曦城藍(lán)灣物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　學(xué)號(hào)：1100803010

　　4姓名：

一，基本情況簡(jiǎn)介

　　布局：曦城藍(lán)灣位于大學(xué)城核心居住區(qū)的東南側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶科技學(xué)院、城市管理學(xué)院、第一中學(xué)等數(shù)所學(xué)府。稀缺高層板式住區(qū)，增加面積使用率，確保戶戶采光、通風(fēng)俱佳。23%超低建筑密度，整體規(guī)劃采用散點(diǎn)式布局。交通狀況：2012年雙碑大橋建成，15分鐘暢達(dá)北部新區(qū);輕軌1號(hào)線2012年通車，10分鐘往來(lái)沙坪壩，40分鐘直抵解放碑;輕軌7號(hào)線，將西彭、北碚融入主城生活;壁山隧道年底通車，10分鐘從大學(xué)城可以進(jìn)入璧山。

　　物業(yè)管理公司：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司所屬物業(yè)管理公司。容積率：2.99.戶數(shù)：總共773戶。

　　物業(yè)費(fèi)：1.2元/月/平米。

　　開(kāi)發(fā)商：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司。

　　周邊配套：大學(xué)城區(qū)域內(nèi)有300萬(wàn)方商業(yè)規(guī)劃，涵蓋了超市、銀行、餐飲娛樂(lè)、休閑中心等，完善的全方位生活配套。擁有六大主題生態(tài)公園:大學(xué)城中央公園、大成湖公園、體育公園、木魚(yú)石公園、西湖公園(白鷺保護(hù)區(qū))、生態(tài)植物園。羲城.藍(lán)灣旁有規(guī)劃中的濕地公園，距離最近的還有大學(xué)城中央公園、生態(tài)植物園、大成湖公園及體育公園，車行時(shí)間均不超過(guò)10分鐘。周邊商業(yè)：羲城藍(lán)灣占據(jù)大學(xué)城腹地位置，緊鄰重慶大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶第三軍醫(yī)大學(xué)、臺(tái)資產(chǎn)業(yè)園、西永微電園等區(qū)域核心板塊。

二，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

　　1，業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏，對(duì)本小區(qū)內(nèi)物業(yè)了解少之又少。在調(diào)查的過(guò)程中詢問(wèn)道本小區(qū)的住戶，通常情況下得到的答復(fù)是：“不曉得”。可見(jiàn)一方面業(yè)主對(duì)自己小區(qū)物業(yè)的情況漠不關(guān)心，另一方面也說(shuō)明了小區(qū)業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏，這是物業(yè)調(diào)查中必須明確的一個(gè)問(wèn)題。這可能造成一種情況：業(yè)主的知情權(quán)在業(yè)主看來(lái)沒(méi)有得到保障，其實(shí)即使物業(yè)公司公布了一些數(shù)據(jù)，業(yè)主也不一定去看。或者去看了但是看不懂。這就可能在物業(yè)管理出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候觸發(fā)一些沒(méi)有必要的、沒(méi)有意義的對(duì)立。這是物業(yè)人員必須要面對(duì)的問(wèn)題。

　　2，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　該物業(yè)公司是屬于重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司的物業(yè)管理公司。其市場(chǎng)地位和市場(chǎng)聲譽(yù)不得而知，該物業(yè)公司是從屬于其母地產(chǎn)公司，并沒(méi)有看到任何資質(zhì)證明。沒(méi)有資質(zhì)證明就不能保證物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和質(zhì)量。但是該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)力很強(qiáng)，同時(shí)對(duì)業(yè)主做出了一些承諾。但是我們要注意在購(gòu)房的時(shí)候必須要看重物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)。不能輕易的相信房產(chǎn)公司所說(shuō)的承諾。以防在物業(yè)管理出現(xiàn)矛盾或者出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“踢皮球”。

