“一年之計在于春”，對于煙酒副食等快速消費品而言，這句話形容春節期間銷售的重要性，最為恰當不過。在這些行業，還有一個不成文的說法，也就是說在年頭年尾快速起量的黃金期，都必須講究“收門紅”和“開門紅但是，有一些企業由于沒有充分意識到春節前的銷售規律，也沒有采取有效的市場策略，在春節前的銷售“井噴”現象出現時，顯得無能為力，白白耽誤來之不易的市場機會和市場份額而長時間的懊惱不已。

在營銷實踐當中，筆者就常聽到一些銷售老總的說辭：“今年春節前，許多客戶備貨不足，該賺的錢沒有賺到。”“好幾家客戶大年三十下午，還給我打電話，要無論如何想盡辦法，發兩個十噸車過來。”實際上，這里涉及到一個春節營銷的核心問題，也就是在買方市場的情況下，對于某一些特殊的商品，它的旺季什么時候到來?呈現出什么特點?許多品牌商和渠道商對這種規律認識得還不清楚。認識不足，準備不足，就能導致春節銷售手忙腳亂。如白酒行業，按照慣常銷售常態來看，一進入10月份，本應該進入旺季，結果11月份冷得出奇，12月份依然冷淡，其冷淡的程度不亞于11月份，簡直是蕭瑟秋風。到元月份，按正常的估計最遲不能超過5號，結果到１５號左右市場才開始啟動。在這種冷淡的情況下，作為酒業公司，無論是包裝物、生產的安排和準備都存在著不足，商業客戶也不敢進貨，不敢增加庫存。一旦旺季到來，各方都不適應，包裝能力跟不上，儲運能力跟不上，要貨量猛增。

基于上述情況，筆者以為，今后相當長的時間內，春節旺季市場來得晚、來得猛，來得短，應是煙酒副食等行業一個顯著的特點。針對這種銷售特征，品牌商和渠道商均應采取如下市場操作策略。

一、將整個公司產品規劃成戰略性產品和策略性產品。

所謂戰略性產品，就是一個公司的“主心骨”產品或者是“主柱子”產品，是市場建設中的重中之重，要求“重點突破，步步為營”。站在品牌的角度進行強化推展與運作，這類產品目的是樹立品牌高端形象，市場起量比較穩定，計劃性比較強，一般來說，節前消費幾乎不存在“井噴”現象。

所謂策略性產品，其開發和上市的思路一是強調市場個性化的需要；二是出于打擊競品擠占渠道的需要；三是提供通路操作的空間選擇的需要。這類產品銷售特點就是要“快速推進，全面占有、迅速起量”、“不求天長地久，只求一朝占有”。春節期間銷售，絕不多數都可能存在“井噴”現象。

二、認真研究市場營銷環境，實施分渠道運作的市場策略。

隨著市場競爭的深入，渠道的差異化、渠道的細分化的研究愈來愈重要，在某種程度上而言，它已超過區域市場的差異化。比方說，食品飲料主渠道主要有：大流通、商超、酒店和團購渠道等四條渠道。在不同的渠道環境下，消費者的消費認知和消費型態都存在著巨大的差異。這種消費的差異化在春節期間，可謂達到極致程度。一個中國內陸地區所獨有的長達５０多天的人頭攢動的春運現象，就很好地說明了春節市場的銷售特性。巨大的民工流、學生流、探親流、旅游流等四流合一的消費途徑最終擠壓在商超渠道和流通渠道。在春節特定的銷售周期內，這兩大渠道不堪重負，“有多少貨賣多少貨，有什么貨賣什么貨”，幾乎是上述兩大渠道運營者的口頭禪。

所以，金劍營銷公司在保留金劍南產品原有渠道模式的情況下，將其快速走量的銀劍南按照渠道特點，進行分渠道運作，與其說是創造了一種需求，不如說是適應了市嘗貼近了消費者，未雨綢繆，為春節“井噴”作好了挑戰。

