解讀上海動遷政策
20*年上海動遷政策
1.政府在哪些情形下可以決定進行動拆遷?
答：目前，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，市、級人民政府在為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。其主要情形有：為了國防和外交的需要、政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用設(shè)施等相關(guān)的公共事業(yè)建設(shè)、安居房建設(shè)、保障性住房建設(shè)，以及舊區(qū)改造，以及其它法律、法規(guī)規(guī)定的為公共利益需要而進行的建設(shè)項目。因此，關(guān)于房屋征收要遵守以下三個原則：一是政府主導，即建設(shè)項目的組織與實施，以及房屋征收的實施都是由政府組織;二是房屋征收公共利益優(yōu)先;三是禁止為經(jīng)濟利益集團、個人利益進行拆遷。
2什么是“二輪征詢”?
答：第一次征詢主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例達到規(guī)定要求的，列入改造計劃。第二次征詢主要征求居民對改造方案的意見，與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，在一定期限內(nèi)，居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動改造工作。
3.如何理解“數(shù)磚頭+托底保障”?
答：“數(shù)磚頭+套型保底”，是上海舊區(qū)改造一種新機制，如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進行“套型保底”，也就是說起碼要給居民確定一個居住面積底線。這在以前的動遷政策里是沒有的。所謂“套型保底”，指針對舊改地塊的房屋普遍不獨立成套的現(xiàn)狀，按照滿足基本使用功能的原則，以被拆除房屋為基本單位，套型面積補貼標準一般不超過建筑面積15平方米(具體由動遷新政試點區(qū)人民政府確定)。其最大的功能就是滿足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆遷居民的居住現(xiàn)狀和生活水平。
4.結(jié)果公開如何理解?
答：結(jié)果公開應當包括：(1)各種依據(jù)公開，包括拆除房屋的權(quán)證、建筑面積、評估價格、居住困難認定等。(2)操作過程公開，包括被拆除房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查，建筑面積、居住困難的認定，拆遷評估、簽約、裁決等各環(huán)節(jié)。(3)簽約內(nèi)容公開，包括貨幣補償總額、安置房源(套數(shù)、地址、面積、價格)及其他補償費用。
5.居住房屋的價值補償金額如何確定?
答：依據(jù)《關(guān)于進一步推進本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價值補償為：
1、公房：評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼
2、私房：評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼
評估價格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評估單價×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
套型面積補貼=評估均價×補貼面積。
價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。
6.居住困難戶的貨幣補貼如何計算?
答：居住困難戶的貨幣補貼計算公式：異地配套商品房單價×(應安置對象×22平方米/人-補償安置后的房屋拆算面積)
異地配套商品房單價以市屬配套商品房平均單價為基準，由各試點區(qū)根據(jù)實際情況制定。
被拆遷戶的應安置對象由區(qū)住房保障機構(gòu)參照本市住房保障相關(guān)管理辦法明確的申請條件和審核辦法進行認定，并將經(jīng)認定符合條件的對象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為15日，有異議的，由區(qū)住房保障機構(gòu)在10個工作日內(nèi)進行核查和公布。
補償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單價。
居住困難戶增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的異地配套商品房。
享受居住困難戶貨幣補貼后，該戶視作已享受住房保障。拆遷人應將相關(guān)情況報所在區(qū)住房保障機構(gòu)備案。
7.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體是誰?
答：拆遷私房的，拆遷人應當與被拆遷人訂立協(xié)議，被拆遷人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人確定，若只有國有土地使用證，則以國有土地使用者所載明的使用人確定。產(chǎn)權(quán)人已故的，依據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定由繼承人簽約。
拆遷公房的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立協(xié)議，房屋承租人以租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準。承租人已故的，依據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知(滬房地資〖20*〗673號)規(guī)定，由繼續(xù)承租該房屋的同住人簽約;同住人有多人的，應協(xié)商確定簽約代表;協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人指定確認。
8.如何理解房屋使用權(quán)人?
答：房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。
9.何謂動遷配套商品房?
答：配套商品房，又俗稱“配套房”，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準，供應本市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居民的政策性商品住房。
10.配套商品房的開發(fā)建設(shè)標準是怎樣的?
答：首先，配套房應按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。其次，配套房的建設(shè)應當按照以下規(guī)定進行規(guī)劃設(shè)計：(1)符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標;(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計的面積可適當放寬;(3)符合國家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標準。另外，市有關(guān)部門在審批市屬配套房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計方案時，應當征詢市房地資源局的意見;區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計時，應當征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。
11.配套商品房在拆遷過程中應遵循怎樣的供應標準?
答：配套房應當優(yōu)先供應給以重大工程為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應單、簽訂配套房預(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應對象和供應程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。
篇2:解讀上海動遷政策
20*年上海動遷政策
1.政府在哪些情形下可以決定進行動拆遷?
