鎮物業管理狀況調查報告

一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀

　　我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區(光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑)、1個集資房小區(祥瑞花園)、9個商品房小區，分屬7個開發單位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。

　　我鎮的住宅小區物業管理從2005年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。但由于受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較為復雜，總的來看，我鎮業管理可分為以下兩種類型：

　　一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由于這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務(如簡單的保潔和維修等項目)和低收費。05年后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。

　　二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。如光亮·陽光佳苑(重慶光亮禾順物業管理有限公司)、巨鑫雅苑(重慶和宜物業管理有限公司)等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況

　　為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況

　　我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況;2個高層小區(陽光佳苑、巨鑫雅苑)于2014年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中;起于小區都沒有業主委員會。

四、物業管理公司資質、數量及經營情況

　　目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司(負責光亮·陽光佳苑小區)和重慶和宜物業管理有限公司(負2責巨鑫雅苑小區)，其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況;和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

五、物業管理服務情況

　　目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況

　　目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平;2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況;剩下的小區物業費用由社區工作人員收取(基本收不全)，用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮小區物業管理存在的問題

　　1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

　　全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區為新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因為此類小區自2005年建成以后，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，但由于物業管理人員自身素養的偏低，是的無關于業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，3最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。

　　2、部分小區物業管理費收費難。

　　12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費;有的是口頭說交，但沒有實際行動。

　　征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用;其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

　　3、集資房小區成政府包袱。

　　某些小區(如祥瑞花園小區)開始修建的時候為集資房，業主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

　　4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

　　由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因

　　1、業主市民意識不強，業委會難成立。

　　業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等;對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

　　2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

　　許多小區當時開發商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之后，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補;沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修補，尋求政府的幫助，政府也只能從中磋商，必然導致糾紛越來越深，矛盾越積越多。物業管理維修基金由誰出尚難確定，形成潛在的糾紛起因。

九、物業管理服務建設的幾點建議

　　1、加強引導和監督，推動組建業主委員會。

　　針對《重慶市物業管理條例》的要求，我鎮國土部門積極協調區房管部門加強對廣大業主的引導，推動全鎮符合條件的小區樓盤成立業主委員會，以形成業主共識，規范物業管理，維護業主和物業管理公司雙方利益。

　　2、加強物業管理費、維修基金收支和公共收益分配審核、監管。

　　國家、省的物業管理條例及其實施辦法都規定了物業管理費、維修基金等的收支管理辦法，以及公共收益的分配原則。待組建業主委員會后，應加強對這些收支的審核、監管。條件成熟的，可以借鑒全鎮現行的村級財務管理制度，嘗試引進社會中介機構管理物業管理費、維修基金和公共收益分配。

　　3、科學規劃，加強管理。

　　由鎮政府出臺對全鎮小區停車問題的改善方案，一方面明確新開發樓盤要科學規劃，車位配置要適度超前;另一方面規劃在樓盤集中區的適當位置建設公共停車場，以市場化手段解決停車難問題;第三，加強管理，禁止路邊亂停亂放，維護市容整潔，確保車輛存放安全。

　　4、加強宣傳，提高業主市民意識。

　　居住在現代化的小區樓盤中，業主就成為了現代城鎮中的一員。業主不但要從身份上實現從農民向居民的轉變，而且要實現從“小農意識”向“市民意識”的提升。這里的市民意識包括：積極推行代管制，即依法成立業主委員會代表業主進行管理，實現主業民主權利;積極提升社區意識，6即對異質人口聚居的城市新社區和對所居住城市的認同、期盼及參與意識;積極培養公共意識，即對社區公共空間和場所秩序、安全的認同、維護意識;努力增強法制意識，即依法處理與開發商、物業管理、業主委員會及其他業主的關系，不采取違法手段以求合法訴求的實現。

　　政府、物業管理公司以及將要成立的業主委員會，應利用各種途徑、媒介和載體，宣傳市民意識，提高業主依法處理物業管理問題的能力和水平。

篇2:源泉小區物業管理調查報告

　　源泉小區物業管理調查報告

　　調查對象：延吉市源泉小區

　　調查人員：王

　　調查目的：

　　指導教師：李(教授)

　　1、源泉小區物業管理現狀

調查提綱：

　　通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司為金橋物業管理公司，該公司的法人為劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。

調查過程及內容：

　　2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口后，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發現小區內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣。之后我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：

　　1、該小區存在的主要問題

　　2、這些問題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問題

主要問題：

　　經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：

　　1)部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷

　　2)小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患

　　3)小區內停車秩序混亂，應加強管理

　　4)常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素

　　5)小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環境臟亂，建議加強管理

　　6)小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　7)小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強

