商業物管培訓:商業地產的定義及特點解析

商業地產,顧名思義,作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等.

商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產,屬商業地產范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式,是狹義的商業地產。

商業地產的形式多樣,主要包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產)、娛樂類商業地產(如電影院)、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的建筑產品的統稱。工業園區一般不劃為商業地產。實際上大家看到多地產形式,是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店,可以劃為商業地產,也可以劃為旅游地產。理解的時候,不要為這些概念所拘泥。

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目,可以達到幾十萬、上百萬平方米,規模小的商業房地產項目僅幾百平方米,甚至更小。對于規模龐大的商業房地產,其經營多采用開發商整體開發,主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目,可以打包上市,形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言,大多數項目依然采取租金回收的方式,但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售,零散經營的模式,這個模式存在后期經營管理的很大問題,大家投資的時候需要謹慎。

商業地產目前存在的三種模式:

第一種就是我們逐步認同的是"只租不售",這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權,通常招商合作,以租金作為主要的收入來源,目的是什么呢目前是通過產權形成之后,物業通過商業運營包裝進入資本市場,獲取良好的融資,這個金融市場一般來說有多次融資,第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次可能經濟評估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資,以后每次經過價值不斷包裝以后,融資不斷的縮短,這是第一種模式。

第三種叫"租售結合",這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租;另一方面銷售,也有兩種方式,一種是底層銷售,最典型的就是大連萬達,把一樓留下來,二樓三樓賣給沃爾瑪,其實大連萬達嘗到很多的甜頭,那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍,最高的賣到十九萬一平米,沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為"拖",這個"拖"實際上當的好,為了沃爾瑪價值的提升,它是主力店,或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢大多數是迫于資金的壓力,通過賣掉一部分后套現,租的部分也為后期的資本融資留下后路,這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較。

第一類我們把它稱之為"沃爾瑪"模式,這種模式比較典型的是業內所謂大腕"萬科"模式,這種模式在不同的城市郊區,進行大規模的拷貝,產品極其單一化,目標客戶極其準確,基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的,體制上也采取一個強制控制,并且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣,沃爾瑪是全球最大的連鎖商店,萬科作為住宅代表性企業,走的也是這個模式,這是第一類。

第二類我們叫做百貨公司模式,談到百貨公司模式,目前在國內游代表性的就是華潤置地,即在同一個地域各種產品同時做,產品也多樣化,就像一個百貨公司的高中低檔產品,什么都有,包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現出來,這種百貨公司的模式比較多的,一般在過去有一個城建系統,每個城市都有城建系統,城建系統轉制過來開發公司,包括很多大型的開發公司都在走這種模式,這是第二類。

第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個"美國模式",它這種主要干什么呢主要在少數高端的市場進行精品店的經營,就像我們一樣,我賣的勞斯萊斯,可能一天就賣三輛,但是我的總營業額和利潤是最高的,所以是走高端路線。

篇2:商業地產整合營銷措施

商業地產項目整合營銷措施

1.0參與項目推廣,促進項目銷售

1.1互利互惠,共謀雙贏

發展商**市zz房地產開發公司具備雄厚的開發實力和創新能力,管理商****物業管理有限公司有著豐富的物業推廣和物業管理經驗以及眾多物業資深人員,相信通過兩家公司攜手合作,能夠達到互利互惠的最高境界。

1.2運用"**"的介入,加強購房者對售后優質服務的信心,更有助于發展商樹立品牌形象,同時"**"還將協助銷售宣傳推廣活動。

1.2.1建議在售樓現場派駐老年門童、專業保安、保潔員等物業工作人員,并身著"**"在香港專業設計制服,從事迎賓、指揮車輛、保潔等服務工作,務求前期建立物業品牌形象。

1.2.2派物業專員赴現場解答購房客戶對物業管理方面的咨詢和疑問。

1.2.3為本項目銷售人員及現場保潔、保安等物管人員進行物業管理基礎培訓及客戶服務培訓,商討在銷售中有關物業管理問題。

1.2.4配合發展商樓宇營銷宣傳、推廣工作需要,提供企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片等有利于售樓宣傳所需的物業管理資料,彰顯物管品牌優勢。

1.2.5對管理服務承諾實施計劃安排,增加買家信心。

1.2.6對樓盤入伙程序和事項的布置設計提供意見,并安排好管理措施。

1.2.7對買家提供超前服務,定期征詢意見,提供物業管理信息等。

1.2.8幫助銷售部成立"波爾多商會"等,與邛崍名牌商家攜手,共同打造**市zz房地產開發公司開發在邛崍開發樓盤的品牌效益。

1.2.9幫助銷售部在賣場合理布局各類設施,并提出愛心支援系統的設置方案(如醫療急救、便民傘、便民推車、小型手推貨車、愛心車、緊急求助等)。

1.3注:因銷售推廣需要,而產生的費用(含人力成本),由**物業負責編制財務預算和具體實施,經發展商批準后從發展商銷售推廣費用中例支。

2.0前期工作計劃

"**物業"在成為物業管理商后,將根據項目施工進度,制訂科學、成熟的物業管理工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展,打下扎實的基礎。