三、上下同欲，協同作戰，樹立“大市嘗大營銷”的市場觀念，建立強有力的后勤保障機制。

營銷是一盤棋，這實質上就是“大市場，大營銷”的觀念。如果部門分割，大家在關鍵時刻各掃自家門前雪，任何一家公司春節期間的銷售不可能做到“收門紅”和“開門紅”。換句話說，如果把活躍在市場一線的營銷員比作前線打仗的士兵，作為公司后方則時刻在為他們提供槍炮子彈。沒有前方與后方的協同作戰，沒有這種“大市嘗大營銷”的觀念，春節前的銷售工作就很難做好，斷貨缺貨現象在區域市場必然會此伏彼起。

舉個例子來說，靠天吃飯，雖然是自然經濟時代的說法，但天氣氣候影響現代銷售卻也是不爭的事實。格力空調，為了應對南京市場的火爐，為了支持前線戰士的奮勇作戰，就曾連續空運空調到南京市常白酒春節銷售，天寒地凍，大雪封路等惡劣的天氣是一個致命的消極因素。連續三天大雪，如果一個公司沒有強有力的后勤保障機制和應急機制，瓶子等包裝物運不進來，產品發不出去，在白酒的黃金銷售期，斷貨缺貨就勢所難免。古井貢酒的老總就曾筆者說過這樣一個事例：“今年的大雪雖然在生產經營上給我們帶來了一定的困難，但對我們公司提供了一個機遇。如果沒有這3天的大雪，我們公司的酒還不可能銷得那么好。但這次大雪為什么對別人是一次困難而對我們是一次機遇，別人失去了我們抓住了？這反映了一個公司的整體素質水平問題和一個公司的觀念問題。”

四、春節市場操作策略落實到戰術執行層面是要做好四個方面的工作。

在營銷實踐當中，制定好的營銷策略若想得到高效落實和執行，就需要針對市場實際和客戶需求，化解成具體的操作性強的戰術動作。

一是提高客戶的授信額度。春節期間的銷售，在某種程度上說，就是賭徒營銷，賭氣沖天，志在拚搏，希冀“收門紅”和“開門紅”。這個時候，客戶資金的需求量相當大，為了解決資金的瓶頸，不能因為流動資金的不足而影響春節期間的黃金銷售，許多訓練有素的公司為客戶實施雪中送炭的資金政策，根據客戶的誠信度和銷售量的大小以及市場潛力，有限度地提高協議資金的需求量和還款帳期。

二是根據市場特點，放大１．５倍安全庫存法則。一般來說，將一線客戶和二線客戶及其它終端客戶的安全庫存提高１．５倍，是個市場銷售的常態下

的法則。但是，對于春節期間一些策略性的能夠迅速沖量的產品，這個法則就要因時因地因客戶的吞吐量而進行適當的變動。所以說，“年底壓貨”、“搶錢、搶庫存”，是一線銷售員一日三餐必須牢記于心的銷售術語，甚至在這個特殊的營銷階段，一些銷售員采勸哄”、“逼”、“求”、“壓”等招數，也在公司原則允許范圍內的事。

三是制定合適有效的春節促銷大案。為了搶占市場，擠占競品渠道，一些公司市場部人員常常會在十一月份甚至更早時候就開始設計春節促銷大案，整合營銷資源，分配促銷費用，統計參加促銷活動的商超，制定促銷政策和區域市場單店的銷售目標。

四是推行無風險退（換）貨機制。天才數學家約翰?納什認為博弈有三種類型：一是負和博弈，二是零和博弈，三是正和博弈。正和博弈便是當下營銷學中最為推崇的“雙贏”。為了打好春節銷售的硬仗，品牌商和渠道商均應避免兩敗俱傷，誰也沒有撈著好處的負和博弈，大力承諾無風險退（換）貨，讓客戶吃個定心丸，讓春節期間銷售贏個滿堂喝彩。

篇2:談春節銷售的市場策略

“一年之計在于春”，對于煙酒副食等快速消費品而言，這句話形容春節期間銷售的重要性，最為恰當不過。在這些行業，還有一個不成文的說法，也就是說在年頭年尾快速起量的黃金期，都必須講究“收門紅”和“開門紅但是，有一些企業由于沒有充分意識到春節前的銷售規律，也沒有采取有效的市場策略，在春節前的銷售“井噴”現象出現時，顯得無能為力，白白耽誤來之不易的市場機會和市場份額而長時間的懊惱不已。