問題主要原因：

　　1)該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

　　2)該小區沒有保安人員是因為物業管理費中無此項目。

　　3)小區停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員

　　4)常有閑雜人等到小區散發廣告是因為該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。

　　5)環境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6)小區經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

　　7)造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

　　1)可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。

　　2)可以和各位業主商量，在征得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取

　　保安人員的物業管理費用。

　　3)可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。

　　4)小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。

　　5)通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。

　　6)在小區的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。

　　7)安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。

篇3:西鋼小區物業管理調查報告

　　西鋼小區物業管理調查報告

　　近年來，西寧特鋼的發展日新月異，西鋼房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。

一）我市物業管理的現狀

　　為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，我根據今年度的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查。對“西園小區”的住戶，進行了調查。

　　本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區的380戶人家，共計786人進行了調查，調查結果如下：

　　1、在被調查的380戶中，業主自主選擇物業管理公司只60戶，占16%，由房地產開發公司指定的有320戶，占84%。

　　2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占82%。有220戶，占57.8%的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。

　　3、在380戶中，有231戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途;302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀;毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，有13戶認為保安人員能及時處理，也有51戶認為保安人員處理不及時。

　　4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時;占77%

　　5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。

　　6、物業管理公司的額外收費情況：在委托物業管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認為物業管理公司沒有收取手續費;而有17戶反映有收取額外費用。

　　7.有22戶能主動到物業公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%

　　8、380用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有74戶，占19.5%的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有80戶，占21%的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5%的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。

二）調查中發現的問題：

　　在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：

　　1)治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。

　　2)衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4)改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租經營餐飲業，造成油煙污染小區空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

　　5)物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。

三．對物業管理發展的分析和建議

　　我所調查的小區屬西寧特鋼最近幾年新建小區，社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從

　　前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。

　　隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。

　　例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾;第一家成立小區居委會;第一家成立社區醫療保健中心;第一家業主大規模捐贈花木;第一家實行義務監督員制度;第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”;第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。

　　作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展!我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：

　　(一)、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業”的良好形象，讓業主信賴;二是增加資金使用的透明度，嚴格按照規定，進行收支情況的公示、公開，讓業主明明白白消費;三是加強內部管理，提高服務質量，讓業主真正享受到“質價相符”的服務，感到物有所值;四是做好宣傳工作，讓業主懂得交納物管費是應盡的義務，權利義務是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當的維權行為;五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。

　　(二)、重視和抓好業主委員會的建設。業委會的籌建工作法規性很強，物業管理主管部門尤其要做好協調指導工作。要引導開發商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業主委員會，引導業主樹立正確的維權意識，珍惜自己的民主權

　　利，特別要幫助把好業主委員會人選關，防止動機不良的人、素質低下的人進入業委會。開發商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業主投訴其“操縱”選舉。具體應做好四項工作：一是做好宣傳發動工作，動員業主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務工作，完成一些具體的工作，三是提供業主產權以及產權份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業主委員會選舉當成是與業主溝通的機會，最大限度的爭取業主的信任與支持，而不是引發誤會，激化矛盾。業委會建立之后，物管應加強與它的溝通，在自覺接受監督的同時，也主動幫助業委會成員學習物業管理的法規制度，提高相關素質，以利相互的理解溝通。同時，建議將業委會納入居委會指導和管理，居委會可發揮其在溝通業委會與物管方面的積極作用。

　　(三)、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：

　　1、以經常性的社區文化活動和精神文明建設活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設計和組織小區文藝演出、體育比賽、業主興趣活動等，業主可廣泛參與，在活動中交流思想，結識朋友，被實踐證明是業主之間、業主與物管之間溝通的極好方式。社區活動應作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標考核。

　　2、拓展傳媒溝通方式，如建小區宣傳欄、公示欄，發行小區報等等，及時將物業的管理思路和最新動向向業主公開，社區的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業主關心的熱點問題等。

　　3、建立一系列直接溝通的方式，根據物業的實際情況，可建立對話制度、座談會制度、經理接待日制度、入戶調查制度等，疏通業主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對話，一般在有重要法規出臺、有重要事項需商量、業主有較集中反映的意見等時候進行，為不定期的方式。在業主委員會成立后，對話則應定期舉行，如建立物管與業委會的雙月對話制度等。座談會可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業主的意見，以利改進工作。在領導班子健全和有較大的物業企業，可推行經理接待日制度，固定時間和地點，由經理(副經理)輪流值班，為高層領導直接接觸群眾或進行工作調研提供平臺，也可大大提高公司領導的親和力，改善業主與物管的關系。定期入戶調查至少每年進行一次，這主要是進行業主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業主對物管的評價。當然，根據各自物管的實際和工作需要，還可以創造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業主與物管的合作伙伴關系，形成共建“安全、文明、祥和”小區的工作格局。

參考文獻：

　　《物業管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版