鴻祥苑物業管理服務內容

(一)開發建設期間物業管理服務內容

1、分析原設計圖紙,提出物業結構布局功能方面的改進建議

物業管理公司在物業管理實踐中最了解物業布局的結構合理性,以及物業的使用、維修和管理,可提供綜合考慮物業總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等,避免日后使用修改,給管理帶來不便,以提高物業的整體效果、價值。

2、提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議

物業公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。

3、提供工程質量的改進建議

物業公司在工程施工階段可派駐工程施工現場,熟悉基礎隱藏工程,機電設備安裝調試,管道線路的敷設及走向,及時提出整改方案,配合落實。

4、設立物業管理咨詢

在項目銷售期間,物業公司可配合售樓部,和購房者溝通,明確今后物業管理的收費、服務內容、服務標準,解答購房者物業管理方面的問題。

(二)物業竣工驗收期間物業管理服務內容

1、參與竣工險收

物業公司可派工作人員參與政府組織的竣工驗收工作,協助開發商督促施工單位完成驗收資料的準備,組織技術人員了解現場房屋及配套設備設施是否具備驗收條件,要求施工單位按要求完成開發商交給的施工任務,協助開發商監督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。

2、組織接管驗收

由物業公司牽頭,對鴻祥苑的施工質量、設備設施的使用功能、技術資料、項目文件和業主資料等工作進行接管驗收。

3、協助開發商處理工程遺留問題

(1)常見的非結構性工程遺留問題

--屋面滲漏水;

--有防水要求的地面滲水;

--外墻面滲水;

--室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;

--抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺;

--門窗開關不靈、縫隙過大、缺件;

--衛生間、廚房、陽臺積水,倒泛水;

--給排水系統漏水;

--排水管道堵塞,區間道路沉陷;

--電器、電線漏電,燈具安裝不牢;

--其它常見問題。

(2)問題的處理程序

--在保修期內發生保修范圍內的工程質量問題,由建設單位或建設單位委托物業管理公司通知施工單位維修。

--施工單位自接到通知之日起,應在約定的保修時限內到達現場與業主確定返修內容,盡快修理、整改,對發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故,施工單位在接到通知后,應立即到達現場搶修。相關部門、單位到場監督整修方案。

--施工單位非因特殊原因,未能在約定時限內到達維修現場,建設單位應配合再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,建設單位有權在不提高工程標準的前提下,自行返修或委托其他單位維修,發生的費用由原施工單位承擔。

--保修完工后,建設單位、物業公司或房屋所有人組織驗收。

--因保修不及時造成新的人身、財產損害。由造成拖廷的責任方承擔賠償責任。

(三)入伙及裝修期間物業管理服務內容

1、辦理入伙手續的前提條件

(1)已通過接管驗收:房屋無重大質量問題,工程遺留問題基本得到解決,工程資料已經齊備,產權確認工作已經結束;

(2)達到入伙的條件:實現通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需,配套設施基本齊備,建成能夠使用,物業管理處有固定辦公場所。

2、入伙的準備工作

(1)入伙資料的準備:根據實際情況配合開發商編寫和印刷《業主臨時公約》、《住戶手冊》,準備《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《入伙通知書》等;

(2)入伙時的環境布置:掛橫幅、插彩旗,營造氣氛,設立指示標識牌等。

3、發出入伙通知

(1)由物業公司配合開發商確定入伙時間,向業主發出入伙通知;

(2)業主辦理入伙手續須帶證件:入伙通知書,《商品房買賣合同》原件和復印件各一份,業主及家庭成員的身份證原件及復印各一份,一寸彩照每人各兩張,單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份,委托他人辦理的須帶業主委托書及委托人身份證原件和復印件各一份。

4、入伙手續的辦理

(1)驗證入伙資料、證件;

(2)由業主填寫《業主家庭情況登記表》,簽署《業主臨時公約》等文件;

(3)交納入伙相關費用;

(4)驗房收樓;

(5)發放鑰匙,資料;

(6)開通水電。

5、裝修管理

(1)裝修的申請與審批

(2)辦理《施工證》,施工人員出入證等;

(3)施工期間的管理;

(4)違章裝修的處理;

(5)裝修施工的竣工驗收;

(四)實際運行期間物業管理服務內容

1、綜合管理

(1)設立專業物業管理機構,實行綜合一體化管理;

(2)設立24小時服務熱線電話;

(3)設立固定的辦公場所,管理人員佩帶明顯標識牌,持證上崗;

(4)協助組建業主委員會并配合其運作,簽定物業管理合同,管理單位責權利明確;

