購物綜合體租金測算方案
購物公園租金測算方案
一、租金體系設計：
(一)租金定價方法：
租金水平類比法以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。
(二)基準價格設定：
1、基準價格：為科學設計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準，來厘定各樓層的均價和價格體系。
2、標的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標的，餐飲、娛樂、服務類商鋪的租金根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。
二、本項目租金水平分析：
租金水平類比法：
1、某市區(qū)一層街鋪的租金水平：
地點
1層平均租金
(元/平米/月)
1層街鋪租金水平
(元//月)
1層內鋪租金水平
(元//月)
.......
平均租金價格100
2、影響租金水平的關鍵因素包括：
1、供求關系價格的決定因素
2、銷售業(yè)績價格的支撐因素
3、綜合成本價格的成本因素
可將上述3大關鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權分析：
商圈類比
租賃項目類比
項次
要素
分值
評估標準
1.商圈地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5-10
2.交通狀況5
1)交通便捷，停車便利：5
2)交通停車條件一般：3
3)交通擁擠，停車不便：1
31155151
3.客流數量10
1)客流較大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
6610221026
4.消費層次5
1)消費能力強：5
2)消費能力一般：3
3)消費能力較低：1
35513533
5.鋪位供求20
1)供不應求：20
2)表現一般：15
3)需求較弱：5
20**20**520**15
6.硬件設施5
1)硬件完備，動線舒適：5
2)硬件一般，動線一般：3
3)硬件較差，動線較差：1
33335353
7.品牌實力5
1)實力品牌商參與運營：5
2)實力、影響力一般：3
3)實力、影響力較弱：1
33515553
8.定位規(guī)劃10
1)定位清晰、規(guī)劃特色鮮明：10
2)定位規(guī)劃特色比較清晰：6
3)缺乏統(tǒng)一定位規(guī)劃：2
9.招商推廣10
1)品牌商家紛紛進駐：10
2)品牌商家部分進駐：6
3)品牌商家意向進駐：2
10.管理服務10
1)統(tǒng)一專業(yè)管理和服務：10
2)統(tǒng)一管理：6
3)無統(tǒng)一管理或管理較差：2
222210662
總計：
修正率
本項目得分/其余項目得分*100%
85%84%65%147%62%97%93%
各商圈一層街鋪
平均租金(元/月/)
80120**030
修正價格(元/月/)
修正率*各商圈一層街鋪平均租金
本項目--租金(元/月/)
修正價格合計/4
84.8
租賃項目類比價格：
凱達(修正率62%)
金旺旺(修正率97%)
新天地(修正率93%)
本項目
樓層
平均價格(元/月/)
修正價格(元/月/)
平均價格(元/月/)
修正價格(元/月/)
平均價格(元/月/)
修正價格(元/月/)
租金(元/月/)
一層租金
(內鋪)
.3
結論：采用租金水平類比法，本項目1層室內的套內面積租金水平為：
樓層
租金(元/月/套內面積)
一層室內56.3
二、本項目租金價格：
(一)多層綜合商業(yè)項目各樓層租金價格的比例關系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負一樓為一樓的40%，根據以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價建議為：
(以實際面積計、單位：元//月)
樓層純租金均價
(元/月/套內面積)
地下1層22.5
1層街鋪84.8
1層室內56.3
2層街鋪55.1
2層室內36.6
3層街鋪42.4
3層室內28.2
4層室內21.2
平均43.4
(二)考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達到平均租金的情況下，根據位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動10元/月/左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價格帶。
(三)根據以上考量，本項目的租金價格體系如下：
(以實際面積計、單位：元//月)
樓層
租金均價(元//月)
A類商鋪
(中庭及主通道邊店鋪)
B類商鋪
(其他位置店鋪)
租金均價+10元
租金均價+20元
租金均價-10元
租金均價-20元
地下1層22.5
超市
1層街鋪
84.894.8104.874.8
1層室內
56.366.346.3
2層街鋪
55.165.145.1
2層室內
36.646.628.6
3層街鋪
42.452.432.4
3層室內
28.238.218.2