　　3，小區(qū)停車難。

　　據(jù)目測(cè)統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)實(shí)際的車位只有200多個(gè)，不到300個(gè)。而該小區(qū)的住戶有700多戶，這可能造成小區(qū)內(nèi)的停車位不夠的情況。而停車位的設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的時(shí)候就應(yīng)該考慮到的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不應(yīng)該為了節(jié)省成本而減少車位。

　　4，物業(yè)信息發(fā)布欄不明顯，綠化率沒(méi)有宣傳的效果，有一些建設(shè)垃圾還沒(méi)有處理等等„„

三，對(duì)于該物業(yè)公司的一些意見(jiàn)

　　1，向母公司提出資質(zhì)申請(qǐng)，向一個(gè)完善的，全面的物業(yè)公司方向發(fā)展。配備專業(yè)的物業(yè)管理人員，取得物業(yè)等級(jí)資質(zhì)。成為支持母公司發(fā)展的一個(gè)支柱物業(yè)管理公司。不僅僅在母公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目上做物業(yè)，而且要加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)范化，專業(yè)化發(fā)展，延伸到其他房地產(chǎn)項(xiàng)目中發(fā)展。

　　2，物業(yè)公司有必要提高業(yè)主意識(shí)，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

　　3，做業(yè)主和母公司聯(lián)系的紐帶。一個(gè)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)完成一個(gè)項(xiàng)目之后并不是與該項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)系了，反之，要切實(shí)的注重業(yè)主們對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施的合理要求。對(duì)于建設(shè)不合理的地方進(jìn)行有限度的合適的改建。同時(shí)注意一些業(yè)主反應(yīng)最多的問(wèn)題，將這些問(wèn)題記錄再按報(bào)告母公司，同時(shí)答復(fù)業(yè)主具體的解決時(shí)間。

總結(jié)

　　此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題不僅僅是物業(yè)管理中間存在的個(gè)別案例，我相信還有許多小區(qū)有類似的問(wèn)題。當(dāng)今物業(yè)管理發(fā)展的還不夠完善，但是正是有這些不完善的地方才給從事物業(yè)管理的人員提

　　出以后工作的方向。但是這些問(wèn)題往往不是靠個(gè)別人解決的。許多問(wèn)題還需要我們國(guó)家、社會(huì)和個(gè)人以及法律、制度、規(guī)范協(xié)同起來(lái)去解決，這樣我們的物業(yè)管理才能縮小同發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理的差距、居住的服務(wù)環(huán)境上去了社會(huì)才會(huì)更和諧人民才會(huì)更幸福。

篇2:源泉小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　源泉小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　調(diào)查對(duì)象：延吉市源泉小區(qū)

　　調(diào)查人員：王

　　調(diào)查目的：

　　指導(dǎo)教師：李(教授)

　　1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

調(diào)查提綱：

　　通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問(wèn)和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容：

　　2012年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶詢問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

　　1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：

　　1)部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

　　2)小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患

　　3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

　　4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

　　5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

　　6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理

　　7)小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

問(wèn)題主要原因：

　　1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

　　2)該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

　　3)小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專門的停車位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員

　　4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

　　5)環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

　　7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

　　1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取

　　保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　3)可以建立小區(qū)車輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。

　　4)小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

　　6)在小區(qū)的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

　　7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

篇3:西鋼小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　西鋼小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　近年來(lái)，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問(wèn)題。

一）我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今年度的工作計(jì)劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開(kāi)展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶問(wèn)卷調(diào)查。對(duì)“西園小區(qū)”的住戶，進(jìn)行了調(diào)查。

　　本次調(diào)查以問(wèn)卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)三個(gè)月，對(duì)西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計(jì)786人進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

　　1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占16%，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有320戶，占84%。

　　2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

　　3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費(fèi)用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認(rèn)為保安人員能及時(shí)處理，也有51戶認(rèn)為保安人員處理不及時(shí)。

　　4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí);占77%

　　5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6、物業(yè)管理公司的額外收費(fèi)情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認(rèn)為物業(yè)管理公司沒(méi)有收取手續(xù)費(fèi);而有17戶反映有收取額外費(fèi)用。

