益陽物業管理市場調研報告

　　我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。

一、益陽市調查小區的基本情況

　　為了了解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。

　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(以下簡稱梓山苑小區)是經國務院批準、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

　　該小區物業存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。

　　3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。

　　5.綠化設計較為簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司為給與合理的答復也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生銹了的消防栓。7.小區內仍存在空置率

　　8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水;小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

　　9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。

　　11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。

　　總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對于其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民愿意增加物業管理費。

　　由于小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。

　　然后簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司為綠島物業管理公司。

　　中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有;益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。

　　由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。

　　龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

二、我市小區物業管理所存在的一些問題

　　益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。

　　總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：

　　第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規范。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

　　第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。

　　第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。

　　第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

三、針對前面的問題提出的解決方案

　　(一)加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措;是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑;也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。

　　(二)充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。

　　(三)進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關系。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。

　　(四)努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然后，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

　　(五)不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。

　　(六)做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。

四、收獲體會

　　通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們了解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

篇2:望開物業管理調查報告

　　望開物業管理調查報告

一、調查目的：

　　為更深掌握書本上的物業管理理論知識與實際工作的相結合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。通過對望開物業管理有限公司的物業管理進行調查，能更深刻認識到物業內容，管理，服務，及其專業知識的運用。

二、調查對象

　　望開物業管理有限公司

三、調查成員：

　　劉梓程

四、調查方法：

　　資料法、問卷調查法、現場觀查法

一、公司簡介

　　望開物業管理有限公司乃長沙望城坡經濟開發區房地產開發總公司下屬專業從事物業管理的全資企業，公司成立于1995年，自成立以來，采取深圳物業公司的先進管理模式，創造了良好的服務形象，并成為長沙市首批物業管理企業的佼佼者。望開物業注冊資金1000余萬元，資質為三級物業管理企業。公司下設方圓廣告公司、岳麓區最大的室內集貿市場和摩托車市場，并擁有臨街商業門面4000多平米。雄厚的資金實力，規模健全的運行機制和廣闊的發展前景，使望開物業在市場競爭中形成了強大的優勢，先后接管了望城坡地區的望開區辦公大樓、開發區職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區等小型商住區3萬多平米的物業管理工作;接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區和長沙高新技術產業開發區“麓谷”市政設施3.5平方公里的物業管理工作，并且還負責管理開發區2.5平方公里的自來水管網。2002年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業的委托，管理其在長沙市中心開發的3萬多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經過七年的發展，望開物業已擁有員工136人，管理人員32人，專業技術執證人員36人。其中，大專以上學歷占總人數的70%以上。望開物業的宗旨是“服務到永遠”。

二、存在的一些問題及解決方案

　　A.小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業

　　主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題。具體表現在以下幾方面：

　　一)業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠;三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。據了解，物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出。

　　(二)企業對管理服務的定位不準確，我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升，(在與業主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很)。二是物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益，(占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養雞!5樓的設計用途是作為給全體業主休閑的場所，并計入公用面積要全體業主分攤了的。5樓的物業用房產權也是歸全體業主所有的，但現時已經被物業公司大肆出租!地下停車場是歸全體業主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業主所有的;即使只按每天停100臺次車計算收費，業主每天就被物業公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬!)

　　門口是物業用房被出租辦成了打字復印、賣煙的商店，進門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界(只是電梯間保持持續的臟)!電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品占用大堂搞促銷

　　三、從來不曾存在的業主委員會，經物業公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦!從沒見到過委員會的委員們收集業主的意見和建議，倒是聽說了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這才是真正可怕的!業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

　　B.解決物業管理問題的幾點建議:

　　1、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。對于物業管理費用的收取，在物業管理公司內，著重的也是物業管理費，他是物業管理的關鍵，物業管理小區的基礎就是在于物業管理費，物業管理費用支撐著小區的日常工作的進行，對于物管費用的收取，小區內的業主的繳納意見就各抒己見了。通常大部分業主會主動繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業主的素質也是有關系的。

　　2.(1)加強物業公司工作人員的培訓。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的各種相關的規定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業管理員要起到監督的作用。對于小區的保潔，保衛，環保，綠化等各項工作的展開，物業管理員，應對各位工作人員進行講解，對他們進行培訓.(2)重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。對于設備管理，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

　　(3)搞好小區的清潔衛生，為小區樹立了良好的形象。同時小區衛生質量也是決定物業管理水平的重要因素之一。每天要對小區的清潔衛生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時更換，衛生間和公共區域的清潔用具要分開，公共區域抹布每季度更換一次;對小區每個角落都要做到落實，如公共場所沒有蜘蛛網，無積水，無塵土等;垃圾清運，垃圾清運是否準時，是否日產日清，清運是否干凈，垃圾清運過程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內外一次„„

　　(4)所謂細節決定成敗，不管從事何種職業都有注意細節，特別是從事服務性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業管理，就要對業主負責，不可以物業管理企業從自身經濟利益出發亂收費，或者收了費不做事。

