金地國際花園物業(yè)管理方式

借金地物業(yè)"以物業(yè)管理為依托,以業(yè)戶服務為中心"的管理理念和"基本職能標準化、業(yè)戶服務個性化"的管理模式;結(jié)合金地國際花園物業(yè)的實際狀況和業(yè)戶需求,使金地國際花園物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化,樹立北京市物業(yè)管理新典范。

(一)金地國際花園內(nèi)部管理架構(gòu)

(二)、運作機制

1.金地國際花園管理運作機制圖

2.全面質(zhì)量管理

根據(jù)ISO9001質(zhì)量保證國際標準的有關要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達到業(yè)戶滿意的效果。

3.計劃目標管理

按金地物業(yè)制定的各項管理指標,金地國際花園管理處各職能管理人員明確責任,授予權(quán)利,在實施過程中加強檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結(jié)合。

4.協(xié)調(diào)管理

運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。

--以行政職務權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

--運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調(diào),如通過崗位競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的

--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。

5.督導管理

管理處擬采用金地物業(yè)管理公司成熟的督導管理方式,對各能職部門實施指揮和指導管理。

--經(jīng)濟管理,通過制定員工考評和工作成績的工資制度,調(diào)動員工積極性。

--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。

--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

(三)、監(jiān)督機制

監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證小區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。

--管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督

--業(yè)戶對管理機構(gòu)及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系

--過信息反饋監(jiān)督,通過各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)

(四)、信息反饋控制方式:

(1)中央控制室,通過投訴電話、閉路電視、巡更系統(tǒng)無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的情況。

(2)嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。

(3)流暢嚴密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán)的,一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

(4)管理處經(jīng)理、主管的每月(日)檢查,通過總結(jié)評比獲取反饋信息。

(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質(zhì)量。

(五)量化管理及標準化運作

1、量化管理

每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針,確定年度質(zhì)量目標,對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、維修及時率、消防隱患處理率等指標作出量化要求。

1)實行目標經(jīng)營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。

2)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內(nèi)容及課時。

3)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務指標量化管理,提高效益。

2.運作標準化管理

1)貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,導入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。

2)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。

3)發(fā)揮計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。

4)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。

5)運用酒店管理模式在金地國際花園的進行管理、服務工作。

篇2:新城物業(yè)管理方式及工作計劃

新城國際物業(yè)管理方式及工作計劃

一、管理方式

為使【**新城國際】物業(yè)管理工作的順利開展,浙江綠城物業(yè)管理有限公司將從公司派出優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建【**新城國際】物業(yè)管理處。

?運用CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略),建立富有親和力的管理和服務模式。

?按照ISO9001質(zhì)量體系管理標準,制定各項管理制度。

?運用CI系統(tǒng)設計,進行整體形象策劃包裝,形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng),以提升物業(yè)的整體品位。

?按照市場化、企業(yè)化的運作方式,提供全方位服務。

?在接到中標通知書三十日內(nèi),與招標單位簽訂【**新城國際】物業(yè)管理服務合同。

?物業(yè)交付前三個月,正式組建管理處,主要管理人員到位,招聘部分管理服務人員,組織培訓。

?根據(jù)物業(yè)交付進程,按照接管驗收標準,建立設施設備檔案,并完成對園區(qū)設施設備的使用情況的驗收,對需整改部分提出建議。

?我司將利用交付前一個月的時間對園區(qū)進行徹底清潔開荒。

?針對園區(qū)實際情況,結(jié)合公司管理的要求,編制切實可行的管理方案。

?實施日常管理。

二、工作流程

管理處與外部總體關系圖

管理處提供服務的流程

業(yè)主報修、維修、回訪流程

建立客戶報修熱線,實行一站式服務,業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對房屋、水電等質(zhì)量問題進行報修,物業(yè)維修人員在接到報修后,急修15分鐘到現(xiàn)場,小修小補在2小時內(nèi)完成,中修24小時內(nèi)完成,大修1天內(nèi)有答復。

三、工作計劃

前期介入工作計劃

序號項目工作內(nèi)容計劃時間

1簽定物業(yè)管理服務合同A、簽定物業(yè)管理服務合同。

B、與開發(fā)商進行協(xié)商,確認物業(yè)管理用房、經(jīng)營管理用房。中標后30天內(nèi)