答：目前，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，市、級人民政府在為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。其主要情形有：為了國防和外交的需要、政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用設(shè)施等相關(guān)的公共事業(yè)建設(shè)、安居房建設(shè)、保障性住房建設(shè)，以及舊區(qū)改造，以及其它法律、法規(guī)規(guī)定的為公共利益需要而進行的建設(shè)項目。因此，關(guān)于房屋征收要遵守以下三個原則：一是政府主導，即建設(shè)項目的組織與實施，以及房屋征收的實施都是由政府組織;二是房屋征收公共利益優(yōu)先;三是禁止為經(jīng)濟利益集團、個人利益進行拆遷。
2什么是“二輪征詢”?
答：第一次征詢主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例達到規(guī)定要求的，列入改造計劃。第二次征詢主要征求居民對改造方案的意見，與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，在一定期限內(nèi)，居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動改造工作。
3.如何理解“數(shù)磚頭+托底保障”?
答：“數(shù)磚頭+套型保底”，是上海舊區(qū)改造一種新機制，如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進行“套型保底”，也就是說起碼要給居民確定一個居住面積底線。這在以前的動遷政策里是沒有的。所謂“套型保底”，指針對舊改地塊的房屋普遍不獨立成套的現(xiàn)狀，按照滿足基本使用功能的原則，以被拆除房屋為基本單位，套型面積補貼標準一般不超過建筑面積15平方米(具體由動遷新政試點區(qū)人民政府確定)。其最大的功能就是滿足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆遷居民的居住現(xiàn)狀和生活水平。
4.結(jié)果公開如何理解?
答：結(jié)果公開應當包括：(1)各種依據(jù)公開，包括拆除房屋的權(quán)證、建筑面積、評估價格、居住困難認定等。(2)操作過程公開，包括被拆除房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查，建筑面積、居住困難的認定，拆遷評估、簽約、裁決等各環(huán)節(jié)。(3)簽約內(nèi)容公開，包括貨幣補償總額、安置房源(套數(shù)、地址、面積、價格)及其他補償費用。
5.居住房屋的價值補償金額如何確定?
答：依據(jù)《關(guān)于進一步推進本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價值補償為：
1、公房：評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼
2、私房：評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼
評估價格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評估單價×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
套型面積補貼=評估均價×補貼面積。
價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。
6.居住困難戶的貨幣補貼如何計算?
答：居住困難戶的貨幣補貼計算公式：異地配套商品房單價×(應安置對象×22平方米/人-補償安置后的房屋拆算面積)
異地配套商品房單價以市屬配套商品房平均單價為基準，由各試點區(qū)根據(jù)實際情況制定。
被拆遷戶的應安置對象由區(qū)住房保障機構(gòu)參照本市住房保障相關(guān)管理辦法明確的申請條件和審核辦法進行認定，并將經(jīng)認定符合條件的對象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為15日，有異議的，由區(qū)住房保障機構(gòu)在10個工作日內(nèi)進行核查和公布。
補償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單價。
居住困難戶增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的異地配套商品房。
享受居住困難戶貨幣補貼后，該戶視作已享受住房保障。拆遷人應將相關(guān)情況報所在區(qū)住房保障機構(gòu)備案。
7.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體是誰?
答：拆遷私房的，拆遷人應當與被拆遷人訂立協(xié)議，被拆遷人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人確定，若只有國有土地使用證，則以國有土地使用者所載明的使用人確定。產(chǎn)權(quán)人已故的，依據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定由繼承人簽約。
拆遷公房的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立協(xié)議，房屋承租人以租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準。承租人已故的，依據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知(滬房地資〖20*〗673號)規(guī)定，由繼續(xù)承租該房屋的同住人簽約;同住人有多人的，應協(xié)商確定簽約代表;協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人指定確認。
8.如何理解房屋使用權(quán)人?
答：房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。
9.何謂動遷配套商品房?
答：配套商品房，又俗稱“配套房”，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準，供應本市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居民的政策性商品住房。
10.配套商品房的開發(fā)建設(shè)標準是怎樣的?
答：首先，配套房應按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。其次，配套房的建設(shè)應當按照以下規(guī)定進行規(guī)劃設(shè)計：(1)符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標;(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計的面積可適當放寬;(3)符合國家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標準。另外，市有關(guān)部門在審批市屬配套房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計方案時，應當征詢市房地資源局的意見;區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計時，應當征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。
11.配套商品房在拆遷過程中應遵循怎樣的供應標準?
