物業工程部機電設備維護保養考核細則

為加強物業公司工程部每月設備完好率考核的透明度,確保工程部各項規章制度得到切實的執行,體現考核的公正性、客觀性,提高設備運行的完好率,特制訂本考核細則。

一、維護保養制度系列

1.1高低壓配電室每2小時巡查一次并做好記錄,未按規定執行的每次扣2分;

1.2供配電設備故障、系統性維修必須填寫維修記錄檔案,未按要求執行的每次扣3分;

1.3每月與供電局同步抄錄供配電計量電表,并同步檢查各樓層電表箱、接線排、各主干線計量電表等設備,未按規定執行的每發現一次扣5分;

1.4每周檢查一次各主供配電動力柜并同步抄錄支干線總表及繪制計量負荷曲線和填寫相應記錄,未按要求執行的每查現一次扣5分;

1.5每周一次對公共部分照明進行檢查并更換損壞光源,未按規定執行的公司每查現一次扣1分,業主投訴一次扣5分;

2.1每班對水泵房設備、蓄水池進水情況進行巡查并作記錄,未按規定執行的每查現一次扣2分,如未按上述巡查造成停水的一經查現每次扣5分。

2.2每班應對地下室排污設備工作狀況進行巡查并作記錄,未按規定執行的每查現一次扣2分,如未巡查而造成地下室積水的每查現一次扣5分。

2.4每月應與自來水公司同步抄錄各用戶水表(特殊情況抄錄不到位的每月須列出清單,并在水電抄錄清冊注明),未按規定執行的一經查現每戶/次扣除1分,由于上述原因造成業主投訴的每次扣5分。

2.3每周對各支干管道總表及::各市政水表抄錄并繪制計量負荷曲線和填寫相應記錄,未按規定執行的每查現一次扣2分,由于上述原因造成水費缺口的扣10分。

2.5每季度綜合清理一次各排水管口,雨水明溝等排水系統的并填寫維修記錄的,未按要求執行的造成大雨嚴重積水或堵塞的每次扣5分。

2.6每半年綜合組織一次對轄區內的排污系統、窖井、化糞池及其他排污管路進行清理的,并填寫維修記錄備查,未按要求執行的造成污水溢出的一經查現每次扣3分,造成業主投訴的每次扣5分。

3.1每日一次對轄區內電梯轎廂內的照明、警鈴、對講、內外呼的工作狀況及機房內的動力柜,控制柜、主機的運行狀況進行巡視并作記錄的,未按規定執行的每次扣2分,由此造成電梯停止運行的每次扣5分。

3.2對轄區內電梯發生故障或運行異常狀況必須及時進行記錄,未按規定執行的一經查現每次扣5分。由此造成與維保單位發生糾紛的每次扣10分。

3.3在臺風或暴風雨期間,必須及時對機房環境及有可能進水的層門部分進行特別巡視,如未按要求執行而造成機房或底坑進水的每次扣10分。

4.1每2小時負責對消防監控主機的自檢、消音、復位等功能鍵及主電源、備用電源的工作狀況,各聯動設備的設定或投入狀況及控制屏柜的指示燈、顯示屏的工作狀況進行一次巡視并作記錄,未按規定執行的每次扣5分,由此造成的設備故障或運行中斷一經查現每次扣10分,并追究其它相關責任。

4.2每月對消防聯動設備包括消防廣播、防火卷簾門、正負壓風機、消防栓水泵、消防噴淋泵及消防現場監控設備包括消防手報、消防栓內手報起動按紐、煙感、溫感探頭(按5%的比例)進行巡檢并聯動試驗,并作相應的巡檢記錄,未按規定執行的一經查現每次扣10分。

4.3每季對消防栓、消防栓接治器、滅火器、疏散指示燈、應急照明、防火門、閉門器進行一次巡查并作好相關記錄及貼上封條的,未按規定執行的每查現一次單列項目扣5分。

4.4每周對應急發電機的燃油供給(保證滿載運行8小時)及潤滑油、冷卻水的存量,蓄電池電壓、各旋轉部件及控制系統進行巡查并作好記錄,未按要求執行的的每次扣3分;每月投入運行不少于15分鐘并帶動其相關負載,未按要求投入試運行造成停電時應急發電機組不能及時供電的,一經查現每次扣10分。

5.1每月對有線電視、共用天線、衛星天線系統的各功放器、電信系統等,各主干線、分配分支器及工作控制箱柜、電源柜的工作狀,進行系統檢查一次并作好相關記錄的,未按要求執行的每次扣2分,由于未進行檢查造成上述設備故障或停止工作而造成業主投訴的,一經查現每次扣5分。

