公寓物業(yè)經(jīng)費(fèi)來源和控制:資金來源和分類

一、資金來源和分類

公寓管理資金來源問題是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的重大問題,物業(yè)管理公司要籌集資金、為業(yè)戶創(chuàng)造良好的生活和居住環(huán)境,同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最佳經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際確定公寓管理資金來源時(shí),應(yīng)堅(jiān)持"誰享用、誰收益、誰承擔(dān)"的原則,保證做到不亂收費(fèi),合理分擔(dān)。公寓管理的主要資金來源可分為三類:前期投入資金、物業(yè)管理費(fèi)和開展綜合經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)。

1.前期投入資金

物業(yè)管理公司在公寓管理前期介入時(shí),可按規(guī)定向發(fā)展商收取一定比例經(jīng)費(fèi),用作物業(yè)管理的啟動(dòng),接管驗(yàn)收、質(zhì)量保證以及以后的房屋維修。

(1)啟動(dòng)資金:啟動(dòng)資金好叫"開辦費(fèi)"。是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理投標(biāo)成功后,接管物業(yè)從事前期介入所需要的用于添置設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公家具、設(shè)備用具、人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資獎(jiǎng)金、服飾以及前期介入活動(dòng)中的管理費(fèi)用等。這是用于公寓樓管理的啟動(dòng)資金。

(2)質(zhì)量保證金:質(zhì)量保證金是房產(chǎn)發(fā)展商在向物業(yè)管理公司委托管理,在移交時(shí)提供一筆用于交房后兩年內(nèi)被管物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)。其使用范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等人員工料費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用可留存在房地產(chǎn)開發(fā)公司,由物業(yè)管理公司在接受業(yè)戶報(bào)修、組織施工后實(shí)報(bào)實(shí)銷,也可以一次性劃撥給物業(yè)管理公司,兩年后結(jié)算,多退少補(bǔ);或采取包干辦法,由房產(chǎn)開發(fā)公司劃撥一定數(shù)額的質(zhì)量保證金給物業(yè)管理公司后,盈虧均由物業(yè)管理公司承擔(dān)。有的地方規(guī)定商品房、僑匯房第一年由建設(shè)單位落實(shí)保修,第二年則由房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)保修;外銷商品房則實(shí)施一年期限保修。

(3)物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi):這是指物業(yè)管理公司在驗(yàn)收、接管物業(yè)時(shí),由發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供的驗(yàn)收費(fèi)用。它主要用于物業(yè)管理公司參與驗(yàn)收物業(yè)時(shí),組織水、電、泥、木、管道等專業(yè)驗(yàn)收人員所發(fā)生的費(fèi)用,包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、零星雜費(fèi)、資料費(fèi)等。

驗(yàn)收費(fèi)的測(cè)算辦法是被接管的物業(yè)總建筑面積×單價(jià)(元/每建筑平方米)。每建筑平方米的單價(jià),可視其物業(yè)的建筑水準(zhǔn)、綜合造價(jià),由雙方協(xié)商議定。

(4)維修基金:維修基金主要用于公寓樓包修期滿后的維修、更新,它應(yīng)包括物業(yè)的公用部位、承重結(jié)構(gòu)部分(樓蓋、屋頂、梁柱、墻體及基礎(chǔ))、外墻面、過道、樓梯間、門廳等,以及房屋內(nèi)部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修和更新的費(fèi)用。

公寓、花園別墅及商業(yè)用房、辦公用房的維修基金,可略高于一般用房標(biāo)準(zhǔn),具體由房屋出售單位和物業(yè)管理公司協(xié)商予以落實(shí)解決。

房屋維修基金在簽訂房屋買賣合同時(shí)繳納,以業(yè)主委員會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu),按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)息;房屋維修基金由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位管理,專款專用,不得挪作他用,房屋維修基金不足時(shí),由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計(jì)收。此外,物業(yè)管理公司還可請(qǐng)求發(fā)展商提供一筆空房看管費(fèi)。

2.物業(yè)管理費(fèi)

(1)公共服務(wù)費(fèi):根據(jù)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定,商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)戶所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)偂Ｆ滟M(fèi)用構(gòu)成為:管理費(fèi)、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、法定稅費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤不超過15%。房屋所有人應(yīng)支付前述各項(xiàng)費(fèi)用。房屋使用人除繳房租外,同時(shí)繳付清潔衛(wèi)生費(fèi)和保安費(fèi)。

