物業經營管理成本測算

物業概況

1、用地面積:9984.85m2

2、總建筑面積:23470m2

3、地上建筑面積:19970m2

4、地下建筑面積:3500m2

5、建筑占地面積:4450m2

6、建筑密度:44.6%

7、建筑容積:2.00

8、綠化率:30.4%

9、商鋪:9000m2

10、商務公寓:10970m2

11、停車位:92

二、人員配置架構設置

說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。

2、總人數控制在65人以內。

三、物管費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

(1)人員編制和基本工資標準:見表(01)

人員編制和基本工資標準表(01)

序號項目人數(人)工資標準(元/月)總額(元/月)

一管理人員132346.0030500.00

四維修人員51000.005000.00

二收費員3800.002400.00

五治安員20750.0015000.00

三服務員14600.008400.00

六保潔員6550.003300.00

七合計61/64600.00

(2)費用測算

管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項目金額(元/月)依據測算結果(元/月.M2)

一基本工資64600.00/3.234

二福利費20341.50注(1)1.148

三加班費//暫不計

四服裝費1625注(2)0.081

五合計79166.50/4.463

注(1):福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。

注(2):服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

(1)采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算,公共設施、設備建造成本統一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養費按月折舊費的40%提取。則:

維修保養費=[(1200元/M2×30%)÷(25年×12月/年)]×40%=(360÷300)×40%=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:

(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

=4752.00元/月

分攤到每平方米的費用為:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:

(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時

=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

=7920元/月

分攤到每平方米的費用為:7920÷19970=0.396元/平方米/月。

維修保養費用為;每層每月按50元計算則為:

(4部×7層)×50元/層/月

=28×50

=1400元/月

分攤到每平方米的費用為:1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、綠化管理費:

小區綠化面積為3035M2,綠化管理費測算見表(3)

綠化管理測算表(3)

序號項目測算依據金額(元)測算結果(元/月.M2)

1綠化工具費400元/年400.000.010

2勞保用品費400元/年400.000.010

3綠化用水費1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.017

4農藥化肥費0.10元/M2.年303.500.001

5景觀再造費0.10元/M2.年303.500.001

6合計//0.039

4、清潔衛生費

清潔衛生費測算見表(04)

清潔衛生費測算見表(04)

序號項目測算依據金額(元)測算結果(元/月.M2)

1工具購置費300元/人.年1800.000.008

2勞保用品費300元/人.年900.000.008

3化糞池清掏費(注4)3000.000.013

4垃圾外運費2880元/年2880.000.012

5水箱清洗///

6合計//0.041

注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。

5、保安費:

保安費用測算見表(05)

保安費測算表(05)

序號項目測算依據金額(元/年)測算結果(元/月M2)

1裝備費250元/人.年5000.000.020

2人身保險費(暫不計)//

3房租費(暫不計)//

4合計//0.020

6、辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)

辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、固定資產折舊費:

固定資產總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:

固定資產折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970M2)

=0.834元/月.平方米

8、利潤:

利潤取5%,則

利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、法定稅費:

兩稅一費為前八項之和的5.75%,則

稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、合計:經營管理服務費匯總表見(06)

經營管理服務費匯總表(1-6)

序號項目金額(元/月.平方米)費用所占比例

1工資福利費4.46357%

2維修費0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%

3綠化管理費0.03905%

4清潔衛生費0.0410.5%

5保安費0.0200.2%

6辦公費0.5016.4%

7折舊費0.83410.5%

8利潤0.3524.5%

9法定稅費0.4255.4%

10合計7.817100%

11、車場管理費收入的補貼:

機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。

分攤物業管理費=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用測算出的物業經營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經營管理服務費為:

經營管理費=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米

篇2:商住物業經營管理成本測算案例

商住項目物業經營管理成本測算案例

一、物業概況

1、用地面積:9984.85m2

2、總建筑面積:23470m2

3、地上建筑面積:19970m2

4、地下建筑面積:3500m2

5、建筑占地面積:4450m2

6、建筑密度:44.6%

7、建筑容積:2.00

8、綠化率:30.4%

9、商鋪:9000m2

10、商務公寓:10970m2

11、停車位:92

二、人員配置架構設置

說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。

2、總人數控制在65人以內。

三、物管費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

(1)人員編制和基本工資標準:見表(01)

人員編制和基本工資標準表(01)

序號項目人數(人)工資標準(元/月)總額(元/月)

一管理人員132346.0030500.00

四維修人員51000.005000.00

二收費員3800.002400.00

五治安員20750.0015000.00

三服務員14600.008400.00

六保潔員6550.003300.00

七合計61/64600.00

(2)費用測算

管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項目金額(元/月)依據測算結果(元/月.M2)

一基本工資64600.00/3.234

二福利費20341.50注(1)1.148

三加班費//暫不計

四服裝費1625注(2)0.081

五合計79166.50/4.463

注(1):福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。

注(2):服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

(1)采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算,公共設施、設備建造成本統一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養費按月折舊費的40%提取。則:

維修保養費=[(1200元/M2×30%)÷(25年×12月/年)]×40%

=(360÷300)×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:

(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

=4752.00元/月

分攤到每平方米的費用為:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:

(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時

=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

=7920元/月

分攤到每平方米的費用為:7920÷19970=0.396元/平方米/月。

維修保養費用為;每層每月按50元計算則為:

(4部×7層)×50元/層/月

=28×50

=1400元/月

分攤到每平方米的費用為:1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、綠化管理費:

小區綠化面積為3035M2,綠化管理費測算見表(3)

綠化管理測算表(3)

序號項目測算依據金額(元)測算結果(元/月.M2)

1綠化工具費400元/年400.000.010

2勞保用品費400元/年400.000.010

3綠化用水費1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.017

4農藥化肥費0.10元/M2.年303.500.001

5景觀再造費0.10元/M2.年303.500.001

6合計//0.039

4、清潔衛生費

清潔衛生費測算見表(04)

清潔衛生費測算見表(04)

序號項目測算依據金額(元)測算結果(元/月.M2)

1工具購置費300元/人.年1800.000.008

2勞保用品費300元/人.年900.000.008

3化糞池清掏費(注4)3000.000.013

4垃圾外運費2880元/年2880.000.012

5水箱清洗///

6合計//0.041

注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。

5、保安費:

保安費用測算見表(05)

保安費測算表(05)

序號項目測算依據金額(元/年)測算結果(元/月M2)

1裝備費250元/人.年5000.000.020

2人身保險費(暫不計)//

3房租費(暫不計)//

4合計//0.020

6、辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)

辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、固定資產折舊費:

固定資產總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:

固定資產折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970M2)

=0.834元/月.平方米

8、利潤:

利潤取5%,則

利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、法定稅費:

兩稅一費為前八項之和的5.75%,則

稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、合計:經營管理服務費匯總表見(06)

經營管理服務費匯總表(1-6)

序號項目金額(元/月.平方米)費用所占比例

1工資福利費4.46357%

2維修費0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%

3綠化管理費0.03905%

4清潔衛生費0.0410.5%

5保安費0.0200.2%

6辦公費0.5016.4%

7折舊費0.83410.5%

8利潤0.3524.5%

9法定稅費0.4255.4%

10合計7.817100%

11、車場管理費收入的補貼:

機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。

分攤物業管理費=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用測算出的物業經營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經營管理服務費為:

經營管理費=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米