1.目的

規范房屋土建維修運作工作。

2.適用范圍

房屋土建維修。

3.程序要點

3.1標識管理

3.1.1各類標識牌、板、圖、圍欄、屏風等(除道路交通標志)由品質管理部和行政人事部按《標識和可追溯性控制程序》進行設計管理。

3.1.2小區道路交通標志由承包小區停車場道路交通設施工程的供方按國家有關標準制作、安裝。

3.1.3小區入伙后,由管理處負責將小區引導牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設備房房間標牌、設備標牌等按公司有關標準安裝到位。

3.1.4管理處辦公室應按公司統一形象進行裝修。

3.1.5土建施工維修作業時,可能對業主造成危險的,應用帶有警示的圍欄、屏風進行圍護。

3.1.6庫存的材料、備件等應標識,有用件與報廢件應分開放置,防止誤用。

3.2使用管理:

3.2.1建筑、設施使用管理

a.管理處應根據本物業的自身特點,編制房屋公共部分、公共設施及室外道路、場地的管理辦法,并向業主公布。裝修期間加強對裝修戶的控制,由業主造成的損壞,應按價賠償或修復。

b.車場要加強巡視(監視),因駕駛、保養不當,造成交通設施損壞、道路場地的污染,應由責任人負責處理。

c.兒童樂園的設施應保證完好,應提醒業主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應設標識牌,防止業主意外滑倒。

d.外墻立面廣告、屋面發射天線等小區資源應統一管理、經營。

3.3維修管理:

3.3.1維修責任劃分。

a.新建房屋在保修期內。

新建房屋,::自每棟房屋竣工驗收之日起,在規定的保修期內,由施工單位負責房屋的質量保修?？⒐を炇张c業主進入的時間差,由建設單位負責。

2000年1月30日國務院279號令發布的《建設工程質量管理條例》規定建設工程的最低保修期限為:

a)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

b)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。

c)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期。

d)電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年。

e)其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

f)建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。

3.3.2保修期滿后

物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。

業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。

3.3.3其他情況

凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的,由其行為人負責修復或給予賠償。

3.3.2保修期內管理辦法

a.保修期的計算應以法規及發展商與建筑施工單位、安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。保修期內,事務助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內容,由施工單位負責各分項工程的質量保修。工程竣工日若距物業接管日過長,導致接管驗收時保修期已滿者,竣工驗收與接管驗收的時間差,由發展商負責質量保修,保修期順延。

b.保修期結束,保修單位結算保修金時,管理處應在結算申請書上如實填寫使用方意見,并報公司品質管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務,管理處有權拒絕簽字。

3.3.3土建維修

a.計劃

每年初,管理處工程部按公司規定制定公共建筑設施維修計劃,填寫《公共建筑設施保養計劃》,報管理處負責人審核,經公司品質管理部批準后組織實施。

日常零星養護,主要通過每日巡查及當值安管員巡查、維修人員巡查、業主報告等渠道收集。在每日巡查時應注意所巡查范圍內的公共設施狀態。如發現設施損壞故障,應及時向管理處服務中心匯報,由服務中心填寫《公共設施維修單》并交與維修人員,如應外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。

新建、改建公共設施及管理用房由管理處提出需求,公司品質管理部審核,公司總經理批準。

土建中修、大修計劃由品質管理部制定,總經理審查并確定方案。

b.實施

管理處委托的供方維修人員應按國家標準、規范、物業公司有關要求,按制定計劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養護、修理,并在《公共建筑設施保養記錄》上填寫維修養護內容。

零修項目,應及時在《公共設施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內容,并委派人員修復處理,零修項目不得超過三天。不能及時修復處理的應報告管理處負責人,并說明原因,由負責人按實際情況進行處理或向公司品質管理部報告。

有償維修,

事務助理在《用戶維修服務單》上記錄受理時間,并根據情況與客戶預約,填寫預約時間按時派維修人員上門維修,維修人員應在預約時間內上門維修,維修結束后由客戶簽名確認。

土建中修、大修,公共設施、管理用房的建造工程,由品質管理部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由品質管理部組織有關人員(相關管理處技術人員、品質管理部工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。

c.檢查

計劃養護項目施工完畢后,由管理處負責人組織檢查,并簽署檢查意見。

零星項目完工后,由相關人員進行檢查并在《公共設施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。

土建中修、大修,公共設施、管理用房的建造工程,由管理處現場監督。工程竣工后,由品質管理部組織驗收。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、品質管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。

