物業管理公司維修指導書

1.疏通馬桶

1.1維修過程:

1.1.1先檢查馬桶堵塞原因。(詢問住戶)

1.1.2用馬桶抽子抽通馬桶。

1.1.3如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止。

1.1.4蓋好檢查口,進入室內后放水沖洗,直至能正常使用。

1.1.5反復放水檢驗馬桶是否暢通。

1.2告知住戶:使用馬桶時不要亂拋雜物(如硬紙)。

2.疏通地漏

2.1維修過程:

2.1.1先用抽子試通。

2.1.2試通不行,應查明原因打開檢查口檢查。

2.1.3不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。

2.1.4用水試通到正常使用。

2.1.5如水源不方便,可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗。

2.2告知住戶:不要在地漏中掉入任何雜物(如紙巾、手巾、剩菜、飯等)。

3.水龍頭漏水修理

3.1維修過程:

3.1.1檢查漏水情況,拆下水龍頭,檢查內芯栓,如是內芯斷裂,應更換內芯。

3.1.2如果是內芯橡皮過小或破損,應更換橡皮。

3.1.3如果是水龍頭自身有沙眼而漏水,應更換水龍頭。

3.1.4維修后,應反復開關水龍頭數次,使其開關自如。

3.2告知住戶:不要過度地扭緊水龍頭,以防內芯栓斷裂或像皮破損,更不要用硬物碰撞水龍頭。

4.維修墻內水管

4.1維修過程:

4.1.1先查找原因。

4.1.2關好室內所有用水閥門。

4.1.3查看水表是否轉動,如轉動說明墻內水管破漏。

4.1.4維修時先關水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。

4.1.5裝入新水管。

4.1.6打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再裝貼瓷片。

4.1.7關閉房間內所有水閥門,看水表是否轉動,并作24小時后跟蹤檢查。

4.2告知住戶:住戶一但發現墻面滲水,應須立即通知維修人員前來查看。

5.住戶家中無電維修

5.1維修過程:

5.1.1分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

5.1.1.1線路停電檢修。

5.1.1.2用戶總開關燒壞。

5.1.1.3因住戶使用電氣設備內部故障,或線路短路或漏電,致使開關保護電路動作跳閘。

5.1.1.4進戶線與接線端子接觸不牢。

5.1.1.5電度表燒壞。

5.2維修程序

5.2.1針對5.1.1中的情況及時向住戶說明停電的原因。

5.2.2針對5.1.1.1中的情況,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現場,看是否是線路出現短路;或因負荷太大超過電源保護開關容量;或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致。將住戶內用電設備的插頭拔下,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷近線路允許的額定容量接到電源上,恢復供電。

5.2.3針對5.1.1.2中的情況,首先將與跳閘開關有關的電氣設備插頭拔下(或將照明開關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電器接到電源上,直至找到故障跳閘原因并解決。

5.2.4針對5.1.1.3中的情況,斷開電源開關,將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后主可恢復關電。

5.2.5針對5.1.1.4中的情況,首先查看電度表參數是否符合用電線路規定,其次檢查電度表的接線是否正確。如確認是表本身質量而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續查找故障點。

5.3驗電

當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

5.4維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后,方可恢復關電。

6.插座無電修理

6.1維修過程:

6.1.1分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

6.1.1.1由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

6.1.1.2由于用電設備內部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路漏電,短路;或該插座線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。

6.1.1.3因為頻繁插拔造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

6.1.1.4線路出現斷線。

6.2維修程序:

6.2.1針對6.1.1.1中的原因,可告訴用戶在是在停電檢修線路。

6.2.2針對6.1.1.2中的情況,首先了解住戶使用的現場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,排除漏電點,再更換保險絲或將自動開關合上,恢復送電,若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

6.2.3針對6.1.1.3中的情況,先斷開此回路的電源開關,將插座重新接線,確認接線牢固可靠后,方可送電。

6.2.4針對6.1.1.4中的情況,先斷開此回路的電源開關,用萬用表歐姆檔找故障點,故障排除后方可送電

6.2.5檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩定。

6.3維修須知

維修人員在維修時應斷電后再斷電后再找故障。

7.配電開關故障修理

7.1維修過程

7.1.1分析原因:低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

7.1.1.1因線路出現短路現象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞。

7.1.1.2因線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大開空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發熱蝕損壞。

