某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作

1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。

2、管理服務(wù)范圍:

(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。

(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會所等。

(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

(8)交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

(9)對物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業(yè)安全。

(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通感情。

(11)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。

(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。

(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):

a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。

b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。

(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環(huán)節(jié):

a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān),對施工圖紙必須嚴(yán)格審核。

①核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設(shè)計圖紙不能過關(guān)的,堅決不予以辦理手續(xù);

②裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話;

③收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi);

④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責(zé)任書。

⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;

b、裝修過程的監(jiān)管:

①嚴(yán)控臨時出入證的辦理;

②無證裝修人員,證件過期人員禁止進(jìn)入小區(qū);

③打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū);

④劃分明確的責(zé)任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強(qiáng)對火災(zāi)隱患、墻面改動、線管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責(zé)任到人;

c、裝修完畢的工作:

①建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度,有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收;

②裝修公司退場管理;

③裝修施工各種資料歸檔。

d、其他事項(xiàng):

①發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關(guān)職權(quán)單位舉報;

②平時加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳;

③與業(yè)主溝通時注意方式方法;

4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。

(1)對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等級進(jìn)行劃分,對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

(2)通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。

(3)建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。

(5)建立健全財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責(zé)任制。

(6)建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。

(7)按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。

(8)定期對管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評,并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實(shí)情況:

(9)各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)的制定,跟蹤執(zhí)行情況;

(10)按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)設(shè)備、設(shè)施系運(yùn)行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運(yùn)行;

(11)根據(jù)管理處服務(wù)中心運(yùn)作的實(shí)際情況,對涉及各部門管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;

(12)對小區(qū)會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營業(yè)要求,及時向益本公司提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果。

(13)在物業(yè)評優(yōu)時,制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計劃與實(shí)施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:

(14)各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計劃;

(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計劃;

(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計劃;

(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計劃;

(18)提供綠化方面的工作計劃。

(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規(guī)范培訓(xùn),保障管理水平

(20)在小區(qū)內(nèi)計劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。

(21)時機(jī)成熟后,依法

成立小區(qū)業(yè)主委員會。

(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。

(23)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過程中不斷修正和完善。

(24)根據(jù)小區(qū)管理實(shí)際情況及時修訂客戶服務(wù)流程,設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)平臺,并結(jié)合業(yè)主的種類需求提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

篇2:物業(yè)日常服務(wù)制度前言

物業(yè)公司日常服務(wù)制度前言

為了促進(jìn)公司管理處更高效的的運(yùn)作,加強(qiáng)公司員工隊(duì)伍建設(shè),提高員工基本素質(zhì),公司現(xiàn)做如下的經(jīng)營管理體制。

1.目的

對與服務(wù)提供過程有關(guān)的各環(huán)節(jié)和因素進(jìn)行控制和管理。以符合ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)7.5條款的要求,確保各生產(chǎn)和服務(wù)提供過程按規(guī)定的方法在受控狀態(tài)下進(jìn)行。

2.范圍

本程序規(guī)定了生產(chǎn)和服務(wù)提供過程控制的內(nèi)容和方法。適用于生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的控制策劃與實(shí)施、確認(rèn)、標(biāo)識和可追溯性、顧客財產(chǎn)、產(chǎn)品防護(hù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的控制。

3.職責(zé)

3.1物業(yè)管理處負(fù)責(zé)召集、主持管理處工作小組會議,實(shí)施和監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目控制的相關(guān)制度。

3.2物業(yè)管理處負(fù)責(zé)工作服務(wù)的提供。

3.3根據(jù)物業(yè)質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,遇到問題及時解決,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到用戶滿意的效果。

4.工作程序

4.1物業(yè)管理處對生產(chǎn)和服務(wù)提供的策劃,由公司主控,管理處實(shí)施,主要有保結(jié)、綠化、治安消防、工程維修、客戶接待、特約服務(wù)、入住及裝修管理、突發(fā)時間處理、車輛管理、租賃服務(wù)等。

4.2公司根據(jù)服務(wù)要求制定各崗位的服務(wù)規(guī)范,作為工作依據(jù)和服務(wù)準(zhǔn)則。

4.3各部門通過日檢、周檢、月檢、層層監(jiān)督,使服務(wù)質(zhì)量受到監(jiān)督管理,必要時采取糾正和預(yù)防措施,不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。各部門所提供的各種服務(wù)未被檢查合格,不得放行或交付。

4.4日常對客戶服務(wù)過程中有些是特殊過程,如突發(fā)事件的處置、消防管理工作等,應(yīng)制定相應(yīng)的控制文件,建立相關(guān)的監(jiān)控記錄。

篇3:物業(yè)管理日常服務(wù)控制程序

物業(yè)管理公司日常服務(wù)控制程序

1.0目的

通過對日常服務(wù)進(jìn)行控制,確保公司能夠接照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)提供顧客日常需求的服務(wù),使其滿意。

