物業(yè)園區(qū)工程部設備管理模式

1、工程部內(nèi)按設備系統(tǒng)類別劃分區(qū)域,對整場進行物質(zhì)備案。并將工作相應崗位合并為兩個班組。班組內(nèi)人員由領(lǐng)班按任務所需和個人專業(yè)特長分配不同崗位,但可以根據(jù)排班和實際任務的需要,調(diào)整到本班組的其他崗位,滿足以精簡經(jīng)濟的人力保持設備良好運行和維護的需要。

2、各崗位當班人員按職責范圍和崗位職責負責所屬設備的運行和維修保養(yǎng),嚴格遵守設備安全操作規(guī)程,按制訂的運作程序規(guī)范的完成工作任務。

3、設備維修作為工程部設備管理的主要內(nèi)容,將按日常報修、日常巡查檢修、預防性維修和翻新改造四個功能塊來進行,具體說明如下:

一維修功能

所有設備設施維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來完成:

(1)預防性維修:所有設備設施均制訂維護保養(yǎng)和檢修計劃,按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。

(2)日常報修處理:設備設施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。

(3)巡查檢修:工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內(nèi)的設備設施進行一次巡查,發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。

(4)增改翻新:根據(jù)設備設施的具體情況和實際需要,對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理,使設備設施重新恢復使用價值,得到良好的利用。

二維修結(jié)構(gòu)

(1)經(jīng)理負責根據(jù)園區(qū)設施規(guī)模制訂維修程序和維修計劃。

(2)以各專業(yè)班組為單位,按既定的責任范圍,分別負責所屬區(qū)域或設備設施的維護、保養(yǎng)和檢修。

(3)重要設備設施和綜合專業(yè)性設備設施由經(jīng)理負責組織相關(guān)班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。

三維修控制

(1)經(jīng)理負責監(jiān)督各班組按既定的程序和計劃實施,控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下,實施并完成設備維護、保養(yǎng)和檢修。

(2)日常報修處理由報修部門負責驗收設備修復質(zhì)量并簽收《工程報修單》。

《工程報修單》共三聯(lián)由報修部門驗收簽字后一份報修部門留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉(zhuǎn)交財務核算材料成本。

(3)預防性維修項目由維修人填寫《維修記錄》,使用或保管部門進行驗收簽字;如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。

(4)工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫《巡查檢修記錄》,并由使用或保管部門驗收簽字;如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。

四技術(shù)與安全運行保障模式

(1)成立以主管為組長、各班領(lǐng)班為副組長、各崗位骨干為成員的工程部技術(shù)與安全運行保障小組,集中工程部優(yōu)勢力量及時迅速的解決工程部運作中的各種技術(shù)難題、加強和保證安全運行。

(2)技術(shù)與安全小組各成員在日常工作中同步負責所在班組或崗位的技術(shù)與安全保障。密切注意所屬責任范圍的設備設施及人身財產(chǎn)運行安全。

(3)領(lǐng)班負責制定本班技術(shù)與安全運行保障計劃,組織本班技術(shù)培訓和安全檢查;主管負責制定本部門技術(shù)與安全運行保障計劃,組織全部門的技術(shù)和安全檢查。班組和全部門按計劃時間和項目進行技術(shù)培訓和定期的安全檢查、評估,對發(fā)現(xiàn)和存在的隱患及時處理,確保工程部安全運行。

(4)工程部日常運作中各崗位出現(xiàn)的技術(shù)疑難問題當班人員不能解決時,主管及時組織技安小組成員共同想辦法處理。確認部內(nèi)無力解決的,由主管及時向上反映,并盡快聯(lián)系專業(yè)公司或廠家支持,確保公司正常經(jīng)營。

(5)實行安全操作一票否決制。各崗位人員嚴格遵守操作規(guī)程和安全制度,對工作認真負責,杜絕事故發(fā)生。在部門或公司組織的安全檢查中不能達標的班組和崗位,本月各項獎勵一律取消。凡發(fā)生安全責任事故的,情節(jié)嚴重的直接責任人立即調(diào)離工程部。