7.2維修程序:

7.2.1針對7.1.1.1中的情況,先將抽屜上的空氣開關置于"OFF"位置,再將電源側的斷路置開分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下)

,然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器后,恢復正常送電。如果是開關跳閘,先將電源的斷路器置于分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確認線路無故障后,將開關抽屜復位,恢復正常送電,最后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘,則需將此線路負荷減少;如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規格的元件后,方可恢復正常送電。

7.3驗電:線路送電后,看線路上的電壓,電流表指示是否穩定正常。

7.4維修須知:維修人員在維修時應斷電后再查找故障,斷電順序為先斷開負荷側開關,后斷開電源側開關

,送電順序相反。

8.洗臉(菜)盆下漏水

8.1維修過程:

8.1.1先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應馬上檢修此處,先拆下存水彎管,或用水中膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。

8.1.2如為水管破裂,應及時更換水管。

8.1.3如無破損情況,應檢查接口處是否密封,或用生膠帶重新密接口處,裝好不漏為止。

8.1.4如是臺式盆四周漏水,應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

8.1.5檢驗:在維修完后,放水試漏,以達到不再漏水的目的。若水泥修補過,應在水泥凝固后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。

8.2住戶須知

住戶不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水。

9.洗臉(菜)盆堵塞

9.1維修過程:

9.1.1先查明原因

9.1.2取下存水彎倒掉雜物或用抽子試通。

9.1.3如還是不通,打開檢查口用疏通機疏通,直至暢通為止。

9.1.4檢驗:盆中放入大量水做排放試驗,暢通為止。

9.2住戶須知:

9.2.1住戶在水池中不要掉入雜物。

9.2.2不要把飯菜倒入洗菜盆中。

10.馬桶漏水

10.1維修過程:

10.1.1先檢查漏水情況。

10.1.2如是出水口漏水,應先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應立即更換,裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一周(三小時后可以使用)。

10.3檢驗:維修后放水看是漏水。

10.4住戶須知:住戶應愛護使用馬桶。

11.公用天線常見故障修理

11.1公用天線常見故障有三類

11.1.1無圖像或圖像模糊黑花點多;

11.1.2圖像有重影;

11.1.3圖像上有緩慢移動豎白條或其它圖象

11.2常見故障的處理

11.2.1對于11.1.1類故障,全部頻道都這樣一般是放大器燒毀或元器件老化,增益降低或線路接口氧化,接觸不良,對其處理時首先應根據故障范圍確定可能發生故障的放大器及接口,進行測試檢查或用代換法找出故障點,并予以排除。如部分頻道(或香港臺或國內臺)故障,如天線方向無問題,則可能是相應的天線放大器或濾波器故障或接口接觸不良,可依照前法檢查,排除。

11.2.2對于11.1.2類故障其產生故障的原因是天線偏離正確方向或線路外屏蔽層接觸不良,處理時,應先確定天線方向,然后根據故障面大小,確定故障點的范圍,逐一檢查,測試,直至找到故障點,并排除11.2.3對于11.1.3類故障,其產生故障的原因主要是各頻道電平不均,而放大器又過載造成,此故障處理時,應先逐級檢查,對信號電平進行均衡,然后找出過載放大器進行調整,直至信號達到要求。

篇2:物業管理工程質量維修控制辦法

工程質量維修控制辦法(物業管理)

為了及時解決小區居民的工程質量問題,向住戶提供完善的服務,滿足住戶的合理要求,進一步提高公司的信譽,結合小區維修工作的實際情況,特制定本辦法。

第一條公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報修的責任,并設身處地為其解決實際問題,不可以職權范圍為借口推諉顧客。

第二條當住戶(顧客)來電或上門報修時,第一接收人應及時填寫《產品質量維修記錄》,明確維修項目的來源,問明事由,記清樓號、位置、顧客姓名。

第三條對住戶(顧客)報修與求助應耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

第四條項目辦應由專人負責住戶的維修工作,及時同住戶溝通根據《產品質量維修記錄》和具體的情況分清責任:

1.施工方責任分為施工工藝不當或材料不合格兩方面的原因,維修負責人應及時聯系施工方到現場查看問題,拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個工作日給予徹底維修,達到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時間予以維修,或維修后仍存在質量問題,項目辦可自行聯系解決。所發生的費用由施工方保修金中雙倍扣除。