5.2每周對防盜對講系統、閉路監控系統及內部通訊電話交換機系統進行系統檢查,如未按要求執行的每次扣2分,由于未進行檢查造成設備故障停止運行引起業主投訴的一經查現每次扣5分。

二、日常工作管理系統

1、各管理處必須在每月25日前向工程部提交經管理處負責人審核并簽章的管理處設備運行月報表,未按要求執行的每次扣5分;

2、各管理處必須在每月25日前向工程部提交經管理處負責人審核并簽章的管轄內機電工個人工作量報表,未按要求執行的每次每份扣2分每個管理處最高可扣5分;

3、各管理處每月公攤水電費須提前三天報工程部審核后方可執行,未按要求執行一經查現每次扣2分,造成業主投訴的每次扣10分;

4、每月底須向工程部提交當月的水電清單及公共用電公攤方法,以備公司查閱,未按規定執行的每次扣5分;

5、各管理處須在每月25日前完成工程部制定的當月工作任務或工作要求,未完成規定的工作任務且沒有明確書面匯報說明的每次扣5分;

6、各管理處應嚴格按所制定的維修、保養計劃對管轄內工程設施、設備進行維修保養,未按工作計劃執行的且未明確書面匯報說明的,視具體情況每次扣2

篇2:A商業項目機電設備維修維護保養

商業項目機電設備維修維護保養

1.0高壓供電設備(適用于商業項目)

1.1在對變壓器、配電柜設備的電壓、電流和功率因素等表計進行按時記錄時,需注意外觀、氣味和聲音等方面是否有異常,發現問題及時處理解決。每天兩次檢查變壓器溫度,發現溫度過高要及時采取降溫。

1.2對未投入使用的,能切換的要定期切換使用,不能切換的要安排每季檢查一次。

1.3按電氣規程規定進行定期安全檢測和維護。

2.0低壓配電設備

2.1每月檢查維護工作內容

2.1.1檢查及清潔主配電柜及分支配電柜

2.1.2檢查及記錄主配電柜及分支配電柜之用電運作情況

2.1.3維修或更換損壞的配電設備配件。

2.2每年檢查維護工作內容

2.2.1清潔及補充配電開關可動部份之潤滑油

2.2.2檢查補償電容器是否有鼓肚、滲漏,樁頭是否銹蝕。

2.2.3檢查及清潔所有配電箱,控制器及接觸器。

2.2.4檢查所有金屬部份之氧化情況,如有需要進行除銹及油漆工作。

2.2.5對配電設備及電氣管井內外進行除塵清潔。

3.0照明設備

3.1日常巡視留意觀察照明燈具和應急照明指示是否齊全,燈泡/燈管有無缺損、不亮,如有應及時(含通知工程部)更換或修復。

3.2每半年一次對公共部位燈具的外觀、照明度和色調等進行檢查維護,對照明系統線路進行檢測,更換破損老化電氣線路,按需進行必要的清潔工作。

4.0樓宇自控設備(商業項目)

4.1樓宇自控系統設備一般外判專業公司進行維修維護保養,工程部在操作使用過程中,發現問題及時記錄和報修,平時需督促和配合專業公司做好例行的維護保養工作。

4.2一般每月檢查樓宇自控主機的功能;檢查各種電壓及電流、溫度、壓力、流量、液位等探頭觸點;檢查現場處理器的工作情況。檢查所有由樓宇自控系統集中控制的電磁閥、電動調節閥和蝶閥等工作情況。

5.0安保監控設備

安保監控系統設備一般外判專業公司定期維護保養,主要內容:閉路電視攝像傳輸、顯示和門對講系統等,現場不能修復的設備,專業公司需負責替換措施,保證系統不中斷運行。一般維保項目內容:

5.1攝像部分

每月到場對攝像部分檢查和保養,清潔攝像機罩和護鏡玻璃,用鹿皮清潔鏡頭,調整焦距、光圈(固定鏡頭),調校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號要求。檢查云臺水平、垂直轉動工能是否正常并調校規范要求。

5.2傳輸部分

每月一次檢查插頭及接線柱,發現銹蝕和接觸不良,需作必要的維修或更換檢查電纜的固定情況,特別是電梯井內的視頻、電源電纜。

5.3顯示部分

每二個月一次清潔顯示屏及外殼,檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚,錄像放像的質量,并清洗磁頭。

5.4門對講系統:每半年一次對對講系統設備進行測試和調校。

6.0公共廣播設備

6.1每月一次對話筒、調諧器、錄放音座、CD機、節目選擇器、混音機柜和功放等設備進行檢查。

6.2每季對喇叭、音箱及線路等進行檢查,保證公共廣播系統的播音質量。

7.0消防設備(適用于商業項目,住宅項目參考項)

7.1火災報警系統

7.1.1火災自動報警系統主機和煙/溫感探頭一般外判維修保養,物業工程部按合同協調監督,做好各項記錄,對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和維修保養工作。