五、程部財務管理模式

1、主管對本部門的財務管理負有直接責任。

2、工程部所有物品申購領(lǐng)用均需主管審核簽字,嚴格控制備件庫存成本和非營業(yè)所需物品領(lǐng)用。

3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉庫領(lǐng)用,并負責保管。不另設保管員。

4、每月財務盤存日,先以班組為單位由領(lǐng)班負責進行物品清點,并與倉庫核對后,報表交主管匯總。主管5、負責將本月所有財務報表匯總交財務部。不另設財務或統(tǒng)計員。

6、其他嚴格按園區(qū)財務制度和程序處理。

篇2:零故障設備管理模式

零故障的設備管理模式

對故障我們已作定義就是設備失去了規(guī)定的功能,再從故障的字面看,它是由人“故”意而引起的“障”礙,即故障的根源在人,它是由於人的思維方法和行動上的錯誤而引起的,也就是說人們的認識及其相應的行為的結(jié)果以故障的形式表現(xiàn)出來。因此只要改變與設備相關(guān)的所有人的認識,增加相應的知識,提高其技能,改進其方法和行動,故障就會消失。由此我們得出零故障的基本觀點:

1、設備的故障是人為造成的;

2、人的思維及行動改變後,設備就能實現(xiàn)零故障;

3、要從“設備會產(chǎn)生故障”的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸O備不會產(chǎn)生故障”;

4、“能實現(xiàn)零故障”。

有人可能要問,按照零故障觀點,設備豈不可以永久地使用下去了嗎,這里我們要區(qū)分兩個不同的概念就是自然老化和強制惡化。所謂自然老化就是雖然使用方**確,但隨著時間的推移,設備發(fā)生了物理和化學的變化,初期的性能逐漸下降。而所謂的強制惡化是指未按應有的方法作業(yè),人為地促使了惡化。比如,應加油處未加油,或雖加油卻量過少或周期過長。還有未進行應有的設備清掃等等,即該做的事沒做,都會促使設備惡化。這樣,設備的使用壽命就低於其應有壽命,大大短於自然老化的壽命。因此零故障觀點的意義在於指導我們正確認識故障,做該做的事以避免強制惡化,延緩自然老化。

目前為止,之所以還存在很多故障,往往是沒有抓住故障的真正原因。在故障發(fā)生前,通常都存在一些微小的、隱含的缺陷。如果在故障發(fā)生前,對這種不引人注目的、最終導致故障的潛在缺陷加以重視,并及時改善,就可以消除故障。由此可見,潛在缺陷的明顯化處理是“無故障”的原則。

為了實際推進這項工作,我們針對可能產(chǎn)生故障的原因,導出實現(xiàn)零故障的五大對策:

1、具備基本條件

所謂具備基本條件,就是指清掃、加油、緊固等。故障是由設備的劣化引起的,但大多數(shù)劣化是由於不具備基本條件3要素引起的。

2、嚴守使用條件

機器設備在設計時就確定了使用條件。嚴格按照使用條件使用,設備就很少產(chǎn)生故障。比如電壓、轉(zhuǎn)速、溫度及安裝條件等,都是根據(jù)設備的特點而決定的。

3、使設備恢復正常

一臺設備,即使具備了基本條件,保證使用條件,由於很難做到十全十美,因此設備還是會發(fā)生劣化,產(chǎn)生故障。所以使隱含的劣化明顯化并使之恢復到正常狀態(tài)。這意味著我們應經(jīng)常地對設備進行正確的檢查和預防修理。

4、改進設計上的不足

有些故障即使采取了上述三種對策後仍無法消除,它們往往是由於設備在設計、制造、安裝過程中的不足或差錯所造成。對這類故障應認真分析并對這些缺陷加以改善。

5、提高人的素質(zhì)

