商業(yè)地產(chǎn)銷售知識(shí)培訓(xùn)(七)

商業(yè)地產(chǎn)的含義

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

一.商業(yè)地產(chǎn)存在的模式

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”,這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),通常招商合作,以租金作為主要的收入來(lái)源,目的是什么呢目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后,物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng),獲取良好的融資,這個(gè)金融市場(chǎng)一般來(lái)說(shuō)有多次融資,第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資,以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后,融資不斷的縮短,這是第一種模式。第三種叫“租售結(jié)合”,這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售,也有兩種方式,一種是底層銷售,最典型的就是大連萬(wàn)達(dá),把一樓留下來(lái),二樓三樓賣給沃爾瑪,其實(shí)大連萬(wàn)達(dá)嘗到很多的甜頭,那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍,最高的賣到十九萬(wàn)一平米,沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”,這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?為了沃爾瑪價(jià)值的提升,它是主力店,或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢大多數(shù)是迫于資金的壓力,通過賣掉一部分后套現(xiàn),租的部分也為后期的資本融資留下后路,這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較

二.商圈的含義

商圈,是指商店以其所在地點(diǎn)為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍,簡(jiǎn)單地說(shuō),也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍商圈由核心商業(yè)圈,次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近,顧客密度最高的地方,約占商店顧客的50%-70%,核心商業(yè)圈的外圍,則顧客較分散,市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。(我們了解商圈,更好的向顧客分析我們物業(yè)的優(yōu)勢(shì),而且通常情況下,商圈中心的土地和物業(yè)肯定越貴,他的升值保值肯定也穩(wěn)定。物業(yè)也更少,重慶有幾大商圈:觀音橋商圈,解放碑商圈,楊家坪商圈,陳家坪―石橋鋪商圈。山峽廣場(chǎng)商圈,南坪商圈等)

三.商鋪分類

(1)商業(yè)街商鋪

(2)專業(yè)市場(chǎng)商鋪

(3)社區(qū)商鋪

(4)住宅底層商鋪

(5)百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商鋪

(6)商務(wù)樓,寫字樓商鋪

(7)交通設(shè)施商鋪

按商鋪的位置形態(tài)分類,可以講商鋪分為店面和鋪位,一般臨街的多是店面,商場(chǎng)或購(gòu)物中心內(nèi)的大多是鋪位為主

五、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

1.鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的,包括懸索結(jié)構(gòu)。

2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造

5鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物

4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是木材制造,住是用鋼筋混凝土建造

5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等

六.設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)

1)建筑面積

房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積,如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積,則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

2)使用面積

房產(chǎn)的使用面積,指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定:內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

3)公用面積

房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

4)實(shí)用面積

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

5)計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

6)套內(nèi)面積

俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循,也有利可圖,吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

7)層高

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

8)凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

3、銷售術(shù)語(yǔ)

1)產(chǎn)權(quán)證書

K產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括:產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記,并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手",第二次交易則為"二手"。

3)期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花",這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子

4)現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽出售合同。

5)準(zhǔn)現(xiàn)房:

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

6)尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物,是空置房中的一種。一般情況下,當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80%以后,一般就進(jìn)入房地產(chǎn)

項(xiàng)目的清盤銷售階段,此時(shí)所銷售的房產(chǎn),一般稱為尾房。

7)爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì),開發(fā)總量供大于求,導(dǎo)致大面積空置,無(wú)法回收前期投資,更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè),甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的,而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn),一步步顯現(xiàn)。

8)均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。.