7.1.2每日應檢查火災報警控制器的功能,并應按規定的格式填寫系統運行和控制器日檢登記表,發現故障及時排除。

7.1.3每季度應檢查和試驗消防系統/設備的下列功能,并應填寫季度登記表;采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈示;試驗火災警報裝置的聲光顯示;試驗水流指示器、壓力開關等報警功能、信號顯示;對備用電源進行

1-2次充放電試驗,1-3次主電源和備用電源自動切換試驗;用自動或手動檢查下列消防設備的功能:

7.1.3.1防排煙設備(可半年檢查1次)、電動防火閥、電動防火門、防火卷簾等設備。

7.1.3.2室內消火栓、自動噴水滅火系統。

7.1.3.3水噴霧火系統。

7.1.3.4火災事故廣播、火災事故照明燈及疏散指示標志燈。

7.1.3.5強制電梯停于首層試驗。

7.1.3.6消防通訊設備應在消防控制室進行對講通話試驗。

7.1.3.7強制切斷非消防電源功能試驗。

7.1.3.8開啟消防泵、噴淋泵試運轉,檢查聲音、震動、電流、電壓和壓力等情況。

7.1.4每年一次試驗火災事故廣播設備的功能;每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體等工作。

7.1.5探測器投入運行2年后,應每隔2年全部清洗一遍,并做影響關值及其它必要的功能試驗,合格者方可繼續使用,不合格者嚴禁重新安裝使用。

7.1.6煙溫感報警系統

7.1.6.1每周對區域報警器、集中報警器巡視檢查一次,電源是否正常,各按鈕是否在接收狀態。

7.1.6.2每月檢查一次各報警器的內部接線端子是否松動,主干線路、信號線路有否破損,并對20%的煙感探測器進行抽查試驗。

7.1.6.3每半年對煙溫感探測器進行逐個保養,擦洗灰塵,檢查探測器底端子是否牢固,并進行逐個吹煙試驗。

7.1.6.4對一般場所每三年、污染場所一年進行一次全面維修保養,主要項目:清洗吸煙室(罩)集成線路保養檢查,放射性元素鎂是否完好等。

7.1.6.5防火卷簾門系統:每半月檢查一次電氣線路組件是否正常并清掃灰塵;每月對電氣組件線路檢查保養一次,有無異?，F象,絕緣是否良好,按照設計原理進行試驗。每季度對機械組件進行保養檢查、除銹、加油及密封。

7.1.6.6鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統的控制設備;

7.1.6.7火災事故廣播、火災事故照明燈及疏散指示標志燈;

7.1.6.8強制消防電梯停于首層試驗;

7.1.6.9消防通訊設備應在消防控制室進行對講通話試驗,檢查所有轉換開關;強制切斷非消防電源功能試驗。

7.2消防聯動系統設備

7.2.1消防水系統

7.2.2消火栓系統

7.2.2.1每周巡視檢查各層消火栓、水龍帶、水槍頭、報警按鈕等是否完好無缺,各

供水泵電源是否正常,各電氣組件是否完好無損處于正常備用狀態。

7.2.2.2每月檢查一遍各閥門是否靈活,進行除銹加油保養,檢查水泵是否良好,對水泵表面進行除塵、必要時軸承加油,電氣控制部分是否處于良好狀態,同時按照設計原理進行全面試驗。

7.2.2.3每季度在月檢查的基礎上對水泵進行中修保養,電動機的絕緣是否良好。

7.2.3花灑噴淋系統

7.2.3.1每周巡視檢查管內水壓是否正常,各供水泵電源是否正常,各電氣組件是否完好無損,處于戰備狀態。

7.2.3.2每月巡視檢查花灑噴淋頭有無漏水及其它異?，F象,檢查各閥門是否完好并加油保養,同時進行逐層放水檢查水流指示器的報警是否正常,水位開關是否靈敏及啟動相應的供水泵。