所有的對策都要由人來實施,在實現(xiàn)零故障的過程中人是最根本的。首先,每個人都要有認真的態(tài)度,兢業(yè)的精神,其次,對故障有一個正確的認識,最後就是要提高操作和維修人員的專業(yè)技能。

總的來說,我們在日常工作中要做好下面這幾方面的工作:防止劣化的活動:正確操作、準備、調(diào)整,清掃、加油、緊固等;

測定劣化的活動:檢查使用條件,對設備作日常、定期檢查以早日發(fā)現(xiàn)故障隱患;復原劣化的活動:及時消除隱患和劣化,使設備恢復到正常狀態(tài)。

三、用步進方式來開展自主保養(yǎng)

大家都希望設備有高的效率。就設備而言,其效率的高低涉及兩方面的人,一是生產(chǎn)使用人員,二是保養(yǎng)維修人員。如果兩方面的人員都把自己看作各自孤立的一方,我們是生產(chǎn)者只管使用,你們是維修保養(yǎng)者,設備的好壞由你們負責,這樣當然不會產(chǎn)生什麼好的結(jié)果。應該看到,生產(chǎn)使用和維修保養(yǎng)是一個整體的兩個方面,這就好比自行車的兩個輪子,只有二者齊備互相配合,才能充分發(fā)揮出設備的效能。生產(chǎn)使用部門并不只管生產(chǎn)和使用就夠了,它也應承擔起設備保養(yǎng)的基礎(chǔ)工作,即“防止劣化的活動”。只有生產(chǎn)使用部門搞好了“防止劣化的活動”,維修保養(yǎng)部門才能發(fā)揮出其所承擔的專職保養(yǎng)手段的真正威力,才能使設備得到真正有效的保養(yǎng)。我們把生產(chǎn)使用部門進行的以“防止設備劣化”為中心的保養(yǎng)活動叫做“全員叁加的自主保養(yǎng)活動”,通常就稱為自主保養(yǎng)。在自主保養(yǎng)活動中。為了充分地發(fā)揮設備的能力,必須實行“自己的設備由自己管理”,做一個能駕馭設備的人。因此,操作人員除應具備制造產(chǎn)品的能力外,還須具備以下四個方面的能力:

1、能發(fā)現(xiàn)異常的能力

能發(fā)現(xiàn)設備異常的“異常發(fā)現(xiàn)能力”,并不單純是已產(chǎn)生了故障或產(chǎn)生不良時才發(fā)現(xiàn)異常,而是當似乎要發(fā)生故障,似乎要產(chǎn)生不良時,能對這些故障原因之類的異常一目了然,只有這樣,才能稱作為真正的“異常發(fā)現(xiàn)能力”。

2、能正確地、迅速地處理異常的能力(處理復原能力)

對於已發(fā)現(xiàn)的異常現(xiàn)像,只有使之恢復至原來的正確狀態(tài),才能發(fā)揮設備本來的功能,而且還應能根據(jù)異常的程度來決定是否向上級及維修保養(yǎng)部門報告,該怎樣處理。

3、條件設定能力

發(fā)現(xiàn)異常的能力常常取決於各人的水平和經(jīng)驗,由於水平和經(jīng)驗的不一,就可能影響對異常的發(fā)現(xiàn)。為了防止這種現(xiàn)像,就應該決定一個確定的量,以判斷設備是否正常。判斷基準應定量,以溫度為例,其定量應確定為“應在**度以下”,而不能模糊地描述為“不得有異常的發(fā)熱”。這里要強調(diào)的是,與其重視判斷基準的正確度而延遲了執(zhí)行,還不如先定一臨時基準,再多次修正,以定出更為合適的基準,這種方法更具現(xiàn)實意義。

