宏源物業(yè)公司物業(yè)工作調查報告

一、調查原因目的

　　物業(yè)管理在社會經濟生活和城市建設中有相當重要的地位和作用。

　　首先，它是房地產經濟體制改革的配套部分，中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化,并由此形成產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以,良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心,因而具有深化、促進和完善房屋商品化,住房制度改革的功能,是房地產經濟體制改革不可缺少的配套工程。

　　其次，提高房地產經營活動的收益。房地產經營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成,房地產開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作為房地產開發(fā)經營的最終環(huán)節(jié),對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產經營效益,繁榮和完善房地產市場的功能。

　　再次，提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準，同時也提供了廣大的就業(yè)機遇。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合,能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下,物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能,保障業(yè)戶的合法權益,又能增強業(yè)戶間的鄰里意識,互相尊重,和睦相處的關系。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理,促進社會的安定團結。物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè),物業(yè)管理面廣量大,能提供廣泛的就業(yè)機遇。

二、調查、時間、地點、方法

　　1.調查時間：2012年7月

　　2.調查地點：李七莊街宏源物業(yè)管理公司

　　3.調查方法：資料法、現場查看法

三、調查情況及分析

　　宏源物業(yè)是基于集賢里小區(qū)而誕生的，由于集賢里小區(qū)一直以公房為主，十幾年來一直沒有物業(yè)公司，直到集賢里二期商品房的發(fā)售。該小區(qū)才以李七莊房管站的班底成立了物業(yè)公司，小區(qū)在區(qū)、街領導的關心重視下，堅持物業(yè)管理以服務居民為宗旨，以服務促管理，社區(qū)物業(yè)促發(fā)展、促就業(yè)、促和諧的累積倍增效應越見凸顯，通過社會各方面的大力支持，經過路面硬化、下水設施改造，社區(qū)內基本實現了溝通、路平，小區(qū)整體形象得到了明顯提升。近年來，也得到了居民群眾的基本認可。

　　1、小區(qū)基本概況集賢里小區(qū)地處李七莊中心地段，屬城鄉(xiāng)結合部。有10棟居民住宅樓，房屋建筑面積6萬余平方米，居民總戶數700余戶，總人口2100余人。小區(qū)前面7棟樓是舊樓原來主要是教師公房及其家屬，基礎條件相對來說要好些，居住人員也單一，便于管理。現因種種原因，許多原有住戶遷出本小區(qū)，大量外來人員流入本小區(qū)，流動性極大，人員結構十分復雜，管理難度巨增。從目前人口組成情況來看，居住人員年齡偏大，文化程度不高，居民整體素質參差不齊。小區(qū)內種菜、養(yǎng)雞、養(yǎng)鴨、養(yǎng)狗等時有發(fā)生。許多人的衛(wèi)生習慣不好，亂扔垃圾、亂堆亂放、亂撐亂掛現象也屢禁不止。后面三棟新樓主要為商品房，條件相對來說要好，人員素質也相對不錯。近幾年來，政府為該小區(qū)加大投入，對居民房前屋后的坑洼地進行了硬化，道路及路燈進行了維修改造，通過加強小區(qū)基礎設施的建設，使小區(qū)居民的居住環(huán)境得到了改善，群眾的生活質量得到了提高，為推進小區(qū)物業(yè)管理服務工作打下了良好的基礎。

　　2、存在的一些問題

　　(1)、基礎設施薄弱，維修養(yǎng)護難。該小區(qū)房屋年代久、基礎設施薄弱，各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠高于一般實施物業(yè)管理的小區(qū)。在該小區(qū)開展物業(yè)管理維修養(yǎng)護的開支給管理者造成很大壓力。同時因該小區(qū)房屋產權復雜，物業(yè)維修資金使用困難，這也使得維修養(yǎng)護工作難以開展。而在物業(yè)管理小區(qū)中，由于業(yè)主將房屋質量、小區(qū)管理等問題與是否交納物管費直接掛鉤，導致物業(yè)費收費率低，從而服務質量下降。小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主矛盾越來越大，小區(qū)管理進入一個惡性循環(huán)中。