4層室內21.2
平均43.4
在上述樓層租金價格表的基礎上，制定各鋪位的租金價格(詳見附表)。
根據商家品牌、規(guī)模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務類店鋪在實際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎上會作出適當調整(提高或降低)
(四)落實到項目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務類的商業(yè)項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設立上必須與購物類進行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70%。餐飲、娛樂、服務類的租金水平參考各樓層租金均價標準，以不高于每樓層租金均價的70%厘定價格;
(五)由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調整，不可能完全按照既定租金價格執(zhí)行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價格，在實際執(zhí)行過程中將有部分調整(適當提高或降低)。
(六)對于一個傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質商家進駐，實現既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經營的基礎上，與商家一起共同做旺市場。本項目需要時間進行培育，在尚未形成龐大、持續(xù)、中高消費的客流支撐的情況下，商家業(yè)績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項目應以相對較低的租金價格入市，可以采取“低開高走”的策略。
某-招商部
篇2:購物綜合體租金測算方案
購物公園租金測算方案
一、租金體系設計：
(一)租金定價方法：
租金水平類比法以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。
(二)基準價格設定：
1、基準價格：為科學設計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準，來厘定各樓層的均價和價格體系。
2、標的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標的，餐飲、娛樂、服務類商鋪的租金根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。
二、本項目租金水平分析：
租金水平類比法：
1、某市區(qū)一層街鋪的租金水平：
地點
1層平均租金
(元/平米/月)
1層街鋪租金水平
(元//月)
1層內鋪租金水平
(元//月)
.......
平均租金價格100
2、影響租金水平的關鍵因素包括：
1、供求關系價格的決定因素
2、銷售業(yè)績價格的支撐因素
3、綜合成本價格的成本因素
可將上述3大關鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權分析：
商圈類比
租賃項目類比
項次
要素
分值
評估標準
1.商圈地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5-10
2.交通狀況5
1)交通便捷，停車便利：5
2)交通停車條件一般：3
3)交通擁擠，停車不便：1
31155151
3.客流數量10
1)客流較大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
6610221026
4.消費層次5
1)消費能力強：5
2)消費能力一般：3
3)消費能力較低：1
35513533
5.鋪位供求20
1)供不應求：20
2)表現一般：15
3)需求較弱：5
20**20**520**15
6.硬件設施5
1)硬件完備，動線舒適：5
2)硬件一般，動線一般：3
3)硬件較差，動線較差：1
33335353
7.品牌實力5
1)實力品牌商參與運營：5
2)實力、影響力一般：3
3)實力、影響力較弱：1
33515553
8.定位規(guī)劃10
1)定位清晰、規(guī)劃特色鮮明：10
2)定位規(guī)劃特色比較清晰：6
3)缺乏統(tǒng)一定位規(guī)劃：2
9.招商推廣10
1)品牌商家紛紛進駐：10
2)品牌商家部分進駐：6
3)品牌商家意向進駐：2
10.管理服務10
1)統(tǒng)一專業(yè)管理和服務：10
2)統(tǒng)一管理：6
3)無統(tǒng)一管理或管理較差：2
222210662
總計：
修正率
本項目得分/其余項目得分*100%
85%84%65%147%62%97%93%
各商圈一層街鋪
平均租金(元/月/)
80120**030
修正價格(元/月/)
修正率*各商圈一層街鋪平均租金
本項目--租金(元/月/)
修正價格合計/4
84.8
租賃項目類比價格：
凱達(修正率62%)
金旺旺(修正率97%)