4、維持管理能力

設備發(fā)生了故障再維修總沒有預防在先的好,為此,就必須確實地遵守既定標準,比如“清掃、加油標準”、“自主檢查標準”等。能力是如何形成的,它主要靠工作中的不斷學習和積累,因此工作本身就是一種學習,由於能力的不斷提高它又可取得更多的工作成果,它們?nèi)咧g是一種相互依存、相互促進的關(guān)系。要培養(yǎng)出能駕馭設備的操作人員,要形成自主保養(yǎng)的體制,一方面要注重人才的培養(yǎng),另一方面要根據(jù)其實際能力對工作有切實的提高,以實現(xiàn)真正的效果,也即這個效果是能得到維持的。在開展自主保養(yǎng)時,不可寄希望於一下子解決許多問題,為此將目標和內(nèi)容整理為7步,這就是“步進式自主保養(yǎng)”。理想的方法是,徹底地做到每一步,待達到一定程度,再進入下一步。

自主保養(yǎng)的7個步驟為:

第一步:初期清掃

初期清掃就是以設備為中心徹底清掃灰塵、垃圾等。我們要將清掃變檢查,檢查能發(fā)現(xiàn)問題,發(fā)現(xiàn)設備的潛在缺陷,并及時加以處理。同時通過清掃可有助於操作人員對設備產(chǎn)生愛護之心。

第二步:發(fā)生源、困難部位對策

為了保持和提高第一階段初期清掃的成果,就要杜絕灰塵、污染等的根源(發(fā)生源),為此可采取消除或加蓋、密封等對策。對難於維護保養(yǎng)的部位,如加油、清掃、除污等,也應采取有效

對策,提高設備的可維護保養(yǎng)性。

第三步:編寫清掃、加油基準

根據(jù)第一、第二步活動所取得的體會,編寫一個臨時基準,以保養(yǎng)自己分管的設備,如清掃、加油,緊固等基本條件。

第四步:綜合檢查

為了充分發(fā)揮設備的固有功能,要學習設備結(jié)構(gòu)、功能及判斷基準,檢查設備各主要部分的外觀,發(fā)現(xiàn)設備的缺陷并使之復原,同時使自己掌握必要的檢查技能。再者,對以前編寫的基準可考慮不斷完善,以利檢查。

第五步:自主檢查

在第三步編寫的清掃基準,加油基準,檢查基準的基礎(chǔ)上,加上第四步學到的內(nèi)容,并完全遵照執(zhí)行,這就是自主檢查基準。在學習和執(zhí)行的過程中,還要不斷學習和熟悉設備的操作和動作,質(zhì)量和設備等等的關(guān)聯(lián)性,具有正確操作設備和早期發(fā)現(xiàn)異常情況的能力。

第六步:整理、整頓

從現(xiàn)有的以設備為中心的活動向外圍設備、整個車間擴大活動范圍,在掌握了上述5步的能力的基礎(chǔ)上,發(fā)展為實現(xiàn)并維持整個車間應有的形像。

本步所說的整理是指明了車間內(nèi)的工夾具、半成品、不良品等,并制定出管理基準,應徹底減少物、事等管理對像,盡量簡化。

所謂應徹整頓就是要遵守(維持)即定基準并逐步完善,以便作業(yè)人員易於遵守。車間實行目視管理和管理實行標準化。

第七步:自主管理的徹底化

通過以前6步的活動,已獲得了不少的成果,人員也得到了很大的鍛煉,所以這第七步就要建立起不斷改善的意識,不斷地進行PDCA循環(huán),結(jié)合公司的方針、目標,制定出適合自己的新的小組活動目標,做到自主管理的徹底化。

四、重復的小組活動

TPM的最大特點就是重復的小組活動。所謂重復的小組就是最基層的小組作為一個活動小組,每個小組的組長又是上一級(工段)小組的成員,工段長就成了這上一級小組的組長,同樣各工段長又是更上一級小組的成員,車間主任這時就成了這一小組的組長。這樣一級一級往上直至總經(jīng)理。通過重復的小組活動就可淡化領(lǐng)導與被領(lǐng)導的關(guān)系,活躍氣氛,增加團隊協(xié)作精神,加強各小組、工段等之間的交流與合作,同心同德共同實現(xiàn)公司的目標。小組活動的目的是將企業(yè)所期待的成果與工作人員各自的欲望、追求進行巧妙的調(diào)和,并通過具體的行動來實現(xiàn)這種調(diào)和,使公司和個人都得到提高。達到目的,對公司而言,有助於提高公司的業(yè)績,對每個成員而言,會產(chǎn)生一種達到目的的滿足感,自己的追求得以實現(xiàn)的自豪感。

