物業轄區房屋養護和修繕工作規程

一、目的:定期對房屋進行養護和修繕,提高房屋的安全性和耐久性,保持或恢復其使用功能。

二、適用范圍:所有建筑物及附屬建筑物。

三、職責

1、物業公司承擔受托管理物業房屋建筑共同部位包括屋頂、梁、柱、內外墻體、樓地面和基礎等承重結構部位及附屬建筑物包括道路、廣場、溝渠、池、井的養護和修繕。業主自用部位物業公司接受有償委托服務。

2、新建房屋在保修期內,由施工單位負責房屋質量保修。保修期滿后,由物業公司負責。

3、凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的,由其行為人負責修復或給予賠償。

4、工程部負責對房屋本體修繕進行巡查,并接受用戶的投訴。小的問題及時修復。大的問題制定方案時報公司領導,送總經理審批。

四、相關文件:

1、《城市異產毗連房屋管理規定》

2、《城市房屋修繕管理規定》

五、操作規程:

1、計劃

1)工程部于每年12月制訂本物業下年度《房屋養護修繕計劃》并報總經理審批。

2)工程部按《房屋養護和修繕計劃》的規定具體實施養護和修繕工作并記錄于《房屋養護和修繕記錄本》內。

3)公司分管領導對養護和修繕工作進行監督和檢查。

2、巡查

1)所有員工在工作中,要對房屋完好狀況進行查看,發現問題及時告知工程部。

2)工程部維修班每月對房屋共同部位的各個方面進行一次全面巡查,并將巡查情況記錄在《房屋共同部位巡查表》中。巡查情況及處理意見要及時報告總經理。

3、養護和修繕

1)加強日常養護。小的養護和修繕由工程部承擔。較大的修繕可以委托具有資質的企業進行施工。

2)屋面。必須確保安全,不滲漏,天溝不堵塞,排水暢通。

3)墻面。內墻涂料每年粉刷一次。發現破損及時修補。外墻面涂料視情況一般每十年粉刷一次?；◢弾r墻體接縫不漏水。石材墻面破損、脫落及時修復和固定。

4)地基與勒腳。對于地基附近的上下水管等,檢查其工作情況,防止漏水。同時,要加強對房屋內部及四周排水設施的管理與維修。保證勒腳完好,對開裂、破損及時修復,以防地基受力不勻,防水失效而產生基礎浸水的直接后果。

5)吊頂。吊頂應完好,無污損。發現污損、缺少及時修復與補缺。

6)樓地面。樓地面完整、無破損,樓地面承重荷載不能超過規范標準要求。

7)門窗。門窗應完整、無破損,漆面一致,開關靈活、牢固、平整、不松動,接縫嚴密。發現損壞及時修復和更換。

8)金屬物件。應保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴重的及時更換。

9)通風道。每年對大廈所有的通風道使用情況及有無裂縫、破損、堵塞等情況進行檢查。發現損壞及時記錄并修復。

10)廣場、道路。廣場、道路、溝渠、下水道、暗井無損壞和堵塞,發現問題及時修復和疏通。

11)白蟻防治。發現蟻情,應立即委托具有資質的房屋白蟻防治機構進行治理。

六、相關記錄:樓宇公共設施完好情況檢查表

篇2:房產房屋修繕工程招標工作方案

房產系統房屋修繕工程招標工作方案

根據市局2005年房產管理工作會議精神,為做好今年房屋修繕工作,市局決定對房屋修繕工程防水卷材、給排水管材進行招標采購。現制定如下工作方案。

一、指導思想

貫徹“三個代表”的重要思想,推進房屋修繕工程管理公開、公正、公平運作的市場化進程;節省工程材料費用,保證工程質量,提高修繕資金的使用效益;解決好房屋使用功能問題,把修繕管理工作落到實處,讓廣大居民群眾滿意。