新天地(修正率93%)
本項目
樓層
平均價格(元/月/)
修正價格(元/月/)
平均價格(元/月/)
修正價格(元/月/)
平均價格(元/月/)
修正價格(元/月/)
租金(元/月/)
一層租金
(內鋪)
.3
結論：采用租金水平類比法，本項目1層室內的套內面積租金水平為：
樓層
租金(元/月/套內面積)
一層室內56.3
二、本項目租金價格：
(一)多層綜合商業(yè)項目各樓層租金價格的比例關系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負一樓為一樓的40%，根據以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價建議為：
(以實際面積計、單位：元//月)
樓層純租金均價
(元/月/套內面積)
地下1層22.5
1層街鋪84.8
1層室內56.3
2層街鋪55.1
2層室內36.6
3層街鋪42.4
3層室內28.2
4層室內21.2
平均43.4
(二)考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達到平均租金的情況下，根據位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動10元/月/左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價格帶。
(三)根據以上考量，本項目的租金價格體系如下：
(以實際面積計、單位：元//月)
樓層
租金均價(元//月)
A類商鋪
(中庭及主通道邊店鋪)
B類商鋪
(其他位置店鋪)
租金均價+10元
租金均價+20元
租金均價-10元
租金均價-20元
地下1層22.5
超市
1層街鋪
84.894.8104.874.8
1層室內
56.366.346.3
2層街鋪
55.165.145.1
2層室內
36.646.628.6
3層街鋪
42.452.432.4
3層室內
28.238.218.2
4層室內21.2
平均43.4
在上述樓層租金價格表的基礎上，制定各鋪位的租金價格(詳見附表)。
根據商家品牌、規(guī)模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務類店鋪在實際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎上會作出適當調整(提高或降低)
(四)落實到項目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務類的商業(yè)項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設立上必須與購物類進行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70%。餐飲、娛樂、服務類的租金水平參考各樓層租金均價標準，以不高于每樓層租金均價的70%厘定價格;
(五)由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調整，不可能完全按照既定租金價格執(zhí)行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價格，在實際執(zhí)行過程中將有部分調整(適當提高或降低)。
(六)對于一個傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質商家進駐，實現既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經營的基礎上，與商家一起共同做旺市場。本項目需要時間進行培育，在尚未形成龐大、持續(xù)、中高消費的客流支撐的情況下，商家業(yè)績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項目應以相對較低的租金價格入市，可以采取“低開高走”的策略。
某-招商部
篇3:A區(qū)住宅工程成本測算辦法
北國花園A區(qū)住宅工程成本測算
一、說明
1、本測算是根據北國花園A區(qū)住宅工程內部預算及項目將發(fā)生的各類費用編制的,本工程套用某市九一定額,取費按一類工程(乙)記取。材料價差按九九年一季度信息價調整。預算造價為:.08元。
2、承包范圍:一切按主合同要求施工結構(內部施工招標書附后),粗裝修,外墻貼面磚及地面耐磨磚(詳見內部預算編制說明)。
3、屬于分包的內容有聚氨酯防水工程,鋁合金工程,門窗工程,金屬工程,人工挖孔樁工程成孔部分,機械土方工程(零星土方項目承包),花崗石貼面工程,外墻面噴石漆,安裝工程。但需項目積極與分包隊伍進行施工配合,其分包配合費已列入項目計劃支出。
二、人工費
1、人工費預算收入:.33元
①人工費直接費:2651063.27元
②人工費調整:4650225.74元
③工資價差:4046613.88元
④超高費補貼:5284.51×0.77×0.7+53419.98×12.29×0.7=462420.44元
小計人工費預算收入:①+②+③+④=.33元
2、人工費計劃支出:.67元(詳見人工費計劃支出附表)