小組活動成功的關(guān)鍵在於具備“工作干勁、工作方法和工作場所”這三個條件。

小組活動的一個重要前提是其成員能對自己的工作進行自主的管理,也即具有工作干勁和工作方法,能成熟地自主管理且能嚴於律己。而作為小組領(lǐng)導就是要培養(yǎng)出一批人員。為此要對職工在思想上、技術(shù)上以及方法等方面進行不斷的引導和教育。工作場所是工作人員工作的環(huán)境問題,它包括心理環(huán)境和物理環(huán)境兩個方面。心理環(huán)境就是要形成同事之間、上下級之間十分融洽的環(huán)境,團結(jié)友愛,相互信賴。物理環(huán)境就是要形成便於活動的工作場所,包括5S活動的開展,車間的環(huán)境,各種標準、資料的準備和有效使用,各班次之間的交接,以及其他的管理體系的完善等等。

這里需要一提的是,作為一個小組領(lǐng)導,要有良好的素質(zhì),應能經(jīng)常聽取別人的意見,不以領(lǐng)導者自居,將自己的觀點強加於人,要能不斷學習不斷吸收新的知識和技能,有向新的工作挑戰(zhàn)的勇氣,也不居功自傲,并保持一個領(lǐng)導者的自信心,這樣才能有效的對組員施加影響,發(fā)揮團隊的作用,共同把工作搞得更好。

篇3:管理處出租物業(yè)設施設備管理模式

項目管理處出租物業(yè)設施設備管理模式

1.租方與公司物業(yè)管理處達成承租意向后,由維修隊、物管處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設備設施進行檢查。

2.維修隊按現(xiàn)場的物業(yè)設施狀況詳細填制記錄表,并與租方代表、物管處三方共同簽字確認。

3.《物業(yè)設施狀況記錄表》一式多份,除維修隊留存一份外,其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤?/p>

4.承租方租用的物業(yè)設施應按契約規(guī)定使用及維護,并接受維修隊日常巡查監(jiān)督管理。

5.維修隊負責日常對出租物業(yè)區(qū)域的設施進行巡查,及時維修保養(yǎng)。

6.如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的,應立即制止并報告物業(yè)管理處。出租的物業(yè)設施由物業(yè)管理處負責歸口管理

7.承租方損毀所租用的物業(yè)設施的情況反饋至物管處后,由物管處、維修隊、租方代表共同現(xiàn)場核實損毀范圍,由維修隊根據(jù)情況填寫記錄單,三方簽字確認。

8.租方移位、更改、損毀的物業(yè)設施設備按契約所約定由承租方負責還原,或由維修隊修復。所有損失及費用由物管處負責按契約規(guī)定索賠處理。

9.出租的物業(yè)設施設備在正常使用情況下發(fā)生的各種故障均由承租方直接向物管處反映,再由物管處按報修程序通知維修隊進行維修。

10.維修隊按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設施進行保養(yǎng)、檢修,所有計劃均事先向物管處反饋,由物管處聯(lián)系租方做好協(xié)調(diào)。其它事項按《維修隊運作規(guī)范》處理。

11.維修隊負責定期按物管處要求準確對出租的物業(yè)區(qū)域的用水、用電、空調(diào)等各種能耗數(shù)據(jù)進行抄表統(tǒng)計,填制記錄交物管處。

12.出租物業(yè)退租時,由維修隊、物管處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業(yè)設施設備狀況記錄現(xiàn)場進行核對,填制退租物業(yè)設施移交單。

13.其它事項按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。

簽署人:物業(yè)管理有限公司