主要工作包括:

2.1對項目的建筑遺留事項提出意見和建議

2.2對項目的機電設施運行提出意見和建議

2.3對項目的智能系統提出意見和建議

2.4參與各項工程招標工作

2.5跟進項目裝修施工和設備安裝過程

2.6編制年度物業管理收支預算

2.7編制項目管理啟動預算

2.8申報管理費和其他收費標準

2.9建立人員架構,并招聘管理員工

2.10制定及完善各項物業管理制度

2.11定期對各部員工進行培訓

2.12安排清潔和保險招企劃

2.13挑選和定制員工制服

3.0檢討物業成本,節約物業投資

**物業憑借多年管理經驗及委派有經驗工程人員對項目進行實地考察,通過定期參加前期項目工程例會,研讀、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備)、項目模型等資料,了解項目規劃意圖、設計內容和規范、確定項目檔次和業主需求,對項目環境及設備建材等方面提出有利于銷售、節約投資、方便管理的意見和建議,如:

3.1制訂物業管理收費標準,為項目預售創造條件。

3.2針對智能化采用程度和深度進行探討,即可以促進銷售宣傳,又可滿足今后科技及客戶發展需求,以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結合,減少今后的管理成本。

3.3根據項目情況提出物業改良及增減工程項目建議,以節省工程費用及達到最高經濟效益。

3.4根據以往經驗,編制保養合同及招標文件規格,并利用**物業服務網絡,以最優惠價格尋找提供服務的承接商。

4.0從管理者角度,改善設計缺陷

在以往,發展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定功能及配套設施,事實上,沒有哪一家設計單位對項目日后運行及管理能夠比有經驗物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業主和物管公司發現一大堆設計缺陷,以致物管公司難以運作,業主怨聲載道。為改變這一狀況,**物業將對項目及設施進行審視,盡可能將設計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內,如:

4.1功能設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業管理需求。

4.2小區人、車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。

4.3圍墻和大門設置。

4.4公共區域裝飾易于維修和清潔。

4.5公共照明開關設置及半開、全開和長明形式開閉。

4.6建立合適的管理用房(位置、裝修標準、布局)。

4.7設備機房的環境、通風是否滿足要求,公共機房和管道井門鎖鑰匙的統一。

4.8物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站設立、位置、規格及標準和景觀、環保的協調及垃圾分類、收集措施。

4.9設置必要的公共洗手間。

4.10信報箱、牛奶箱設立方便使用和管理。

4.11配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

4.12對住戶室外空調位置、預留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。

4.13居家生活私密及安全防護設施。

4.14建筑給排水的節能環保。

4.15創優標準的硬件完善。

4.16愛心援助系統和便民設施的設置。

5.0智能系統顧問

5.1考察整體工程進度,提出智能化工程階段性實施進度計劃。

5.2針對發展商對智能化工程要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據當前市場情況,提出增加智能化功能建議。

5.3根據發展商最終要求提出智能化系統設計方案,方案要求功能完善、先進,設計合理、實用。

5.4協助發展商對多家智能化系統設計方案進行優化選擇,從性能價格比等多方面確定最優方案,并對智能化設備選型提出建議。

6.0會所管理

多元化會所設施服務,是吸引客戶的一項重要因素,**物業將根據銷售

和物管需要,結合檔次、對象和環境,提供會所設施配備建議,并制定完善的會所管理制度、收費標準及使用注意事項,確保會所內設施正常開放,使客戶享受到舒適、休閑的生活,并由**物業負責會所管理,建議提供如下附設服務:

6.1組織開辦各類興趣學習班,如網球班、游泳班、健身班、琴棋書畫班等。

6.2成立各種分支團體,如婦女會、長者會等,可優惠享受會所設施。

6.3聯系其它娛樂場所、公園等,提供可補充會所不足之設施。

6.4可聯絡其它大型會所作聯營方式,互相合作以提高競爭力。

6.5邀請知名人士成為名譽會員,提升會所檔次。

6.6利用網上資訊,作推廣并提供服務。

篇3:商業物管培訓商業地產定義分類策劃流程

商業物管培訓:商業地產的定義、分類和策劃流程

商業地產定義

商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業,它兼有地產,商業,投資三方面的特性,既區別于單純的投資和商業,又有別于傳統意義上的房地產行業。

