大型住宅小區物業管理方式

借***物業"以物業管理為依托,以業主服務為中心"的管理理念和"基本職能標準化、業主服務個性化"的管理模式,吸取***物業多年的管理經驗,引入***物業先進的運作機制,同時結合****的實際狀況和業主的需求,使****的物業管理更加專業化、規范化。

(一)運作機制

1、全面質量管理

***物業管理(深圳)有限公司已著手建立一整套有***物業管理特色的質量管理體系,主要內容已成形,并力爭在2004年上半年全面通過ISO9001質量體系國際認證,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業主滿意的效果。

2、計劃目標管理

按***物業制定的各項管理指標和創優方案,****管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。

3.協調管理

運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。

--行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

--競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的

--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

4.督導管理

管理處擬采用***物業管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。

--經濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調動員工積極性。

--法規管理,制定一套完整的規章制度和工作程序,以此規范員工言行,提高工作質量和工作效率。

--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。

(二)、激勵機制

激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能,其作用旨在提高"內聚力"。

--實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按"國優"標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。

--實施獎金、破格晉級制度,調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現和業績掛鉤,并可根據具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

--依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業主提供優質服務。

(三)、監督機制

監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差,保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。

--管理者對機構內部工作人員進行監督。

--業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系。

--通過信息反饋等各種手段,實現監督管理的閉環機制,保證****物業管理監督機制的有效實現。

(四)、自我約束機制

--經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。

--目標結構與責任相聯系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。

--權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。

(五)信息反饋及控制機制

1、信息反饋渠道:

2.信息反饋控制方式:

(1)中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。

(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度,實行規范化運作。

(3)流暢嚴密的運作流程,一環緊扣一環,一環監督一環。

(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。

(5)通過反饋信息的總評比,及時發現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。

(六)量化管理及標準化運作

1、量化管理

(1)每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務,確定年度質量目標,對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

(2)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。

(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。

(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。

(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。

2.運作標準化管理

(1)貫徹公司企業文化,包括企業精神、經營管理理念和發展目標。

(2)貫徹公司ISO9001物業管理質量體系,嚴格按照管理規程和操作要求運行。

(3)運用公司《員工手冊》,規范管理處員工的行為,提倡專業、規范、文明的行為表率。

(4)發揮公司計算機管理系統的作用,提高物業管理工作效率。

(5)實施公司企業形象系統。

篇2:新城物業管理方式及工作計劃

新城國際物業管理方式及工作計劃

一、管理方式

為使【**新城國際】物業管理工作的順利開展,浙江綠城物業管理有限公司將從公司派出優秀的物業管理人員組建【**新城國際】物業管理處。

?運用CS系統(顧客滿意戰略),建立富有親和力的管理和服務模式。

?按照ISO9001質量體系管理標準,制定各項管理制度。

?運用CI系統設計,進行整體形象策劃包裝,形成獨特、鮮明的形象系統,以提升物業的整體品位。

?按照市場化、企業化的運作方式,提供全方位服務。

?在接到中標通知書三十日內,與招標單位簽訂【**新城國際】物業管理服務合同。

?物業交付前三個月,正式組建管理處,主要管理人員到位,招聘部分管理服務人員,組織培訓。

?根據物業交付進程,按照接管驗收標準,建立設施設備檔案,并完成對園區設施設備的使用情況的驗收,對需整改部分提出建議。

?我司將利用交付前一個月的時間對園區進行徹底清潔開荒。

?針對園區實際情況,結合公司管理的要求,編制切實可行的管理方案。

?實施日常管理。

二、工作流程

管理處與外部總體關系圖

管理處提供服務的流程

業主報修、維修、回訪流程

建立客戶報修熱線,實行一站式服務,業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員,對房屋、水電等質量問題進行報修,物業維修人員在接到報修后,急修15分鐘到現場,小修小補在2小時內完成,中修24小時內完成,大修1天內有答復。

