做到統籌兼顧;
1.4財務預算需經地區總監審批后才能執行;
1.5預算編制禁止巧立名目，弄虛作假。
三、固定資產
1.使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的主要設備器具工具等列作固定資產。不屬于生產經營主要設備的物品單位價值在2000元以上，并且使用期限超過1年的，也應當列為固定資產。
2.對固定資產實行預算管理，新增固定資產應有可行性分析。購置之前由固定資產使用部門提出申請報告，由辦公室、規劃部、財務部審核，經分管副總經理和總會計師簽字，總經理批準后方可購買。
3.各部門的固定資產統一由公司財務部建帳核算，統一提取折舊，建立固定資產卡片。固定資產卡片，一式兩份，一份留實物管理部門，一份交財務部門，實物管理應保持帳、卡、物三相符。
4.公司的固定資產由綜管部及使用部門統一管理，各部門暫時閑置和不需用的固定資產應報公司綜管部統籌安排。固定資產實行分級歸口管理制度，按照固定資產的類別和管理要求及固定資產的使用地點，由各級使用單位負責具體管理，并做好固定資產的日常維護、保養和修理，做到誰使用，誰維護，誰保養。
5.定期對固定資產進行清查
5.1固定資產清查是從盤點實物開始的。在盤點過程中，要認真核對帳面數量，重新鑒定質量，查明存在的各種問題。
5.2公司的固定資產每年實地盤點一次，如果發現盤盈、盤虧和毀損固定資產，由負責保管或負責使用的部門查明原因，寫出書面報告，固定資產盤虧、報廢發生的凈損失超過1萬元應書面上報公司財務部，根據公司管理權限經審批后進行會計處理，數額較大的應報公司董事會審批。
6.設備或物品要作報廢,填寫《物品報廢申請表》
7.固定資產折舊計算方法及折舊年限標準.折舊按照建時的成本價及預期可使用年限，以直線法每月計算，不預計殘值和清理費用。
購建的固定資產,從次月開始計提折舊;處理的固定資產從次月開始不計折舊。
資產預計可使用年限
汽車 10年
電腦及其輔件 3年
家具 5年
辦公室儀器 5年
裝修 3年
其他報總部批準后執行
8.公司出售固定資產的收入，減除清理費用和固定資產凈值的差額，計入當年損益。
9.對于經過清查核實的固定資產，屬于需要進行清理的，應及時清理，該入帳的要入帳，該報廢的要報廢。做到手續完備，帳目清楚，一般應在年度決算前處理完畢。
四、低值易耗品
1、根據公司的情況，特規定2000以下、50元以上，使用年限較短，不作為固定資產核算的各種用具、物品以及在經營中使用的包裝物、周轉容器等，為低值易耗品。
2、低值易耗品在購買之前應按規定申購，經有關部門審核，領導批準，方能選購。
3、為了加強對在用低值易耗品的管理，各單位應按使用單位和部門設置低值易耗品登記簿。
4、使用部門向倉庫領用低值易耗品，應填制一式三份的領用憑證，一份留存倉庫，作為登記“庫存低值易耗品卡片”的依據;一份交給使用部門作為實物管理的依據;一份交給會計部門作為記帳的依據。除此以外，各單位應建立“低值易耗品卡片”由有關部門保管、以控制各使用部門的在用低值易耗品。
5、要建立以舊換新的賠償制度，及時按照制度的規定辦理，并進行會計處理。要按各使用單位、部門設置在用低值耗品明細帳(包括量和金額)，定期與實物核對，并與財會部門的帳面余額進行核對。在用低值易耗品以及使用部門退回倉庫的低值易耗品，應加強實物管理，并在備查簿進行登記。
6、公司的低值易耗品報廢時，應由負責使用部門及時填制低值易耗品報廢單，填明報廢低值易耗品的數量和原價和按照規定對入庫殘料的作價。由于員工丟失損壞，照章應由員工賠償。所有離開公司的人員，應辦理低值易耗品的退庫手續，同時，管理人員應加強對低值易耗品的實物管理。
7、由于自然災害造成的凈損失，計入營業外支出。
五、費用報銷及款項支付的管理
對所有報銷內容，應符合報銷憑證的使用范圍及性質，相關部門負責人必須就其合理性及必要性進行審核后，按費用的報銷流程辦理報銷，報總經理及董事會批準。出納嚴格資金使用審核手續，對一切審批手續不完備的資金使用事項，都有權且必須拒絕辦理，否則按違章論處并對該資金的損失負連帶賠償責任。
1.支出報銷時限
1.1由財務部確定每周的某天為報銷日期，非特殊情況，其他時間不審批報銷。
1.2工作人員有借款，應在完成業務業務辦理后3日內報銷結帳，對有特殊情況的其清帳日期亦不得超過30天。出差前領款亦不可以早于出差前3天領款。
2.現金預支
2.1物品的購買，盡可能地使用非現金結算方式。
2.2預借現金必須填寫《借支單》，經管主管、經理簽字后，向出納領款，副本留在出
納處，正本予會計入帳，但出納及會計要在副本上簽署確認。預借現金必須在借出日起3日以內歸還/清帳。清賬前，借款人需個人承擔借款責任;每次借款不得超過人民幣5000元.下次借款前需將前次借款清帳后方可再借。
