新城國際前期進駐管理方案

(一)前期進駐服務

?管理內容

1、了解園區的基本情況。

2、編制《物業接管驗收計劃》,確定物業驗收標準、方法和日程安排。

3、依照接管驗收標準,對園區現場進行初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上,對驗收情況及時匯總,并報送相關單位限期整改。

4、配合相關部門實施對共用設施設備整改的監督,直至符合規定的要求和標準。

5、進行物業交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。

?管理措施

1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作。

2、依據新建物業接管驗收有關標準,制定接管驗收規程。

3、接管驗收小組各成員,熟練掌握物業驗收的標準和程序。

4、制定《物業接管驗收計劃》,明確接管驗收人員、時間安排等。

5、按規定辦理接管驗收手續。

(二)前期進駐起始時間及進駐費用

前期物業管理進駐起始日期是物業交付前第三個月(2008年5月)。

前期進駐費用在物業交付前另行測算,費用由開發商按實承擔。

三、招聘人員

為了優化人員結構,我司將以公司抽調和對外招聘相結合的方式配備【**新城國際】物業管理處員工。

(一)招聘方式

公司網站招聘;

登報招聘;

公司員工介紹等。

(二)錄用標準

品行兼優、近五年內無違法違紀記錄;

儀表端正、身體健康,無任何遺傳或慢性疾病并經體檢合格;

從事簡單、重復勞動工作人員的錄用時一般須具備:受過高中或高中以上文化教育,年齡在十八周歲以上;

管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備:受過大專及以上文化教育或擁有相關專業證書,并有一定的同類工作經驗。

招聘工作流程示意圖

否否

是是

四、清潔開荒作業

(一)清潔開荒時間

在園區交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調專業人員,協助管理處做好園區"開荒"工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。

(二)清潔開荒范圍

1、小高層、高層住宅公寓、商鋪、辦分樓的室內保潔,其中包括:地面、陽臺、踢腳線、室內玻璃、門、窗、開關、燈具。

2、公共樓道保潔,其中包括:樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。

3、地下車庫保潔,其中包括:地面、緩沖道、管線、集線盒、標識牌、消防栓、滅火器。

4、外圍道路、綠化帶(公共設施)保潔,其中包括:地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。

5、外墻清洗:園區所有樓宇的外立面墻面、石材、玻璃幕面。

6、大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。

(三)質量標準

1、樓道臺階、電梯門廳花崗巖地面無明顯灰塵與垃圾,地面上無水泥結渣,充分體現花崗巖應有石材質地。

2、門、窗目視無積塵、無污漬,玻璃干凈透明,門框、窗框內縫隙無明顯灰塵。

3、踢腳線、有線網柜、開關、消防箱、滅火器、可視門禁、欄桿、扶手、電表箱、標識牌、燈具目視無積塵、無污漬,干凈、清爽。

4、地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵,管線目視無污漬、無積塵。

5、外圍道路地磚沖刷干凈無浮塵、無垃圾,地面能充分體現出地磚應有的光澤。

6、樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。

7、大堂石材地面做晶面后光亮,達到星級酒店相關標準,玻璃清洗后干凈、明亮、目視無污漬。

五、建筑成品保護

(一)成品保護范圍

大堂(包括地面、大理石墻面、柱子);走廊(包括地面、大理石墻面);消防樓梯(扶手);電梯(包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂);電梯前廳(包括地面、大理石墻面等);住宅戶內(包括進戶門、地漏、下水道預留口)。

(二)成品保護具體措施

◎大堂

1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設一個出入口供人員進出,裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入,具體根據實際情況確定。

2、大理石墻面、柱子:采用防潮紙做好保護,具體保護部位可視具體情況決定。

◎走廊

1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。

2、大理石墻面:采用防潮紙做好保護,具體保護部位可視具體情況決定。

◎消防樓梯

扶手:采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分,并用透明膠加以固定。

◎電梯

每單元為兩臺電梯,成品保護期間將安排一臺為貨梯,另一臺為客梯。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運載。貨梯轎廂內各部位保護措施繼續沿用施工方已做好的保護措施。

客梯現暫不作保護。在裝修高峰期間,業主進出較少,因此采取關閉客梯的措施。根據具體情況,再開啟運行。同時配備相關提示標識牌。

◎電梯前廳

1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。

2、電梯門口轉角(大理石):由于此部位著力點難確定,且考慮到外觀美觀統一,暫不做保護,因此采取的保護措施為:

(1)事先向開發商索要該部位大理石材質的有關資料,包括分攤至每平方米的費用標準;

(2)裝修戶申請裝修時,向其說明該部位的損壞將由責任人按實賠償。

3、涂料墻面:由于墻面表層為涂料,較難做成品保護措施,因此采取保護措施為:

(1)事先向開發商索要該涂料的顏色配比標準、涂料品牌、廠家等具體資料等;

(2)在業主基本裝修完畢后,管理處按照上述涂料相關資料作統一粉刷。

◎業主戶內

要求業主自行采取保護措施,管理處提供具體保護措施相關做法,供其參考。

1、進戶門:采用防潮紙或包裝紙板將進戶門易損傷部位包裝起來,并用雙面膠加

以固定。

2、地漏:采用較寬的透明膠加以封閉。

3、下水道預留口:采用塑料袋或其他可利用材料將預留口捆綁密封。

六、后續工程管理

我們在【宋都?新城國際】的管理中,將整合DD物業的工程管理資源,針對本物業有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業類型的情況下,詳細制定各類操作規程和程序,結合實際情況制定好工程管理隊伍的建設方案,如管理程序上墻,員工定期組織不同形式的培訓等。工程管理方式主要采取表單式管理,通過各物業類型和設施設備的種類制定不同工程管理、維護、維修表單及標準,對設施設備進行維護、檢查及監督考核。設施設備工程管理的模式:以預前維護為主,維修為輔的管理模式。

七、搬遷入駐服務

?管理內容

1、在業主領房前將所有資料準備齊全,布置業主入伙現場,為業主辦理領房手續提供一條龍服務。

2、憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明,發放交房資料。

3、收回業主按規定填寫的各類表格,收取業主應繳納的費用。

4、陪同業主驗房,辦理領房手續。在驗房過程中,發現的房屋質量問題經業主確認后,填入《業主驗收交接表》。

5、對驗房交接中發現的房屋質量問題,協助開發商解決,做好與業主的信息反饋。

?管理措施

1、制定《業主領房程序》;

2、策劃業主入伙現場布置方案;

3、按照業主領房程序,安排工作流程;

4、按規定辦理業主入伙手續。

八、二次裝修監管方案

(一)裝修管理

?管理內容

1、在交付時與業主簽定《裝修管理服務協議》,告知業主在裝修前需辦理的有關手續以及裝修注意事項。

2、業主填寫《裝修備案表》,詳細說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設計及裝修施工單位等,管理處進行備案,并書面告知業主及裝修施工單位《宋都?新城國際裝修管理辦法》。

3、按照業主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設計對裝修現場進行不定期巡查,是否按《宋都?新城國際裝修管理辦法》進行文明施工。

?管理措施

1、制定《裝修管理辦法》以及相關《裝修管理服務協議》。

2、明確《裝修登記程序》,便于業主及裝修施工單位辦理相關手續。

3、做好裝修進場的備案以及裝修現場的管理工作。

4、對裝修的物業進行分區域管理,并確定區域負責人。

5、對違章施工的行為,采取停工、恢復原狀等方式進行處理。

(二)違章處理辦法及措施

?管理內容

1、把好裝修備案關。嚴格根據裝修設計圖紙,結合房屋裝修范圍,在裝修手續辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現;

2、對裝修現場進行嚴格管理,做到每天有重點的巡查,避免違章裝修的出現;

3、巡查中若發現違章裝修或亂搭亂建現象,立即予以制止,把違反規定現象消除在萌芽狀態。對不聽勸阻者,報政府主管部門處理。

?管理措施

1、制定完善的《裝修管理辦法》;

2、與業主及裝修施工單位簽訂相關《裝修協議》,明確責、權、利;

3、確定專人負責裝修管理工作,加強裝修巡查管理力度。

檔案管理制度

篇2:萬科物業顧問項目進駐與退出管理辦法

VK物業顧問項目進駐與退出管理辦法

1、目的

為保證顧問項目的如期進駐與退出,同時充分保障顧問外派人員順利開展顧問工作,提高顧問工作質量。

2、范圍

適用顧問經營部。

3、職責

部門/崗位工作內容

顧問經營部負責根據顧問服務合同與被顧問方確定現場進駐日期

人力資源部負責顧問外派人員的甄選、強化培訓與考核上崗

項目經理負責與顧問經營部對接顧問項目的相關文件、資料

4方法與過程控制

4.1進駐前的準備

4.1.1甄選項目組人員

4.1.1.1人力資源部于進駐前三個月組織項目經理、項目助理的甄選。

4.1.1.2進駐前二個月確定項目組人員。

4.1.2項目組人員強化培訓及考核上崗

4.1.2.1具體培訓內容及考核方式詳見《顧問項目人員能力清單》;