在營銷實踐當中，筆者就常聽到一些銷售老總的說辭：“今年春節前，許多客戶備貨不足，該賺的錢沒有賺到。”“好幾家客戶大年三十下午，還給我打電話，要無論如何想盡辦法，發兩個十噸車過來。”實際上，這里涉及到一個春節營銷的核心問題，也就是在買方市場的情況下，對于某一些特殊的商品，它的旺季什么時候到來?呈現出什么特點?許多品牌商和渠道商對這種規律認識得還不清楚。認識不足，準備不足，就能導致春節銷售手忙腳亂。如白酒行業，按照慣常銷售常態來看，一進入10月份，本應該進入旺季，結果11月份冷得出奇，12月份依然冷淡，其冷淡的程度不亞于11月份，簡直是蕭瑟秋風。到元月份，按正常的估計最遲不能超過5號，結果到１５號左右市場才開始啟動。在這種冷淡的情況下，作為酒業公司，無論是包裝物、生產的安排和準備都存在著不足，商業客戶也不敢進貨，不敢增加庫存。一旦旺季到來，各方都不適應，包裝能力跟不上，儲運能力跟不上，要貨量猛增。

基于上述情況，筆者以為，今后相當長的時間內，春節旺季市場來得晚、來得猛，來得短，應是煙酒副食等行業一個顯著的特點。針對這種銷售特征，品牌商和渠道商均應采取如下市場操作策略。

一、將整個公司產品規劃成戰略性產品和策略性產品。

所謂戰略性產品，就是一個公司的“主心骨”產品或者是“主柱子”產品，是市場建設中的重中之重，要求“重點突破，步步為營”。站在品牌的角度進行強化推展與運作，這類產品目的是樹立品牌高端形象，市場起量比較穩定，計劃性比較強，一般來說，節前消費幾乎不存在“井噴”現象。

所謂策略性產品，其開發和上市的思路一是強調市場個性化的需要；二是出于打擊競品擠占渠道的需要；三是提供通路操作的空間選擇的需要。這類產品銷售特點就是要“快速推進，全面占有、迅速起量”、“不求天長地久，只求一朝占有”。春節期間銷售，絕不多數都可能存在“井噴”現象。

二、認真研究市場營銷環境，實施分渠道運作的市場策略。

隨著市場競爭的深入，渠道的差異化、渠道的細分化的研究愈來愈重要，在某種程度上而言，它已超過區域市場的差異化。比方說，食品飲料主渠道主要有：大流通、商超、酒店和團購渠道等四條渠道。在不同的渠道環境下，消費者的消費認知和消費型態都存在著巨大的差異。這種消費的差異化在春節期間，可謂達到極致程度。一個中國內陸地區所獨有的長達５０多天的人頭攢動的春運現象，就很好地說明了春節市場的銷售特性。巨大的民工流、學生流、探親流、旅游流等四流合一的消費途徑最終擠壓在商超渠道和流通渠道。在春節特定的銷售周期內，這兩大渠道不堪重負，“有多少貨賣多少貨，有什么貨賣什么貨”，幾乎是上述兩大渠道運營者的口頭禪。

所以，金劍營銷公司在保留金劍南產品原有渠道模式的情況下，將其快速走量的銀劍南按照渠道特點，進行分渠道運作，與其說是創造了一種需求，不如說是適應了市嘗貼近了消費者，未雨綢繆，為春節“井噴”作好了挑戰。

三、上下同欲，協同作戰，樹立“大市嘗大營銷”的市場觀念，建立強有力的后勤保障機制。

營銷是一盤棋，這實質上就是“大市場，大營銷”的觀念。如果部門分割，大家在關鍵時刻各掃自家門前雪，任何一家公司春節期間的銷售不可能做到“收門紅”和“開門紅”。換句話說，如果把活躍在市場一線的營銷員比作前線打仗的士兵，作為公司后方則時刻在為他們提供槍炮子彈。沒有前方與后方的協同作戰，沒有這種“大市嘗大營銷”的觀念，春節前的銷售工作就很難做好，斷貨缺貨現象在區域市場必然會此伏彼起。