2.3員工使用現金應取得原始憑證/合格方案并背書，填《付款申請表》，本人簽字后，
交公司經理批準簽字，會計審核，向出納領款。有預借現金者，應同時還清所借現金。
2.4若有特殊情況不能取得原始憑證/合格方案，用款人應以書面形式說明原因，并得
到部門主管核實批準，財務部審核，作為依據憑證入帳。
注：凡采購辦公用品及各種設備、物料，要經行政部辦理入倉出倉手續，并簽字核實。
3.報銷手續
3.1持原始憑證(購物發票)填寫《費用報銷單》或《付款申請表》，經手人按審批單要求填寫后交部門負責人審批簽名后交于財務部審核無誤再走后續簽字流程。
4.備用金
4.1申請備用金需填寫《借支單》由物業經理簽名同意，再到財務部領取，作為購物使用。
5.車費報銷手續
5.1外派員外出辦事，根據取回的合理憑證填寫《費用報銷單》(車票)貼在后面，經手人簽名、交由有關領導審批簽名后結清余款。
6.工資發放
6.1綜管部應于每月8號前交考勤及人事變動表交于財務部，再由財務部于每月9日前將工資發放表報經理及董事會審批。
6.2財務部于每月10日根據審批后的工資表發放工資。
7.預付貨款和定金，必須根據合同辦理，經由審批權限的領導批準,方可執行。根據已獲批準簽訂的合同付款，不得改變支付方式和用途;非經收款單位書面正式委托并經總經理批準，不準改變收款單位(人)。
六、營業收入的管理
物業前臺的收入需當天結清并將錢、票一起交于出納，雙方需現場核清，票款一致，辦理交接，出納需將收入及時按天按量存入金額，再交于會計做帳。任何人不得將收入坐支挪為他用。
七、公司財務報告管理的基本工作
1.財務報告分類
1.1月報、季報和年報
2.財務報告組成及內容
2.1財務報告組成按公司總部統一規定編報，其主要報告有：
a資產負債表;
b損益表;
c現金流量表;
d其他報表(包括但不限于固定資產，應收賬，應付賬，收入明細賬等)
財務報告中管理處核算或反映的內容按公司總部統一規定執行。
3.財務報告提交與審批時間
季報應于每月10日以前、年報應于年度終了20日內出具
其他事項
按照上級領導的要求，及時報送財務會計報表和其它財務資料。
配合公司業務部門的財務決算進行監督管理。
自覺接受上級領導、財政、稅務等部門的檢查指導，并按其要求不斷完善制度、改進工作。
寄后語：
1.財務、會計人員要認真執行崗位責任制，各司其職，相互配合，如實反映和嚴格監督各項經濟活動。記賬、算賬、報賬必須做到手續齊全、內容真實、數字準確、賬目清楚、日清月結，及時核對，保證賬實相符。
2.財務人員在辦理會計事務中，必須堅持原則，照章辦事。對于違反財務制度的事項，必須拒絕付款、必須拒絕報銷或拒絕執行，并及時向總經理報告。
3.財務、會計人員力求穩定，不得隨便調動。財務人員調動工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續，沒有辦理交接手續的，不得離職，不得中斷會計工作。移交交接包括移交報表、賬目、款項、公章、實物及未了事項等工作。
本制度中未做出規定的，按照公司的有關規定辦理。
物業收費前臺注意事項
1.客戶前來繳納費用，先確認臺帳上需繳納費用期限，輸入本次繳納期限后，輸入后，將臺帳顯示金額用計算器計算再次核對后方可收費
2.所開收據費用項目須按規范開具:費用名稱、業主名字，物業號、收費內容等都需標明清楚如有與正常收費不相符的內容，收據上也應注明清楚(如物業費：上需標明繳納物業費時間段、月數、面積、單價)
3.任何減免費用都應以手續齊全的減免單為依據作為減免，減免后減免單隨收據上交財務以作核查
4.收據開好后，再次與臺帳核對，現金或Pos機刷卡金額再與收據核對，以確保所收金額與所開收據金額無誤
5.每天下班前將當天所開收據按內容登錄臺帳，登錄完畢后需與收費臺帳核對金額以確保臺帳無漏登，錯登等情況
6.月末最后一天需將本月臺帳金額匯總數據與本月收費金額核對，金額需核對一致
7.如財務室發現物業費收費期限有出現錯誤的，通知前臺后需立即核實，并將臺帳按正確時間進行更正，然后通知業主進行補繳或更改收據，以防以后收費出現糾紛
8.前臺自行不定期對收費臺帳進行核查，以保證每次收費期限銜接無誤(建議收費臺帳就使用一個版本，在同一個表格進行登記)
9.定期與財務室這邊物業費收費臺帳進行核對(如三個月或六個月)，以確保雙方物業費收費臺帳準確無誤
10.前臺收費要做到日清月結，收支兩條線，每天的款、帳都需核對清楚，不能拖延，當日事當日畢，因為問題只會越拖越多，時間越久越難解決。
20**年1月14日
財務制度培訓文件