4.1.2.2進駐前提前15天完成顧問項目組人員強化培訓考核。

4.1.3人力資源部應于進駐前組織顧問人員簽訂《保密合同書》。

4.1.4資料交接與文件申請

選派之項目經理與顧問經營部相關人員進行項目資料交接,申請顧問工作所需文件。相關文件申請工作由顧問經營部協助完成。

文件資料清單如下:

序號名稱對接部門備注

交接資料1項目物業管理顧問服務合同顧問經營部復印件

2《物業管理顧問項目信息記錄表》

3項目前期資料當地物業管理法規、文件

4顧問項目物業資料(圖紙、詳規、數據等)

5前期提交顧問書、建議函

6前期雙方工作對接情況

申請文件1體系文件(非受控版本)品質部復印件

2體系文件之質量記錄表格(電子版)品質部內網

3行政制度匯編總辦、房管部內網

4人事操作指南人力資源部內網

5財務制度匯編財務管理部

6物業管理顧問服務操作手冊(電子版)顧問經營部

4.1.4顧問前期工作對接

4.1.4.1選派之項目經理確定后,顧問經營部即與其對接顧問前期的顧問工作,說明前期顧問工作事項、委托方反饋情況,以及須項目組在常駐期繼續跟進的工作。

4.1.4.2顧問經營部應將顧問項目檔案轉交項目經理,包括顧問前期制定的顧問書、建議函及遞交給委托方的其它資料,由項目組在常駐期間,有延續性地提供顧問服務。

4.1.5編制顧問計劃及相關文件

4.1.5.1項目經理完成常駐期顧問服務工作計劃、常駐期顧問服務工作進度、《常駐期顧問書提交計劃表》及顧問書《進駐說明冊》,報顧問組相關成員審批。常駐期顧問服務工作計劃、常駐期顧問服務工作進度須根據顧問合同條款對工作事項、時間進度進行規劃。

4.1.5.2項目組制作進駐演示PP稿。

4.1.5.3顧問項目組于進駐前提前10天完成顧問工作對接。

4.1.5.4顧問項目組于進駐前提前7天完成編制顧問計劃及相關文件。

4.1.6整理辦公物資、個人物資

4.1.6.1辦公用品清單(參考)

序號名稱數量備注

1手提電腦1臺如甲方可提供辦公電腦,則省去

2打印機1臺*如甲方可提供,則省去

3"萬科顧問工作室"標牌1塊

4現場顧問人員辦公桌名牌2套

6硬皮筆記本2本*如公司有統一筆記本,可申領

7日常辦公文具*可根據項目實際需要購買

8領帶、工服根據公司工服管理有關規定

9公司文件袋30個

10萬科周刊、物業管理各1本報總辦訂閱

11顧問書包裝30套含封底、透明裝訂膠片、裝訂圈

注:1.帶*號者建議在項目所在地購買

4.2顧問項目現場進駐

4.2.1由顧問項目經理與被顧問方對接召開進駐說明會的場地/議程、參加人員及當地相關媒體報道情況。

4.2.2組織召開服務說明會:常駐顧問期開始之日,由公司總經理助理以上領導帶領顧問現場人員,在項目地與委托方共同召開顧問服務說明會,由項目經理通過PP電子演示文稿向委托方進行常駐期顧問服務說明。

4.2.3確定建議函、顧問書對接人及處理渠道。

4.2.3.1應與委托方確定建議函、顧問書對接專人。(對接人宜為委托方主要管理人員)

4.2.3.2建議函對接、處理方式:

4.2.3.3建議委托方對顧問書采取以下對接方式:

以上工作可采取建議函的方式,在召開服務說明會時,一并遞交給委托方。

4.2.4由帶隊領導向委托方遞交顧問書《進駐說明冊》。

《進駐說明冊》內容包括:萬科集團與公司簡介、提供現場顧問服務知會甲方的函、顧問人員專業履歷、現場期間雙方溝通渠道、現場期顧問服務計劃、顧問書提交計劃、顧問服務工作進度計劃等。

