地產項目開發崗位職責

職責描述:

1.熟悉并掌握項目建設各階段需申辦的手續與批文,協助制定報批報建計劃;

2.負責項目前期至竣工報批所有文件材料的收集,準備和報批工作;

3.跟蹤報批的進展情況,保證項目開發順利推進;

4.建立和維護與各政府主管部門的良好關系,促成項目的盡快審批;

任職要求:

熟悉房地產項目開發手續及工作流程,獨立負責過房地產項目的報批報建工作,熟悉國家相關法律法規及政府職能部門工作程序,擁有良好、廣泛的社會關系和整合能力,其他事宜面試詳聊。

地產項目開發崗位

篇2:地產項目開發貸款基本流程

房地產項目開發貸款的基本流程

一、開發貸款定義

房地產開發類貸款是指對房地產開發企業發放的,用于房屋建造、土地開發過程中所需的貸款。

二、借款主體

經房地產開發行業主管部門批準設立,在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業法人營業執照》的房地產開發企業。

三、貸款條件

1.必須經國家房地產業主管部門批準設立,在工商行政管理機關注冊登記,取得企業法人營業執照并通過年檢,取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業。

2.具有貸款卡,在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。

3.開發項目與其資質等級相符。

4.項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效,應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開(施)工許可證,按規定繳納土地出讓金。

5.項目的實際功能與規劃用途相符,能有效滿足當地住宅市場的需求,有良好的市場租售前景。

6.項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定,工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。

7.貸款用途符合國家有關法規和政策。

8.項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上,并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。

四、貸款所需材料

(一)基本材料

1.法人營業執照(原件及復印件)和建設管理部門核準的資質證明;

2.法人代碼證書(原件及復印件);

3.稅務登記證(原件及復印件);

4.企業貸款卡;

5.財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告,成立不足三年的企業提交自成立以來的年度審計報告和近期報表;

6.公司章程(原件及復印件);

7.驗資報告(原件及復印件);

8.法定代表人證明、簽字樣本;

9.企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本;

10.若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業,要求提供董事會或發包人同意的決議或文件(原件);

11.貸款由被委托人辦理的需提供企業法定代表人授權委托書(原件);

12.其他所需材料。

(二)貸款項目材料

1.國有土地出讓合同;

2.國有土地使用證;

3.中標通知書;

4.付清土地出讓金憑證;

5.建設用地規劃許可證;

6.建設工程規劃許可證;

7.建筑工程施工許可證;

8.建筑總承包合同;

9.項目總投資測算及建筑資金缺口證明;

10.項目可行性報告;

11.其他相關材料。

(三)擔保材料

按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。

貸款利率

貸款利率按中華人民銀行利率浮動有關規定執行。一般上浮15%―30%。

貸款程序

1.借款人申請借款時,應首先填寫《借款申請書》,并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。

2.銀行受理借款人申請后,應按銀行規定程序,指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件,對工程項目的可行性和概預算情況進行評估,測定貸款的風險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見。

3.銀行審查人員對調查人員提供的調查報告、評估報告及所依據的資料、文件進行審查核實,提出審查意見。在調查、審查的基礎上,由銀行審批貸款。

商品房開發貸款的審批權限,按照銀行頒布的有關中長期貸款授權規定執行。

4.貸款人同意貸款的,應當根據《貸款通則》的規定與借款人簽訂《借款合同》,并依據有關法律規定,嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性,并辦理有關手續。

五、房地產開發貸款操作流程如下:

遞交申請――受理調查――項目評估――核查審批――辦理手續――資料歸檔――貸后管理――收貸撤保

六、房地產開發貸款申請

(一)借款人資格

借款人申請房地產開發貸款,須符合以下基本條件:

1.借款人是經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業法人、其他經濟組織。

2.有經工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業執照或有權部門批準設立的證明文件。

3.經營管理制度健全,財務狀況良好。

4.信用良好,具有按期償還貸款本息的能力。

5.有貸款證,并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6.有貸款人認可的有效擔保。

7.貸款項目已納入國家或地方建設開發計劃,其立項文件合法、完整、真實、有效。

8.借款人已經取得《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。

9.貸款項目實際用途與項目規劃相符,符合當地市場的需求,有規范的可行性研究報告。

10.貸款項目工程預算報告合理真實。

11.貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規定的比例,并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。