2.顧客自身原因:由于顧客使用不當的質量問題,應及時、妥善地向顧客說明情況,并協助顧客聯系物業部門給予有償服務。

3.保修期外,如果顧客(居民)向項目辦反映質量問題,項目辦應向顧客作好解釋工作,協助顧客聯系物業部門給予有償服務。

第五條對于明確維修的質量問題,項目辦維修負責人員及時電話通知承包方(或掛號信通知并查詢),承包方要在規定的時間內維修好,經住戶簽字認可后報項目辦。作為工程維修金的支付憑據。如承包方在規定的時間內不能修理好,項目辦可自行安排進行維修。

第六條維修過程中,項目辦應安排專門人員對維修過程質量進行監督、檢查,并對維修過程和結果進行確認。

第七條維修好的房屋要由項目辦(兩人以上)簽字認可并經住戶簽字,維修方在一個月后進行回訪檢查,無質量問題后,辦理工程量驗收單進行結算。以上發生的費用扣承包方工程款。

第八條維修時間:為不影響住戶的生活,項目辦人員應確保所維修項目在規定的時間內完成。

1.對急修項目(如:自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、漏電),要在30分鐘內到位,12小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對住戶(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。

2.一般維修原則上2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。維修時限不得以節假日和休息時間順延。

第九條項目辦負責人對維修的過程和結果負責,確保維修結果達到預期的要求。

工程名稱

施工方

維修

部位、

內容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發生費用

住戶滿

意程度

優

良

好

差

住戶簽字

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工程質量維修控制辦法(物業管理)維修

部位、

內容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發生費用

住戶滿

意程度

優

良

好

差

住戶簽字

維修

部位、

內容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發生費用

住戶滿

意程度

優

良

好

差

住戶簽字

備注

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篇3:物業管理手冊－維修服務控制程序

物業管理手冊:維修服務控制程序

1、目的

對管轄區內設施設備維修、維護和保養服務進行控制,確保各種設施設備正常運行。

2、適用范圍

適用于管轄區內設施設備維修、維護和保養服務過程的控制。

3、職責

3.1物業服務中心負責管轄區內各種設施設備的維修、維護和保養。

3.2工程部負責根據公司安排的相關設施設備的維修。

3.3品質部對維修服務過程進行抽查。

4、程序

4.1根據公司要求,維修服務應做到:

4.1.1水暖維修工熟悉所管轄區內樓宇水暖線路分布情況,公共設施情況,公共設施完好無損。其中道路要平整、無積水、無損壞,各種井蓋無損壞、無丟失,污雨水井無堵塞現象。

4.1.2維修電工熟悉所管轄小區用電情況、用電設備位置,各種用電設施正常運行。

4.2各項維修服務規范,各項維修服務具體要求明確,具體執行《水暖維修工作業指導書》、《配電房及維修電工作業指導書》,填寫《維修任務單》、《業主提供產品責任書》。

4.3接待專員每日將維修情況登記在《服務登記本》上,維修主管對維修服務過程進行日常檢查,每周書面考核不低于二次,填寫《服務過程檢驗單》。品質部對維修服務過程進行抽查,填寫《品質部抽檢單》。

4.4工程部維修人員將維修情況登記在《維修單》和《工程維修統計表》上,具體執行《工程部維修技師作業指導書》、《工程部維修工作業指導書》。

4.5人力資源部根據《人力資源控制程序》的規定組織維修人員進行崗位職責和技能的培訓。

5、相關文件

5.1《人力資源控制程序》

5.2《水暖維修工作業指導書》

5.3《配電房及維修電工作業指導書》

5.4《工程部維修技師作業指導書》

5.5《工程部維修工作業指導書》

6、相關記錄

6.1《維修任務單》JW/JL-7.5.1-5-001

6.2《業主提供產品責任書》JW/JL-7.5.1-5-002

6.3《工程維修統計表》JW/JL-7.5.1-5-003

6.4《維修單》JW/JL-7.5.1-5-004

6.5《服務過程檢驗單》JW/JL-8.3-1-001

6.6《品質部抽檢單》JW/JL-5.4.5-003