1.0目的

1.1本指導書規定了房屋本體公用設施的維修方法,使需維修的房屋本體公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態,方便業主(住戶)。

2.0適用范圍

2.1本指導書適用于房屋本體公用設施的維修。

3.0職責

3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責房屋本體公用設施的巡查。

3.2工程組負責對房屋本體公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。

3.3工程組組長負責對維修工作的檢查、監督。

3.4服務中心負責與開發商或業主委員會的協調。

4.0工作程序

4.1維修原則

4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節約維修材料。

4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規格一致的原則。

4.1.3為業主(住戶)提供方便的原則。

4.2各項維修項目的標準

4.2.1地基基礎

4.2.1.1如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。

a)將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;

b)用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口作成斜坡,以利泄水。

c)恢復勒腳飾面。

4.2.1.2如基礎墻體出現裂縫或產生不均勻沉降。

a)如不嚴重,應做好巡查和記錄;

b)如有擴展趨勢,應立即通知開發單位派專業技術人員檢查鑒定。

c)如情況嚴重,應立即通知開發單位派專業技術人員檢查鑒定,并書面報公司主管領導。

4.2.2梁、柱、板主體

4.2.2.1露筋

a)將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;

b)用鋼絲刷清潔干凈;

c)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。

d)用高標號水泥砂漿修復,如有需要還需按要求恢復飾面。

4.2.2.2有裂縫

參考《室內維修規程》中4.2.20項“樓板裂縫”維修程序進行維修。

4.2.2.3有孔、洞。

a)將孔、洞周邊已松散砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;

b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞;

c)充分噴水濕潤孔、洞內壁;

d)如小孔、洞,則先涂刷一道素水泥漿,然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、柱或板)的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿,并養護好。

e)按原標準做好飾面。

4.2.2.4破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超出規定范圍)。屬于此種情況時,應立即通知開發單位,請有關專業技術人員到場鑒定后,作出修繕或加固方案,再進行修復。

4.2.3墻體

墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經穩定,裂縫不再發展時進行(如:地基基礎沉降還在發展時,一般先做地基、基礎加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。

4.2.3.1裂墻

a)先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結實層,鑿槽成外八字形;

b)用鋼絲刷掃清槽內雜物,然后充分噴水濕潤;

c)均勻的涂刷一道素水泥漿;

d)再用比砌筑砂漿高一個強度等級1:3水泥砂漿填縫、抹平;

e)用同規格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。

4.2.3.2砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。

a)先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并清掃干凈浮動灰、土;

b)充分噴水濕潤破損面;

c)用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應先充分濕潤)。

4.2.3.3墻體室外飾面缺損。

a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;

b)用鋼絲刷清掃干凈浮動灰、土;

c)充分噴水濕潤破損面;

d)均勻涂刷素水泥漿;

e)用1:3防水水泥砂漿填平,然后修復飾面。

4.2.3.4墻體室內飾面缺損

a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。

b)用1:3水泥砂漿填平,然后修復飾面。

4.2.3.5外墻滲水

a)外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的,應先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補密實,并勾成向下卸水斜縫;

b)窗臺處滲水,應將窗臺拆除重新砌灰,內外留有卸水坡度,窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實;

c)在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網絡布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;

d)外墻滲水面積較大時,先將飾面鏟除,然后涂1-2道膠質防水涂料,在最后一道膠未干時,即用水泥砂漿按平,再修復飾面;

e)墻、板接通處滲水,可用預制氯乙烯膠泥嵌縫,先開鑿然后清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

f)用氯丁防水膠在室內修補,將滲水處的內飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15CM,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3道氯丁膠,在最后一道膠未干時,用水泥砂漿按平,再修復飾面

。

4.2.4頂棚

參照《室內維修規程》中“頂棚抹灰層(飾面)脫落”維修程序進行維修

4.2.5樓梯間

4.2.5.1踏步缺損

a)將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層;

b)用鋼絲刷清掃干凈浮土;

c)充分噴水濕潤;

d)均勻地涂刷一道素水泥砂漿;

e)用1:3水泥砂漿做好基層,再修復飾面。

4.2.5.2欄板缺損

如為砼或砌塊欄板,可參照4.2.2和4.2.3相應的程序執行。如為其他如木材或金屬材料欄板,維修程序如下:

a)如不能修復,應及時更換新配件;

b)使欄板、梯板、扶手連接牢固;

c)修復欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。

4.2.6門、窗。

參照《室內維修規程》中有關4.2.11“維修門窗”維修程序執行。

4.2.7屋面避雷設施。

4.2.7.1銹蝕。

a)用砂紙除銹;

b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;

c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。

4.2.7.2連接部位斷開。

a)除銹清潔后,焊接牢固;

