物業園區工程部日常工作流程(五)

一、工作分配流程

1、工程部各專業領班分別制定設備維修保養計劃,各專業設備維修保養計劃報工程主管統籌安排,形成公司設備正常維修保養計劃表。

2、工程部各專業領班按照設備正常維修保養計劃的要求,將設備維修保養任務分別落實到各工種,安排具體維修保養人員,落實保養時間和措施。

3、各班組維修保養人員按照計劃安排的時間、內容和要求,按時對所分管的設備進行正常維修保養工作。每次維修保養前,對設備運行記錄進行檢查,準備好維修工具和器材,按照維修保養規程進行調試、緊固、加油,保證設備正常運轉。

4、各專業班組每次對設備進行正常維修保養時,均填寫設備正常維修保養記錄。

5、各專業班組要認真做好設備正常維修保養的組織工作。每次比較重要的設備維修保養完成后,經理要進行檢查。

6、在工作分配的時間安排上,如因故障維修量大,影響到正常計劃維修時經理有權先安排故障維修,后再將正常維修的項目補上。

二、人員調配流程

1、正常情況下,按工程部的職位結構圖及人員組織,負責各自的職責范圍,完成自身的班組工作。

2、由于某些突發的因素,個別班組難以完成自身范圍的職責,需班組之間協助,可相互調派人力、工具等。

3、各專業崗位技工應服從工程部經理根據工作情況臨時的人力調配。

4、如技工本身要求調換班組,首先由本人提出申請,寫明調出理由,經本班組領班簽署意見,報工程部經理決定。

5、工程部組織機構的調整,應申訴理由上報人力資源部,得到批準后,即可實施。

三、日常報修流程

1、設備使用部門發現設備故障或異常現象后,填寫報修送工程部值班室。特別緊急的報修也可直接電話通知,事后再補報修單。

2、報修單一式三份,由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。維修完成后,由工程部維修人員填寫完整,交報修部門驗收簽字,"報修部門"聯由報修部門留存。"財務聯"和"工程部"聯由工程部收回。園區內所有維修都應有報修單。電話通知的報修應及時補填報修單。正常情況下,報修單應由報修部門經理簽字、維修完成后應有驗收人簽字,這樣才算有效的報修單。

3、工程部值班人員接到報修單或報修電話后,應標明時間,根據類別通知班組技工前往檢修。

4、檢修人員應在接到報修通知后5分鐘內趕到現場進行檢修。

5、不能馬上修復的故障應立即向上報告。屬配件原因馬上報告領班申領或申購;屬于技術或其他原因的應報告主管。

6、屬于技術或其他原因未能馬上修復的故障,主管組織相關班組人員到現場查看,確認工程部暫無法解決的,應立即采取臨時措施保證公司正常營業不受影響;并聯系外協或廠家支持。

7、設備故障未能修復,并可能對園區正常營業造成影響的,應報告公司總經理,以便作出適當安排。

8、設備故障修復后,經報修部門試用驗收,維修人詳細填寫報修單中的維修項目和耗用材料項目,由驗收人簽字。"報修部門"聯由報修部門留存。"財務聯"和"工程部"聯由工程部收回,其中"財務聯"每月匯總后轉交財務部。

9、重大設備故障未處理完畢當班檢修人員不得下班,應協同接班的人員共同修復。

四、日常巡查檢修流程

1、當班人員交接班前后應對所屬范圍的設備設施進行細致的巡查。

2、發現異常隨時檢修,不能修復的報告經理并及時采取措施保證正常的營業不受影響。

3、巡查過程中發現的故障修復后應要求設備所屬部門補填報修單,并按日常報修的程序處理耗用材料等。

4、每班至少進行二次巡查,重點部位至少進行三次巡查,并認真做好巡查記錄。

6、巡查內容還包括對各部門節能降耗情況的監督。

五、預防性檢修程序

1、所有設施制定預防性檢修計劃,按設備類別定人、定期、定項目、定質量要求進行。

2、預防性檢修責任人按計劃的時間、項目和質量要求認真實施,并做好記錄。

3、檢修時,設備的操作人員應在場協助,便于更好地了解設備構造和性能。

4、預防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。

六、設備翻新、改造及增加項目的處理流程

1、工程部根據設備使用要求確定是否需要翻新或改造設備,并制定出詳細的可行性方案報總經理批準。

2、經批準后,工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業的情況下按方案實施。

3、增加設備的項目由需要增加設備的部門先填寫申報表,交工程部進行可行性和成本的初步預算后送總經理審批。批準后即由工程部進行申購、安裝,然后交付使用。

七、需對外協作的項目實施程序

1、限于技術能力或人力、工具等原因,工程部不能勝任的設備故障或項目等,為需采用承包給外單位或由外單位協助的范圍。主要有:

(1)設備損壞部件需要采用特殊加工如車、船、施工器才等。

(2)新增土木裝修工程中較大規模的項目。

(3)需要特殊工藝或裝備進行施工的項目等。

2、確定采用外協的項目,由工程部擬出申請報告(附列成本預算、對園區正常營業的影響范圍、可行性分析等),報總經理審批。

4、擬承包單位根據項目內容及要求作出詳細方案(附列材料及價格清單、質量工期承諾等),與工程部擬出的經過初步洽談的合同條款樣本一起報總經理審批。

5、項目方案及合同樣本通過審批后,由工程部代表公司與施工單位簽定正式合同。

6、工程部負責監督施工質量、工期,負責按合同要求進行竣工驗收。

7、外協項目竣工通過驗收合格后,按園區財務支出程序由承包單位與財務部進行結算。

8、需要外協的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的,按園區物品采購程序處理。

八、物品采購流程

1、由各班組根據維修保養需要,填寫"物料申購表",經工程部主管審核后,報財務部,財務部檢查倉庫,如無此庫存,財務審批后轉采購部采購。

2、工程所需物資,原則上均由采購部統一購買,由于實際難度較大,工程技術人員可協助,但不得自行采購。

3、工程部要協助采購部進行多方案擇優,防止采購質次價高,性能低劣的產品。

4、對大宗用品或長期需用的物資,應與信譽好的供應商,形成長期的協作關系。

5、所有優惠、折扣、贈送、回扣均歸公司所有。

6、無論是自提還是送貨,均需要經倉庫驗收。

7、驗收合格的物資要根據發票上寫明的物品名稱、型號、規格、單位、單價、數量和金額填寫物品入庫單。

九、物品的領用、報廢流流程

1、工程部所有物品的領用均由指定的人經手直接從倉庫領取。其他人不得隨意領用。

領取人對物品的去向在出庫時登記并負責。

2、各班組將需要領用物品的計劃和報告交主管簽字后由領用人到倉庫領取。

3、對有一定的經濟價值的物品,應以舊更新。

4、物品由于正常損耗或遭受非常事故等原因喪失其利用價值,不得繼續使用時,應進行審查鑒定,經批準后方可作報廢處理。

5、報廢物資需進庫,統一進行回收處理,收入應歸財務入賬,不得自行處理。

十、重大設備保養流程

1、園區重大設備應有專人、定時進行日常保養,經理應親臨現場,負責檢查。

2、園區技工難以勝任的保養、維修項目,應由工程部上報園區管理層,委托專業公司進行。

3、專業公司保養、維修過程中,技工應跟班,逐漸轉變成本部門維修保養。

4、保養人員應詳細記錄每次維修保養的內容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料,經工程部經理審閱,存檔。

十一、檔案管理工作流程

1、檔案是匯集和積累設備運行狀態的最基本工作,是提供分析研究設備在使用期的改進,探索管理和檢修規律,增加對設備的認識和了解,提高維修和管理水平的有力措施。

因此園區的各種大型設備、關鍵性設備、技術性較復雜性的設備均應建立設備登記卡,應將設備的名稱、作用、安裝地點、廠家、型號、名牌數據、設備附件、估計使用年限、易損件名稱規格及維修要求,記錄好維修、保養、故障的記錄。

為使檔案成為活的資料,要不斷豐富檔案的內容,使之成為公司的重要財富,檔案管理作業程序可依如下10個步驟:

1點數;

2登記;

3整理;

4分類;

5立案;

6編目;

7典藏;

8防護;

9應用;

10定期清理。

十二、費用的控制流程

1、工程部編制設備維護保養及能源消耗的年度計劃。

2、財務部應根據上年度的實際費用情況,考慮物價上漲的因素,審批核準。

3、按季度進行計劃費用及實際費用的比較,無論是少支出或是多支出,工程部均應書面分析理由,以利采取相應的控制措施。

4、將維修費用及能源消耗分攤到各個部門,以激勵各部門認真保護設備和節約能源。

5、用年維修費用率來考核工程部的工作,以防止多換零配件而減少修理。

年維修費用總額

維修費用率=---------×100%

營業總額

6、對費用控制確有成效者,給予獎勵。

篇2:工程部日常管理規定（2）

工程部日常管理規定2

一、日常辦公:

1、工作期間應認真工作,不得妨礙他人工作,不得擅自離開工作崗位,不可閱讀與工作業務無關的報刊,不得在工作時間上網聊天、玩游戲。

2、桌面只可擺放電話、電腦設備、筆筒、水杯等物品;待處理文件和已處理文件要及時存放在文件架內,桌面用品要擺放有序,整齊美觀。

3、重要文件、資料要隨時存放,并注意保密工作。

4、節假日應組織做好清潔、安全、防盜、防火等工作。

二、通訊聯絡:

1、要求各相關人員要保持通訊暢通,以確保遇到緊急情況時與公司及時聯絡,如有緊急情況發生應及時通報上級主管領導。

2、因個人原因造成通信中斷,與公司無法保持聯絡,致使公司指令無法傳達,如造成不良后果,將視情節輕重給予行政處分及相應的處罰。

三、現場管理規定

1.要求各專業工程師仔細對圖紙進行理解、審核設計圖紙,盡可能提前發現圖紙設計中的不合理之處,盡量減少施工返工。

2.要求各專業工程師深入施工現場,對施工中遇到的問題現場解決。

3.對施工單位和監理公司沒有發現的質量問題應及時下發工程聯系單進行提醒、督促,必要時進行拍照或錄像存檔。

4.要積極、主動協調各參建單位各項施工工作。

5.對施工現場的安全、質量事故要及時上報公司領導,并做好相應的現場保護工作,必要時進行拍照或錄像存檔。

四、內部配合

1.積極、主動配合公司銷售部的樓盤銷售工作,對銷售部和購房客戶提出的問題要盡快解答。

2.對客戶的說詞要盡量結合工程實際情況與銷售人員對外宣傳保持一致。

3.要積極配合公司其它部門相關工作。

五、工程資料的收集整理:

1.工程部資料實行分類、分級收集整理。工程部內控資料分為一級管理資料、二級管理資料。一級文件要求長期保存。

2.工程部一級資料:相關制度、相關會議紀要、外來文件、對外傳真、聯絡單等各類圖紙、技術變更單、工作聯系單、合同及協議、工程簽證、相關制度等重要文件資料;二級資料:外來文件、相關會議紀要等其他資料。

3.總工辦對外的圖紙、文件及各項變更的發放要進行登記備案、存檔。

篇3:X大廈工程部日常工作防范措施

大廈工程部日常工作防范措施

工程部是負責整個大廈的電氣、電梯、空調、給排水、采暖、通訊、消防等樓宇設備系統的運行管理及設備維修保養和對施工工程監督管理的重要部門為保證大廈日常經營的順利進行及管理的科學性和嚴密性,特制定本防范措施:

1、對新來員工進行崗前教育培訓、安全操作培訓和技術考核;

2、制定周、月工作計劃和定期設備檢修計劃并落實到人頭;

3、建立《反事故演習記錄》、《事故預想記錄》、《事故及異常情況記錄》;

4、定期組織分析設備運行、異常現象,如:放電、發熱、異音、反表指示異常、轉動設備振動等。

(1)分析設備絕緣降低,絕緣油變化或色譜分析等表現的問題;

(2)分析設備運行方式和保護方式存在的問題,以及設備的健康情況。

(3)分析安全生產,招待規程制度情況和存在的問題;

(4)分析檢修、試驗各種技術記錄的有關情況;

(5)分析安全措施、反事故措施執行情況,維修與季節事故預防情況;

(6)分析用電系統經濟運行情況。

5、分析的方法和時間:

運行分析應根據具體情況,采取定期分析、專題分析和設備分析會等方法進行。

(1)系統和設備發生異常現象,由部門經理或主管負責及時召開專題分析會;

(2)參照前述分析內容,進行定期分析,由部門經理或主管及全體人員參加,每月至少進行一次;

6、當設備發現缺陷,原先消除與否,均應由值班負責人記入設備缺陷記錄內,并向上一級領導匯報,當班人員要加強監視,交接班時詳細交待,設備重要缺陷應立即向主管領導匯報。

7、發現的設備缺陷應由當班值班負責人負責判斷,并立即組織消除或采取可靠措施,當班不能消除的缺陷領導要組織力量予以消除。

8、每項設備缺陷均應填寫缺陷記錄,發現日期、發現人、缺陷內容、領導批示及缺陷消除日期、處理情況。

9、禁止在事故處理或倒閘操作中交接班,交接班時如遇事故,應停止交接班,由交班人員負責處理,接班人員在領班的指揮下協助處理。

10、交接班時必須嚴肅認真,一絲不茍、精神集中,不做其它活動,做到交的細致、接的明白。交接時交班人員向接班人員做全面交待,接班人員要進行重點檢查,雙方人員在交接班記錄簿上認真填寫、簽字。

11、定崗、定位、定職、定責,劃分重點負責區域,做到每日巡視兩次,發現問題及時解決。

制定專業設施、設備的大、中、小修綜合計劃、制定檢修程序和內容并將結果記錄。

12、設備不得帶病運轉,不得無故拖延檢查日期。提高安全消防意識,熟練使用滅火器具,消滅各種不安全隱患。

13、認真貫徹落實責任制,堅持做到三干凈:設備干凈、機房干凈、工作場地干凈;四不漏:不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣;五良好:使用性良好、密封良好、潤滑性良好、堅固良好、調整良好。

嚴格遵守安全操作規程,嚴禁違章操作,確保人身安全、設備安全。

以上日常工作防范措施要認真招待并落實,確保大廈日常工作及商場經營工作順利進行。