　　(2)、物業(yè)管理收費難，影響物業(yè)正常化運行。本來居住在該小區(qū)的居民的觀念和經濟能力都不愿接受物業(yè)管理收費，不交納物業(yè)管理費現象普遍，許多居民對小區(qū)的物業(yè)管理已比較認可，但一涉及到收費問題，不少居民反映，沒有錢繳物業(yè)費。而物業(yè)管理費是實施社區(qū)物業(yè)管理服務的保障，物業(yè)管理企業(yè)又不能強制業(yè)主繳費，如果物業(yè)費用收不上來，物業(yè)服務工作顯然是沒有生命力的。物業(yè)管理是一項長期的工作，因此，政府部門應出臺特困戶的物業(yè)收費問題，是目前亟需解決的問題。

　　(3)、小區(qū)停車難問題普遍。該小區(qū)房屋是九十年代初建造的，在規(guī)劃設計時對社會經濟建設的發(fā)展速度與人民生活水平提高幅度估計不足，小區(qū)機動車停車泊位考慮不夠，小區(qū)道路窄，隨著人民生活水平的提高，在私人購車越來越多的情況下，舊小區(qū)及新建小區(qū)的停車難問題是日益顯現，許多車主亂停車。小區(qū)因亂停車而導致空氣污染、噪音污染增多，這也是物業(yè)管理中矛盾比較集中的焦點之一。

　　(4)、部分業(yè)主和使用人缺乏物業(yè)管理消費觀念。多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，業(yè)主對以前福利公房時福利管理方式已根深蒂固，還有很多都是下崗職工，業(yè)主對物業(yè)付費的概念接受不了。大家過去住的單位分的房，沒有付費一說，習慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕，一時對物業(yè)管理服務收費不能理解，習慣了公房的管理模式，住房消費意識淡薄。毫無疑問，居民是歡迎物業(yè)管理的，是需要物業(yè)管理的。但一部分居民在享受物業(yè)管理服務的同時，卻不愿意出錢，很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，一時難以接受“自己花錢買服務”的方式。他們需要的是不花錢的物業(yè)管理。還有一部分居民認為只要交了物業(yè)管理費，社區(qū)物業(yè)服務部就應該全部管起來，對物業(yè)管理的期望值較高。如果物業(yè)管理的服務工作不到位、有缺陷，就會就會引起居民的強烈不滿。

　　(5)、城市規(guī)劃問題，導致該小區(qū)長期沒有形成完全封閉。自從08年奧運會修建了中石油立交橋,從新翻新拓寬津淶公路以前就傳來消息要把集賢里4,5號樓拆遷,可是不知為什么從翻新津淶公路到現在也沒有個正式消息,津淶公路外環(huán)內路段修一半也不修了,現在4、5號樓已經半個樓房對著馬路,樓內居民出門就是馬路。津淶公路從西向東上中石油橋車速非常的塊,居民出行非常危險。而且導致該小區(qū)基本處于半開放狀態(tài)，給小區(qū)居民的安全帶來了隱患。

四、搞好社區(qū)物業(yè)管理工作的建議及措施

　　1、規(guī)范管理，提高物業(yè)服務人員的整體素質，進一步提高物業(yè)服務水平。一是物業(yè)服務企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府支持的同時，提高經營能力，加強與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)應該注重個人素質的培訓，加強對工作人員的專業(yè)技能培訓。物業(yè)服務工作的實施，物業(yè)服務人員在其中占有舉足輕重的位置，他們直接面向居民群眾，直接代表著物業(yè)服務機構的整體形象。希望政府部門加強監(jiān)管，對物業(yè)服務人員加強教育和培訓，明確各自的工作職責，提高他們的服務意識和管理水平。物業(yè)服務企業(yè)經常開展文化娛樂活動，增進居民與物業(yè)服務人員的溝通與聯系，使他們相互之間相處的更加融洽、和諧。