(2)高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi):高層商品住宅的電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)用,由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費(fèi)開支、實(shí)際耗用的電費(fèi)構(gòu)成。具體收費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時(shí)間,按實(shí)結(jié)算、單獨(dú)列賬,并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分?jǐn)偂?/p>

(3)延伸服務(wù)收費(fèi):延伸服務(wù)是為業(yè)戶群體提供的非公共性服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)可使有需求的人受益,如便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)等,業(yè)戶可以直接或間接從中受益。延伸服務(wù)的收費(fèi),原則上以成本加微利的價(jià)格收取,如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項(xiàng)目的收費(fèi),凡物價(jià)部門已有規(guī)定的,按規(guī)定執(zhí)行;暫未規(guī)定的,由委托人與管理處商定。發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的延伸服務(wù),即從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求出發(fā),發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的延伸服務(wù),諸如超市、百貨、副食品等商業(yè),洗熨、餐飲、幼托、娛樂、旅游、搬場(chǎng)等服務(wù)業(yè),郵電、銀行、信用社等通訊金融業(yè),房產(chǎn)中介、咨詢、建筑裝潢等房地產(chǎn)業(yè)。這既可滿足物業(yè)業(yè)戶的多種需要,又可增加物業(yè)管理公司資金來源,以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

篇2:公寓物業(yè)經(jīng)費(fèi)來源控制:管理費(fèi)

公寓物業(yè)經(jīng)費(fèi)來源和控制:管理費(fèi)

二、管理費(fèi)的使用范圍

物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍各地規(guī)定不一樣,即便在同一城市里,市場(chǎng)行為也有所不同,但基本上都在如下一些項(xiàng)目內(nèi)構(gòu)成:

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)及服裝等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

(5)投購第三者責(zé)任保險(xiǎn)之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用。

(7)清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費(fèi)用。

(8)公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

(9)儲(chǔ)備金,指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。

(10)聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士之費(fèi)用。

(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

(12)管理企業(yè)酬金,指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時(shí),全體業(yè)戶向其支付的報(bào)酬。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。

(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。

(15)其他為公共性服務(wù)而發(fā)生的合理支出。

三、資金使用原則

物業(yè)管理的資金使用是一種動(dòng)態(tài)的過程,有一定的規(guī)律可循,政府有關(guān)部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運(yùn)行,企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟(jì)等手段,嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定,堅(jiān)決抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)?應(yīng)精打細(xì)算,實(shí)事求是,調(diào)集和使用好各類資金,確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。

1.民主管理的原則

積極推行民主管理制度,尊重業(yè)戶代表和業(yè)主委員會(huì)的意見,公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對(duì)用戶提供的特約有償服務(wù),并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。各類收費(fèi)應(yīng)通過契約或協(xié)商,并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審核或鑒證。作好年度的會(huì)計(jì)審計(jì),定期向業(yè)戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督,使管理費(fèi)的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。

在實(shí)際操作中,物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金,收取管理服務(wù)費(fèi),均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù),并將其向業(yè)戶公開,以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中,對(duì)管理酬金的確定,也應(yīng)讓業(yè)戶理解。如發(fā)生在年度管理費(fèi)虧損,需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),更需按民主管理的原則進(jìn)行一系列工作。

2.合理公平的原則

由于公寓樓管理所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等與普通商品房不同,收費(fèi)是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià),所以在核定各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償,也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)承受能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因地制宜,以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定;還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

"合理",即在物業(yè)管理實(shí)際操作中,各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠?測(cè)算合乎實(shí)際,不能有水分,要一視同仁。"公平",即要平等協(xié)商、兩廂情愿,委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等,雙方都不吃虧。在實(shí)際振作中需要注意以下幾點(diǎn):

(1)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算評(píng)估,使物業(yè)本身得到保值增值,同時(shí)兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡。

(2)在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房,可按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的150%~200%來征收其管理費(fèi),這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費(fèi)用也有所增加。

3.專款專用的原則

物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持"專款專用"的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會(huì),均需共同遵循。堅(jiān)持"專款專用"的原則,一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動(dòng)作,二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害,對(duì)業(yè)戶、對(duì)企業(yè)、對(duì)國家均有利。

總之,物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則,結(jié)合操作,缺一不可,才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng),并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意,使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上得到保證。