商業地產形式

商業地產的形式多樣,規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目,可以達到幾十萬平方米,規模小的商業地產項目僅幾百平方米,甚至更小。對于規模龐大的商業地產,其經營多采用開發商整體開發,項目統一經營管理,以收取租金為投資回報形式的模式;對于規模較小的商業地產而言,大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式,但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中,我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。

商業地產分類

一、按商業形態分類

1、商業廣場

2、shoppingmall

3、商業街

4、大型商鋪

5、購物中心

6、休閑廣場

7、步行街

8、專業市場

9、社區商業中心

10、商務樓

二、按照開發形式進行分類

1、商業街商鋪

2、市場類商鋪

3、社區商鋪

4、住宅底層商鋪

5、百貨商場、購物中心商鋪

6、商務樓、寫字樓商鋪

7、交通設施商鋪

三、按照投資價值分類

1、"都市型"商鋪--績優股

2、"社區型"商鋪--潛力股

3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

4、專業街市商鋪--高科技股

5、其他商鋪-"一般股票"

商業地產策劃流程

前期:項目顧問

一.市場調研:

1.區域狀況調研:

1.1區域商業狀況調研

1.2競爭者狀況調研

1.3市民消費偏好調研(媒介偏好/消費習慣/消費承受力等)

1.4區域經濟狀況評估

1.5消費者品牌認同調研

2.目標購買者調研

2.1消費群體細分,消費動機

2.2項目問題及機會調研

2.3購買能力調研

3.品牌供應商調研

3.1品牌類別細分

3.2品牌資料庫建立

3.3項目問題及機會調研

3.4租金承受能力調研

二.項目定位

1.項目分析

1.1項目核心競爭力(賣點)分析

1.2競爭者比較分析(問題及機會)

2.項目定位

2.1項目品質功能定位

2.2品牌形象定位

3.目標客戶(購買者及承租者)

4.業態組合及規劃建議

5.賣場區域分割

三.基本VI(品牌視覺形象設計)

包括基本元素:名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等

應用體系設計:招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

四.招商策略

1.價格體系建立

2.公開活動及新聞配合

3.媒介策略

4.商業談判或推介會

五.銷售策略

1.價格體系建立

2.公開活動及新聞配合

3.媒介策略

4.商業談判或推介會

費用預算及支付(另行協商)

中期:招商及銷售代理

一般代理

A.服務內容包括:作為代理單位參與招商及銷售。

B.傭金預算及支付

B1鋪位純出租形式:

1至5年(含5年)的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金;

5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金;

10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金;

如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金;

以上均按首年租為依據計算傭金。

B1.1鋪位出租形式的代理傭金支付方式:

中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金,在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。

B2以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的,則我們將按下列方式計算應收取的傭金。

B2.1如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的,在該類客戶中介成功后,待該客戶開張營業滿六個月時,按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比,而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數,并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金,該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。

B2.2如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的,項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金,并以B1中的計算標準支付我們(預收租金)。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數,并以B1中的計算標準計算最終傭金數額,如最終傭金數額高于預收取傭金的,則項目方同意向我們支付差額部分傭金。

B3鋪位銷售形式:

所有中介成功的商鋪,項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金(廣告代理另計)。

B3.1商鋪銷售形式的代理傭金支付方式:

項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金(即該鋪位成交總額的0

.5%),剩余的代理傭金(即該鋪位成交總額的0.5%),項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。

B4除B1、B2、B3外其他合作經營的方式:

項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米(建筑面積)×365天÷12個月"計算月基數,并按以下標準支付代理傭金;

1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金;

5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。

B4.1除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式:

項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金,在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。

B5以上所述的中介成功四字即指:

出租形式:客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同,并依法生效;

銷售形式:客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同,并依法生效;

其他合作經營方式:客戶與項目方簽署合作經營協議或合同,并依法生效。

B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶,在本合同委托期限結束后的一年內,如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同,項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。

非常代理

根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。

全程參與招商銷售具體工作的執行,執行成本由項目方承擔。

按照基本服務費+傭金形式支付費用。

傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。

后期:項目營銷推廣顧問

◆服務內容包括

一.品牌形象完善

二.促銷策略

以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。

三.開業策略

開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。

四.公開策略

借助新聞力量,旨在短時間提升市場關注度,直接提升形象,間接促進銷售。

五.氣氛策略

店內/店外氣氛的標準規范設計,包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。

六.服務策略

服務概念設計,服務規范建立,服務質量控制體系設計等。

七.管理策略

導入ISO質量認證。

八.媒介策略

全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。

◆費用預算及支付

顧問服務費按每月計算,按月支付,完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。

銷售、租賃、經營管理培訓

一、商業物業銷售培訓

二、商業物業租賃培訓

三、商業物業經營管理培訓

費用預算及支付(另行協商)