房地產(chǎn)有限公司問題研究程序

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)對(duì)江蘇**房地產(chǎn)有限公司的管理工作,提升江蘇**房地產(chǎn)有限公司的管理水平,為公司決策提供參考,現(xiàn)對(duì)江蘇**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的問題研究,依照以下程序處理。

第二條本辦法適用于**公司總經(jīng)辦對(duì)公司范圍內(nèi)問題研究程序。

第二章細(xì)則

第三條、需要研究的問題分類:

(一)公司會(huì)議上提出公司存在的問題

(二)總經(jīng)辦、管理研究部等行政總經(jīng)辦門提出需要研究的問題

(三)其它部門提出需要研究的問題

(四)公司常出現(xiàn)的管理錯(cuò)誤問題

(五)公司的重大決策

(六)其它需要研究的問題

第四條、需要研究的問題收集和討論:

(一)在公司會(huì)議上,由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出需要集體討論的,由總經(jīng)辦組織相關(guān)部門進(jìn)行討論;

(二)由總經(jīng)辦、管理研究部等行政總經(jīng)辦門提出需要研究的問題,由提出部門組織相關(guān)部門參與討論,并且邀請(qǐng)總經(jīng)辦人員參加討論;

(三)其它部門提出需要研究的問題,可以直接向總經(jīng)辦提出,然后再由總經(jīng)辦組織相關(guān)部門人員參加。

(四)公司常出現(xiàn)的管理錯(cuò)誤問題,由主要責(zé)任部門負(fù)責(zé)組織討論,總經(jīng)辦組織相關(guān)部門人員參加。

(五)公司的重大決策的問題研究,由董事長(zhǎng)會(huì)組織相關(guān)人員參加,總經(jīng)辦、行政部派相關(guān)員參加。

第五條、需要研究的問題處理辦法:

需要研究的問題必須要有議題,確定議題之后,由組織討論的部門提前三天發(fā)給通知給相關(guān)需要參加討論的人。通知必須明確時(shí)間、地點(diǎn)、討論議題等。對(duì)于討論形成的會(huì)議紀(jì)要,由總經(jīng)辦或行政部形成會(huì)議紀(jì)要,總經(jīng)辦對(duì)會(huì)議討論中達(dá)成的共識(shí)進(jìn)行跟催、考核、組織實(shí)施。參與討論的相關(guān)人員在開會(huì)之前必須準(zhǔn)備參與討論的資料。

對(duì)于重要決議、立案等,形成研究報(bào)告提交至董事會(huì)。

第三章附則

第六條本程序的解釋權(quán)歸江蘇**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)辦。

第十四條本程序自頒布之日起執(zhí)行。

篇2:X房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制程序

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制程序

1.目的

通過對(duì)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制,加強(qiáng)投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.范圍

本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。

3.職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議;

3.2項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果,負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。

3.3策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告,收集所需資料。

3.4財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料,對(duì)可研報(bào)告從部門角度提出意見。

4.控制程序

4.1項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作

4.1.1由策劃與營銷中心根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。

4.1.2依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場(chǎng)調(diào)研管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查,形成資料匯編。

4.1.3財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃,編制資金流量表。

4.1.4依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。

4.1.5策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況,編制項(xiàng)目建議書。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明,初步估算項(xiàng)目的投資效益,進(jìn)行綜合分析,論述建設(shè)的必要性。

4.1.6項(xiàng)目建議書由策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后,報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

4.2項(xiàng)目可行性研究

4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項(xiàng)目建議書對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。

4.2.2可行性研究主要內(nèi)容:

4.2.2.1項(xiàng)目開發(fā)必要性分析:

a.項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;

b.通過市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè),對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析比較;

c.分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。

4.2.2.2項(xiàng)目開發(fā)條件分析:

a.項(xiàng)目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求;

b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位,交通運(yùn)輸是否有保證;

c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求;

d.拆遷工作是否可行,周圍環(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。

4.2.3由策劃與營銷中心負(fù)責(zé),財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合,進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與評(píng)估,根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià),并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo),主要內(nèi)容包括:

a.總投資的測(cè)算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況;

b.資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng);

c.各種稅金的計(jì)算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

d.項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算;

e.項(xiàng)目利潤預(yù)測(cè)。

4.2.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析

由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析,主要內(nèi)容包括:

a.編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表,主要有:貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等;

b.財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算,主要有:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等;

c.財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

d.根據(jù)各種計(jì)算指標(biāo),參考定性分析,作出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。

4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求,對(duì)不確定性進(jìn)行分析:

a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn);

b.敏感性分析,包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

4.2.6策劃與營銷中心根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的不利因素,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

4.3可行性研究報(bào)告由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。

4.3.1可行性研究報(bào)告包括以下主要內(nèi)容:

a.項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析;

b.項(xiàng)目開發(fā)條件分析;

c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析;

d.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析;

e.項(xiàng)目不確定性分析;

f.項(xiàng)目分析結(jié)論。

4.4項(xiàng)目開發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng),在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經(jīng)理主持,對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證,必要時(shí),由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家,進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。

4.4.2可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。

4.5經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改,嚴(yán)格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門。

4.6對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定,進(jìn)行收集、保管和歸檔。

5.支持性文件

5.1Q/TZH-WI-003《市場(chǎng)調(diào)研管理辦法》

5.2Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

5.3Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》