7.2.3.3供水泵月保養、季中修內容與消火栓水泵相應。

7.2.3消防送風系統

7.2.3.1每周巡視檢查各層消防通道內及消防電梯前大廳加壓風口是否靈活。

7.2.3.2每周巡視檢查各風機控制線路是否正常,可做就地及遙控啟動試驗,打掃機房及風機表面灰塵。

7.2.3.3每月進行一次維護保養、檢查電氣組件有無損壞松動,清掃電氣組件上的灰塵,風機軸承加油等。

7.2.4消防排煙系統

7.2.4.1每周巡視檢查各層排煙閥、窗、電源是否正常,有無異?，F象。同時對各排煙風機控制線路進行檢查,就地啟動試驗,打掃機房及排風機表面灰塵。

7.2.4.2每月進行一次維護保養,檢查電氣組件有無損壞松動。對排煙機軸承及排煙機械部分加油保養,打掃機房同時按照設計原理50%樓層實施自動控制試驗。

7.2.5應急廣播系統

7.2.5.1每周對主機、電源信號各控制信號是否正常,各控制開關是否處在正常位置,有無損壞和異?，F象,及時清洗主機上的粉塵。

7.2.5.2切換機在每月的試驗過程中,切換機是否正確地切換,檢查麥克風是否正常,定期清洗磁頭。

7.2.5.3樓層的喇叭是否正常,清洗喇叭上的粉塵等。

7.2.5.4檢查后進行試播放。

8.0車庫管理系統

8.1車庫收費管理系統一般外判專業公司承擔維護保養,故障報修的方式,物業管理公司需保持所有的欄桿、標志不被損壞弄臟。

8.2每月一次檢查主機設備,欄桿傳動部分每年更換新牛油。

9.0空調主機(適用于商業項目,住宅項目參考項)

9.1中央空調機組(包括離心式、壓縮式、螺桿式冷水機組、溴化鋰吸收式制冷機組及熱泵機組)是整個空調系統的心臟,專業技術要求高,其維修維護保養一般請空調專業公司或在專業公司的指導下進行。

9.2冷水機組通常在開機前的每年3~4月和停機后10~11月進行二次定期維護保養,具體內容根據空調維保合同和專業公司預定計劃進行。

9.3工程部操作人員平時需按隨機文件中規定的操作程序進行操作運行,將運行數據記錄在冊,并注意觀察潤滑油的油位和顏色、冷卻水、冷凍水的溫度和壓力變化、制冷劑液位、聲音、電流、真空度、震動、泄漏和保溫等情況,發現異常情況發生,及時切換使用備用機組,同時報請專業公司維修。

10、空調水循環系統

10.1空調水循環包括冷卻水和冷凍水系統的水質,除安裝電子除垢裝置外(裝電子除垢裝置的按產品要求檢查),一般外判專業清洗公司負責每年進行一次化學清洗、預膜和滅菌處理,每月進行循環水質分析和加藥,具體按專業公司預定的處理方案實施,水質必須達到國家有關標準和制冷機組使用要求。

10.2每年二次檢查管道的閥門、法蘭、變徑管、伸縮節、軟接頭、溫度計、壓力表和保溫等情況,發現問題及時處理解決。

11、空調冷卻塔

每年3~4月和10~11月進行二次檢查保養,主要內容:冷卻塔風機(軸承、溫升、噪音、震動、電機絕緣和潤滑油等)、閥門、過濾器、積水盤、疏水器、分水器、填兗料及外觀油漆等。

12、變風量空調、新風處理、風機盤管(適用于商業項目,住宅項目參考項)

12.1空調機和新風機的過濾網每月清掃/洗二次,風機盤管每月清洗一次,除去表面污垢積灰。

12.2每年一至二次(視系統水質情況)拆洗全部水過濾器,此外,每二月抽檢未端水過濾器,發現結垢嚴重,需全部拆卸清洗,并重新檢查處理水質。

12.3每年一至二次(視環境情況)進行全面檢查保養,主要內容:檢查傳熱管腐蝕情況,若需要可用清洗藥水和清水沖洗傳熱管和肋片表面的污垢;檢查風機葉輪腐蝕情況、電機、噪音,并清掃葉輪風扇;檢查冷凝水水管積水盤并清掃/洗干凈;檢查各種手動閥、電動調節閥和電磁閥。

12.4送回風管和風口,每月一次清洗回風中過濾網。

12.5每半年一次檢查防火閥和排煙閥執行機構是否完好。

12.6每年一次檢查風管和風口,修復損壞部位,主要內容:風管的滲漏;保溫是否破損;風量調節閥位置;送回風口是否損壞及止回閥能否靈活開啟關閉。

13、給排水系統

13.1各類水泵通常包括:消防泵、噴淋泵及增壓泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵等,一般每月二次進行巡視檢查各類水泵,主要內容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。

13.2每一至二年對泵進行一次大修保養,檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。

13.3對于未投入使用和不經常開啟的各種消防水泵,每季度需進行一次試運轉,運轉時間一般不低于10分鐘,運轉時注意超壓保護。

14、衛生潔具

14.1清潔工在打掃時,注意各種潔具是否漏水、損壞,若有應及時通知工程部修復或更換。

14.2每月對各廁所和開水間的潔具、龍頭、地漏和上下水等情況進行巡檢和修理。

14.3每年二次清洗各種水箱,同時檢查浮球閥、進出水閥門和排水閥是否完好;

14.4每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。

14.5若遇臺風和大暴雨過后,巡視各排水管和井等情況,發現問題及時解決。