二、組織領導

為加強房屋修繕工程材料招標工作的組織領導,成立招標工作領導小組。

組長:白文

副組長:吳德仁范民黃殿忠

成員單位由市局物業處、財計處、監察處、市房屋修繕工程質量監督站組成。辦公室設在物業處,主任任洪生。

同時成立房屋修繕工程防水卷材、給排水管材招標評審小組(評標委員名單附后)。

三、招標原則

公開推薦、公開考察、公開確定入圍廠商,公平競爭,公正綜合評議確定中標廠商。

四、材料招標范圍

1、材料種類。按照省建設廳、市建委的有關文件精神和我局綜合維修的經驗和實際效果,屋面卷材選用SBS彈性體改性瀝青防水卷材;給水管材選用聚丙烯塑料管材(PPR);室內排水管材選用改性聚氯乙烯管材(UPVC)。

2、材料用量。經初步測算,本次材料招標屋面防水卷材用量約為55萬平方米(涉及面積);給水管材用量約15萬延長米(立杠及支管);排水管材用量約12萬延長米(立杠及支管)。

3、材料標準。屋面防水卷材采用GB18242---2000標準,排水管材采用GB/T5836.1---92和GB/T5836.2---92標準,給水管材采用GB/T18742.1---20**標準。

五、材料招標的組織實施

(一)推薦階段

由各區局、公司推薦材料生產廠家或供應商(名稱,地址、聯系電話),被推薦的材料廠商的資金信譽、企業資質、設備生產和供貨能力應不低于2004年中標的供貨廠商,并由被推薦的廠家或供應商提供以下材料:

1、企業生產經營執照、經營許可、法定代表人資格證書、法人授權委托書;

2、省、市建設行政主管部門頒發的準用證;

3、企業產品執行標準:國標、行標、企標;

4、產品質量檢驗部門出具的產品質量檢測報告;

5、國家、省、市建設主管部門的推薦使用書(給水管材須有衛生防疫部門頒發的衛生許可和檢驗報告);

6、委托銷售代理證書;

7、企業生產技術設備、技術力量及生產能力;

8、企業主要業績簡介;

9、企業質量體系認證資料;

10、材料報價;

11、銀行出具的資信證明。

(二)組織考察,確定入圍廠家或供應商

各單位推薦材料廠家名單及上報書面材料齊備后,市局組織各有關單位及物業、財計、監察、質監部門對推薦的材料生產廠家或供應商進行考察?？疾斓闹攸c為產品質量及其保障措施、企業信譽、知名度、生產能力、產品供貨能力、產品是否適合修繕工程等。對2004中標單位,今年可不再組織考察?？疾旌?召開參加考察的單位和部門會議,研究確定招標入圍生產廠家或供應商5-6家。

(三)組織招標和評標會議,確定中標廠家或供應商

確定入圍材料生產企業或供應商后,由市局組織按下列程序進行招標工作:

1、制定招標文件即標書。招標書包括投標須知、投標材料(標的)、投標材料報價、技術要求、投標程序及費用、投標文件內容、評標原則、廢標條件、招標書解釋。

2、向入圍廠商發送招標通知,并按時間收集投標單位送達投標資料。招標通知應明確招標文件購買費用500元/份,領取招標文件的,購買費不退;投標保證金在投送投標文件的同時,交納2000元/廠商,未中標的,保證金返還,中途撤標的,保證金不退,中標的在簽署合同之日起至三個月后以予返還。

3、向送達投標書的廠商發送評標會議通知,按通知規定的時間組織房屋修繕工程防水材料、給排水管材招標評審小組成員召開開標評標會議,按《2005年房屋修繕工程材料招標評標方法》確定中標單位。防水材料廠商確定3-4家,給排水廠商各3-4家,(附后《2005年房屋修繕工程材料招標評標方法》)。當評標確定的材料供應廠商未能達到以上數量時,招標領導小組可在不低于已確定的中標廠商所具備的各項條件下,選擇材料廠商,召開補充評標會議,評審增加中標廠商。

4、由局物業處、財計處、監察處及區局、公司代表與中標單位進一步協商確定最終雙方認可的材料價格、付款方式。

六、中標材料合同與使用管理

(一)采購合同簽定

2005年的招標采購的合同統一由各區局、公司,與中標材料生產企業或供應商直接簽定采購合同。

1、接到中標通知后,區局、公司按評標、協商確定的價格,付款方式及廠商在評標會及在協商中確定的各項承諾,聯系本單位實際所需,按工程工期、各種材料需用量計劃,簽定各種材料采購總量合同。合同應明確供貨數量、時間范圍、材料規格型號、質量標準要求、交貨地點、產品標識及交驗規則、保質期限、質量保證金、材料質量事故賠償、付款方式及期限,雙方違約責任條款等。支付供貨廠商貨款時,購貨方須經確認供貨方按合同約定,完全正確地履行了合同約定的各項條款。為確保工程材料質量,購貨方應扣留供貨方應付貨款的10%材料質

