華標廣場日常物業管理

1.治安消防管理

技防人防結合,整體綜合性小區治安防范。運用大樓安防監控系統的視像及報警系統監控功能,配以重要出入口的保安崗位設置,加之保安隊伍的快速反應措施,以及人員出入的嚴密管理,外來人員及訪客的憑證登記進入制度,保證居住區域的安全。與當地派出所共建安全文明小區。

2.車輛管理

制定小區地下車庫的停車管理制度,汽車、摩托車、單車分區停放,機動車憑IC卡識讀管理出入及收費,單車設立停放及取車憑證管理辦法,保證有序、安全,防止失車發生。

3.機電設備管理

電梯是本區樓宇的重要設備,我們將聘請具有專業維修資質的品牌電梯公司的維修站或專業公司進行合作,保證設備運行正常,檢查、維修環節的及時跟進,實現規范化管理。水泵、發電機組以及大型機電設備,全面導入ISO9002質量系列標準,保證隨時處于正常狀態。

4.物業環境管理

確保高頻度、高質量的環境衛生維護,制定區域及大樓保潔標準,對大樓及周邊環境的保潔位置,清潔次數、清潔程度按實際需要有明確的規定。且操作員與監督員有部門制約的關系,保證衛生環境令業主、住戶滿意。實施垃圾分類,回收再生資源。控制區內噪音,尤其是超時裝修施工的現象,說服教育、及時糾正。監測測定本區內噪音值,并定時公布。加強綠化園景的養護,保持生態盎然,造型別致,舒心寫意的住宅區園林綠化,營造怡人的物業環境。

5.裝修管理

確保無違章裝修,維護小區物業觀感的形象統一、美觀,樓宇各系統的正常使用功能不被破壞。嚴格實施裝修審批制度,對業主、住戶宣傳到位,建立裝修跟蹤監管程序和做法,及時發現及時糾正。裝修申請時與住戶施工單位簽訂協議書,使約束雙方違規裝修須承擔的經濟責任或法律責任。

6.客戶服務

熱線電話,解答業主的咨詢;處理投訴、接受意見、改進服務;管理服務情況的通告,及時將居住區內的物業管理信息知會業主;辦理家居大件、貴重物品的放行登記手續;開拓適合業主的貼身服務,便民利民;車輛保管;管理費收取;業主住戶物業檔案的管理;探訪客戶及定期對客戶服務的問卷調查。

篇2:物業:綠化環境管理規范

物業作業指導書:綠化環境管理

1、目的

向業主提供一個良好的生活環境。

2、范圍

適用于所接管項目的綠化管理。

3、職責

3.1綠化主管負責綠化質量控制;

3.2綠化班長負責本作業規程的組織實施及監督檢查;

3.4綠化人員依照相關作業指導書進行規范操作。

4、工作程序

4.1綠化環境的日常管理的分類

4.1.1植物的養護;

4.1.2植物的防護。

4.2綠化的養護

4.2.1澆、灌水和排水

4.2.1.1澆、灌水的種類:

a)保活水(在植物種植初期為保證植物成活所澆的定根水,澆水量應以澆透為宜);

b)生長水(在植物生長期所澆的水)。

4.2.1.2澆、灌水的次數和數量的影響因素

a)植物要求的澆、灌水的次數因植物的種類年限和土壤狀況不同而異;

b)植物要求的澆、灌水的數量因植物的大小、氣候、土壤不同而異;

c)植物要求的澆、灌水的次數和數量的具體操作按《植物澆、灌水作業指導書》進行操作。

4.2.1.3常用的澆、灌水方法為噴灌法,噴灌法一般分為:

a)自動噴灌;

b)人工噴灌。

4.2.1.4澆、灌水的質量要求和注意事項

a)澆灌透和均勻;

b)水必須是無污染的;

c)澆、灌水前必須做到土壤疏松;

d)夏秋季天氣炎熱時中午不能進行澆灌。

4.2.1.5澆灌水的具體操作按《植物澆、灌水作業指導書》進行操作。

4.2.1.6在地勢低洼處及排水溝阻塞的地方,雨季期間易出現積水現象應做好排水工作,排水方法的一般為地表徑流法。

4.2.2施肥

4.2.2.1施肥目的為滿足植物生長,提高土壤的肥力,改善植物的抵抗力。

4.2.2.2肥料的種類

a)有機肥;

