寫字樓、大廈房屋維修管理

隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業(yè)戶的財產(chǎn)及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養(yǎng)維修成為一項重要的環(huán)節(jié),為業(yè)主的房產(chǎn)得以保值及增值。

進行大廈維修前要做好工程招標(biāo),工程設(shè)計技術(shù)指標(biāo),合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結(jié)算及維修、技術(shù)資料整理等!

(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為A.翻修B.大修C.中修D(zhuǎn).小修E.綜合維修五項.

A.翻修工程:指全部拆除,重新設(shè)計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準的要求.

B.大修工程:指需拆換/改動部分主體結(jié)構(gòu),但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.

C.中修工程:指拆換/改動少量主體結(jié)構(gòu),保持原來房屋的規(guī)劃和結(jié)構(gòu)的工程,費用約為同類造價的20%以下.

D.小修工程:指日常小損小壞的修復(fù),保持房屋完損等級,進行日常的養(yǎng)護工程.

E.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結(jié)構(gòu)的造價20%以上的費用。

(2)寫字樓修繕的標(biāo)準,按房屋不同的結(jié)構(gòu),裝修及設(shè)備條件劃分,以一等房屋為標(biāo)準,內(nèi)容包括:

A.結(jié)構(gòu):包括磚木,混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。

B.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。

C.門窗:正規(guī)門窗,有紗門窗或雙層窗。

D.墻面:中級或中級以上的粉飾。

E.設(shè)備:獨廚有水電、衛(wèi)生設(shè)備、采暖地區(qū)有暖氣。

(3)寫字樓結(jié)構(gòu)的修繕注意事項

A.對混凝土結(jié)構(gòu)變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況,應(yīng)進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。

B.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環(huán)氧樹脂涂料進行防護。

C.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)的維護工作。

D.對房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,不得隨意改變用途,超載或?qū)Y(jié)構(gòu)進行改造。

(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項

A.屋頂應(yīng)每季進行一次全面檢查。

B.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。

C.灰屋面架設(shè)設(shè)施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。

D.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應(yīng)采取保護性措施,防止屋面受損。

(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。

A.不得隨意將通風(fēng)道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。

B.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內(nèi)清潔,防止在垃圾道上鑿洞。

C.垃圾斗、垃圾門應(yīng)每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。

D.應(yīng)注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應(yīng)及早維修。

(6)房屋修繕施工及環(huán)境保護注意事項:

A.噪音的控制:修繕施工設(shè)備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應(yīng)用箱蓋、消聲罩及風(fēng)管吸尖設(shè)施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當(dāng)?shù)攸c加工!

B.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產(chǎn)生,應(yīng)做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風(fēng)小的天氣施工。

C.垃圾的管理:應(yīng)將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。

D.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內(nèi)部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。

E.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應(yīng)做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應(yīng)做好保護措施,防止破壞綠化。

篇2:房屋維修管理制度范例

房屋維修管理制度

1.0本公司的房屋維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。

2.0本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造和更新。

3.0維修工作的責(zé)任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。

4.0責(zé)任人負責(zé)制訂所屬財產(chǎn)等的維修計劃,依據(jù)維修計劃和預(yù)算,組織施維修業(yè)務(wù)。

5.0辦公室協(xié)助責(zé)任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。

6.0財務(wù)部協(xié)助責(zé)任人,編制綜合維修預(yù)算,檢查執(zhí)行預(yù)算與實際維修費用是否一致。

7.0維修計劃的確立

7.1責(zé)任人在進行維修前,應(yīng)向辦公室提交維修計劃。

7.2辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。

7.3辦公室從技術(shù)的角度對維修計劃的內(nèi)容進行審查,提出投資計劃,交財務(wù)部經(jīng)理審查。

7.4財務(wù)部經(jīng)理依據(jù)該計劃,編制資金計劃。

7.54000元千設(shè)備投資計劃和資金計劃的由副總經(jīng)理審批,超過4000元由總經(jīng)理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。

8.0維修的實施

8.1對核準的維修項目,責(zé)任人和相關(guān)部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務(wù)部經(jīng)理后,組織實施。

8.2緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實施。

8.3當(dāng)責(zé)任人制訂的詳細實施計劃的內(nèi)容、期限和預(yù)算,與預(yù)算投資計劃有顯著差別時,應(yīng)按第8.1所列程序,修訂投資計劃。

9.0維修的監(jiān)督與審查

9.1維修實施后,如維修內(nèi)容、期限、預(yù)算等需要作重要變更,或需追加預(yù)算時,經(jīng)責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預(yù)算申請。

9.2辦公室主任應(yīng)從技術(shù)角度對上述申請作出審查,編制設(shè)備計劃修正案,提交財務(wù)部經(jīng)理審查。

9.3維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經(jīng)理裁決,超過1萬元,由董事會審議。

10.0責(zé)任人應(yīng)及時向辦公室主任、財務(wù)部經(jīng)理報告維修進展和預(yù)算執(zhí)行情況。

11.0公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。

12.0本規(guī)程的實施細則則負責(zé)維修計劃實施管理的公司主管和財務(wù)主管制訂。

13.0本規(guī)程自××年××月××日起實施。