三、工作計劃

前期介入工作計劃

序號項目工作內容計劃時間

1簽定物業管理服務合同A、簽定物業管理服務合同。

B、與開發商進行協商,確認物業管理用房、經營管理用房。中標后30天內

2參與規劃、設計與建設A、收集整理各類圖紙資料,熟悉【**新城國際】情況。

B、加強與發展商、施工單位等部門聯系,參加工程例會,了解工程進度。

C、就物業管理方面,對【**新城國際】當時階段提出專業建議。

D、參與現場施工管理及各類設備的選型與調試。

E、設備保險建議。中標后進駐到物業交付前三個月

3在建物業前期介入工作A、全面介入在建物業的施工。

B、向項目部提出合理化建議。

C、參與隱蔽過程驗收、機電設備調試。

D、分專業工種全面熟悉物業。中標后至物業交接前

4組建機構A、人員招聘。

B、人員培訓考核。

C、人員上崗及試運行。物業交付使用前三個月

5辦公后勤A、管理用房辦公用品配置。

B、安排員工用房。

C、物資配備。物業交付使用前三個月

序號項目工作內容計劃時間

6制定與完善各管理規章制度A、嚴格按照ISO9001質量管理體系標準,制定符合【**新城國際】管理處的各項操作規范。

B、結合【**新城國際】實際情況,對各項操作規范進行調整完善。物業交付使用前三個月

7銷售配合A、配合開發商進行有關問卷調查及回饋意見收集工作。

B、協助【**新城國際】商場的宣傳推廣。物業銷售全過程

8物業驗收

與接管A、依據接管驗收標準,逐項嚴格進行審查。

B、對不合格項目,備案并督促責任部門整改。

C、進行復驗。

D、繼續整改。

E、符合接管標準后辦理書面移交手續。

F、制作【**新城國際】的"備忘錄"。物業交付使用前一個月

入伙階段工作計劃

序號項目工作內容計劃時間

1入伙實施A、與環衛、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關政府部門取得聯系,開展有關工作。

B、各項入伙資料文本的準備。

C、明確入伙流程及各崗位職責。

D、與開發商共同策劃舉行入伙儀,入伙現場的準備。

E、入伙手續辦理。物業交付使用前后三個月

2初次業主意見調查A、以問卷調查、電話、拜訪等形式了解業主各類信息,加強與業主交流。

B、針對業主合理意見,進行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。物業及交付使用三個月內

3二次裝修管理A、宣傳精裝修優點,說服業主減少二次裝修

B、裝修方案審批,宣傳裝修規定。

C、裝修手續辦理及裝修服務。

D、裝修施工工程監控。

E、裝修工程驗收。物業交付使用起

4檔案建立與管理A、收集業主資料歸檔。

B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。

C、建檔與運用。物業交付使用起

5配合銷售A、以出色的物業管理協助推動銷售;及時將顧客信息反饋給銷售部。

B、協助銷售部、工程部做售后服務工作。物業交付使用起

日常管理階段工作計劃管理期主要規劃項目備注

第一年A、全面導入ISO9001質量保證體系,修訂和完善符合【**新城國際】特點的各項管理規章制度及操作規范。

B、開展宣傳教育活動,加強精神文明建設,普及物業管理相關政策法規。

C、全面導入CI識別系統。

D、建立電腦網絡系統,建立物業管理信息平臺工作,實現辦公自動化。

E、員工系統培訓開展。

F、開展多種經營業務,有償、無償服務。

G、按照年度社區活動計劃,開展適合【**新城國際】特點的社區活動。

H、根據實際情況進行業委會成立的準備工作。

I、管理水平達到市優標準,在達到評比資格的前提下,申報"杭州市物業管理優秀示范小區、大廈"。

J、開展多渠道與業主的溝通,了解需求,調整工作,在能力具備情況下滿足業主需求。

第二年A、根據首年開支預算,合理調整財政收支,開展各項增收節支工作。

B、開展各項便民服務活動。

C、爭創"杭州市物業管理優秀示范小區、大廈",并獲得稱號。

D、管理水平達

到"全國物業管理優秀示范小區、大廈"的標準,并在達到評比資格的前提下,申報。

E、中修計劃制定。

F、個性化服務的提供和推廣。

創優階段工作計劃

時間工作性質工作內容

20**年9月至20--年2月創優達標準備階段?組建創優領導小組,設組長一名,成員若干名;為確保創優活動有組織有計劃地開展,建立創優領導小組例會制度,每月召開一次工作例會,總結上一時期的工作,對發現的問題及時確定解決方案,安排本期工作,檢查計劃落實情況。

?開展宣傳動員工作,為保證創優工作的順利開展,在創優過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創優工作中去,齊心協力完成創優活動。

20--年3月至20//年3月創優達標實施階段?依照市達標創優標準進行自我初評,通過自我初評尋找差距,并就相關問題的解決落實到人,即時進行整改。

?將問題進行整改,根據市達標標準,結合ISO9001質量保證體系的相關程序文件及工作規程,對發現的問題進行整改,并進行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達到所制訂的目標。

20//年4月至6月迎檢

階段?根據市創優達標的評分標準,組織創優領導小組成員對小區的管理進行自評、自檢,做好考評驗收工作。

20//年7月至20//年9月創市優

階段?總結經驗、積累資料,提高管理水平和服務水準。

?根據評審結果,繼續保持達標的標準,對未達到標準的不足之處加以整改,在達標的基礎上進一步提高服務質量和管理水平,力爭在達到市(省)優小區標準。

20//年10月至2011年9月創國優

階段?總結創市(省)優的經驗,發揚成績,改進不足。

?嚴格按照國優標準,結合小區實際,制定計劃,分步實施,以創國優為動力,全面提高服務質量和管理水平,爭取達到國優標準。