　　3、在重大節日，物業公司與其接管的小區可以舉行晚會，增進物業公司與業主、業主與業主之間的感情，有利于日后的物業管理。

三：調查總結

　　1.在調查中，對于物業管理工作人員的工作內容切實真正的了解到了很多。作為一名物業管理員，在小區內，一定要做到認知負責，為區內的業主提供一個安靜，干凈的公共環境，做事多多考慮業主，但不是所有都往業主身上想，做事應實際，真實，不欺騙作假。誠信真實的為業主服務。

　　2.通過調查，對管理處的設施管理設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業管理知識的理解，豐富了我們的物業管理知識，使我們對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。

　　3.通過調查，我們了解到現在物業管理在社會上沒有得到全部人們的認同，因此我們應該加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與

　　業主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

篇3:曦城藍灣物業管理調查報告

　　曦城藍灣物業管理調查報告

　　學號：1100803010

　　4姓名：

一，基本情況簡介

　　布局：曦城藍灣位于大學城核心居住區的東南側，毗鄰重慶大學、第三軍醫大學、重慶科技學院、城市管理學院、第一中學等數所學府。稀缺高層板式住區，增加面積使用率，確保戶戶采光、通風俱佳。23%超低建筑密度，整體規劃采用散點式布局。交通狀況：2012年雙碑大橋建成，15分鐘暢達北部新區;輕軌1號線2012年通車，10分鐘往來沙坪壩，40分鐘直抵解放碑;輕軌7號線，將西彭、北碚融入主城生活;壁山隧道年底通車，10分鐘從大學城可以進入璧山。

　　物業管理公司：重慶市地產集團中振公司所屬物業管理公司。容積率：2.99.戶數：總共773戶。

　　物業費：1.2元/月/平米。

　　開發商：重慶市地產集團中振公司。

　　周邊配套：大學城區域內有300萬方商業規劃，涵蓋了超市、銀行、餐飲娛樂、休閑中心等，完善的全方位生活配套。擁有六大主題生態公園:大學城中央公園、大成湖公園、體育公園、木魚石公園、西湖公園(白鷺保護區)、生態植物園。羲城.藍灣旁有規劃中的濕地公園，距離最近的還有大學城中央公園、生態植物園、大成湖公園及體育公園，車行時間均不超過10分鐘。周邊商業：羲城藍灣占據大學城腹地位置，緊鄰重慶大學、重慶科技學院、重慶第三軍醫大學、臺資產業園、西永微電園等區域核心板塊。

二，調查中發現的問題

　　1，業主的物業知識缺乏，對本小區內物業了解少之又少。在調查的過程中詢問道本小區的住戶，通常情況下得到的答復是：“不曉得”。可見一方面業主對自己小區物業的情況漠不關心，另一方面也說明了小區業主的物業知識缺乏，這是物業調查中必須明確的一個問題。這可能造成一種情況：業主的知情權在業主看來沒有得到保障，其實即使物業公司公布了一些數據，業主也不一定去看。或者去看了但是看不懂。這就可能在物業管理出現問題的時候觸發一些沒有必要的、沒有意義的對立。這是物業人員必須要面對的問題。

　　2，物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力。

　　該物業公司是屬于重慶市地產集團中振公司的物業管理公司。其市場地位和市場聲譽不得而知，該物業公司是從屬于其母地產公司，并沒有看到任何資質證明。沒有資質證明就不能保證物業服務的品質和質量。但是該房產開發公司實力很強，同時對業主做出了一些承諾。但是我們要注意在購房的時候必須要看重物業管理公司的資質等級。不能輕易的相信房產公司所說的承諾。以防在物業管理出現矛盾或者出現問題的時候房地產開發公司“踢皮球”。

　　3，小區停車難。

　　據目測統計，該小區實際的車位只有200多個，不到300個。而該小區的住戶有700多戶，這可能造成小區內的停車位不夠的情況。而停車位的設計是在房地產開發設計的時候就應該考慮到的。房地產開發公司不應該為了節省成本而減少車位。

　　4，物業信息發布欄不明顯，綠化率沒有宣傳的效果，有一些建設垃圾還沒有處理等等„„

三，對于該物業公司的一些意見

　　1，向母公司提出資質申請，向一個完善的，全面的物業公司方向發展。配備專業的物業管理人員，取得物業等級資質。成為支持母公司發展的一個支柱物業管理公司。不僅僅在母公司開發的房地產項目上做物業，而且要加強自身競爭力，規范化，專業化發展，延伸到其他房地產項目中發展。

　　2，物業公司有必要提高業主意識，進行業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

　　3，做業主和母公司聯系的紐帶。一個房產公司開發完成一個項目之后并不是與該項目沒有關系了，反之，要切實的注重業主們對小區內設施的合理要求。對于建設不合理的地方進行有限度的合適的改建。同時注意一些業主反應最多的問題，將這些問題記錄再按報告母公司，同時答復業主具體的解決時間。

總結

　　此次調研發現的問題不僅僅是物業管理中間存在的個別案例，我相信還有許多小區有類似的問題。當今物業管理發展的還不夠完善，但是正是有這些不完善的地方才給從事物業管理的人員提

　　出以后工作的方向。但是這些問題往往不是靠個別人解決的。許多問題還需要我們國家、社會和個人以及法律、制度、規范協同起來去解決，這樣我們的物業管理才能縮小同發達國家物業管理的差距、居住的服務環境上去了社會才會更和諧人民才會更幸福。