房地產有限公司問題研究程序

第一章總則

第一條為了加強對江蘇**房地產有限公司的管理工作,提升江蘇**房地產有限公司的管理水平,為公司決策提供參考,現對江蘇**房地產發展有限公司的問題研究,依照以下程序處理。

第二條本辦法適用于**公司總經辦對公司范圍內問題研究程序。

第二章細則

第三條、需要研究的問題分類:

(一)公司會議上提出公司存在的問題

(二)總經辦、管理研究部等行政總經辦門提出需要研究的問題

(三)其它部門提出需要研究的問題

(四)公司常出現的管理錯誤問題

(五)公司的重大決策

(六)其它需要研究的問題

第四條、需要研究的問題收集和討論:

(一)在公司會議上,由公司相關領導提出需要集體討論的,由總經辦組織相關部門進行討論;

(二)由總經辦、管理研究部等行政總經辦門提出需要研究的問題,由提出部門組織相關部門參與討論,并且邀請總經辦人員參加討論;

(三)其它部門提出需要研究的問題,可以直接向總經辦提出,然后再由總經辦組織相關部門人員參加。

(四)公司常出現的管理錯誤問題,由主要責任部門負責組織討論,總經辦組織相關部門人員參加。

(五)公司的重大決策的問題研究,由董事長會組織相關人員參加,總經辦、行政部派相關員參加。

第五條、需要研究的問題處理辦法:

需要研究的問題必須要有議題,確定議題之后,由組織討論的部門提前三天發給通知給相關需要參加討論的人。通知必須明確時間、地點、討論議題等。對于討論形成的會議紀要,由總經辦或行政部形成會議紀要,總經辦對會議討論中達成的共識進行跟催、考核、組織實施。參與討論的相關人員在開會之前必須準備參與討論的資料。

對于重要決議、立案等,形成研究報告提交至董事會。

第三章附則

第六條本程序的解釋權歸江蘇**房地產發展有限公司總經辦。

第十四條本程序自頒布之日起執行。

篇2:X房地產項目可行性研究和投資決策的控制程序

房地產公司項目可行性研究和投資決策的控制程序

1.目的

通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。

2.范圍

本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。

3.職責

3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議;

3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果,負責指導可行性報告的編制。

3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。

3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

4.控制程序

4.1項目可行性研究的前期準備工作

4.1.1由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息,進行投資項目的預選。

4.1.2依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查,形成資料匯編。

4.1.3財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

4.1.4依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。

4.1.5策劃與營銷中心根據資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。

4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后,報分管領導審核、總經理審批。

4.2項目可行性研究

4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

4.2.2可行性研究主要內容:

4.2.2.1項目開發必要性分析:

a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃;

b.通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;

c.分析項目建設規模是否合理。

4.2.2.2項目開發條件分析:

a.項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求;

b.基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;

c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;

d.拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。

4.2.3由策劃與營銷中心負責,財務與資產經營部配合,進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經濟效益的各項指標,主要內容包括:

a.總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;

d.項目費用的鑒別和估算;

e.項目利潤預測。

4.2.4項目財務效益分析

由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析,主要內容包括:

a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等;

b.財務動態分析指標的計算,主要有:財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等;

c.財務靜態分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

d.根據各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結論。

4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求,對不確定性進行分析:

a.盈虧平衡分析,包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點;

b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

4.2.6策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發中可能出現的風險,并提出采取回避風險的有效措施。

4.3可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經總經理批準后,委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容:

a.項目開發的必要性分析;

b.項目開發條件分析;

c.基本經濟數據的測算與分析;

d.項目財務效益分析;

e.項目不確定性分析;

f.項目分析結論。

4.4項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動,在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。

4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。

4.4.2可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后,報集團公司進行最終決策。

4.5經批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規定執行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。

4.6對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄,由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定,進行收集、保管和歸檔。

5.支持性文件

5.1Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》

5.2Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》

5.3Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》