b)無機肥。

4.2.2.3(喬木)施肥的方法:

a)環狀溝施法;

b)放射狀溝施法;

c)穴施法。

4.2.2.4施肥的注意事項:

a)有機肥要充分腐熟發酵,且濃度宜稀,遵循薄肥勤施原則;化肥必須粉碎成粉狀;

b)施肥后及時澆灌水;

c)要嚴格控制濃度最好是陰天或日落后噴施;

d)注意不影響小區的環境衛生。

4.2.2.5施肥的具體操作應按照《施肥作業指導書》進行規范操作,并填寫《施肥記錄表》。

4.2.3中耕除草(即松土除草)

4.2.3.1中耕在旱季能有保墑的作用,在雨季有增加土壤的透氣的作用;

4.2.3.2除草的原則:除早、除小、除了;

4.2.3.3除草的方法的分類:

a)人工除草;

b)除草劑除草。

4.2.3.4中耕除草的時間:上半年至初秋以前,宜在晴天或雨后2-3天進行;

4.2.3.5中耕除草的要求:

a)中耕除草的深度依據植物的種類、樹齡和季節而定,淺根性樹種宜淺,反之宜深,一般為5-10cm;

b)夏季中耕除草宜淺,秋季宜深。

4.2.4園區植物的修剪

4.2.4.1為了提高園區植物的觀賞價值和保持植物的生長態勢而須定期修剪;

4.2.4.2修剪的功能:

a)培養樹形;

b)調控樹勢;

c)協調比例;

d)改善透光條件;

e)促進開花結果。

4.2.4.3修剪的依據:

a)依據樹種品種特性;

b)依據樹齡樹勢現狀;

c)依據園區植物的功能要求;

d)依據樹木與環境條件的關系。

4.2.4.4修剪的原則:

a)因枝修剪、隨樹做形;

b)滿足功能、合乎要求;

c)以輕為主、輕重結合;

d)均衡樹勢、主從分明;

e)長短結合、全面兼顧。

4.2.4.5整形修剪的程序:一觀察、二修剪、三處理。

4.2.4.6修剪時期

a)休眠修剪:對落葉樹木,從晚秋至第二年早春,而以落葉后2周至發芽前的2周為最佳時段;

b)生長修剪:一般自芽萌動后至落葉前進行;

c)注意事項:對細密枝、干枯枝、重疊枝、交叉枝、徒長枝、病蟲枝的修剪不受季節的限制;雨天不宜修剪。

4.2.4.7修剪的方法

a)疏枝法(把無用的枝條自分生處剪去稱為"疏枝",減少樹冠內枝條數量的修剪方法);

b)短截法(剪去1年生長枝先端的一部分,保留基部枝端的修剪方法);

c)鋸截大枝法;

d)回縮法(對2年以上的多年生長枝進行的短截);

e)抹芽法(樹木發芽后至展葉前,徒長后適時將樹干上無用的芽抹去);

f)除萌法(將樹木主枝基部或大枝傷口附近經常長出的無用嫩枝剪除);

g)摘心法(對新梢進行輕度短截);

h)扭梢法(對直立較旺的新梢,在其未木質化以前,用手握住枝條基部3cm左右處,輕輕扭轉180度,使其皮層與木枝部稍有裂痕,并呈傾斜或水平狀態,倒向空隙處,以緩和生長);

i)屈枝法(在生長季節,將新梢或新枝彎曲成近于水平或下垂的姿勢,或按造型上的需要折成一定的形狀,然后用棕絲或金屬絲綁扎固定其形狀的技術措施,稱為"屈枝");

j)刻傷法(在芽或枝的上方或下方將枝條切深達木質部的橫傷,以切斷韌皮部的輸導組織,阻礙養分通過的技術措施,稱為"刻傷")。

4.2.4.8草坪的修剪

a)修剪原則:遵循1/3原則[即剪掉

部分不能超過葉片自然高度(即未剪前的高度)的

1/3];

b)修剪的頻次要求:一般每月1次,生長旺季每星期1次;

c)修剪后的高度要求:離地5-10厘米;