b)刷兩道防銹漆。

4.2.8屋面隔熱層、防水層。

4.2.8.1隔熱層缺損:及時更換,用1:3水泥砂漿嵌縫。

4.2.8.2屋面漏(滲)水(剛性屋面):

a)用膠泥或油膏處理平屋面板或屋面產生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水;

b)縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理;

c)出屋面管道漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、PVC膠泥等。

d)檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。

4.2.9水池

4.2.9.1滲漏。

a)先將水池四壁清洗干凈;

b)做一布四膠防水層(或其他材料防水層),外涂一層水泥防水層,再用1:3水泥砂漿做保護層。

4.2.9.2水池檢修口、通風孔蓋缺損。

a)應立即維修,并加鎖;

b)刷兩道防銹漆,并定期檢查。

4.3報修程序:

保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發現房屋本體公用設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名。《公共設施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規定每月交檔案管理員歸檔。

4.4每年初,工程部應將房屋本體公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經理助理審核、總經理審批,報開發商(或業主委員會)審批后,再組織進行維修。

5.0引用文件和記錄表格

5.1《室內維修規程》

5.2《公共設施(設備)維修記錄表》

篇2:房屋租賃維修師傅崗位職責

房屋租賃平臺維修師傅崗位職責

崗位職責:

1)負責室外公共設施設備的維修、檢查、保養工作,為客戶提供有償維修服務(如家電問題等)

2)負責收購資產的電路檢測

3)不斷學習總結維修經驗,提高思想素質和業務技術水平

4)按時按質完成工作任務,并及時做好工作記錄

5)團結協作,踏實肯干,積極提出合理化建議

篇3:房屋租賃平臺維修服務管理標準作業規程

資產管理部工作手冊文件

――房屋租賃平臺維修服務管理標準作業規程

一、目的:

規范資產及租戶維修服務程序,確保高效率、高質量地完成入戶維修服務工作。

二、適用范圍:

適用于*在管樓宇維修服務管理工作。

三、職責:

1.片區經理負責協調、督導維修服務工作的實施;

2.維修人員負責具體執行維修服務工作;

3.資產管理部門負責統籌維修人員及維修服務工作的開展。

四、工作程序:

1.維修人員實施維修服務的基本要求

1)維修人員執行入戶維修服務工作時,要嚴格遵守《辦公環境及員工行為管理制度》相關規定;

2)維修人員入戶前,應先按門鈴(最多3次),如無門鈴可用手輕輕敲門(最多5次)。見到客戶是要先問好,簡潔說明事由,征得客戶同意,方可進入室內開展維修工作;

2.維修人員執行入戶維修服務工作時,要做到如下幾點:

1)自覺維護公司及客戶的權益,不做損害公司名譽的事;

2)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實詳細匯報、請求支援解決;

3)嚴禁盲目安裝或亂拆、亂換,以免造成不必要的返工或引起客戶投訴。

3.維修人員進行有償維修服務前,要做到如下幾點:

1)首先與客戶就工作內容進行溝通;

2)其次現場進行仔細勘察、設計好工作方案,并計算好有償費用,同時出示《有償維修服務收費價格一覽表》請客戶核對;

3)再次就工作方案征詢客戶意見,得到客戶明確同意后方可開展維修工作;

4)修過程中,如出現改動時,應征得客戶同意方可進行;如果不能滿足客戶得要求,則應向客戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得客戶的諒解。

4.維修過程中控制噪聲降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、吸煙等;

5.入戶維修服務基本流程

1)維修人員接到客服專員/片區經理傳遞的維修服務通知后,一般性維修應于盡快或于約定時間內趕到現場;跑水等突發性、緊急性的事件,應立即到達(時間不得超過5分鐘);

2)開展工作過程中,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報紙等),做好物品防護、保護工作;

3)工作完畢后,維修人員應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各部位原來狀態(位置);

4)全部工作完成后,維修人員現場進行不少于3次的試驗;同時要給客戶講解應注意的事項,如果客戶有合理的不滿意要求,則應及時進行整改直至客戶滿意為止;

5)客戶滿意后,維修人員將《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》填寫完畢,禮貌地請客戶在單上簽字確認。如果客戶對此次有償服務的收費有異議,維修人員應告知業主撥打服務站電話,向客服專員咨詢和確認收費標準;

6)維修人員離開客戶家時,應禮貌向客戶道別、謝謝客戶對工作的支持。

6.維修人員每日下班前半小時,將當日的《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》整理完畢后交客服專員對照《報修記錄表》審核及存檔;

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-030《報修記錄表》

2.ZC-QR-009《公共設施設備維修單》

3.ZC-QR-010《有償服務維修單》

六、支持文件

1.《辦公環境及員工行為管理制度》