4.3項目退出

4.3.1組織召開現場顧問服務結束說明會

常駐期結束之日,由公司總經理助理以上領導及項目組人員,在項目地與委托方一起召開現場顧問服務結束說明會,由項目經理以PP電子演示文稿的方式向委托方及被顧問公司進行顧問現場工作總結。

4.3.2向委托方遞交《現場服務結束說明冊》。

《現場服務結束說明冊》內容包括:現場顧問服務總體情況總結、被顧問方總體運作診斷評估。

4.3.3項目組人員返深后1周內與顧問經營部進行辦公物資及資料交接。

5.相關文件

VKWY7.5.1-Z04-06《顧問項目人員能力清單》

6.記錄表格

VKWY7.5.1-J04-F2《常駐期顧問書提交計劃表》

篇3:學工干部和輔導員進駐學生公寓管理規定

學工干部和輔導員進駐學生公寓的管理規定

　　為加強學生的日常教育和管理，維護校園穩定，根據我院學生工作的實際情況，規范學生工作系統干部和輔導員住學生公寓開展學生工作的管理，特制定本規定。

一、住公寓安排

　　為確保學生工作在學生公寓的有效開展，分校區在學生公寓內設學生工作值班室，同時為學生工作系統科以上干部和輔導員安排學生工作寢室。學生工作系統干部和輔導員每學期在學生公寓安排晚間固定值班和就寢，輔導員除參加固定值班外，每周還要自行安排一天晚間進學生公寓開展日常學生工作，并在學生公寓就寢。

二、值班安排

　　每學期開學后，學生工作系統科以上干部和輔導員分組進學生公寓開展晚間值班,做學生工作并在公寓就寢。每組值班以周為單位輪流進行,由處級干部帶班,具體值班安排由學生工作處負責。

三、值班職責

　　1、接待學生來訪。了解和掌握學生思想動態，聽取學生意見、建議和情況反映，幫助學生解決日常學習、生活、人際交往等方面遇到的實際問題。

　　2、巡查校園和學生宿舍。督促學生做好公寓內務衛生，引導學生規范宿舍行為。發現和糾正學生中的不良傾向行為,及時處理學生違規行為和宿舍內的糾紛。協助清理學生宿舍不明外來人員和處理相關事宜,制止熄燈后影響學生就寢的各種現象，維護校園正常的生活秩序。

　　3、處理突發事件。及時處理學生夜間發生的突發事件，并視其情況向有關部門及院領導報告。

　　4、做好值班記錄和反饋。值班人員要做好值班記錄和值班小結，并將有關情況及時向學生工作處反饋。

　　5、檢查輔導員住公寓情況。負責晚間進學生公寓做學生工作并就寢的輔導員的登記簽到工作。

四、工作要求

　　1、值班時間為每晚20：00至次日早6：30，晚20：00到崗簽到，晚21：00開始巡查校園和學生宿舍，熄燈前后半小時重點巡查學生宿舍。值班人員值班當天在學生公寓就寢，每組值班為一周，從周一至周日。夜間就寢時要有2名男同志在值班室就寢，巡查校園和宿舍時，要保證值班室有人值班。

　　2、值班人員無特殊情況，不得隨意調換值班時間，特殊情況需作調整，需提前向帶班領導提出并說明情況。

　　3、切實履行值班職責，落實值班任務。值班期間不得在值班室內做娛樂活動。

　　4、輔導員除參加值班以外，要堅持每周不少于一天晚上進學生公寓做學生工作并在公寓就寢。晚上進公寓開展學生工作并就寢，須在當天晚20：00—21：00之間分別在兩校區學生工作值班室進行登記簽到，深入學生宿舍或學生班級開展學生工作后，于22:30到學生工作值班室集合參加校園或學生宿舍巡查。

　　5、做好值班期間值班室的衛生清掃，保持值班室的衛生清潔。

　　6、帶班領導負責做好值班記錄，掌握整體情況，負責向學生工作處反饋有關學生情況。

五、其他

　　1、北校區學生工作系統干部和輔導員住學生公寓開展學生工作相關事宜，由學生工作處和藝術設計系根據本規定的有關規定要求，結合具體情況另行研究安排。

　　2、本規定自2010年10月25日起施行。

　　2010年10月25日