d)修剪的質量要求:修剪后整體效果平整,無明顯起伏和漏剪,剪口平齊;無明顯交錯痕跡;現場清理干凈,無遺漏草、雜物。

4.2.4.9修剪的具體操作按《修剪作業指導書》進行操作。

4.3植物的防護

4.3.1園區植物病蟲害防治

4.3.1.1病蟲害防治的原則:預防為主,"治早、治小、治了"為原則。

4.3.1.2園區植物常見蟲害分類:

a)地下害蟲:地老虎等;

b)食葉蟲害:毛蟲等;

c)吸汁蟲害:蚜蟲等;

d)蛀干蟲害:食心蟲等。

4.3.1.3園區植物的病害的分類:

a)傳染性病害;

b)非傳染性病害。

4.3.1.4蟲害病害的防治方法:

a)化學防治法(利用化學藥劑來防治病害);

b)生物防治法(根據自然界生物平衡的原理和微生物之間的相互拮抗作用,用一種或幾種自然存在的或引進的拮抗生物來控制病原物種群的發展或改變原病原物與寄主的關系,從而控制病害的發生和危害的一種生物防治方法);

c)人工防治法;

d)物理防治法。

4.3.1.5病害蟲害防治的具體操作按《病蟲害防治作業指導書》進行操作,并填寫《病蟲害防治登記表》。

4.3.2園區植物的保護

4.3.2.1對修剪和其他原因發生的傷害必須加以治療和保護,保護方法有:

a)傷口治療:用鋒利的小刀把受傷的部分去掉,然后對傷口進行消毒處理,最后用牛糞石灰泥或涂白劑進行傷口保護。

b)支撐保護;

c)圍隔保護;

d)巡視看護;

e)洗塵防污;

f)苗木補栽、草坪補種。

4.4綠化管護周期原則:

4.4.1綠化管護要遵循園區植物的生長規律進行養護管理;

4.4.2綠化管護要結合氣候天氣等實際情況進行養護管理;

4.4.3綠化管護工作的開展按每月工作計劃進行。

4.5藥品的管理

4.5.1農藥的申報、審核、購買、入庫、出庫、領用按《采購控制程序》《庫房管理程序》進行操作;

4.5.2農藥的配置由綠化班長或具體實施人負責,在配置過程中受班長的監查;

4.5.3農藥的施用全過程受班長的監查,并填寫《病蟲害防治登記表》。

4.6機具的管理

4.6.1在機具的使用過程中受班長的督導并按機具作業指導書進行操作,并填寫《機具使用登記表》。

4.6.2機具的維保應參照機具說明,機具每使用一次維保一次,另外由部門組織委托廠家每半年維保一次。

4.7常見問題的處理

4.7.1巡視或操作出現輕微問題,綠化班長在30分鐘內提出方案并組織實施,并填寫《綠化巡視表》。

4.7.2巡視或操作出現重要問題,綠化班長應立即向主管匯報,由主管提出方案并由班長組織實施,班長填寫《綠化巡視表》。

4.7.3巡視或操作出現重大問題,主管及時向管理處主任報告并提出方案由其實施,填寫《綠化巡視表》。

4.8服務規范

綠化人員應嚴格遵守公司有關服務規范方面的制度及《員工手冊》;

4.9巡視檢查

4.9.1主管每日不少于1次對園區綠化的情況進行檢查,并填寫《綠化巡視表》。

4.9.2檢查的內容

a)操作規范;

b)園區綠化狀況;

c)服務禮儀。

4.9.3綠化班長每天不少于兩次對園區綠化進行巡視,并填寫《綠化巡視表》。

4.9.4資料的整理:相關的記錄每月由綠化班長收集,主管整理并存放于檔案柜中。

4.9.5本作業規程及相關作業指導書作為綠化人員的績效考核的依據之一。

5、相關文件

《員工手冊》

《采購控制程序》

《庫房管理程序》

6、相關記錄

zz/BG7.5.1-LH-01《機具使用登記表》

zz/BG7.5.1-LH-02《病蟲害防治登記表》

zz/BG7.5.1-LH-03《施肥記錄表》

zz/BG7.5.1-LH-04《綠化巡視表》

附加說明:

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件審核人:

本文件批準人:

篇3:物業綠化機具的管理規范

物業綠化機具的管理規范

一、園林綠化機具的操作

1.非機械類園林工具的操作

(1)水管車使用操作

①將水管車出不端的母接口與水槍公接口對接直到聽到"嘀嗒"的聲音;

②將水管車入水端的母接口與水槍公接口對接直到聽到"嘀嗒"的聲音;

③打開馥郁來水開關,手拿水槍對準植物淋灑;

④淋水完畢,先將自來水開關關閉,再把水槍拔下,然后將入水口接口拔下;

⑤轉搖柄將水管收好,排出水管內的水,然后將水管的出、入水口對接后收車。

(2)高枝剪及高枝鋸的使用

①使用高枝剪、高枝鋸時,修剪桿與人體至少要成30度夾角,以免枝條掉下傷人;

②高枝剪修剪的剪口呈45度傾斜向分枝的外側;

③使用高枝鋸鋸枝條時,應先從下向上鋸掉1/5以上,再從上往下鋸,以免枝條斷下撕裂樹皮;

④若枝條太在,用高枝剪修剪困難時,不應強行修剪,應用高枝鋸修剪;

⑤用完的高枝剪、高枝鋸應做好刀口清潔衛生后放入倉庫保存好。

2.園林機器的使用操作

(1)旋刀剪草機及滾筒剪草機的操作要求

①檢查機油、汽沒是否正常,檢查刀盤等機器各部位是不是正常,不正常的應處理正常后才能使用,并做好用前記錄;

②裝好草袋,依照不同機器的使用說明調節機器剪草高度;

③清除剪草區域內的石塊及雜物,將工作區域的無關人員勸離;

④冷機起動時先關閉風門,然后將油門加到低檔位,拉動起動繩起動再的開風門;

⑤加油直到機器運轉正常后合上自走離合開始剪草;

⑥剪草結束后,先松開離合,再將油門調至停止檔;

⑦待機器刀盤完全停止運轉后,方可清理機身內外草渣,用水將機器沖洗干凈;

⑧檢查清潔空氣濾清器及機油;

⑨機器使用完畢后入倉保管,并填寫《機器使用登記表》。

(2)汽墊剪草機使用操作要求:

①檢查燃料及機器各部分是否正常,做好用前記錄;

②按比例(機油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用油;

③清除剪草區域雜草雜物,將工作區域內的無關人員勸離;

④冷機啟動時先關閉風門,將油門調至低檔位后拉動繩直動機器;

⑤調好油門開始剪草,注意斜坡剪草時操作人員應站在機器的上方;

⑥剪草完畢后清理現場草渣;

⑦清潔機械后入倉保管,填寫《機器使用登記表》。

(3)割灌機的使用操作要求

①檢查機器燃油量及刀盤、背帶等各部位是否正常,裝好刀、繩;

②按比例(機油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用燃油,穿戴好鞋、褲等保護裝備;

③清理修剪區域內石塊雜物,將工作區域內無關人員勸離,工作點5米內不準有無關人員;

④冷機啟動時先關閉風門,將油門調到低檔位,拉動啟動繩啟動后打開風門;

⑤背好機頭,左手緊握扶柄,右手握緊扶桿并用拇指將油門逐漸調大;

⑥機器轉速正常后,將刀盤稍微向左傾斜由右向左勻速修剪草坪及灌木;

⑦修剪完畢后,將油門調至最低點,待刀盤停止運轉后將機器輕放于地上,按停止健停機;

⑧清理草渣及清潔刀盤,填寫《機器使用登記表》。

(4)綠籬機的使用操作要求

①檢查機器燃油量、按比例(機油與汽油的比例一般為1:20至1:25)配好備用油;

②將機器放于地上,冷機啟動先關閉風門,將油門調到小檔,用手指泵三下油,左手握緊后把手,右手拉動啟動繩起動,啟動后打開風門;

③右手握緊前把手,左手握緊后把后拿起機器,用左手拇指調大油門至剪刀運轉正常后開始修剪;

④修剪時注意橫平豎直的原則,機器刀口任何時候都不能朝向自己身體任何部位;

⑤因用綠籬機修剪綠籬時雙手羅易疲勞,操作員工應將修剪與的掃剪下的枝葉兩項工作交替進行,每15分鐘交換一次;