9)起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià),是指某房產(chǎn)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格,即是起價(jià)。

10)定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定,定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買,開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

11)誠(chéng)意金

是我們中介公司向顧客收取的,意思是讓顧客表明誠(chéng)意購(gòu)買此物業(yè),主要的作用在于;一是我們能夠更好的把握客戶,看其是不是真的已經(jīng)決定購(gòu)買。二是:防止顧客反悔,如果顧客可能說(shuō)回去等消息,期間受影響突然猶豫或者不買了。三是:抱著定金去跟業(yè)主談,表明我們的誠(chéng)意,有助于我們跟業(yè)主談價(jià)錢,能更容易的把業(yè)主搞定。當(dāng)然誠(chéng)意金我們收取會(huì)向顧客開收據(jù),并且如果沒談下來(lái)我們會(huì)全額退還給顧客的。

1.然后結(jié)合寫字樓和門面商鋪的物業(yè)勘察書講

2.介紹重慶的商業(yè)地產(chǎn)前景和發(fā)展現(xiàn)狀

3.跟住宅比較

4.跟證券投資和期貨投資作比較

5.給員工許一個(gè)好的發(fā)展未來(lái)

篇2:商業(yè)物管培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定義特點(diǎn)解析

商業(yè)物管培訓(xùn):商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)解析

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)(如電影院)、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式,是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店,可以劃為商業(yè)地產(chǎn),也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候,不要為這些概念所拘泥。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目,可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米,規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米,甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn),其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā),主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,可以打包上市,形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言,大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式,但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售,零散經(jīng)營(yíng)的模式,這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問題,大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式:

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是"只租不售",這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),通常招商合作,以租金作為主要的收入來(lái)源,目的是什么呢目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后,物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng),獲取良好的融資,這個(gè)金融市場(chǎng)一般來(lái)說(shuō)有多次融資,第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資,以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后,融資不斷的縮短,這是第一種模式。

第三種叫"租售結(jié)合",這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售,也有兩種方式,一種是底層銷售,最典型的就是大連萬(wàn)達(dá),把一樓留下來(lái),二樓三樓賣給沃爾瑪,其實(shí)大連萬(wàn)達(dá)嘗到很多的甜頭,那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍,最高的賣到十九萬(wàn)一平米,沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為"拖",這個(gè)"拖"實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?為了沃爾瑪價(jià)值的提升,它是主力店,或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢大多數(shù)是迫于資金的壓力,通過賣掉一部分后套現(xiàn),租的部分也為后期的資本融資留下后路,這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第一類我們把它稱之為"沃爾瑪"模式,這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕"萬(wàn)科"模式,這種模式在不同的城市郊區(qū),進(jìn)行大規(guī)模的拷貝,產(chǎn)品極其單一化,目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確,基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的,體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制,并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣,沃爾瑪是全球最大的連鎖商店,萬(wàn)科作為住宅代表性企業(yè),走的也是這個(gè)模式,這是第一類。

第二類我們叫做百貨公司模式,談到百貨公司模式,目前在國(guó)內(nèi)游代表性的就是華潤(rùn)置地,即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做,產(chǎn)品也多樣化,就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品,什么都有,包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來(lái),這種百貨公司的模式比較多的,一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng),每個(gè)城市都有城建系統(tǒng),城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來(lái)開發(fā)公司,包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式,這是第二類。

第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬(wàn)通一直在拼命的推行這個(gè)"美國(guó)模式",它這種主要干什么呢主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng),就像我們一樣,我賣的勞斯萊斯,可能一天就賣三輛,但是我的總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的,所以是走高端路線。

篇3:商業(yè)物管培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定義分類策劃流程

商業(yè)物管培訓(xùn):商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程

商業(yè)地產(chǎn)定義

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè),它兼有地產(chǎn),商業(yè),投資三方面的特性,既區(qū)別于單純的投資和商業(yè),又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)形式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目,可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米,規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米,甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn),其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā),項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言,大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式,但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中,我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)分類

一、按商業(yè)形態(tài)分類

1、商業(yè)廣場(chǎng)

2、shoppingmall

3、商業(yè)街

4、大型商鋪

5、購(gòu)物中心

6、休閑廣場(chǎng)

7、步行街

8、專業(yè)市場(chǎng)

