物業(yè)項目前期檢查和驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1、目的

1.1、通過對各類配套設(shè)施設(shè)備的檢查,使安全隱患得到及時處理,確保小區(qū)業(yè)主居住期間的安全。

2、使用范圍

2.1、適用于物業(yè)公司轄區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備檢查。

3、職責(zé)

3.1、工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對各類配套設(shè)施設(shè)備的檢查驗收計劃,并安排相應(yīng)人員起草總結(jié)報告。

3.2、工程維修部主任負(fù)責(zé)對各類驗收表格的簽訂和審查工作,配合工程部經(jīng)理一起實施對各類配套設(shè)施設(shè)備的檢查和維修。

3.3、物業(yè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對此項工作的最終檢查。

3.4、工程部負(fù)責(zé)從開發(fā)商處接管物業(yè)產(chǎn)權(quán)文件、設(shè)備、圖紙檔案等文件,并建立專用文件柜,嚴(yán)格保管。

3.5、工程部根據(jù)此次驗收工作,編制設(shè)備臺帳工作。

4、程序要求

4.1、物業(yè)公司工程部于接收物業(yè)前期適當(dāng)時候介入,并與開發(fā)商交接物業(yè),交接時要認(rèn)真檢查各項工程及相關(guān)配套的設(shè)施設(shè)備,并如實填寫相關(guān)表格,存檔記錄。

4.2、建設(shè)單位檔案管理制度

4.2.1、工程部文員應(yīng)檢查建設(shè)單位移交的檔案是否齊全,并做好相關(guān)整理和備檔工作。

4.2.2、建設(shè)單位交來圖紙統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交現(xiàn)場工程師核對實物,如圖紙無誤則按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則聯(lián)系交圖單位更正。

4.2.3、建設(shè)單位移交檔案祥見《物業(yè)移交資料一覽表》。

4.3、工程檔案管理制度

4.3.1、所有的工程檔案由工程部負(fù)責(zé)管理。工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。

4.3.2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、機(jī)管,統(tǒng)一存放檔案盒并加注標(biāo)簽。

4.3.3、編制檔案目錄,內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。

4.3.4、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交經(jīng)理審閱確定用途。

4.3.5、借閱檔案須部門經(jīng)理批準(zhǔn),登記并指定歸還日期,按期追回,需續(xù)借的要重新登記。

4.4、維修檔案管理制度

4.4.1、維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。

4.4.2、設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)管、空調(diào)、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

4.4.3、用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。

4.4.4、文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關(guān)內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

4.4.5、文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進(jìn)行整理,并分類歸檔。

4.4.6、維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù),應(yīng)妥善保存。保存期限一般為一年,重大維修項目保存期至少為兩年。

4.5、對各類設(shè)施的檢查過程中要認(rèn)真填寫以下表格:

4.5.1、《物業(yè)工程移交驗收流程表1》

4.5.2、《物業(yè)工程移交驗收流程表2》

4.5.3、《消防系統(tǒng)驗收及表格》

4.5.4、《系統(tǒng)竣工表》

4.5.5、《驗收表》

4.5.6、《暖道空調(diào)系統(tǒng)驗收及表格》

4.5.7、《隱蔽工程驗收記錄表》

4.5.8、《風(fēng)管漏風(fēng)檢測記錄表》

4.5.9、《現(xiàn)場組裝除塵器、空調(diào)機(jī)漏風(fēng)檢測記錄表》

4.5.10、《冷風(fēng)水管道壓力試驗記錄表》

4.5.11、《金屬管道工程驗收及表格》

4.6、驗收規(guī)定:

4.6.1、主體驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.6.1.1、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

4.6.1.2、鋼筋混凝土件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過CBJ10的規(guī)定值。

4.6.1.3、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度。不允許有明顯裂縫。

4.6.1.4、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固、支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206中的有關(guān)規(guī)定。

4.6.1.5、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。外墻不得滲水。

4.6.2、屋面驗收規(guī)定

4.6.2.1、各類屋面必須符合GBJ207中的有關(guān)規(guī)定,排水暢通,無積水、不滲漏。

4.6.2.2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

4.6.2.3、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水、出水口,檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密,不滲漏。