⑥修剪完畢,先用左手拇指將油門調至最低直至剪刀停止運轉后將機器放于地上,再按下止動按鈕停機;

⑦清理檢查機器后入倉,填寫《機器使用登記表》。

(5)高壓噴霧機的使用操作要求~

①檢查機器的油量、吸水頭、加壓器、水槍、噴管等是否正常,加足汽油,做好用前記錄;

②噴藥時戴好口罩、膠手套等保護用品;

③調配好肥料或農藥,將工作區域內的無關人員勸離;

④泠機啟動時先關閉風門,將開關打向"ON",將油門調好,加壓閥處于低壓檔,關閉噴槍;

⑤拉啟動繩啟動后打開風門,將噴槍拉到噴施點,開杰出人物噴藥或肥;

⑥噴藥時注意噴植物的葉前,噴藥或噴肥過程中有人走過時要將槍頭壓低,注意藥霧不能飄到旁邊的植物上;

⑦噴完藥或肥后將開關打向"OFF"親機,收好高壓管,用清水洗干凈桶內殘留的藥或肥,加入少量水再啟動機器抽洗機器內的藥或肥幾分鐘;

⑧抽洗完畢后再關機,檢查機器后入倉,填寫《機器使用登記表》;

⑨將手、臉洗干凈、漱口,更換衣服。

3.各類園林機具使用范圍

(1)水管車使用范圍

通常用于庭院植物淋水、洗葉、洗地、花專用花木淋水等。

(2)其他園林小工具使用范圍

①高枝剪:拉繩式高枝剪用于修剪直徑3cm以下訓枝,傳動式訓枝剪用于修剪徑1cm以下高枝或遠枝;

②高枝鋸用于修剪直徑5~10厘米的高枝;

③大力截枝剪用于修剪直徑2~5厘米的枝條;

④截鋸用于修剪直徑5厘米以上的枝條。

(3)旋刀剪草機用于修剪二級以上且坡度不在于是15度的草坪。

(4)滾筒剪草機用于修剪一級以上草坪。

(5)氣墊剪草機用于修剪45度以下坡地草坪或松軟地域的草坪。

(6)軟繩割灌機用于修剪草邊、坡地草坪及復雜地域草坪、小灌木;刀盤割灌機用于修剪山地草坪、灌木。

(7)綠籬機用于綠籬修剪及群植觀葉灌木的修剪。

(8)高壓噴霧機用于草坪施液肥或花木草坪噴藥,亦可用于噴除草劑,但噴除草劑后要將機器徹底清洗干凈并注意周圍花木安全。

4.綠化機具使用注意事項

(1)所有工具不允許超出其使用范圍去使用。

(2)各類機器使用前應做好機器各方面的檢查,并做好有關記錄,使用后要做好檢查及清潔工作,并填寫《機器使用登記表》。

(3)使用剪草機前應首先徹底清理剪草區域內的不等于愉雜物,并將工作區域內的無關人員勸離。

(4)使用割灌機應穿密封鞋襪、長衣長褲,剪割方向自右向左,起動時應將油門關到最小,工作時工作點周圍5米以內不準有其他人員。

(5)使用高壓噴霧機時操作人員應站在上風口,不能逆風噴,有人走過時應壓低槍口或暫時關閉噴槍,等人走過后再開槍噴。

(6)用高壓噴霧機噴除草劑時應全程使用低工壓,并壓低槍口,嚴防藥霧飄到周圍其他植物上,用完后要求抽洗機器3次。

(7)噴藥時應注意戴好手套、口罩等保護物品,噴完后要洗手、臉、漱口并更換衣服,以防中毒。

(8)禁止將手伸入任何剪草機刀盤區內清除草渣雜物。

(9)草地未干應禁止用機器剪草。

(10)綠籬機啟動時剪口不能朝向人身體任何部位,油門要調到最小,不能用綠籬機修剪直徑1cm以上的枝條。

園林綠化主管不定期抽查員工機具使用操作的正確性,并將結果記錄于《綠化管理南量檢查表》內,存檔園林綠化部1年,作為員工績效考評依據之一。

二、園林綠化機具的維修保養

1.綠化機具維修保養質量標準

(1)日常小工具保養

①工具使用后應清理干凈;