12.企業信用等級和風險度符合貸款人的要求。

13.貸款人規定的其他條件。

(二)申請貸款資料

開發商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。

1.單位資料

(1)經年檢并核準登記的法人營業執照復印件、法人代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書(股份制企業)、貸款證年檢證明復印件、貸款證(卡)及復印件;

(2)單位章程、成立批文;

(3)經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表;

(4)工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件;

(5)法人代碼證復印件、年檢報告;

(6)房地產企業開發經營資質證書;

(7)借款申請報告;

(8)公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議;

(9)若屬第三者提供信用擔保方式的貸款,保證人

亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書;若屬抵押或質押擔保方式的貸款,須提交抵押物或質物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質押的承諾證明;

(10)公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。

2.項目資料

(1)項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告;

(2)建設用地規劃許可證;

(3)建筑工程規劃許可證;

(4)土地出讓合同及規劃紅線圖、國有土地使用證;

(5)地價款繳交憑證復印件;

(6)施工許可證;

(7)房地產預算許可證;

(8)合作項目需提供合作開發合同或有權部門批準合作開發的批件。

(三)房地產開發貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據貸款“三性”原則和貸款投向政策,對貸款調查部門提供的資料進行核實,評價貸款風險,復測貸款風險度,提出貸款決策建議,供貸款決策人參考。

A.貸款審查的主要內容

1.審查調查部門提供的數據、資料是否完整。

2.根據國家產業政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規定。

3.審查貸款項目是否需要評估,有無評估報告,有否超權限評估,評估報告是否已批準,項目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理,貸款金額能否滿足項目的需要,利率是否在規定的上下限范圍內,借款人的還款能力,是否有可告的還款來源。

5.審查貸款期限。房地產開發項目貸款最長期限為3年,建筑業短期貸款最長不超過1年。

6.審查擔保的合法性、合規性、可靠性。

質押貸款:包括存單、國庫券等有價證券質押貸款。

抵押貸款:包括房地產、營運車輛抵押貸款。

俁證貸款:(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民,《擔保法》規定國家機關、學校、醫院等公益事業單位、無企業法人授權的分支機構不能作保證人;(2)核實保證人保證意見的真實性、合法性,如股份公司要有董事會決議;(3)審查保證人的保證能力。

7.復算貸款風險度、貸款資產風險度。計算公式為:

貸款項目綜合風險度=貸款方式風險系數×[企業信用等級系數×(1-Y)+項目風險等級系數×Y]

Y=項目投資總額/(企業凈有形資產+項目投資總額)

貸款資產風險度=(正常貸款金額×項目貸款風險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風險度×2.5)/貸款總額

8.審查該筆貸款發放后,企業貸款總余額有無超過該企業貸款最高限額,授信額有無超過單個企業貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權授信管理辦法,確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認為調查崗提交的評估報告、調查意見不夠詳盡,可以提出補充評估調查的內容,退回調查崗補充評估與調查。

貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入《房地產開發貸款申請審批表》交審查主管復審。經審查崗主管審查同意后,按授權授信審批權限報有權人簽批。

B.貸款的審批

房地產開發貸款的審批要根據貸款審批權限及項目評估權限辦理。

1.貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款,并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報上級行審批的,均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的實審意見,并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。上級行審查崗的審查內容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3.貸款經批準后,由調查部門輸貸款發放手續。審查或審批人不同意貸款的,要說明理由,有關資料退還給貸款調查部門,并由貸款調查部門通知企業。

七、貸款的發放

經符合規定的貸款審批人審核批準后,信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質押)合同,并按規定辦妥有關公證(見證)、抵押登記、保險等手續。借款人取得貸款之前,應為項目辦理有效的建筑工程保險。

以房屋作為抵押品的,有償清全部貸款本息之前,應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險,且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人,保險單正本由貸款行執管。

若屬抵押(質押)擔保方式,借款人應將抵押物(質物)權屬及其有關登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管,并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關的銷售手續時,須出具借條,待手續辦理完畢即退還貸款人。

若屬住房開發項目貸款,有條件的貸款行應在發放項目貸款前,與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業務簽訂《抵押貸款業務合作協議》。

貸款審查部門對貸款合同、有關協議等全部貸款手續中的各種要素、簽章等全部貸款手續核實無誤后,由信貸員填寫貸款劃撥憑證,經借款人認定,并逐級審批簽發后,交由會計部門,根據茬是度情況及有關約定條款,分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。