4.6.3、樓地面驗收規(guī)定

4.6.3.1、面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓、整體面層平整、不允許有裂縫。

4.6.3.2、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

4.6.3.3、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏。

4.6.3.4、木樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

4.7、裝修驗收規(guī)定

4.7.1、鋼門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件,裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。

4.7.2、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作,門鎖應(yīng)安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗,進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

4.7.3、要裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

4.7.4、門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

4.7.5、抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

4.7.6、飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘結(jié)牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。

4.7.7、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

4.8、電氣驗收規(guī)定

4.8.1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管,導(dǎo)線過接必須緊密,鋁導(dǎo)線過接不得采用絞接或綁接,采用管子配線時,連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.8.2、應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。

4.8.3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全

,接觸良好,位置正確。

4.8.4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

4.8.5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

4.8.6、對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強(qiáng)微或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

4.8.7、除上述要求外,同時應(yīng)符合地區(qū)性"低壓電氣裝置規(guī)程"的有關(guān)要求。

4.9、水衛(wèi)消防驗收規(guī)定

4.9.1、管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求,應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

4.9.2、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

4.9.3、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過8米,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。

4.9.4、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平整、牢固,部件齊全、制動靈活。

4.9.5、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時無較大震動。

4.9.6、消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

4.10、附屬工程及其他驗收規(guī)定

4.10.1、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置,管道坡度、管徑均降須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢。井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

4.10.2、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,坡度不應(yīng)超過兩個彎。

4.10.3、明溝、散水、落水、溝水不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

4.10.4、房屋和入口處必須做室外道路,并與主干道相通,路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

4.10.5、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱,其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

4.10.6、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通無阻。

4.10.7、單體工程必須做到工完、料凈、場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢、室外地面平整、室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。

4.10.8群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

5、記錄

5.1、《物業(yè)工程移交驗收流程表1》

5.2、《物業(yè)工程移交驗收流程表2》

5.3《消防系統(tǒng)驗收及表格》

5.4《系統(tǒng)竣工表》

5.5、《驗收表》

5.6、《暖道空調(diào)系統(tǒng)驗收及表格》

5.7、《隱蔽工程驗收記錄表》

5.8、《風(fēng)管漏風(fēng)檢測記錄表》

5.9、《現(xiàn)場組裝除塵器、空調(diào)機(jī)漏風(fēng)檢測記錄表》

5.10、《冷風(fēng)水管道壓力試驗記錄表》

5.11、《金屬管道工程驗收及表格》

5.12、《物業(yè)移交資料一覽表》

6、相關(guān)文件

篇2:公館前期物業(yè)服務(wù)管理:物業(yè)接管驗收

公館前期服務(wù)管理:物業(yè)接管驗收

第二節(jié)物業(yè)接管驗收

一、工程參竣工驗收

與建筑質(zhì)量主管部門組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助項目公司了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并做好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報項目公司。協(xié)助項目公司組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由項目公司責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗,最后協(xié)助收集驗收報告。

在項目公司需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時,協(xié)助項目公司進(jìn)行整改,并提供切實可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

二、物業(yè)的接管驗收

按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行驗收檢查,進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。

◎現(xiàn)場驗收主要項目

土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)

◎資料交接

產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗收資料

◎其他交接

設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等;具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等;公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

三、設(shè)施、設(shè)備的試運(yùn)行

為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個時期,物業(yè)工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

篇3:前期物業(yè)公司對竣工驗收階段介入程序與內(nèi)容

項目前期物業(yè)公司對竣工驗收階段介入程序與內(nèi)容

1、物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組,協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細(xì)部檢查工作,及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題,以備預(yù)留充足的返修時間。

2、驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)(詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》)

3、驗收小組須準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料,現(xiàn)場做好詳細(xì)記錄,如:

A.房屋接管驗收表

B.室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

C.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

E.機(jī)電設(shè)備接管驗收表

F.機(jī)電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

4、物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié),審閱工程檔案資料,實地查驗建筑工程和設(shè)備安裝情況,并對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。