項目物業接管入伙控制程序

1.0目的

加強物業綜合驗收和交接管理,保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準。通過對業主(住戶)入住過程的控制,使入伙工作順利進行,從而更好地服務業主、方便業主。

2.0范圍

適用于管理項目的物業接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。

3.0職責

3.1公司領導負責組建新管理處,確定主任、副主任人選。

3.2工程部負責物業產權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。

3.3清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。

3.4管理處負責配合工程部的驗收工作,落實物業入伙準備與籌備工作。

3.5各部門配合管理處做好入伙工作。

4.0程序

4.1接管驗收條件

4.1.1物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格的基礎上,并且附屬設備已完全能正常使用,房屋編號已得認可等,物業公司代表全體業主以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

4.2接管驗收程序

4.2.1工程部組織相關部門,分別與發展商確定驗收日期后,組成發展商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名,驗收記錄單一式三聯,三方各執一份。

4.2.2工程部向發展商索要以下資料:

1)產權及技術資料;

2)政府竣工驗收合格資料;

3)水、電、氣供應合同;

具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。

4.2.3驗收小組分組對樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。

4.2.4對新接樓宇,工程部應逐間房屋進行查驗,并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。

4.2.5對所有工程系統技術,均應將其參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應,并進行驗收。

4.2.6對以上驗收,驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

4.2.7綠化方面的驗收,由清潔綠化部負責,在獲得有關資料后,做好驗收記錄。

4.3驗收中發現問題的處理

4.3.1接管驗收對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明,要求建設單位承諾在一定的限期內整改。

4.3.2對驗收中發現的非結構性問題,驗收組應在兩天內提交發展商,發展商整改完畢后,另行復驗,直至合格為止。

4.3.3對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時,驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后,商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。

4.3.4對不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程部應督促發展商抓緊解決,符合驗收條件后再行組織驗收。

4.4業主的驗收

4.4.1業主在裝修前應對房間進行驗收,對業主提出的有關房屋質量方面的問題,應在兩天內提交給發展商,由承建商負責整改,驗收記錄管理處應留底,且業主的接管驗收記錄中所有的問題均應有處理結果的記錄。

4.4.2對已入伙樓宇的驗收,應成立物業發展商(業主委員會)、原物業公司、我司聯合驗收小組,除已入住房間無須驗收,其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。

4.4.3設備設施未驗收期間或入伙保修一年期間,管理處如發現設備設施有任何不妥之處,應及時填寫《工程質量問題處理單》和《設備故障轉呈單》并轉交給發展商和相關單位。如需發函給發展商或有關單位,管理處應使用公司統一信紙,并將發函相關信息登記在《轉交發展商函件清單》中。

4.4.4管理處應對相關整改情況進行跟蹤處理,直到解決為止。

4.5物業入伙

4.5.1組建新管理處

1)新的管理處應于確定入伙前三個月成立,人力資源部按定編人數配齊管理處各類人員。

2)相關管理處負責健全規章制度,由該項目負責人編寫《入伙方案》,經審批后執行。

3)管理處要加強員工應知應會的培訓。

4)管理處要做好日常管理運作的物料(工具、消耗品、備用件、辦公用品等)準備。

5)開展入伙前動員工作。

4.5.2物業的清潔“開荒”:物業接管驗收之后,對物業內外全面、徹底的清潔,將干干凈凈的物業交給物業所有者。

1)物業內外建筑垃圾的清運。

2)對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

3)對公用部位(樓梯、電梯、廁所、荼水間等)、辦公房以及設施的清掃。

4)各種指示牌的清潔,大理石的清洗、打蠟磨光。

4.5.3入伙資料的準備

1)入伙通知書、手續書;

2)業主公約、住戶手冊及裝修相關資料;

3)收樓須知、繳款通知書;

4)用戶登記表、驗房(鋪)書;

5)樓宇交接書及其它文件。

4.5.4入伙日籌備工作

1)物業的清潔:入伙日之前,須再次清潔,清除臟污現象,要達到窗明幾凈的標準。

2)物業的裝飾:物業正式入伙時期,物業需要精心布置和進行適當的裝飾。

3)設備的試運行:管理處在入伙之前要對設備進行連續運作檢驗,各設備系統必須處于正常的工作狀態,照明、空調、電梯、給排水、消防報警等系統的正常運作,發現有異常應及時修理,確保性能過關。