公司品質管理部每月組織一次全面檢查,發現問題記錄并通知相關單位。

d.處理

各種檢查中發現的不合格項,應限時進行返工、返修。常見的問題上報公司進行預防、糾正。

3.4備件材料管理:工程材料

3.4.1根據樓宇正常運作或維修需要購置材料按《物品采購控制程序》執行。

3.4.2工程材料入庫建帳應符合財務及房屋管理的要求。

3.4.3管理處應合理控制材料庫存,減少資金占用。

3.5技術資料管理

3.5.1國家、行業現行規范標準

品質管理部應通過因特網、書店、報紙等途徑,收集、整理國家行業發布的新規范標準及老標準廢止的情況,及時刷新索引,標識出標準規范的有效性。

3.5.2工程(物業)竣工資料

根據《物業管理條例》,發展商應向物業公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關要求辦理。

竣工資料為全體業主的財產,應保證其完好無損。合同期滿退出管理時,應將資料交業主管委會。資料的借閱按《文件控制程序》執行。

3.6組織對供方的控制

3.6.1供方分類

I類提供零星工程維修的施工方。

II類提供房屋、公共設施大中修、更新改造工程承包商。

零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術語解釋。

3.6.2新供方評價

零星維修及日常養護應外委由管理處按《服務接受控制程序》初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。

當發生土建維修保養、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購等項目,應由品質管理部組織公開招標或議標。品質管理部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經理審批通過后,列入合格供方名單。

3.6.3供方選擇

由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質管理部審核,品質管理部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續,具體按《服務接受控制程序》執行。

中修、大修更新改造等工程由品質管理部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經理決策,確定中標單位。

3.6.4供方的評價

土建供方應每年至少進行一次評審。土建小修工程的供方由管理處進行評價,品質管理部審核,評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。

分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監控評價表》進行評價。未發生的條款,不評分,最后計算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評審結果為不合格的供方,經總經理簽字后,將從合格供方名單上去掉。

3.6.5供方檔案

品質管理部應建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內容包括:評審記錄、資質證書或營業執照復印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案備查。

3.6.6工程質量監督及驗收

對I類供方的日常檢查、監督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修,予以確認,對照物業公司標準,檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司品質管理部每月對物業狀況進行一次檢查,發現質量問題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監督其整改。

>大中修、更新改造工程由公司品質管理部派有關工程師進行現場監督。工程竣工后,由供方(包括發展商)、管理處、品質管理部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求。對工程量進行實測實量。對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級。按實際需要及有關規范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發現的質量缺陷按議

定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證明》簽字蓋章。

3.7管理績效評定:房屋完好率,維修及時率,維修合格率

3.7.1房屋完好率

房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:

房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%

每年年底,由品質管理部組織管理處按國家《房屋完損等級評定標準》進行復核評定,計算出每個物業的完好率。房屋經過大、中修竣工驗收后,應重新評定調整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應重新評定。新接管的新建房屋,同樣應評定完好率。

3.7.2維修及時率

維修及時率=(用戶維修服務及時維修宗數/用戶維修服務總宗數)×100%

每月管理處匯總統計《用戶維修服務單》計算維修及時率,填寫《維修回訪統計表》。當接到用戶維修預約,在規定時間內上門視為及時(允許有15分鐘的偏差時間),否則,視為不及時。

3.7.3維修合格率

維修合格率=(用戶維修服務合格維修宗數/用戶維修服務總宗數)×100%

每月管理處匯總統計《用戶維修服務單》計算維修合格率,填寫《維修回訪統計表》。同一宗維修項目在3天內沒有進行返修,該宗維修服務視為合格。

4.相關文件與記錄:

QP25《標識和可追溯性控制程序》

《建設工程質量管理條例》

《房屋完損等級評定標準》

《物業管理條例》

QP16《服務接受控制程序》

QP01《文件控制程序》

QP19《接管入伙控制程序》

QP15《物品采購控制程序》

QR-027《合格供方名單》

QR-056《月檢情況記錄表》

QR-FG-001《公共建筑設施保養計劃》

QR-FG-002《公共建筑設施保養記錄》

QR-FG-010《保修及外委小修工程維修單》

QR-FG-011《工程竣工驗收證明》

QR-FG-012《工程結算協議書》

QR-FG-013《供方初審記錄》

QR-FG-014《土建供方監控評價表》

QR-FG-025《用戶維修服務單》

QR-FG-026《公共設施維修單》

篇2:城南物業土建維修管理制度

嘉興物業土建維修管理制度

一、熱愛本職工作,對工作認真負責,任勞任怨,刻苦鉆研業務技術,樹立"為上帝服務"的公仆意識,不利用工作之便謀取私利。

二、工程維修項目,要精打細算,修舊利廢,對市場行情反復調研,多快好省地編制維修預算。

三、維修中精心作業,不粗制濫造,節約原材料,節省工時,保證維修的質量和按期完成,不準擅用公司材料干私活。

四、愛護工具和機械設備,正確使用各種機具,平時注意機具的保養和維修,故意損壞機具和丟失要折價賠償。

五、嚴格按照《維修服務工作規程》作業,做好現場的清潔衛生工作。

六、樹立強烈的企業意識,文明施工,顧客至上,作業時盡力不影響他人;公共場所作業必須設置標示牌,必要時加圍欄或護繩;自覺做好施工場地收尾工作,達到下工活底清,以保持小區優美整潔的環境。

七、對日常報修的維修工作要做到及時,迅速完成各項修理加工任務,遇有故障必須徹底處理,不得馬虎、敷衍,不得損壞原有的功能和格調。

八、嚴格遵守操作規程,認真執行安全制度,把"安全第一"放在作業首位。

九、不準私接任務,不干私活,認真填寫《維修派工單》。

篇3:土建維修工作程序流程

土建維修工作程序(流程)

一、勒腳

(一)墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落的處理辦法:

1.清除疏松部分,至實體為止;

2.用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口做成斜坡,以利泄水;

3.恢復勒腳飾面。

(二)梁柱板主體

1.露筋的處理辦法:

(1)剔除露筋周邊雜物,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;

(2)用鋼絲刷清潔干凈;

(3)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層;

(4)用C20豆石砼修復,根據需要恢復飾面。

2.裂縫的處理辦法:

(1)裂縫處鑿開,用清水清洗干凈;

(2)用純水泥漿涂刷;

(3)水泥砂漿打底找平;

(4)恢復做面層。

3.墻體

(1).墻體裂縫的處理辦法:

A.將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿成外八字形;

B.清除槽內雜物,然后充分噴水濕潤;

C.均勻地涂刷一道素水泥漿;

D.用1:3水泥砂漿填縫、抹平;

E.墻體飾面修復。

(2).墻體飾面缺損的處理辦法:

A.將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除;

B.清除周邊雜物;

C.充分噴水濕潤破損面;

D.均勻地涂刷素水泥漿;

E.用1:2的防水水泥砂漿填平后修復飾面(室內則不需加防水劑)。

4.樓梯間及門窗

(1)踏步缺損的處理辦法:

A.將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層,清掃干凈后充分噴水濕潤;

B.均勻地涂刷一遍素水泥漿;

C.用1:2水泥漿作好基層;

D.修復飾面。

(2).欄桿(扶手)破損的材料辦法

A.檢查施工工藝;

B.按原工藝進行修復;

C.飾面恢復。

(3)門窗損壞的處理辦法:

A.檢查門窗的附件是否齊全;

B.檢查有無配件損壞;

C.更換配件;

D.檢修后,對門窗反復開啟數次,檢查是否有異聲或卡塞。

5.天線、避雷設施

(1)屋面避雷設施銹蝕的處理辦法:

A.用砂紙除銹;

B.均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上道漆干為準。

(2)如銹蝕特別嚴重,應將嚴重銹蝕部分更換,并刷上防銹漆。

6.小區道路

(1)飾面破損的處理辦法:

A.鑿除破損的面層及基層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后,涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無需此道工序);

B.將飾面材料充分灑水或浸濕后,加1:2.5水泥砂漿,并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