②各工具的轉動部位靈活,金屬工具無生銹現象;

③刀具鋒利,彈簧彈力正常;

④各工具無殘損、折斷。

(2)汽油機保養

①油箱密封良好,油路暢愛,混合油與比合理;

②每月檢1次空氣濾清器、火花塞、化油器等部件,保證無故障;

③機芯、燃燒室每半年清理1次,各零配件每月檢修1次,保證處于正常狀態。

(3)電機檢查:每次使用前檢查1次,保證線路完好,通電后負荷正常,高壓線圈無老化現象。

(4)刀具保養:切割刀具刃口應保持鋒利,無銹跡,變純刀具及時打磨,打磨后上潤滑油,外形無缺損。

(5)機身養護:機身表面應富光澤而機械破損,生銹處應除銹后上漆。

(6)噴淋設施保養

①噴淋設備啟動正常,嘴無堵賽現象,水流暢通,噴射角度正常;

②各路開關、管制關合緊密,沒有溢水滲漏;

③花罐無漏水現象;

④水管車水管無打折、松脫、漏水現象,車輪、車架無缺損,使用結應將管內的水排放干凈。

2.綠化機具維修保養

(1)維修保養的一般原則

①所有機械、工具使用前均應檢查1次,檢查發現缺油、螺絲松動等小問題,應自己解決并作好記錄,對于較大故障沅法自己解決的,報園林綠化主管;

②所有機械、工具人倉前均應做好機身內外清潔衛生工作;

③機器技術員每年12月20號前將所有機器檢查1次,將下一年內有可能損壞的部件列表給園林綠化主管,由主管審核預鳳相關配件;

④所有機械、工具均應至少每月檢查保養1次,檢查發現問題,屬于自己解決的小問題的則自己解決,問題較大或自己解決不了的,報主管;

⑤園林綠化主管接到員工關于機具故障的報告后,組織相關技術員進行檢修必要時請機電維修部技術員一起檢修,屬于內部可以解決的問題自己解決,解決不了的,按照《對外委托服務標準作業規程》進行外委維修;

⑥機具的維修保養應填寫《機具維修保養登記錄》;

⑦非授權人員不允許擅自拆裝綠化機具。

(2)剪草機的維修保養

①剪草機使用前應充分檢查刀盤、皮帶及其它螺絲是否松動,油管油箱有無漏油,響聲是否正常,確保機器良好方可使用;

②對變鈍或受損的刀片應及時打磨或更換,其中滾筒剪草機刀片每工作50小時應用獨立發動機反向帶動,并加入磨刀砂磨刀;

③機器連續運行90分鐘應休息15分鐘;

④機器每工作50小時或機油發黑時應更換機油;

⑤機器使用前應將草坪上的石塊雜物徹底清理干凈,以防損壞機器;

⑥剪草機的發動機應按汽油機維修保養質量標準定期檢修;

⑦機器鏈條、滾軸等轉動部位應每兩個月加一次潤滑油。

(3)割灌機的維修保養

使用割灌機前充分檢查機器的刀盤、各連接點是否正常,確保機器良好才可使用;

使用前應將工作區域所有石塊雜物清理干凈方可進行操作;

工作完畢后應將刀片固定座打開,將里面的劃渣清理干凈;并用干布將齒輪盒及操作桿擦干凈;

進行修理、調整時,應關掉引擎,并將火花賽拔掉后方可進行;

欲長期放置時,應充分清潔各部位,金屬部分應涂上一層薄潤滑油。

(4)綠籬機維修保養

使用前充分檢查機器,確保機器忍受好方可使用確保燃料配制比例正確;

機頭及鏈條、刀片定期上潤滑油;

較長時間不使用的,應每周啟動1次,每次15分鐘;

機器每連續使用60分鐘應停機10分鐘;

機器發動機按汽油機維修保養質量標準進行檢修;

機器每工作70個小時應將剪刀拆下打磨1次或更換刀片。

(5)其它園林機器的維修保養,按其相應的維修保養說明書進行。

園林綠化主管應對外委維修及本公司自己日常的維修保養的質量進行檢查審核,確保維修保養質量,作為員工績效考評的依據之一。