公司程序文件版號:A

修改號:0

EJ-QP1.2物業管理方案的制定和控制頁碼:1/3

1.目的:

擴大公司業務范圍,在投標或承接新物業項目中制定管理方案,體現開發商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。

2.適用范圍:

適用于公司新投標或承接拳物業項目的管理。

3.引用文件:

3.1質量手冊第4.2章

3.2ISO9002標準第4.2章

4.職責:

4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業項目的策劃小組。

4.2策劃小組對新物業項目管理進行可行性分析。

4.3策劃小組制訂物業管理方案。

5.工作程序:

5.1策劃小組的建立。

5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。

5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。

5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。

5.2物業的考察:

5.2.1策劃人員到現場了解物業的現狀及周界環境,特別對物業的施工質量重點檢查。

5.2.2策劃人員走訪開發商,弄清物業的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業平面圖及其它必要材料。

5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。

5.2.4經營管理部根據物業管理委托合同及物業的特點來編制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規和本公司現有物業管理方案,編制該物業管理方案的草案。

5.3.2管理方案內容:

a物業概況

b物業管理的機構設置及職責

c物業管理的近遠期目標

d物業管理日常服務項目設置及服務程度

e物業管理服務項目收費標準依據

f物業配套設施的管理辦法

g物業管理收支預算

h物業管理質量的評定方法

i糾正和預防物業管理發生的問題的措施

5.3.3物業管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。

5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。

5.3.5定案后的物業管理方案須經總經理批準后方可生效。

5.4物業管理方案發放控制

5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發商和產權人(單位)作為投標書。開發商和產權人(單位)與公司正式簽定物業管理合同后,管理方案由綜合辦公室發放到各部門和新成立的物業管理機構。

5.5物業管理方案的修改:

5.5.1開發商或產權人(單位)對物業管理服務提出新的要求或出現其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。

5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。

5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發放,收回已廢除的方案。

5.6本質量體系文件針對思源小區而設計,不另編制物業管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《物業管理方案》無固定格式

6.2《程序文件的控制》EJ-QP6.1

篇2:環境能源職業健康安全管理方案制定實施控制程序

1目的

制定和實施環境、能源、職業健康安全管理方案是對重要環境因素、主要能源使用、高風險性危險源進行有效管理和控制的重要手段,也是確保實現環境、能源、職業健康安全目標和指標的重要措施。

2適用范圍

適用于環境、能源、職業健康安全管理方案的制定和實施的控制。

3主要相關過程

a)4.2.3文件控制

b)4.2.4記錄控制

c)5.4.1質量、環境、能源、職業健康安全目標

d)5.4.2.3法律法規和其他要求;