　　7.有22戶能主動(dòng)到物業(yè)公司繳費(fèi)，5.7%欠費(fèi)不交的有8戶占2.1%

　　8、380用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有74戶，占19.5%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有80戶，占21%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5%的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：

　　在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

　　1)治安問(wèn)題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購(gòu)、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，土頭沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3)綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

　　5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

三．對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調(diào)查的小區(qū)屬西寧特鋼最近幾年新建小區(qū)，社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從

　　前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

　　例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會(huì);第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木;第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

　　作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展!我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

　　(一)、多方入手，解決收費(fèi)難問(wèn)題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費(fèi)行為，加強(qiáng)自律，樹(shù)立“誠(chéng)信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴;二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進(jìn)行收支情況的公示、公開(kāi)，讓業(yè)主明明白白消費(fèi);三是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，感到物有所值;四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費(fèi)是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為;五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費(fèi)。

　　(二)、重視和抓好業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。業(yè)委會(huì)的籌建工作法規(guī)性很強(qiáng)，物業(yè)管理主管部門尤其要做好協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商及物管公司樹(shù)立正確的觀念，勇敢接納業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的維權(quán)意識(shí)，珍惜自己的民主權(quán)

　　利，特別要幫助把好業(yè)主委員會(huì)人選關(guān)，防止動(dòng)機(jī)不良的人、素質(zhì)低下的人進(jìn)入業(yè)委會(huì)。開(kāi)發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項(xiàng)工作：一是做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，動(dòng)員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費(fèi)的候選人及時(shí)交納物管費(fèi)。物管公司要把業(yè)主委員會(huì)選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機(jī)會(huì)，最大限度的爭(zhēng)取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會(huì)，激化矛盾。業(yè)委會(huì)建立之后，物管應(yīng)加強(qiáng)與它的溝通，在自覺(jué)接受監(jiān)督的同時(shí)，也主動(dòng)幫助業(yè)委會(huì)成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時(shí)，建議將業(yè)委會(huì)納入居委會(huì)指導(dǎo)和管理，居委會(huì)可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會(huì)與物管方面的積極作用。

　　(三)、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開(kāi)辟更多的溝通渠道，有幾點(diǎn)建議：

　　1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動(dòng)和精神文明建設(shè)活動(dòng)為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計(jì)和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動(dòng)等，業(yè)主可廣泛參與，在活動(dòng)中交流思想，結(jié)識(shí)朋友，被實(shí)踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動(dòng)應(yīng)作為制度確定下來(lái)，堅(jiān)持下去，并作為物管工作的一項(xiàng)量化指標(biāo)考核。

　　2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報(bào)等等，及時(shí)將物業(yè)的管理思路和最新動(dòng)向向業(yè)主公開(kāi)，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過(guò)傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題等。

　　3、建立一系列直接溝通的方式，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，可建立對(duì)話制度、座談會(huì)制度、經(jīng)理接待日制度、入戶調(diào)查制度等，疏通業(yè)主反映意見(jiàn)和物管采納賢士建議的渠道。對(duì)話，一般在有重要法規(guī)出臺(tái)、有重要事項(xiàng)需商量、業(yè)主有較集中反映的意見(jiàn)等時(shí)候進(jìn)行，為不定期的方式。在業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)話則應(yīng)定期舉行，如建立物管與業(yè)委會(huì)的雙月對(duì)話制度等。座談會(huì)可每季度一次或每半年一次，主要是聽(tīng)取各方面業(yè)主的意見(jiàn)，以利改進(jìn)工作。在領(lǐng)導(dǎo)班子健全和有較大的物業(yè)企業(yè)，可推行經(jīng)理接待日制度，固定時(shí)間和地點(diǎn)，由經(jīng)理(副經(jīng)理)輪流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進(jìn)行工作調(diào)研提供平臺(tái)，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進(jìn)行一次，這主要是進(jìn)行業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對(duì)物管的評(píng)價(jià)。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實(shí)際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進(jìn)共識(shí)，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻(xiàn)：

　　《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國(guó)電力出版社2007年1月出版