　　2、物業(yè)管理公司和居民都要更新觀念。物業(yè)管理公司和居民都要更新觀念。物業(yè)管理企業(yè)要確立“服務第一、業(yè)主至上”的觀念，要強化服務意識，以優(yōu)質服務，贏得市場、贏得用戶、贏得居民的支持和擁護。居民要樹立“花錢買服務”的觀念，享受物業(yè)管理的服務，就是一種消費。花錢消費物業(yè)管理的服務，就如同花錢購買和消費其他商品一樣，兩者沒有什么不同。

　　3、政府要加強對社區(qū)物業(yè)管理服務的扶持。該小區(qū)舊區(qū)普遍存在著“三差一低”的問題：住房條件差、配套設施差、環(huán)境差、居民收入水平較低。為了改善舊小區(qū)的面貌，政府也投入大量人力、物力、財力進行整治出新。該小區(qū)僅靠收取物業(yè)服務管理費來完成正常的服務工作是非常困難的。為了改善和加強小區(qū)的物業(yè)服務管理，政府應撥出專款，在一定時期內對從事小區(qū)的物業(yè)管理進行補貼。

　　4、督促政府加快道路規(guī)劃，盡快完成小區(qū)規(guī)劃。津淶道道路建設三年多了，目前一直沒有完工，以前規(guī)劃準備拆的樓懸而未定。致使該樓一直處于混亂階段，使該小區(qū)也一直沒有大門，給小區(qū)居民帶來了巨大的安全隱患。及時和街領導、區(qū)領導、市領導溝通，盡快完成該小區(qū)的舊區(qū)改造工程。

　　5、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念。物業(yè)服務企業(yè)本身要注意加強自身物業(yè)服務水平，提高服務質量，加大對物業(yè)服務的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)服務工作的內容，提高物業(yè)服務的商品意識。讓業(yè)主感受到物業(yè)服務實質上是一種商品交換，引導業(yè)主的思想觀念由物業(yè)服務的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。要加強對《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費是每個業(yè)主的應盡義務。努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。政府相關部門也要加強對物業(yè)管理的協調和引導，發(fā)揮新聞媒體的正確輿論導向作用，改變廣大業(yè)主在計劃經濟體制下將物業(yè)管理作為福利的陳舊觀念。物業(yè)管理不是為一家服務的，“眾口難調”，表面上看是容易的事，在實施中卻不那么容易。因此很需要公眾、輿論對物業(yè)管理有個正確的認識，理解和尊重，并積極宣傳業(yè)主委員會的群體自治作用，協助物業(yè)企業(yè)搞好管理。

　　6、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，僅靠業(yè)主公約是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關職能部門要在充分調查、廣泛征集意見的基礎上，建立和完善《物業(yè)管理條例》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害。

　　物業(yè)管理服務是一項艱巨的任務，是關系到人民群眾的切身利益的重要工作，需要我們付出更大的努力，需要得到老百姓的支持，更需要得到各級領導的重視和扶持，我們將以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，加強社區(qū)建設和物業(yè)服務，為小區(qū)居民安居樂業(yè)創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，努力打造舒適和諧的溫馨家園。

篇2:源泉小區(qū)物業(yè)管理調查報告

　　源泉小區(qū)物業(yè)管理調查報告

　　調查對象：延吉市源泉小區(qū)

　　調查人員：王

　　調查目的：

　　指導教師：李(教授)

　　1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現狀

調查提綱：

　　通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經營管理本身有關。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。

調查過程及內容：

　　2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發(fā)現該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發(fā)現小區(qū)內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發(fā)現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：

　　1、該小區(qū)存在的主要問題

　　2、這些問題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問題

主要問題：

　　經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：

　　1)部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷

　　2)小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患

　　3)小區(qū)內停車秩序混亂，應加強管理

　　4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

　　5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強管理

　　6)小區(qū)內出現業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理

　　7)小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強

問題主要原因：

　　1)該小區(qū)的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

　　2)該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。

　　3)小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員

　　4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。

　　5)環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6)小區(qū)經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