e)5.5.3信息交流與協商溝通

f)8.2.3過程的監視和測量

g)8.5.2糾正措施

h)8.5.3預防措施

4支持性文件

a)*F/M004-01-2013《文件控制程序》

b)*F/M004-02-2013《記錄控制程序》

c)*F/M004-03-2013《環境因素識別與評價程序》

d)*F/M004-04-2013《危險源辨識、風險評價和風險控制策劃程序》

e)*F/M004-28-2013《能源評審控制程序》

f)*F/M004-05-2013《質量、環境、職業健康安全目標、指標控制程序》

g)*F/M004-27-2013《能源基準、參數、能源目標控制程序》

h)*F/M004-07-2013《信息交流與協商溝通程序》

i)*F/M004-26-2013《糾正、預防措施程序》

5適用的法律法規

a)《中華人民共和國環境保護法》

b)《中華人民共和國大氣污染環境防治法》

c)《中華人民共和國水污染防治法》

d)《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》

e)《節約能源管理暫行條例》

f)《中華人民共和國水污染實施細則》

g)GB12348《工業企業廠界噪聲標準》

h)GB8929《污水綜合排放標準》

i)《中華人民共和國勞動法》

j)《中華人民共和國礦山安全法》

h)《中華人民共和國節約能源法》

6職責

6.1行政人事部負責組織責任部門編制環境、能源、職業健康安全管理方案,并協調、協助有關部門實施環境、能源、職業健康安全管理方案。

6.2管理者代表組織有關人員對每個環境、能源、職業健康安全管理方案進行審核,組織有關部門實施環境、能源、職業健康安全管理方案。

6.3總經理負責批準環境、能源、職業健康安全管理方案,并為環境、能源、職業健康安全管理方案的實施提供所需的資源。

7程序

7.1環境、能源、職業健康安全管理實施方案(以下統稱管理方案)的制定

7.1.1管理方案制定的策劃

7.1.1.1行政人事部在組織有關部門制定環境、能源、職業健康安全管理方案之前必須按照*F/M004-03-2013《環境因素識別與評價程序》、*F/M004-28-2013《能源評審控制程序》和*F/M004-04-2013《危險源辨識、風險評價和風險控制策劃程序》的規定,識別和確定本公司的重要環境因素、主要能源使用、不可接受風險。

7.1.1.2針對所識別的重要環境因素,主要能源使用、不可接受風險和方針、目標的要求,由行政人事部和職責部門對擬要制定的管理方案進行分析,收集所涉及的法律法規及其他要求,相關方的意見,以及有關技術方面的信息和資料。

7.1.1.3職責部門應提出具體的技術方案或方法。方案或方法應包括:

a)職責部門及相關部門;

b)具體的管理措施、技術措施和績效改進方案、實現目標的時間;

c)所需的資源;

d)驗證改進能源績效的方法和驗證結果的方法等。

7.1.1.4管理措施、技術措施的復雜程度,應根據實現目標指標的難易程度,應根據重要環境因素、主要能源使用、風險控制難易程度確定,并與之要達到的目標、指標相適應,要與公司的承受能力相適應。

7.1.1.5較大型或難度較大的技術方案,行政人事部應組織有關部門人員、技術專家對技術方案進行分析論證,并從以下幾個方面作出評價:

a)技術的可行性,包括技術的先進性、合理性、成熟性;

b)投資的合理性、投資應與治理的項目相匹配,不能超出公司的能力;

c)管理的復雜性,是否便于管理、易于操作,以及對人員技能素質的要求;

d)運行的風險性及效果,是否能夠確保達到預期效果。

7.1.1.6經論證,技術方案、方法可行時,應將包括適用的法律法規及其他要求等信息資料作為管理方案的輸入。

7.1.2管理方案的制定

7.1.2.1由管理者代表組織有關人員根據要達到的目標指標、法律法規要求、重要環境、主要能源使用、可行的績效改進方案等,制定相應的管理實施方案。

7.1.2.2管理實施方案應包括以下方面的內容:

a)將目標、指標納入管理實施方案中;

b)規定相關職能和層次的職責;

c)實現目標、指標的技術措施、管理措施和績效改進方案;

d)所需的資源;

e)實施步驟和完成期限;

f)驗證績效改進方法;

g)驗證結果的方法。

7.1.2.3管理方案應形成文件,管理方案經管理者代表、主管領導審核后報總經理批準實施。

7.2管理方案的實施

7.2.1行政人事部組織有關部門對方案實施進行策劃和準備,包括:

a)按照*F/M004-01-2013《文件控制程序》的規定準備所需的各種文件、資料,包括適用的法律法規,制定或引用管理體系的文件。

b)按照*F/M004-02-2013《記錄控制程序》的規定準備管理方案實施過程所需記錄的表格。

c)按照手冊“6.2人力資源”的規定配備所需的人員,必要時按照*F/M004-11-2013《員工培訓程序》對有關人員實施培訓。

d)按照*F/M004-12-2013《采購控制程序》的規定評價和選擇合格的材料供方,必要時包括對外包方的評價和選擇。

e)確定管理方案實施過程有關參數、指標的監測項目、頻次、方法等,并確定所需的監視測量裝置和控制的要求等。

7.2.2管理者代表應檢查方案實施的策劃和準備工作,以確保管理方案能夠順利實施。

7.2.3管理方案實施的控制

7.2.3.1各有關部門應按照環境、能源、職業健康安全管理實施方案中所規定的職責權限和策劃的結果實施管理方案。并對以下方面實施控制:

a)按規定的程序進行操作或作業;

b)管理方案的實施所需的資源(包括資金)的落實和時間進度進行控制;

c)在適當的階段對管理方案的實施情況及效果的監測;

d)做好管理方案實施過程適當記錄;

7.3管理方案的更改

7.3.1當發生下列情況時,應對管理方案進行更改

a)有關的國家法律法規更改或更換時;

b)本公司的活動、產品和服務發生了變化;

c)重要環境因素、主要能源使用、不可接受風險發生了變化;

d)相關方或其他要求發生變化;

e)對目標、指標作了調整;

f)方案本身存在缺陷或難以實施時。

7.3.2行政人事部負責組織對管理方案的修改,并將修改結果報管理者代表審核和總經理批準。

7.4管理方案實施效果的監測和評價

7.4.1管理方案實施過程或實施后,按照管理方案中的時間安排,由行政人事部或有關部門對管理方案實施結果是否達到規定的目標、指標進行監視和測量,并將監測的結果(必要時應形成報告)報總經理、公司領導和管理者代表,并傳遞到有關部門。

7.4.2必要時,總經理或管理者代表應組織有關部門或人員,對管理方案實施的結果進行評價,若未能達到或實現規定的目標和指標,應按照*F/M004-26-2013《糾正、預防措施程序》的規定,分析原因進行整改。

8記錄和報告

篇3:物業管理方案制定控制程序

公司程序文件版號:A

修改號:0

EJ-QP1.2物業管理方案的制定和控制程序頁碼:1/3

1.目的:

擴大公司業務范圍,在投標或承接新物業項目中制定管理方案,體現開發商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。

2.適用范圍:

適用于公司新投標或承接拳物業項目的管理。

3.引用文件:

3.1質量手冊第4.2章

3.2ISO9002標準第4.2章

4.職責:

4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業項目的策劃小組。

4.2策劃小組對新物業項目管理進行可行性分析。

4.3策劃小組制訂物業管理方案。

5.工作程序:

5.1策劃小組的建立。

5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。

5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。

5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。

5.2物業的考察:

5.2.1策劃人員到現場了解物業的現狀及周界環境,特別對物業的施工質量重點檢查。

5.2.2策劃人員走訪開發商,弄清物業的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業平面圖及其它必要材料。

5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。

5.2.4經營管理部根據物業管理委托合同及物業的特點來編制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規和本公司現有物業管理方案,編制該物業管理方案的草案。

5.3.2管理方案內容:

a物業概況

b物業管理的機構設置及職責

c物業管理的近遠期目標

d物業管理日常服務項目設置及服務程度

e物業管理服務項目收費標準依據

f物業配套設施的管理辦法

g物業管理收支預算

h物業管理質量的評定方法

i糾正和預防物業管理發生的問題的措施

5.3.3物業管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。

5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。

5.3.5定案后的物業管理方案須經總經理批準后方可生效。

5.4物業管理方案發放控制

5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發商和產權人(單位)作為投標書。開發商和產權人(單位)與公司正式簽定物業管理合同后,管理方案由綜合辦公室發放到各部門和新成立的物業管理機構。

5.5物業管理方案的修改:

5.5.1開發商或產權人(單位)對物業管理服務提出新的要求或出現其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。

5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。

5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發放,收回已廢除的方案。

5.6本質量體系文件針對思源小區而設計,不另編制物業管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《物業管理方案》無固定格式

6.2《程序文件的控制》EJ-QP6.1