9、社區(qū)商業(yè)中心

10、商務(wù)樓

二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

1、商業(yè)街商鋪

2、市場(chǎng)類商鋪

3、社區(qū)商鋪

4、住宅底層商鋪

5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

7、交通設(shè)施商鋪

三、按照投資價(jià)值分類

1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

4、專業(yè)街市商鋪--高科技股

5、其他商鋪-"一般股票"

商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

前期:項(xiàng)目顧問

一.市場(chǎng)調(diào)研:

1.區(qū)域狀況調(diào)研:

1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研

1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研

1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研(媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等)

1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估

1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研

2.目標(biāo)購(gòu)買者調(diào)研

2.1消費(fèi)群體細(xì)分,消費(fèi)動(dòng)機(jī)

2.2項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研

2.3購(gòu)買能力調(diào)研

3.品牌供應(yīng)商調(diào)研

3.1品牌類別細(xì)分

3.2品牌資料庫(kù)建立

3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研

3.4租金承受能力調(diào)研

二.項(xiàng)目定位

1.項(xiàng)目分析

1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力(賣點(diǎn))分析

1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析(問題及機(jī)會(huì))

2.項(xiàng)目定位

2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位

2.2品牌形象定位

3.目標(biāo)客戶(購(gòu)買者及承租者)

4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議

5.賣場(chǎng)區(qū)域分割

三.基本VI(品牌視覺形象設(shè)計(jì))

包括基本元素:名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等

應(yīng)用體系設(shè)計(jì):招商手冊(cè)/招商廣告/銷售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

四.招商策略

1.價(jià)格體系建立

2.公開活動(dòng)及新聞配合

3.媒介策略

4.商業(yè)談判或推介會(huì)

五.銷售策略

1.價(jià)格體系建立

2.公開活動(dòng)及新聞配合

3.媒介策略

4.商業(yè)談判或推介會(huì)

費(fèi)用預(yù)算及支付(另行協(xié)商)

中期:招商及銷售代理

一般代理

A.服務(wù)內(nèi)容包括:作為代理單位參與招商及銷售。

B.傭金預(yù)算及支付

B1鋪位純出租形式:

1至5年(含5年)的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金;

5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金;

10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金;

如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金;

以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。

B1.1鋪位出租形式的代理傭金支付方式:

中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金,在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

B2以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的,則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。

B2.1如客戶以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的,在該類客戶中介成功后,待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí),按該客戶開張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營(yíng)業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比,而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù),并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金,該筆代理傭金最遲在該客戶開張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。

B2.2如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的,項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金,并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們(預(yù)收租金)。待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù),并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額,如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的,則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。

B3鋪位銷售形式:

所有中介成功的商鋪,項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金(廣告代理另計(jì))。

B3.1商鋪銷售形式的代理傭金支付方式:

項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購(gòu)買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金(即該鋪位成交總額的0

.5%),剩余的代理傭金(即該鋪位成交總額的0.5%),項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。

B4除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式:

項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米(建筑面積)×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù),并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金;

1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金;

5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。

B4.1除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式:

項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金,在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

B5以上所述的中介成功四字即指:

出租形式:客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同,并依法生效;

銷售形式:客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同,并依法生效;

其他合作經(jīng)營(yíng)方式:客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同,并依法生效。

B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶,在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi),如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同,項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。

非常代理

根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。

全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行,執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。

按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。

傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。

后期:項(xiàng)目營(yíng)銷推廣顧問

◆服務(wù)內(nèi)容包括

一.品牌形象完善

二.促銷策略

以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。

三.開業(yè)策略

開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。

四.公開策略

借助新聞力量,旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度,直接提升形象,間接促進(jìn)銷售。

五.氣氛策略

店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì),包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。

六.服務(wù)策略

服務(wù)概念設(shè)計(jì),服務(wù)規(guī)范建立,服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。

七.管理策略

導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。

八.媒介策略

全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。

◆費(fèi)用預(yù)算及支付

顧問服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算,按月支付,完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。

銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)

二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)

三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

費(fèi)用預(yù)算及支付(另行協(xié)商)