　　7)造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

　　1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。

　　2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取

　　保安人員的物業(yè)管理費用。

　　3)可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。

　　4)小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。

　　5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。

　　6)在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。

　　7)安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。

篇3:西鋼小區(qū)物業(yè)管理調查報告

　　西鋼小區(qū)物業(yè)管理調查報告

　　近年來，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產的大力開發(fā)已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

一）我市物業(yè)管理的現狀

　　為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監(jiān)督。為此，我根據今年度的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調查。對“西園小區(qū)”的住戶，進行了調查。

　　本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計786人進行了調查，調查結果如下：

　　1、在被調查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占16%，由房地產開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。

　　2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權，占82%。有220戶，占57.8%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同的權利。

　　3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內土地用途;302戶反映小區(qū)內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀;毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現象，有13戶認為保安人員能及時處理，也有51戶認為保安人員處理不及時。

　　4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時;占77%

　　5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6、物業(yè)管理公司的額外收費情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認為物業(yè)管理公司沒有收取手續(xù)費;而有17戶反映有收取額外費用。

　　7.有22戶能主動到物業(yè)公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%

　　8、380用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有74戶，占19.5%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務表示滿意，有80戶，占21%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5%的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務表示不滿意。

二）調查中發(fā)現的問題：

　　在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現有：

　　1)治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

　　2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經營餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

　　5)物業(yè)管理制度不健全：有206產業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。

三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調查的小區(qū)屬西寧特鋼最近幾年新建小區(qū)，社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉變?yōu)樯鐣挝唬瑥?/p>

　　前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。

　　例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會;第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木;第一家實行義務監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。

　　作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展!我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：

　　(一)、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴;二是增加資金使用的透明度，嚴格按照規(guī)定，進行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費;三是加強內部管理，提高服務質量，讓業(yè)主真正享受到“質價相符”的服務，感到物有所值;四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費是應盡的義務，權利義務是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當的維權行為;五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。

　　(二)、重視和抓好業(yè)主委員會的建設。業(yè)委會的籌建工作法規(guī)性很強，物業(yè)管理主管部門尤其要做好協調指導工作。要引導開發(fā)商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業(yè)主委員會，引導業(yè)主樹立正確的維權意識，珍惜自己的民主權

　　利，特別要幫助把好業(yè)主委員會人選關，防止動機不良的人、素質低下的人進入業(yè)委會。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應做好四項工作：一是做好宣傳發(fā)動工作，動員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產權以及產權份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業(yè)主委員會選舉當成是與業(yè)主溝通的機會，最大限度的爭取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會，激化矛盾。業(yè)委會建立之后，物管應加強與它的溝通，在自覺接受監(jiān)督的同時，也主動幫助業(yè)委會成員學習物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關素質，以利相互的理解溝通。同時，建議將業(yè)委會納入居委會指導和管理，居委會可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會與物管方面的積極作用。

　　(三)、建立經常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：

　　1、以經常性的社區(qū)文化活動和精神文明建設活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設計和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動等，業(yè)主可廣泛參與，在活動中交流思想，結識朋友，被實踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動應作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標考核。

　　2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報等等，及時將物業(yè)的管理思路和最新動向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業(yè)主關心的熱點問題等。

　　3、建立一系列直接溝通的方式，根據物業(yè)的實際情況，可建立對話制度、座談會制度、經理接待日制度、入戶調查制度等，疏通業(yè)主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對話，一般在有重要法規(guī)出臺、有重要事項需商量、業(yè)主有較集中反映的意見等時候進行，為不定期的方式。在業(yè)主委員會成立后，對話則應定期舉行，如建立物管與業(yè)委會的雙月對話制度等。座談會可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業(yè)主的意見，以利改進工作。在領導班子健全和有較大的物業(yè)企業(yè)，可推行經理接待日制度，固定時間和地點，由經理(副經理)輪流值班，為高層領導直接接觸群眾或進行工作調研提供平臺，也可大大提高公司領導的親和力，改善業(yè)主與物管的關系。定期入戶調查至少每年進行一次，這主要是進行業(yè)主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對物管的評價。當然，根據各自物管的實際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻：

　　《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版