量保證金。

2、根據總合同約定,由房屋修繕工程項目基層公司(房管所)與材料廠商簽定具體項目的材料需用量預約單,明確具體數量、進貨時間、地點、交驗規則、用貨(時間、地點、用量)變更和誤時、缺量、質量不合格等違約責任條款。

3、區局、公司要加強中標材料管理,貫徹材料驗質驗量認證制度,嚴格執行合同規定的各項條款。一是落實棟號項目負責人制度監審驗質驗量工作,二是落實工程監理制度監審驗質工作,三是執行質量監督制度接受修繕工程監督站驗質核定。

合同簽署一式三份,雙方各留存一份,另一份在工程驗收資料中存檔備案。

(二)貫徹中標材料驗質驗量上報認證制度

在合同執行中,區局、公司要嚴格貫徹落實中標材料驗質驗量認證制度,作好材料進場認證單工作(以下簡稱認證單)。一是每次進場的材料由基層公司(房管所)的項目負責人會同項目監理工程師和項目施工單位按需用量預約單,認真驗收進場材料數量和表觀質量,并按有關標準要求及時做好材料復試工作,認定符合要求后,及時做好三方簽字認證工作,認證單存檔備查,作為進場材料匯總的質量和數量依據;二是每月上報市修繕工程質量監督站(定額站)進場材料匯總表;三是上報的進場材料匯總表須經市修繕工程質量監督站核定簽字后,由市局物業處按中標通知有關貨款支付規定支付區局、公司貨款。區局、公司按各自的采購總合同約定向材料廠商支付材料款。

質量保證金的支付,應以最后一次支付材料款之日起計算,一年以后付給材料廠商,如一年中,發現因材料質量即經現場抽取實樣進行材料物理指標檢驗結果不合格的,質量保證金一律沒收。在廠商承諾的保質期中,材料質量原因發生的質量事故,按合同約定的相關賠償條款,由材料廠商按合同履約。不履約的,由區局、公司向其提起法律訴訟,由法院按合同有關條款以予強制執行。

(三)加強中標材料的使用管理

各單位要加強中標防水卷材和給排水管材使用管理,嚴格按合同及國家、省市有關工程材料控制的要求,驗收每次進場的材料,對于中標企業報送的樣品進行封樣,對于在材料使用過程中發現廠家供貨與樣品不一致的,使用單位有權予以退貨并要求賠償。材料進貨應按照以下程序檢驗:清點進場數量品種規格、確認材料標識、收取進場材料合格證、按有關《材料標準》對其重量、尺寸、面積、規格、厚度和外觀進行檢驗,并按《材料標準》規定的批量抽取試件到法定的檢測部門進行復試,復試報告應有監理工程師核驗蓋章,復試不合格的,按合同有關違約條款處理。各單位加強檢查,嚴禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修繕工程質監站負責監督,發現不按要求收驗材料的,無合格證和復試報告的,不使用中標材料或以次充好的,要按《房產系統房屋修繕工程質量管理辦法》有關規定以予處罰。市局物業處不定期進行抽查,如發現使用偽劣材料或其它材料,市局將不予結算。

篇3:房地產統計指標解釋物業管理房屋修繕篇

一、物業管理

【物業管理】是指物業管理企業接受業主委托,依照合同約定,對物業進行專業化維修、養護、管理,對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理,并提供相關服務的活動。

【物業】是指房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。

【業主】指物業的所有權人。

【業主會】指由物業管理區域內全體業主組成、在物業管理活動中代表和維護全體業主合法利益的組織。

【在管物業】指物業管理企業按委托合同進行管理服務的各類房屋。具體按用途分為住宅、辦公用房、商業用房、廠房倉庫、其他用房。

【在管物業建筑面積】指物業管理企業按委托合同進行管理服務的各類房屋的建筑面積(含在管物業范圍內的配套建筑物的建筑面積)。

【5萬平方米以上的住宅小區】是指總建筑面積超過5萬平方米的,被居住區級道路或自然分界線所圍合,配建有公共服務設施的居民生活聚居地。

【整治、改造后的舊住宅小區】是指經整治、改造并實施物業管理的舊住宅小區。

【物業管理房屋覆蓋率】是指報告期內實施物業管理房屋的建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式:

物業管理房屋覆蓋率(%)=物業管理房屋建筑面積全部房屋建筑面積×100%

(二)企業從業人員情況

【企業從業人員總數】是指統計期末在物業管理企業中工作,取得工資或者其它形式的勞動報酬的全部人員。包括:在崗職工、再就業的離退休人員::、在企業中工作的外方人員和港澳臺方人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業者。不包括離開本單位仍保留勞動關系的職工。

【經營管理人員】是指物業管理企業中從事市場分析、項目開發、招投標策劃、服務內容擴展、企業形象設計和人力資源管理、質量管理、技術管理、財務管理等活動的人員。

【管理處主任(項目經理)】是指對確定的物業項目進行全面管理運作,為項目委托人提供專業物業管理服務的項目負責人。包括管理處主任(項目經理)、管理處副主任(項目副經理)。

【房屋及設備維護人員】是指從事房屋及其配套設備維修養護、操作、監控運行等工作的人員,不包括專門從事業務管理的人員。

【保潔人員】是指物業管理企業中從事環境衛生清潔的人員。包括清潔工、清運工,不包括專門從事業務管理的人員。

【保安人員】是指物業管理企業中從事協助維護治安秩序的服務人員,不包括專門從事業務管理的人員。

【綠化人員】是指物業管理企業中從事環境綠化剪修、養護等的工作人員,不包括專門從事業務管理的人員。

【其他人員】是指物業管理企業中從事上述工作以外的服務人員。

(三)企業經營情況

企業經營情況欄有關指標,依據《物業管理企業財務管理規定》(財政部基字[1998]7號)的規定和要求填報。(附件1)

(四)項目分包工程合同金額

【項目分包工程合同金額】是指物業管理企業將專項服務業務(如電梯維護、綠化養護)分包給專業專營公司,雙方正式簽定合同中寫明的金額總計。

二、房屋修繕

【房屋修繕】是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護,以保障房屋的住用安全,保持和提高房屋的完好程度與使用功能。

【房屋完好率】是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式:

房屋完好率=(完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積)÷房屋建筑總面積×100%

【危房率】是指危險房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計算公式:

危房率=危險房屋建筑面積÷總的房屋建筑面積×100%

【翻修工程】是指凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。

【大修工程】是指凡需牽動或拆換部分主體構件,但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。

【中修工程】是指凡需牽動或拆換少量主體構件,

但保持原房屋的

規模和結構的工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

【小修工程】是指凡以及時修復小損小壞,保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程。

【綜合維修工程】是凡成片多幢(大樓為單幢)大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。

【房屋修繕投資】是指對房屋進行各項修繕的投資。

【住宅共用部位共用設施設備維修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備的維修基金(簡稱公共維修基金),專項用于物業保修期滿后,共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。

【保修期】是指物業開發建設單位在物業交付使用后,對業主承擔保修責任的期限。

【公共維修基金額】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。

【共用部位】是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

【共用設施設備】是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、住宅共用部位共用設施設備維修基金

【住宅共用部位共用設施設備維修基金】(簡稱維修基金)是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定,新建商品住宅(包括經濟適用住房)和公有住房出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。

【商品房維修基金】是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定,新建商品住宅(包括經濟適用住房)出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。

【房改房維修基金】是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定,公有住房出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。

【上年末累計繳存余額】是指截至上年末住宅公共維修基金繳存總額扣除上年末累計使用額后的數額。

【本年繳存額】是指本年繳存的住宅公共維修基金的數額。

【本年使用額】是指本年使用的住宅公共維修基金的數額。

【自建立基金至上年末累計繳存總額】是指自建立基金起至上年末,住宅公共維修基金累計繳存的數額。

【自建立基金至上年末累計繳存總額】是指自建立基金起至上年末,住宅公共維修基金累計使用的數額。