篇3:房地產項目開發工作管理規定

地產項目開發工作管理規定

為有效地對項目的可行性研究、立項以及勘察設計等前期工作進行指導,使各項前期工作規范化,提高工作效率,減少工作失誤,特制定本規定。

一、項目可行性研究工作:通過對擬投資開發項目的調查研究及經濟測算、分析其可操作性,做好風險預測,為公司投資決策提供準確依據。

1、開發部負責組織編寫項目可行性研究報告,營銷部、預算部、工程部、財務部密切配合。

A、營銷部負責提供市場調研報告。

B、預算部負責提供建安、配套工程成本測算分析。

C、工程部負責提供施工組織方案。

D、財務部負責提供融資方案及管理費用預算報告

2、可行性研究報告起草完成后,由開發部呈報主管經營者審閱,提交總經理辦公會研究確定,方可決策進行立項工作。

二、項目立項工作:由開發部負責實施完成,其它部門密切配合。

1、用地申請

A、對公司經理辦公會同意投資決策的開發項目,開發部負責委托市規劃土地局指定的勘測設計院進行勘測,繪制現狀地形圖,草擬用地申請報告,呈報主管經理審查通過。

B、開發部負責配合主管經理向市開發辦呈交用地申請報告,現狀地形圖等相關性文件,辦理用地申請批復。

2、規劃及用地審批:

A、開發部將市開發辦用地申請批復轉報市規劃土地局規劃處,市規劃土地局根據城市總體規劃和分區規劃確定地塊規劃設計條件及用地紅線圖。

B、開發部依據確定的規劃設計條件及紅線圖,采取招標(或委托)的形式,安排詳細規劃方案設計,并將詳規方案通過專題會討論,報公司總經理辦公會通過。

C、開發部將規劃條件、紅線圖、詳規圖呈報規劃土地局詳規審查小組辦理詳規審批。

D、開發部將用地申請批文,規劃條件及紅線圖,詳規方案,呈報市規劃土地局地政處測算地價并形成測算報告。開發部應協調政府相關部門,積極爭取有關優惠政策。

E、土地出讓金測算報告批復后,開發部向市開發辦交納部分土地出讓金及大配套費用,取得中標通知書、開發建設履約保證書。

財務部負責籌集所需要款項。

F、開發部將批復的土地出讓金測算報告、中標通知書、開發建設履約保證書、詳規批復等轉報市規劃土地局辦理建設用地批復、建設用地規劃許可證,并協調現場測量,確認土地使用面積。

G、開發部向開發辦交納余下土地出讓金,辦理國有土地出讓合同、土地使用證,財務部負責籌集所需要的款項。

H、開發部依據詳規批復,采取招標(或委托)的形式,按排單體方案設計及總平面圖設計,并將方案經過專題會討論,報公司總經理辦公會通過。

I、開發部將上述各類批文、批圖及單體方案、總平面位置圖一并呈報市規劃土地局,辦理單體方案審核及大規建發文。

J、開發部負責向市規劃土地局繳納項目的人防工程建設費、墻改專項基金、砂石管理費等行政事業收費,辦理有關前期繳費事宜。

K、開發部將上述所批文,批圖一并呈報市規劃土地局,靈理建設工程規劃許可證。

L、開發部須將立項過程中所有批復及時報行政部存檔。

三、項目勘察設計工作:開發部負責委托項目的詳細規劃、場地勘察、工程設計等工作,工程部、營銷部、預算部為主要的配合部門。

1、開發部準備設計所需的基礎資料;

2、開發部負責組織編寫設計任務書,其它部門需提供相關資料:

A、營銷部負責提供項目功能要求書或項目建議書;

B、工程部負責提供設計技術要求書;

3、開發部根據已積累的各設計單位綜合情況初選3-5家設計單位,并對初選設計單位的資質、技術力量、社會信譽、近期承攬的項目工作情況等進行調查,提交主管經理研究確定設計單位。

4、開發部負責起草設計委托合同,并按《合同會簽制度》簽署。

5、開發部向確定的設計單位提供準備好的基礎資料和設計任務書等。

6、開發部接收設計文件后,組織設計單位及相關部門召開評審會并形成會議紀要,會后安排設計單位修改。

7、開發部將完整的設計文件進行存檔、分發、上報等工作,進行下一步程序。

四、本規定由開發部負責解釋。

五、本規定自通過之日起施行。