計劃人工費節(jié)超:.33元月份-.67元=117104.34元
三、機械費
1、機械費預算收入:2747575.85元
①機械費直接費:1578896.65元
②機械費調整:1373640.09元
③塔吊補貼:58704.49×3.39=199008.22元
④超高費補貼:5284.51×3.15×0.7+53419.98×18.3×0.7=695962.29元
⑤電費補貼:77601.11元
2、機械費計劃支出
(1)機械費租賃臺班:2044559.50元(詳見計劃機械租賃費附表)
(2)攪拌站攤銷費:33029.02m3×4.6元/m3=151933.49元
(3)預估機械修理及配件費:12000元/月×21月工資=252000元
(4)操作人員工資及獎金:12人×1200元/月?人×21月=302400元
(5)預算燃油及電費:
汽油:15802.22Kg×2.25元/Kg=35555.00元
電費:558196.0度×1.76元/度=982424.96元
(6)購買泵管:450m×160元/m=72000元
總計機械費計劃支出:3840872.95元
計劃機械費節(jié)超:2747575.85元-3840872.95元=1093297.10元
四、材料費
1、預算材料費總額:.04元
①材料費直接費:.60元
②其它材料價差:590962.31元
③主要材料價差:.64元
④超高費補貼:5284.51×0.99×0.7+53419.98×5.27×0.7=200728.47元
⑤水費補貼:93121.95元
小計材料費預算收入:.04元
2、計劃材料費節(jié)約
①自購材料降低成本:.04元×4%=1567855.72元
②鋼筋接頭節(jié)約:(1770.642×2526.13+3420.258×2557.557)×0.01=132203.53元
③模板計劃節(jié)約:1061345.03元
模板預算收入:3446873.03元
模板支出:
夾板:16210張×90元/張×90%=1313010元
木枋:542m3×750元/m3×70%=284550.00元
鋼管租賃費:342t×90元/t月×16月=492480.00元
扣件租賃費:61560個×0.3元/個?月×16月=295488.00元
小計模板支出:2385528.00元
模板節(jié)約:1061345.03元
④腳手架計劃節(jié)約:1666451.90元
A、腳手架預算收入:2698319.30元
B、腳手架計劃支出:
a、鋼管租賃費:286t×90元/t月×14月=360360.00元
b、扣件租賃費:51480.00個×0.3元/個?月×14月=216216.00元
c、尼龍編織布:30795.00m2×4.44元/m2=136729.80元
d、安全網及檔板:6558.50×2.8+4838.4×2=28040.60元
e、外爬架爬升機構:58104.20×25×20%=290521.00元
腳手架支出:1031867.40元
腳手架節(jié)約:1666451.90元
⑤砼攪拌站降低成本(以C35為例):
砼預算價:
(0.492噸/m3×434.74元/噸+0.54×27.11元/m3+0.8×70.39元/m3)×0.96=273.45元/m3
九九年第一季度砼內部信息價為221.24元/m3
砼可節(jié)約成本:33029.02m3×(273.45元/m3-221.24元/m3)=1724445.13元
⑥材料總節(jié)約:6152301.31元
⑦防護用鋼筋:75t×1000元/t=75000元
⑧鋼筋刷油漆:0.2元/公斤×75000公斤=15000元
⑨對拉螺桿:38t×3632元/t=138016.00元
⑩裝飾材料損耗:1000元/層×31層×3棟=93000元
3、材料費計劃節(jié)約:6207485.85元
4、項目材料費總支出:.73元
五、管理費支出:133
9800元
1、管理人員工資及獎金:26人×1600元/人?月×21月=873600.00元
2、保衛(wèi)、炊事人員工資及獎金:9人×800元/人?月×21月=151200.00元
3、辦公及招待費:15000元/月×21月=315000元
4、合計:133800.00元
六、分包管理費及包干費(施工雨水的排除;因地形造成的場內料具二次運輸;完工清場后的垃圾外運;施工材料堆放場地的整理;水電、門窗安裝后的補洞工料費;工程成本保護費;項目配合機械安拆的配合費)1135155.082元
七、夜間、雨季施工,非正常停電補貼:485010.15元
八、試驗費:150000元
九、臨建費:380000元
十、項目實際發(fā)生費用:
1、人工費:.67元
2、機械費:3840872.95元
3、材料費:.73元
4、管理費:1339800.00元
5、包干費:1135155.08元
6、夜間、雨季施工,非正常停電補貼:485010.15元
7、實驗費:150000元
8、臨建費:380000元
小計費用支出(一+二+…八):.58元
十一、
1、項目承包費用:.58×(1+0.05)=.26元
2、項目承包比例為:.26÷.08×100%=71.02%
上交比例:1-71.02%=28.98%
即項目上交:.82元
3、實際上交比例為:28.98%-投標下浮數=%