2參與規(guī)劃、設計與建設A、收集整理各類圖紙資料,熟悉【**新城國際】情況。

B、加強與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系,參加工程例會,了解工程進度。

C、就物業(yè)管理方面,對【**新城國際】當時階段提出專業(yè)建議。

D、參與現(xiàn)場施工管理及各類設備的選型與調(diào)試。

E、設備保險建議。中標后進駐到物業(yè)交付前三個月

3在建物業(yè)前期介入工作A、全面介入在建物業(yè)的施工。

B、向項目部提出合理化建議。

C、參與隱蔽過程驗收、機電設備調(diào)試。

D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。中標后至物業(yè)交接前

4組建機構(gòu)A、人員招聘。

B、人員培訓考核。

C、人員上崗及試運行。物業(yè)交付使用前三個月

5辦公后勤A、管理用房辦公用品配置。

B、安排員工用房。

C、物資配備。物業(yè)交付使用前三個月

序號項目工作內(nèi)容計劃時間

6制定與完善各管理規(guī)章制度A、嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理體系標準,制定符合【**新城國際】管理處的各項操作規(guī)范。

B、結(jié)合【**新城國際】實際情況,對各項操作規(guī)范進行調(diào)整完善。物業(yè)交付使用前三個月

7銷售配合A、配合開發(fā)商進行有關問卷調(diào)查及回饋意見收集工作。

B、協(xié)助【**新城國際】商場的宣傳推廣。物業(yè)銷售全過程

8物業(yè)驗收

與接管A、依據(jù)接管驗收標準,逐項嚴格進行審查。

B、對不合格項目,備案并督促責任部門整改。

C、進行復驗。

D、繼續(xù)整改。

E、符合接管標準后辦理書面移交手續(xù)。

F、制作【**新城國際】的"備忘錄"。物業(yè)交付使用前一個月

入伙階段工作計劃

序號項目工作內(nèi)容計劃時間

1入伙實施A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關政府部門取得聯(lián)系,開展有關工作。

B、各項入伙資料文本的準備。

C、明確入伙流程及各崗位職責。

D、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀,入伙現(xiàn)場的準備。

E、入伙手續(xù)辦理。物業(yè)交付使用前后三個月

2初次業(yè)主意見調(diào)查A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息,加強與業(yè)主交流。

B、針對業(yè)主合理意見,進行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。物業(yè)及交付使用三個月內(nèi)

3二次裝修管理A、宣傳精裝修優(yōu)點,說服業(yè)主減少二次裝修

B、裝修方案審批,宣傳裝修規(guī)定。

C、裝修手續(xù)辦理及裝修服務。

D、裝修施工工程監(jiān)控。

E、裝修工程驗收。物業(yè)交付使用起

4檔案建立與管理A、收集業(yè)主資料歸檔。

B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。

C、建檔與運用。物業(yè)交付使用起

5配合銷售A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售;及時將顧客信息反饋給銷售部。

B、協(xié)助銷售部、工程部做售后服務工作。物業(yè)交付使用起

日常管理階段工作計劃管理期主要規(guī)劃項目備注

第一年A、全面導入ISO9001質(zhì)量保證體系,修訂和完善符合【**新城國際】特點的各項管理規(guī)章制度及操作規(guī)范。

B、開展宣傳教育活動,加強精神文明建設,普及物業(yè)管理相關政策法規(guī)。

C、全面導入CI識別系統(tǒng)。

D、建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng),建立物業(yè)管理信息平臺工作,實現(xiàn)辦公自動化。

E、員工系統(tǒng)培訓開展。

F、開展多種經(jīng)營業(yè)務,有償、無償服務。

G、按照年度社區(qū)活動計劃,開展適合【**新城國際】特點的社區(qū)活動。

H、根據(jù)實際情況進行業(yè)委會成立的準備工作。

I、管理水平達到市優(yōu)標準,在達到評比資格的前提下,申報"杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈"。

J、開展多渠道與業(yè)主的溝通,了解需求,調(diào)整工作,在能力具備情況下滿足業(yè)主需求。

第二年A、根據(jù)首年開支預算,合理調(diào)整財政收支,開展各項增收節(jié)支工作。

B、開展各項便民服務活動。

C、爭創(chuàng)"杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈",并獲得稱號。

D、管理水平達

到"全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈"的標準,并在達到評比資格的前提下,申報。

E、中修計劃制定。

F、個性化服務的提供和推廣。

創(chuàng)優(yōu)階段工作計劃

時間工作性質(zhì)工作內(nèi)容

20**年9月至20--年2月創(chuàng)優(yōu)達標準備階段?組建創(chuàng)優(yōu)領導小組,設組長一名,成員若干名;為確保創(chuàng)優(yōu)活動有組織有計劃地開展,建立創(chuàng)優(yōu)領導小組例會制度,每月召開一次工作例會,總結(jié)上一時期的工作,對發(fā)現(xiàn)的問題及時確定解決方案,安排本期工作,檢查計劃落實情況。

