物業(yè)管理基礎知識培訓(5)

什么是物業(yè)

所謂物業(yè),是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。

該詞譯自英語Property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其在國外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。

物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等

誰來行使物業(yè)管理權

住宅區(qū)的物業(yè)管理權由業(yè)主通過業(yè)主大會及物業(yè)管理委員會行使而得以實現(xiàn)。

所謂業(yè)主,一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人,或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權人。業(yè)主大會由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達到50%以上時,區(qū)房地產(chǎn)管理部門應會同開發(fā)建設單位及時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會,不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

業(yè)主大會有如下職權:①選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項;⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定;⑦批準管委會章程。

物業(yè)管理如何服務

物業(yè)管理的根本宗旨,是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能滿足他們的合理要求。

在實際操作中,物業(yè)管理服務按物業(yè)工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務。

物業(yè)交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業(yè)主,即發(fā)展商或投資商。此階段的服務內(nèi)容包括:

1、從物業(yè)管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議;

2、制定物業(yè)管理計劃包括計算機管理份額;

3、制定的物業(yè)管理組織架構;

4、制定物業(yè)管理工作程度并提供員工培訓計劃;

5、制定第一年度物業(yè)管理財物預算;

6、參與工程監(jiān)理;

7、參與設備購置;

8、參與工程驗收;

9、擬定物業(yè)管理文本;

交付使用后的物業(yè)管理服務對象就是全體業(yè)主和用戶,基本內(nèi)容通常包括以下幾個方面:

1、房屋及設備維修保養(yǎng);

2、房屋保險事宜;

3、保安服務;

4、清潔服務;

5、綠化環(huán)境保養(yǎng);

6、緊急事故處理;

7、處理業(yè)主投訴;

8、財務管理。

根據(jù)業(yè)戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業(yè)務、戶內(nèi)維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。

業(yè)主的權利與義務

根據(jù)《物業(yè)管理條例》,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

同時,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應履行下列義務:

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

物業(yè)管理的常見糾紛

目前,物業(yè)管理中存在的問題主要有以下表現(xiàn):

1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)管理公司,造成物業(yè)管理水平低,服務質(zhì)量差;

2、公用設施專用基金不落實,造成小區(qū)公用設施的維修、興建、保養(yǎng)等問題難以解決;

3、制度不健全,管理秩序混亂;

4、管理者與業(yè)主之間權責利不明確,影響小區(qū)物業(yè)管理的正常進行;

5、亂收費現(xiàn)象嚴重。

財產(chǎn)受損應由物業(yè)公司賠償嗎

目前,有些業(yè)主的家中財產(chǎn)被盜之后,要求物業(yè)管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業(yè)管理公司交納了管理費,那么,財產(chǎn)一旦損失,物業(yè)管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。

首先,物業(yè)管理公司收取的管理費是為業(yè)主提供服務的成本報酬,既不是業(yè)主財產(chǎn)的保管費,也不是財產(chǎn)的保險費。

其次,物業(yè)管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防范,其主要職責是維護區(qū)域的公共秩序,而不是為某單個業(yè)主看家守財。物業(yè)管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發(fā)生?？梢哉f小區(qū)保安人員的配備及其工作,已經(jīng)阻止或避免了許多案件的發(fā)生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業(yè)主已從中受益。

只要物業(yè)管理公司履行了其應盡的管理義務,業(yè)主的賠償要求便與理相悖、于法無據(jù),理所當然被物業(yè)管理公司拒絕。

當然,若由于物業(yè)管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發(fā)生,則其應當根據(jù)過錯程度,承擔相應的賠償責任。

篇2:物業(yè)管理質(zhì)量體系文件:培訓控制程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:培訓控制程序

1.0目的

通過對公司所有員工實施必要的培訓,使其掌握相應崗位的操作技能和服務質(zhì)量意識,確保員工素質(zhì)滿足公司的要求。

2.0適用范圍

適用于公司所有培訓工作。

3.0職責

3.1管理者代表負責物業(yè)管理公司年度培訓計劃的制定和監(jiān)督實施工作,年度培訓計劃應在年終總結結束后10個工作日內(nèi)提出,并由物業(yè)管理公司經(jīng)理負責審核、批準。

3.2行政部負責組織對各類員工培訓效果進行考核和鑒定;并負責保存由公司組織進行培訓的記錄。

3.3各部門主管和管理處主任配合公司年度培訓計劃的要求,制定本部門相應的培訓計劃見《員工培訓計劃表》,并負責組織實施,培訓記錄由各部門和管理處負責歸檔保管,有必要時,相關部門制訂部門培訓制度,參見《保安人員培訓制度》。

4.0工作程序

4.1入職培訓

4.1.1所有新入職本公司的員工都應接受該項培訓及考核。

4.1.2對新員工的培訓主要包括以下內(nèi)容:

a)公司的基本情況、組織架構,

b)公司的質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識,

c)《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育,

d)對員工的期望及要求。

4.1.3該項培訓由行政部或行政部指定人員組織實施并保存記錄。

4.2上崗培訓

4.2.1員工入職培訓合格后或轉(zhuǎn)換工種前均需經(jīng)上崗培訓,培訓時間根據(jù)工作崗位的要求而定。

4.2.2上崗培訓主要內(nèi)容包括

a)應知部分:如崗位的基本情況(崗位職責、人員配置及設備、設施的分布等),

b)應會部分:崗位工作操作規(guī)程,異常狀況時的特殊處理程序等。

4.2.3上崗培訓由各用人部門負責組織,并指定專人進行?！杜嘤栍涗洝酚筛鞑块T保存,《員工培訓登記表》保存于員工檔案中。

4.3在職培訓

4.4員工參加外部培訓按公司有關行政制度執(zhí)行。

4.5除了以質(zhì)量手冊、流程文件以及作業(yè)指導書等工作文件作為員工的培訓教材外,各部門可依據(jù)本部門工作實際編制培訓教材,如編制教材應由行政部審核,并由行政部至少每半年組織一次對培訓教材的評審。

5.0相關文件

5.1《保安人員培訓制度》

5.2《保潔部員工培訓考核流程》

5.3《工程部新入職員工培訓流程》

6.0相關記錄

6.1《培訓記錄》

6.2《員工培訓登記表》

6.3《員工培訓計劃表》

篇3:某物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作培訓

物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達標

提示:創(chuàng)優(yōu)達標工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項目,參加由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項目整體形象、綜合管理及全面服務工作的綜合考評驗收。

理解創(chuàng)優(yōu)達標含義的關鍵點是政府行業(yè)主管部門組織;參評項目符合條件;綜合考評驗收。

創(chuàng)優(yōu)達標工作按組織考評的層次可分為國家級、省(直轄市、自治區(qū))級、市/區(qū)級,即通常所說的“國優(yōu)、省優(yōu)、市/區(qū)優(yōu)”。

第一節(jié)創(chuàng)優(yōu)達標的標準與條件

一、標準的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀九十年代,中國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展,為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場,在全國范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動建立物業(yè)管理體制,規(guī)范市場,引導住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展,提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平,國家建設部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)標準》和《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評辦法(試行)》,作為各地創(chuàng)優(yōu)達標的指導性文件和參照依據(jù)。標準的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達標工作奠定了基穿