物業管理基礎知識培訓(5)

什么是物業

所謂物業,是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。

該詞譯自英語Property或estate,由香港傳入沿海、內地,其在國外,特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。

物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等

誰來行使物業管理權

住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。

所謂業主,一般指住宅區內房地產產權人和使用人,或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時,區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委托代理人出席業主大會,不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。

業主大會有如下職權:①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關于業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。

物業管理如何服務

物業管理的根本宗旨,是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境,并盡可能滿足他們的合理要求。

在實際操作中,物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務。

物業交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業主,即發展商或投資商。此階段的服務內容包括:

1、從物業管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議;

2、制定物業管理計劃包括計算機管理份額;

3、制定的物業管理組織架構;

4、制定物業管理工作程度并提供員工培訓計劃;

5、制定第一年度物業管理財物預算;

6、參與工程監理;

7、參與設備購置;

8、參與工程驗收;

9、擬定物業管理文本;

交付使用后的物業管理服務對象就是全體業主和用戶,基本內容通常包括以下幾個方面:

1、房屋及設備維修保養;

2、房屋保險事宜;

3、保安服務;

4、清潔服務;

5、綠化環境保養;

6、緊急事故處理;

7、處理業主投訴;

8、財務管理。

根據業戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。

業主的權利與義務

根據《物業管理條例》,業主在物業管理活動中享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

同時,業主在物業管理活動中,應履行下列義務:

(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

物業管理的常見糾紛

目前,物業管理中存在的問題主要有以下表現:

1、沒有成立正規的物業管理公司,造成物業管理水平低,服務質量差;

2、公用設施專用基金不落實,造成小區公用設施的維修、興建、保養等問題難以解決;

3、制度不健全,管理秩序混亂;

4、管理者與業主之間權責利不明確,影響小區物業管理的正常進行;

5、亂收費現象嚴重。

財產受損應由物業公司賠償嗎

目前,有些業主的家中財產被盜之后,要求物業管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業管理公司交納了管理費,那么,財產一旦損失,物業管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。

首先,物業管理公司收取的管理費是為業主提供服務的成本報酬,既不是業主財產的保管費,也不是財產的保險費。

其次,物業管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防范,其主要職責是維護區域的公共秩序,而不是為某單個業主看家守財。物業管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發生。可以說小區保安人員的配備及其工作,已經阻止或避免了許多案件的發生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業主已從中受益。

只要物業管理公司履行了其應盡的管理義務,業主的賠償要求便與理相悖、于法無據,理所當然被物業管理公司拒絕。

當然,若由于物業管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發生,則其應當根據過錯程度,承擔相應的賠償責任。

篇2:物業管理質量體系文件:培訓控制程序

物業管理公司質量體系文件:培訓控制程序

1.0目的

通過對公司所有員工實施必要的培訓,使其掌握相應崗位的操作技能和服務質量意識,確保員工素質滿足公司的要求。

2.0適用范圍

適用于公司所有培訓工作。

3.0職責

3.1管理者代表負責物業管理公司年度培訓計劃的制定和監督實施工作,年度培訓計劃應在年終總結結束后10個工作日內提出,并由物業管理公司經理負責審核、批準。

3.2行政部負責組織對各類員工培訓效果進行考核和鑒定;并負責保存由公司組織進行培訓的記錄。

3.3各部門主管和管理處主任配合公司年度培訓計劃的要求,制定本部門相應的培訓計劃見《員工培訓計劃表》,并負責組織實施,培訓記錄由各部門和管理處負責歸檔保管,有必要時,相關部門制訂部門培訓制度,參見《保安人員培訓制度》。

4.0工作程序

4.1入職培訓

4.1.1所有新入職本公司的員工都應接受該項培訓及考核。

4.1.2對新員工的培訓主要包括以下內容:

a)公司的基本情況、組織架構,

b)公司的質量方針、目標、企業精神及物業管理工作基本知識,

c)《員工手冊》、職業道德及質量意識教育,

d)對員工的期望及要求。

4.1.3該項培訓由行政部或行政部指定人員組織實施并保存記錄。

4.2上崗培訓

4.2.1員工入職培訓合格后或轉換工種前均需經上崗培訓,培訓時間根據工作崗位的要求而定。

4.2.2上崗培訓主要內容包括

a)應知部分:如崗位的基本情況(崗位職責、人員配置及設備、設施的分布等),

b)應會部分:崗位工作操作規程,異常狀況時的特殊處理程序等。

4.2.3上崗培訓由各用人部門負責組織,并指定專人進行。《培訓記錄》由各部門保存,《員工培訓登記表》保存于員工檔案中。

4.3在職培訓

4.4員工參加外部培訓按公司有關行政制度執行。

4.5除了以質量手冊、流程文件以及作業指導書等工作文件作為員工的培訓教材外,各部門可依據本部門工作實際編制培訓教材,如編制教材應由行政部審核,并由行政部至少每半年組織一次對培訓教材的評審。

5.0相關文件

5.1《保安人員培訓制度》

5.2《保潔部員工培訓考核流程》

5.3《工程部新入職員工培訓流程》

6.0相關記錄

6.1《培訓記錄》

6.2《員工培訓登記表》

6.3《員工培訓計劃表》

篇3:某物業管理創優工作培訓

物業管理創優工作開展

物業管理的創優達標

提示:創優達標工作是指物業管理企業推選合適的管理項目,參加由政府行業主管部門組織的對管理項目整體形象、綜合管理及全面服務工作的綜合考評驗收。

理解創優達標含義的關鍵點是政府行業主管部門組織;參評項目符合條件;綜合考評驗收。

創優達標工作按組織考評的層次可分為國家級、省(直轄市、自治區)級、市/區級,即通常所說的“國優、省優、市/區優”。

第一節創優達標的標準與條件

一、標準的產生與發展

二十世紀九十年代,中國房地產業迅速崛起和發展,為物業管理行業提供了廣闊的市場,在全國范圍內催生了眾多的物業公司。為了推動建立物業管理體制,規范市場,引導住宅小區物業管理的開展,提高城市住宅小區的整體管理水平,國家建設部先后于1990年、1992年頒發了《全國城市文明住宅小區標準》和《全國城市文明住宅小區達標考評辦法(試行)》,作為各地創優達標的指導性文件和參照依據。標準的產生為創優達標工作奠定了基穿