4.6入伙程序

1)核收由發展商簽名、蓋章的交房手續書。

2)核收房屋預售合同。

1)核收承辦人身份證復印件或法人授權書。

4.6.1辦入伙手續,管理處應與發展商協商好,實行一條龍服務。

2)發放入伙資料,應清楚、有序,并做好記錄。

5)入伙手續不完整不進行以下手續。

4.6.2管理處負責將接管的物業在業主同意驗收后轉交給業主,并記錄相關業主收房意見。

1)管理處派人陪同業主驗房,由業主確認物業質量問題和水、電、氣表底數并核收歸檔。

2)管理處填寫相關驗收記錄并將相關缺陷情況

說明,由業主簽字確認。

3)將驗房存在的問題報發展商,并讓其簽收,確定解決時間,未能解決,催辦至解決。

4)業主收房后應向其介紹公司概況和管理服務項目及收費標準等基本情況。

5)承辦人填寫《收房書》和業主/用戶登記表。

4.6.4簽認

1)管理處與業主簽《業主公約》。

2)業主同意裝修管理規定。

3)未簽認的應回收樓書,確認承辦人已在其上簽名,回收業主登記表,給承辦人開收條(證明已收到相關資料),填寫交房登記表,整理資料歸檔。

4.6.5交費

1)簽認手續后業主需交首月管理費,并預交一個月管理費。

2)未交費的應回收樓書,確認承辦人已在其上簽名,回收業主登記表,給承辦人開收條(證明已收到相關資料),填寫交房登記表,整理資料歸檔。

4.6.6交鑰匙

以上手續辦完后,將鑰匙交給業主并辦出入證,發業主證。業主即可進行裝修,詳見《裝修管理控制程序》。

5.0相關文件與記錄

WI/JG《接管、入伙手冊》

WI/Z*《裝修管理控制程序》

QR-7.2.3-01《業主公約》

QR-7.2.3-02《住/用戶手冊》

篇2:物業接管驗收物業入伙物業裝修控制程序

物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業主住戶在最短時間內順利入住,業主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責

3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業的控制

加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

4.1.1物業驗收應具備的條件

4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件:

a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷(必要時)等設施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件:

a)房屋所有權、使用權清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業接管工作小組,由總經理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關部門負責人組成,按專業設立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業接管計劃報總經理批準實施,管理處負責日常事務的運作,按計劃驗收。

a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收,把好質量關;

b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料,適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數據。

4.1.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、氣、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

4.1.4.2驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

4.1.5物業移交內容

4.1.5.1建筑物移交內容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖;

c)住宅區規劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設施及公共場地移交:

a)公共設施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等;

c)機電設備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應包括:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執行《清潔服務控制程序》有關規定;

b)建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

c)房屋完好率應達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結構安全,執行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執行《費用收取操作規程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行本程序入住有關規定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準備

4.2.1.1管理處相關人員根據分工,應作好以下準備工作:

a)編制業主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業,如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛隊負責維護現場秩序。

4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節省時間,保證辦理入住手續簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件,法人資格;確認手續后,業主根據合同規定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續。

4.2.2.3住戶登記:協助業主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

4.2.2.5設備資料交接:與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數,檢查所有家具房屋設施裝修狀況,填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質量問題

約定時間限期維修,執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

4.2.2.7入住:業主住戶入住后,管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業主自行出租房屋的交接,業主委托物業公司辦理交樓手續時,根據《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設部42號令)出具租賃合同等有關書面文件,并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}和《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)的有關規定,業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關規定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后,按期開工,對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結構性變動及專用設備(如管線、儀表)的變動,應向主管部門申請批準。

4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理,防止擾民、污染或安全事故的發生。

4.3.5裝修后的驗收:業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收,業主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關文件

《服務提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《設施設備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(建設部1993,12)

《房屋接管驗收標準》(建設部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}

《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)

《客戶服務中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領表》

《入伙簽收一覽表》

《業主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務協議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》