(5)制訂內部管理管理運作制度及工作流程;

(6)檔案資料齊全,管理完善。

2、房屋管理及維修養護

(1)房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻;

(2)建立裝修管理制度,無違章裝修,無亂搭建,無亂張貼懸掛;

(3)公用設施整潔,公用樓梯、天臺、通道等無堆放雜物及違章占用等;

(4)無擅自改變房屋用途,棟號有明顯標志,主要入口有引路標識圖;

(5)房屋修繕制度、管理值班制度、便民報修措施完善,建立回訪制度和回訪記錄;

(6)房屋完好率達到100%,維修合格率達到100%。

3、保安消防及車輛

(1)保安和車輛實行一體化管理,建立專業化保安隊伍;

(2)消防設備設施完好無損;

>(3)可能危及住戶安全處設立明顯標識和防范措施;

(4)無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故;

(5)機動車輛行駛停泊有序,制度落實,無違章行駛及停泊;

(7)非機動車輛管理制度落實,管理有序,停放整齊;

(8)設立24小時安全防衛值勤,業主、住戶、來訪人員進出管理有序;

(9)保證消防通道暢通,消防疏散標志醒目、完好、齊全。

4、環境管理

(1)清潔衛生實行一體化管理,有專業的清潔保潔隊伍,管理制度落實;

(2)環衛設備齊全完好,有垃圾收集設施等,垃圾日產日清;

(3)整體環境及環衛設施隨時保持清潔,定期進行衛生消殺;

(4)無違反規定飼養家禽、家畜現象;

(5)公用雨水、污水管理暢通,無堵塞現象;

(6)加強二次供水管理,保證水質符合衛生防疫要求。

5、綠化管理

(1)有專業的綠化養管隊伍,管理制度落實;

(2)保持現有綠化面積不減少、不占用;

(3)花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無踐踏折損現象,無大面積黃土裸露;

(4)加強綠化日常管理,包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等;

6、公用配套設施、設備、場所管理

(1)按規劃標準管理公用配套設施設備和場所,無違章私自改動原規劃行為,無擅自侵占公共設施或場所,公用設施設備運營正常,完好率達到95%以上;

(2)道路早暢通無損環、路面平坦整潔、排水暢通;

(3)供電、供水、供氣、電梯、消防監控、有線電視、通訊管線及設施完好無損,運行正常;二次供水箱加蓋加鎖,環境整潔,無二次污染及隱患;

(4)公用排污、排雨水管線設施完好無損;

(5)停車場及其他公共場地、建筑小品等完好無損;

(6)路燈完好率達到95%以上;

(7)做好設施設備維修與安全措施。

7、商業網點管理與經營服務

(1)商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼;招牌整齊美觀,無破損污跡;

(2)落實好門前三包,鋪面整潔,無亂丟垃圾,無污水等;

(3)排放油煙、噪音、粉塵等符合環保規定,無存放有害有毒物質;

(4)多種經營效果好,有償服務項目齊全,無違反規定亂收費。

8、空置房管理

(1)保證空置房各項設施設備完好無損;

(2)做好空置房室內外的衛生保潔;

(3)配合售房需要,提供各種方便。

9、社區文化

(1)健全并落實各項精神文明建設、社區服務制度;

(2)設立宣傳教育學習專欄;

(3)積極協助街道、派出所、居民委員會開展各項工作;

10、便民特約服務

(1)適應社區發展需要,適時提供特約有償服務等;

(2)服務項目(略)。

篇2:住宅物業管理服務內容收費辦法

住宅社區物業管理服務內容與收費辦法

本社區服務分為公共性物業管理服務和特約專項服務。

公共性物業管理服務費用簡稱為"物管費"。

特約專項服務是根據不同客戶的實際需求而開展的特別針對性服務項目,其收費標準根據所提供的服務內容并按照合理的原則自行定價或與客戶協商定價收取。

1、公共性物業管理服務內容

(1)房屋檔案管理:建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況;

(2)業主檔案資料管理:搜集、整理、歸檔、保管、及時更新本社區業主基本情況及檔案資料,并配合當地公安機關進行備案登記;

(3)收費服務:定期向業主及物業使用人收取物業管理公共服務費(簡稱"物管費"),可接受有關單位的委托代收代繳水、氣費、垃圾處理費、有線電視收視費、網絡服務費、電話費等費用;

(4)協調關系、對外聯絡、處理投訴;

(5)維修養護服務及管理:對社區公共建筑、場地、房屋、公共設施設備及房屋共用設施設備進行定期巡檢、養護、維修和管理;