?開展宣傳動員工作,為保證創(chuàng)優(yōu)工作的順利開展,在創(chuàng)優(yōu)過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)優(yōu)工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)優(yōu)活動。

20--年3月至20//年3月創(chuàng)優(yōu)達標實施階段?依照市達標創(chuàng)優(yōu)標準進行自我初評,通過自我初評尋找差距,并就相關問題的解決落實到人,即時進行整改。

?將問題進行整改,根據(jù)市達標標準,結(jié)合ISO9001質(zhì)量保證體系的相關程序文件及工作規(guī)程,對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改,并進行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達到所制訂的目標。

20//年4月至6月迎檢

階段?根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達標的評分標準,組織創(chuàng)優(yōu)領導小組成員對小區(qū)的管理進行自評、自檢,做好考評驗收工作。

20//年7月至20//年9月創(chuàng)市優(yōu)

階段?總結(jié)經(jīng)驗、積累資料,提高管理水平和服務水準。

?根據(jù)評審結(jié)果,繼續(xù)保持達標的標準,對未達到標準的不足之處加以整改,在達標的基礎上進一步提高服務質(zhì)量和管理水平,力爭在達到市(省)優(yōu)小區(qū)標準。

20//年10月至2011年9月創(chuàng)國優(yōu)

階段?總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗,發(fā)揚成績,改進不足。

?嚴格按照國優(yōu)標準,結(jié)合小區(qū)實際,制定計劃,分步實施,以創(chuàng)國優(yōu)為動力,全面提高服務質(zhì)量和管理水平,爭取達到國優(yōu)標準。

篇3:大型小區(qū)物業(yè)管理方式

大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方式

借***物業(yè)"以物業(yè)管理為依托,以業(yè)主服務為中心"的管理理念和"基本職能標準化、業(yè)主服務個性化"的管理模式,吸取***物業(yè)多年的管理經(jīng)驗,引入***物業(yè)先進的運作機制,同時結(jié)合****的實際狀況和業(yè)主的需求,使****的物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。

(一)運作機制

1、全面質(zhì)量管理

***物業(yè)管理(深圳)有限公司已著手建立一整套有***物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系,主要內(nèi)容已成形,并力爭在2004年上半年全面通過ISO9001質(zhì)量體系國際認證,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達到業(yè)主滿意的效果。

2、計劃目標管理

按***物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案,****管理處各職能管理人員明確責任,授予權(quán)利,在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結(jié)合。

3.協(xié)調(diào)管理

運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。

--行政促動力,以行政職務權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

--競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的

--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。

4.督導管理

管理處擬采用***物業(yè)管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。

--經(jīng)濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調(diào)動員工積極性。

--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。

--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

(二)、激勵機制

激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高"內(nèi)聚力"。

--實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按"國優(yōu)"標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。

--實施獎金、破格晉級制度,調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

--依法管理,管教結(jié)合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。

(三)、監(jiān)督機制

監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。

--管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。

--業(yè)主對管理機構(gòu)及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。

--通過信息反饋等各種手段,實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證****物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。

(四)、自我約束機制

--經(jīng)濟利益促動自我約束機制,充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。

--目標結(jié)構(gòu)與責任相聯(lián)系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。

--權(quán)利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條,形成相關機構(gòu)、相關員工相互制約的自我約束機制。

(五)信息反饋及控制機制

1、信息反饋渠道:

2.信息反饋控制方式:

(1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。

(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。

(3)流暢嚴密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結(jié)評比獲取反饋信息。

(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質(zhì)量。

(六)量化管理及標準化運作

1、量化管理

(1)每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達的任務,確定年度質(zhì)量目標,對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

(2)實行目標經(jīng)營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。

(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內(nèi)容及課時。

(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。

(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。

2.運作標準化管理

(1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標。

(2)貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,嚴格按照管理規(guī)程和操作要求運行。

(3)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。

(4)發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。

(5)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。