2.0范圍

適用于物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)日常管理活動。

3.0職責(zé)

3.1各單位主管負(fù)責(zé)日常管理服務(wù)過程的質(zhì)量控制。

3.2各單位月初制定月度工作計劃,月末對執(zhí)行情況進(jìn)行評價,并上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

3.3管理處每日負(fù)責(zé)填寫檢查情況匯總的《管理工作日檢報告表》。

3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)每月(季)管理處服務(wù)工作的檢查。

4.0程序

4.1過程識別

4.1.1日常物業(yè)管理劃分為計劃制定、設(shè)備管理、清潔管理、綠化管理、裝修管理、安全管理、消防管理、設(shè)施管理、會所管理、社區(qū)文化、緊急情況處理11個服務(wù)過程,相關(guān)單位根據(jù)服務(wù)過程的特性制定出各服務(wù)的操作規(guī)程和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),并要求各級操作人員嚴(yán)格按照工作手冊進(jìn)行管理服務(wù)工作。

4.2服務(wù)計劃的控制

4.2.1為滿足質(zhì)量方針、目標(biāo)及工作目標(biāo)的要求,總經(jīng)理在年初應(yīng)指導(dǎo)質(zhì)管部制定出公司年度《工作方針目標(biāo)管理矩陣圖》,管理處應(yīng)于收文后二周內(nèi)制定本單位《工作方針目標(biāo)管理矩陣圖》以及每月的月工作計劃,并責(zé)任到人。

4.2.2管理者代表負(fù)責(zé)了解各計劃的落實(shí)執(zhí)行情況,計劃的制定見《服務(wù)計劃控制程序》。

4.3設(shè)備及公共設(shè)施管理的控制

4.3.1為保證大轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)備及公共設(shè)施滿足要求,工程設(shè)備的申請、采購、領(lǐng)用、流轉(zhuǎn)、設(shè)備的驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)、檢定、使用等所有項(xiàng)目都應(yīng)嚴(yán)格按照《設(shè)備管理手冊》和工程類手冊進(jìn)行操作,并以《設(shè)備管理控制程序》、《公共設(shè)施控制程序》作為指導(dǎo)文件。

4.4清潔綠化管理的控制

4.4.1清潔綠化部負(fù)責(zé)管理處的清潔公司的供方選擇工作。管理處負(fù)責(zé)每日的日常保潔、綠化、責(zé)任區(qū)環(huán)境的檢查工作,并在《管理工作日檢報告表》上認(rèn)真記錄,對于未達(dá)到要求的,應(yīng)責(zé)成責(zé)任人員及時完成。

4.5裝修管理的控制

4.5.1管理處按《深圳市家庭裝飾裝修管理規(guī)定》等法規(guī)文件,檢查住戶對房屋的裝修、改造的具體執(zhí)行情況,對違反規(guī)定的予以制止并及時處理,按《裝修管理控制程序》執(zhí)行。

4.6安全消防管理的控制

4.6.1管理處對安全護(hù)衛(wèi)的管理要嚴(yán)格按《安全保衛(wèi)工作手冊》操作,安保部要對全公司的安全護(hù)衛(wèi)工作進(jìn)行督導(dǎo),見《安全管理控制程序》。

4.6.2管理處根據(jù)實(shí)際情況,建立消防中心和能夠監(jiān)控、組織、指揮撲救火災(zāi)的消防系統(tǒng),定期檢查滅火消防供水系統(tǒng),保證安全疏散和及時撲滅火災(zāi),見《消防管理控制程序》。

4.7社區(qū)文化活動控制

4.7.1為使社區(qū)文化活動開展豐富多彩,使住戶生活在一個健康祥和、文明的環(huán)境中,公司社區(qū)文化部及各管理處按照《社區(qū)文化活動控制程序》要求,并結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際特點(diǎn)作出具體安排。

4.8緊急情況的控制

4.8.1為對付各種突發(fā)情況,公司相關(guān)部門應(yīng)制定各種應(yīng)急計劃并定期演習(xí),按《緊急情況控制程序》要求作出計劃。

4.9會所管理的控制

4.9.1酒店商管部負(fù)責(zé)監(jiān)督公司直接管理的會所經(jīng)營管理,并負(fù)責(zé)各會所的業(yè)務(wù)指導(dǎo),具體操作按《會所管理控制程序》進(jìn)行

5.0相關(guān)文件與記錄

《服務(wù)計劃控制程序》

《設(shè)備管理控制程序》

《清潔管理控制程序》

《綠化管理控制程序》

《裝修管理控制程序》

《安全管理控制程序》

《消防管理控制程序》

《公共設(shè)施控制程序》

《會所管理控制程序》

《社區(qū)文化控制程序》

《緊急情況控制程序》

《設(shè)備管理手冊》

《建筑/裝飾管理手冊》

《安全保衛(wèi)工作手冊》

《清潔綠化管理手冊》

《管理工作日檢報告表》