舉個例子來說，靠天吃飯，雖然是自然經濟時代的說法，但天氣氣候影響現代銷售卻也是不爭的事實。格力空調，為了應對南京市場的火爐，為了支持前線戰士的奮勇作戰，就曾連續空運空調到南京市常白酒春節銷售，天寒地凍，大雪封路等惡劣的天氣是一個致命的消極因素。連續三天大雪，如果一個公司沒有強有力的后勤保障機制和應急機制，瓶子等包裝物運不進來，產品發不出去，在白酒的黃金銷售期，斷貨缺貨就勢所難免。古井貢酒的老總就曾筆者說過這樣一個事例：“今年的大雪雖然在生產經營上給我們帶來了一定的困難，但對我們公司提供了一個機遇。如果沒有這3天的大雪，我們公司的酒還不可能銷得那么好。但這次大雪為什么對別人是一次困難而對我們是一次機遇，別人失去了我們抓住了？這反映了一個公司的整體素質水平問題和一個公司的觀念問題。”

四、春節市場操作策略落實到戰術執行層面是要做好四個方面的工作。

在營銷實踐當中，制定好的營銷策略若想得到高效落實和執行，就需要針對市場實際和客戶需求，化解成具體的操作性強的戰術動作。

一是提高客戶的授信額度。春節期間的銷售，在某種程度上說，就是賭徒營銷，賭氣沖天，志在拚搏，希冀“收門紅”和“開門紅”。這個時候，客戶資金的需求量相當大，為了解決資金的瓶頸，不能因為流動資金的不足而影響春節期間的黃金銷售，許多訓練有素的公司為客戶實施雪中送炭的資金政策，根據客戶的誠信度和銷售量的大小以及市場潛力，有限度地提高協議資金的需求量和還款帳期。

二是根據市場特點，放大１．５倍安全庫存法則。一般來說，將一線客戶和二線客戶及其它終端客戶的安全庫存提高１．５倍，是個市場銷售的常態下

的法則。但是，對于春節期間一些策略性的能夠迅速沖量的產品，這個法則就要因時因地因客戶的吞吐量而進行適當的變動。所以說，“年底壓貨”、“搶錢、搶庫存”，是一線銷售員一日三餐必須牢記于心的銷售術語，甚至在這個特殊的營銷階段，一些銷售員采勸哄”、“逼”、“求”、“壓”等招數，也在公司原則允許范圍內的事。

三是制定合適有效的春節促銷大案。為了搶占市場，擠占競品渠道，一些公司市場部人員常常會在十一月份甚至更早時候就開始設計春節促銷大案，整合營銷資源，分配促銷費用，統計參加促銷活動的商超，制定促銷政策和區域市場單店的銷售目標。

四是推行無風險退（換）貨機制。天才數學家約翰?納什認為博弈有三種類型：一是負和博弈，二是零和博弈，三是正和博弈。正和博弈便是當下營銷學中最為推崇的“雙贏”。為了打好春節銷售的硬仗，品牌商和渠道商均應避免兩敗俱傷，誰也沒有撈著好處的負和博弈，大力承諾無風險退（換）貨，讓客戶吃個定心丸，讓春節期間銷售贏個滿堂喝彩。

篇3:新建項目商品房銷售管理制度

　　新建項目商品房銷售管理制度

　　為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規和《商品房銷售管理辦法》，結合公司的具體情況，制定本制度。

　　售房市場和工作人員

　　一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。

　　二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

　　三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。

　　四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

　　五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

　　六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

　　七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

　　八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

　　九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

　　十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。

　　十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

　　十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。

　　十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。

　　公司管理制度之合同的簽訂與管理

　　十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。

　　十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。

　　十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。

　　商品房按揭貸款和其它業務

　　十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業務，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規定簽定合同，做到辦證細心，資料齊全，專人辦理。

　　十八、結合公司發展計劃，制訂商品房營銷計劃和實施方案，充分調動營銷人員的積極性，提高經濟效益。

　　十九、市場營銷部會同投資發展部、項目技術部做好竣工商品房的移交工作，現場查驗土建、水電等配套設施并核實房屋面積，確認無誤后(竣工房屋面積須經房管部門書面認可)，查驗人員辦理書面移交手續。竣工建筑明細表報副總經理批準后，由市場營銷部據此編制房屋銷售結算清單，報財務部備案，不得擅自變更。