小區物業設施設備管理內容

目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態,滿足服務的要求

工作范圍1.供配電系統設備:高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。

2.給排水系統設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。

3.消防系統設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。

5.弱電系統設備:電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。

6.通風系統設備:通風設備及其附屬設備。

工作項目1.設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。

2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。

②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。

③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。

3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。

②工程維修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。

4.設備的運行①設備按不同系統劃分責任區域,責任區域內確定責任人。

②維修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。

③值班室/巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。

④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。

5.設備的維修①設備維修須填發九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯系單》。

②在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業人員提供技術支援,限期解決。

篇2:物業保修階段工程質量設備管理監控規范

物業項目保修階段工程質量和設備管理監控規范

1、目的

為入伙后房屋、設備設施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司(以下稱地產、物業)。

3、職責

3.1集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作規范。

3.2地產項目部負責對入伙及保修階段工程質量問題的處理。

3.3地產工程管理部負責監督、督促項目部工程質量問題的處理工作。

3.4地產對保修期內的房屋和設備質量問題承擔管理責任。

3.5各地物業負責在保修階段對設備設施進行日常管理和巡查。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在入伙前,需結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)物業任一部門接到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業,以便協助處理和跟進;

3)地產每月需統計并填報《工程質量保修記錄表》,并報集團工程管理部;

4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)物業負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題,

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如保修單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《新建物業接管驗收指引》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃,將維修方每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,并將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、質量記錄表格(供參考)

篇3:物業保修階段工程質量設備管理監控辦法

物業作業指導書:保修階段工程質量和設備管理監控辦法

1、目的

為交付后房屋、設備設施進入保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

各管理處、部門。

3、職責

3.1各管理處負責在保修階段對設備設施進行日常監控管理;跟進施工單位對工程質量和設備設施問題的處理。

3.2地產客戶服務中心負責對房屋交付及保修階段工程質量和設備設施問題的處理;負責監督、督促施工單位對工程質量和設備設施問題的處理工作。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在房屋交付前,管理處應與地產相關部門結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)管理處到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給管理處,以便協助處理和跟進;

3)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業公司內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)管理處負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題。

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如施工單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交施工單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《物業接管驗收控制程序》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃對其維保行為進行監控,要求其將每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,管理處將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、支持性文件

TJzzWY7.5.4-G01《物業接管驗收控制程序》

6、質量記錄表格

TJzzWY7.4-Z01-06-F1《房屋返修工作記錄單》

TJzzWY7.4-Z01-06-F2《保修期內設備故障處理記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-06-F3《服務供方設備保養維修記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-06-F4《工程質量保修記錄表》