(6)安全防范(但不含人身、財產的保險和保管責任,另有合同約定的除外);協助配合當地公安機關維護社區內公共秩序及消防安全,創造良好的治安環境;

(7)交通管理:對進入社區的車輛行駛和停放加以管理,保持社區內交通的順暢及安全;

(8)保潔服務:定期清掃和清運垃圾,定期除蟲、滅鼠,保持社區內公共區域及公共設施的清潔衛生;

(9)綠化養護管理:負責社區景觀和綠化帶的綠化養護,維護良好的綠化景觀;

(10)社區文化活動:根據實際情況不定期舉辦社區宣傳和文化活動。

2、特約專項服務內容

(1)車輛停放服務:按相關規定收取機動車和非機動車的車位使用費;

(2)特約有償服務:維修(水電、房屋、家電)服務、家政服務、代租植物盆景(提供家庭綠化服務)、代訂報刊雜志、代繳費用、房屋代租代售、商務服務、信息咨詢……

(注:上述特約有償服務項目可根據實際需要及具備條件逐步開展)

3、物業管理費的支出范圍

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業公共部位、共用設施設備的日常運行、維修、保養費用;

(3)物業管理區域公共區域清潔衛生費用;

(4)物業管理區域公共區域綠化養護費用;

(5)物業管理區區域公共秩序維修費用(包括保安及消防裝備);

(6)辦公、通訊等行政管理費用;

(7)公用水、電費;

(8)物業管理企業固定資產折舊費;

(9)美化環境及節日裝飾活動費用;

(10)法定稅費;

(11)物業公司酬金。

4、物業管理費的計費標準及交費辦法

(1)計費標準:

根據物業管理服務原則與思路,實行在政府指導下同業主協商以期達到優質優價、服務水平與服務價格相適應的收費原則。

(2)交費辦法:

①業主/住戶應當根據《前期物業管理服務協議》或《物業管理服務合同》的約定按時足額交納物業管理服務費;

②業主與物業使用人約定由物業使用人交納物管費的,從其約定,業主負連帶交納責任;

③未能按時交納者,物業公司將依據《前期物業管理服務協議》或《物業管理服務合同》的約定向業主/住戶收取逾期滯納金;

④任何業主/住戶以任何借口、理由延期或拒絕交納物管費,都是對其他業主及住戶利益的侵犯,物業公司將會同業主委員會督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業公司可以向當地人民法院起訴,依法進行追討。

(3)交費時間:每月的25日

篇3:物業管理服務內容

項目物業管理服務內容

****的物業管理服務由**物業管理公司提供,在項目交付使用后至項目業主委員會成立前,物業管理服務的主要內容如下:

1、房屋建設共用部位的維修,養護和管理。共用部位是指物業管理區域內屬全體業主或公寓樓單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重結構、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。

2、共同設施設備的維修、養護、運行和管理。共同設施設備是指物業管理區域內屬全體業主或公寓樓單幢物業的業主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱(房)、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報箱及其他共用設施設備。

3、公共綠化

(1)及時修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養護,促使花草樹木正常生長;

(2)清理公共綠地,保持公共綠地整潔;

(3)必要的補種,保持綠化的完整;(4)保護和改善生態環境。

4、屬配套建筑和設施的養護和管理,包括游泳池、網球場、健身綠地、垃圾轉運站、公共停車場。

5、公共環境衛生

(1)公共場所清掃、道路的保潔;

(2)公共設施設備的保潔;

(3)生活及裝修垃圾的收集、清運。

6、保安

(1)協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序,進行安全防范;

(2)門崗值勤;

(3)物業區域內巡查;

(4)報警監控。

7、交通秩序與車輛停放

(1)外來車輛進出管理;

(2)停車泊位管理;

(3)維護交通安全;

(4)車輛行駛,停放有序;

(5)退速、限重、禁鳴,保持小區安靜。

8、房屋裝修管理

根據國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《長沙市城鎮住宅裝修管理辦法》,對物業區域內的房屋裝修行為進行管理。

9、消防管理

(1)消防器材管理,確保消防器材無缺少,不失效;

(2)確保消防通道暢通;

(3)加強易然、易爆品的管理;

(4)加強消防常識的宣傳,開展義務消防;

(5)發生火災及時報警,并積極組織來災火。

10、管理與物業相關的工程圖紙、業務(使用人)檔案與竣工驗收資料。

11、負責向業務(使用人)收取物業管理服務費。

12、業務和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養護,在當事人提出委托時,物業管理公司須接受委托并合理收費。