篇3:物業接管入伙流程范本

(1)接管驗收

A、接管驗收條件

物業樓宇已竣工,在政府有關單位驗收全部合格、附屬設備已完全能正常使用、房屋編號已得認可的基礎上,由物業公司代表全體業主以物業滿足使用功能為主要內容進行再檢驗。

B、接管驗收程序

a、工程維修中心組織相關部門,分別與開發商確定驗收日期后,組成開發商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單一式三聯,三方各執一份。

b、工程維修中心向發展商索要以下資料:

產權及技術資料;

政府竣工驗收合格資料;

相關合同資料。

c、驗收小組分組對樓宇建筑逐間房屋進行查驗,對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬工程進行驗收。并對綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。

d、工程維修中心對所有工程系統技術,均應將參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應,并進行驗收。

e、驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

C、驗收中發現問題的處理

a、對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明,要求施工單位承諾在一定的限期內整改。

b、對驗收中發現的非結構性問題,驗收組應在兩天內提交開發商,開發商整改完畢后,另行復驗,直至合格為止。

c、對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時,驗收不通過。由施工單位采取有效措施進行整改合格后,商定時間再驗收,并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。

d、對不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程維修中心應督促開發商抓緊解決,符合驗收條件后再行組織驗收。

D、業主的驗收

a、業主在裝修前應對房間進行驗收,對業主提出的有關房屋質量方面的問題,應在兩天內提交給開發商,由開發商負責整改。驗收記錄管理處應留底,且業主的接管驗收記錄中所有問題均應有處理結果的記錄。

b、設備、設施未驗收期間或入伙保修期間,管理處如發現設備、設施有任何不妥之處,應及時書面提交開發商和相關單位。

c、管理處應對相關整改情況進行跟蹤處理,直到解決為止。

(2)、物業入伙

A、組建新管理處

a、新的管理處應于確定入伙前三個月成立。

b、管理處負責健全規章制度。

c、管理處要加強員工應知應會的培訓。

d、管理處要做好日常運作的物料(工具、消耗品、備用件、辦公用品等)準備。開展入伙前動員工作。

B、物業的清潔"開荒"

物業接管驗收之后,對物業內外全面、徹底的清潔,將干干凈凈的物業交給物業所有者。

a、物業內外建筑垃圾的清運。

b、對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

c、對公用部位(樓梯、電梯、室外環境等)、辦公用房以及設施的清掃。

d、各種指示牌的清潔,大理石的清洗、打蠟磨光。

C、入伙資料的準備:

A、入伙通知書、手續書;

b、業主公約、住戶手冊及裝修相關資料;

c、收樓須知、繳款通知書;

d、用戶登記表、驗房(鋪)書;

e、樓宇交接書及其它工作。

D、入伙日籌備工作

a、物業的清潔:入伙日之前,須再次清潔,清除臟污現象。

b、物業的裝飾:物業正式入伙時期,需要精心布置和進行適當的裝飾。

c、設備的試運行:管理處在入伙之前要對設備進行連續動作檢驗,照明、電梯、給排水等系統設備必須處于正常的工作狀態,發現有異常應及時修理,確保性能過關。

E、入伙程序

a、辦入伙手續,管理處應與開發商協商好,實行一條龍服務。

●核收由開發商簽名蓋章的交房手續書;

●核收承辦人身份證復印件或法人授權書;

●發放入伙資料,應清楚、有序、并做好記錄;

●入伙手續不完整不進行以下手續。

b、管理處負責將接管的物業在業主同意驗收后轉交給業主,并記錄相關業主收房意見。

管理處派人陪同業主驗房,由業主確認物業質量問題和水、電、氣表底數并核收歸檔;

管理處填寫相關驗收記錄并將相關缺陷情況說明,由業主簽字確認。

將驗房存在的問題報開發商,并讓其簽收,確定解決時間,如未解決催辦至解決;

業主收房后應向其介紹公司概況和管理服務項目及收費標準等基本情況;

承辦人填寫業主/用戶登記表。

c、簽認

管理處與業主簽《業主臨時公約》;

 

;業主裝修時與管理處簽訂裝修管理規定。

d、交費

業主需交首期管理費。

e、交鑰匙

當業主在相關記錄上簽名后將鑰匙交給業主