答：配套房應當優(yōu)先供應給以重大工程為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應單、簽訂配套房預(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應對象和供應程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。
篇3:不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則政策解讀
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀一
《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于20*年3月1日起施行。在《條例》經(jīng)國務院原則通過后，國土資源部就依據(jù)《條例》的主旨和精神，結(jié)合各不動產(chǎn)登記試點地區(qū)的統(tǒng)一登記實踐，啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發(fā)布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)，對《條例》進行了細化，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記確定了更為詳細的操作規(guī)范。我們將組織相關(guān)專家，分兩期對《細則》進行深度解讀。
《細則》體現(xiàn)了依法行政的要求，細化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各項具體規(guī)則，對于登記機構(gòu)及其工作人員的權(quán)限、登記程序、各類登記類型及其申請材料、不動產(chǎn)登記資料的查詢、利用和保護等都進行了具體規(guī)定。可以說，踐行依法行政，構(gòu)成了貫穿《細則》各項制度和規(guī)范的一條紅線。
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀二
嚴格遵循上位法設(shè)定登記權(quán)限
《細則》制定過程中，恪守《物權(quán)法》等法律以及《條例》等行政法規(guī)的基本精神和各項具體制度，嚴格設(shè)定登記機構(gòu)各項權(quán)限、強化登記機構(gòu)的責任
登記制度設(shè)計中，登記程序的啟動權(quán)歸屬于登記機構(gòu)還是當事人至關(guān)重要。不動產(chǎn)登記，究其本質(zhì)，是在不動產(chǎn)權(quán)利因法律事實發(fā)生變動的情況下，由當事人就相關(guān)法律事實提出主張，登記機構(gòu)確認法律事實的發(fā)生并就相應的不動產(chǎn)權(quán)利變動后果記載于登記簿。根據(jù)《物權(quán)法》對物權(quán)變動的規(guī)定，不動產(chǎn)登記原則上應當由當事人提出;登記程序原則上應當由當事人啟動。《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，也確認了依申請登記的基本原則。
但從不動產(chǎn)登記實踐來看，不少規(guī)范性文件中存在著相當數(shù)量的允許登記機構(gòu)隨意依職權(quán)啟動登記程序的規(guī)定。這種做法嚴重損害當事人的信賴利益和交易安全，本質(zhì)上是國家權(quán)力對市場的過分干預。
《細則》在遵循《物權(quán)法》基本精神的基礎(chǔ)上，在第二條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。這就明確確定了依申請登記的原則;而將依職權(quán)辦理登記嚴格限制在法定特定情形。同時，在第十三條明確規(guī)定，申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構(gòu)應當將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人，從而允許當事人依照其意志終結(jié)登記程序。這就明確了當事人的意思在登記中的主導地位，充分體現(xiàn)了《物權(quán)法》等法律所貫徹的私法自治的精神。
此外，《細則》對登記類型的詳細列舉、對登記程序的縝密細化、對各類申請材料的嚴格限制、對登記機構(gòu)審查職責的規(guī)定、對異議登記失效的規(guī)定等，無不是對登記職權(quán)的規(guī)范，無不體現(xiàn)了上位法的要求。
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀三
恪守程序法定，細化登記程序
權(quán)力的行使必須依據(jù)法定的程序進行。不動產(chǎn)登記制度本質(zhì)上是行政程序法，而《細則》以專章規(guī)范了不動產(chǎn)登記的具體程序
對于依申請登記，《細則》將其明確區(qū)分為申請、受理、審核、記載4個階段。就登記申請，《細則》對于申請材料及其形式、共有人申請、法定代理人和委托代理人代為申請等都進行了細致規(guī)范。就登記機構(gòu)的審核，《細則》對于登記機構(gòu)具體查驗事項、實地查看的具體內(nèi)容，都在《暫行條例》的基礎(chǔ)上進行了進一步細化。尤其是對于實踐中做法迥異的公告問題，《細則》詳細列舉了需要進行公告的各種情形，并對公告的方式、期間、公告內(nèi)容、后果等進行了詳細的規(guī)定。《細則》還就依囑托登記、權(quán)屬證書和登記證明的發(fā)放、補發(fā)、換發(fā)、收回等，都規(guī)定了細致、完善的程序。
此外，在各種具體登記類型中，《細則》也對其中的特殊程序作出了規(guī)范。主要涉及以下幾類：一是對依職權(quán)登記的授權(quán)。例如，針對我國廣大農(nóng)村尚有大量未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)實，《細則》授權(quán)市、縣人民政府根據(jù)情況組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。為方便群眾，此種登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。二是對相關(guān)登記程序銜接的規(guī)定。例如，因圍填海造地等新形成土地的，《細則》要求申請人應當在圍填海造地等工程竣工后，申請國有土地使用權(quán)登記，并辦理海域使用權(quán)注銷登記。三是對特定登記類型規(guī)定了特定程序。例如，基于異議登記的臨時性、急迫性，《細則》規(guī)定：不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿。這實際意味著該類登記僅需申請、受理、記載3個環(huán)節(jié)，省略了審核的環(huán)節(jié)。
簡化證明要求，限制申請材料
《條例》明確將登記申請材料限于“法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料”，以避免登記機構(gòu)借設(shè)定申請材料來擴張行政許可、濫設(shè)前置性審批
實踐中，各地登記機構(gòu)存在著隨意增加登記申請材料、登記前置條件的情形。例如：對新建房屋所有權(quán)的首次登記，有的地方要求將是否取得施工許可證也作為登記申請材料。而未取得施工許可證，屬于行政處罰的范疇，與房屋所有權(quán)并無關(guān)系。還有地方規(guī)定，名下有違法建筑物的所有權(quán)人的合法房產(chǎn)不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓登記，形成了合法財產(chǎn)與不法財產(chǎn)之間的“連坐”。