大廈機電設備設施維保方案

重視設備的使用管理和維修保養,延長設備的大修周期和使用壽命。

1、重視機電設備的使用管理

建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態,杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經濟運行。

2、加強機電設備維修養護

對設備實行三級保養(即日常維護保養、一級保養、二級保養)和設備點檢,及時發現設備隱患,減少、避免突發故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態,延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。

根據我們管理政府物業的經驗,維修養護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。

3、提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率

①選擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。

②采用先進的操縱控制技術(如微機控制、并聯控制、群控控制、智能控制),優化電梯運行狀態,有效地縮短乘客候梯時間。

實現水泵的高效經濟運行

在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區,實現水泵的高效經濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節能效果影響很大。

在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統將變頻運行的泵轉為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯運行水壓偏高時,系統能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統自動轉入小泵運行狀態,自動將變頻泵切除,并在管網水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統的恒壓和小泵運行狀態,根據管網水壓的變化自動轉換。

做好水處理工作

(1)降低污垢對換熱設備的影響

空調系統存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關鍵因素。循環水系統中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調設備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進行水質檢測,然后依據檢測結果向水系統中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創造條件。

(2)清除和防止銹蝕

由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產生污垢,導致制冷量衰減,應定期對冷卻/冷凍水用化學清洗劑進行除銹,另外還要進行預膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護膜。

為了延長設備的使用壽命,降低能耗,在接管物業后,立即對空調系統清洗除污、除銹,再進行預膜處理(膜層極薄,對導熱系數無影響),以減輕腐蝕程度。據統計,空調設備水系統使用中進行預膜處理與不做預膜處理對設備使用壽命(年)的影響如表所示:

空調設備水系統進行預膜處理對設備使用壽命影響對照表

設備處理使用方式

壽命供水管揚水泵制冷機組冷卻塔風機盤管/風柜

運行中作預膜處理181111.211.98.0

未進行預膜處理12.69564.0

由于采用無機酸、有機酸等傳統水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結垢,在空調水處理時,我們采用高分子多元聚合物復合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。

節約用水

**市是淡水資源比較缺乏的地區,減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節約用水,防止供水設備及管路滲水、漏水外,推廣應用性能卓越的節水器具與設備,是實現節約用水的重要措施和途徑。采用先進的節水設備,雖然會增加設備初期的資金投入,但從長遠考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節省電力資源。

在本物業大廈中,我們將采用下列手段實現節約用水:

①珍惜水資源,大力倡導節約用水的觀念。

②物業管理處水電及保安人員時常巡視,發現有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復,維修時先切斷水源,以免造成浪費。

③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據需要設定合適的水位,可收到一定程度的節水效果。

④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統壓力不足或不穩定引起管路"停水"等假象,造成用戶未適時關上水龍頭,在管路供水恢復正常時造成水浪費。

⑤使用延時自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統中采用延時自閉水閥,根據需要調節延時關閉的時間,用較少的水量就可達到滿意的沖洗效果。如果采用感應式延時自閉水閥,更可收到節水和衛生的雙重效果。

⑥合理布置安裝減壓閥和使用節水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統中各用水管獲得適當的水壓和流量。由于水的漏失率和浪費程度幾乎同供水系統的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現象,減壓閥具有改善系統運行工況和潛在節水作用。使用節水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。

提高供配電系統的節能效果

(1)供冷系統設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區別對待,根據需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。

(2)根據實際用電負荷的變化調整變壓器的投入數量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現調荷節電。

(3)配電系統中發揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節能效果。

(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優質高效的節能燈具,加強該系統啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現顯著的節能效果。

篇2:機電設備維保工崗位職責

機電設備公司維保工崗位職責

1、樹立全心全意為客戶服務的思想,樹立全心全意為客戶服務的思想,客戶服務的思想做到服務熱態度和藹、語言文明、舉止端正、情、態度和藹、語言文明、舉止端正、作業規范。

2、積極參加公司組織的各種安全活動。積極參加公司組織的各種安全活動。

3、嚴格執行公司DB11/418-2007《電梯日常維護?！娥B規則》、DB11/419-2007《電梯安裝維修作養規則》、《業安全規范》、GB18775-2009《電梯、自動業安全規范》、《電梯、扶梯和自動人行道維修規范》扶梯和自動人行道維修規范》及本公司制定的工藝標準進行電梯維修保養作業。工藝標準進行電梯維修保養作業。

4、依據本項目的電梯維修保養方案》依據本項目的《電梯維修保養方案》《定期保養電梯,天進行一次保養,電梯,間隔不大于15天進行一次保養,認真填寫日常維護保養記錄。填寫日常維護保養記錄。

5、當接到顧客反映電梯故障的通知時,當接到顧客反映電梯故障的通知通知時維修工必須以最快的方式到達現場進行搶修,須以最快的方式到達現場進行搶修,搶修完畢后填寫《應急維修記錄單,客戶簽字確認確認。后填寫應急維修記錄單》由客戶簽字確認。

6、《維修工必須保證所負責項目的電梯能夠正常維修工必須保證所負責項目的所負責項目的電梯能夠正常運行,盡量降低故障率,運行,盡量降低故障率,并不斷提高客戶的滿意度。意度。

7、凡在維修保養時發現設備存在質量安全問題在維修保養時發現設備存在質量安全保養時發現設備存在質量安全問題立即整改,不能立即整改的應及時向上級上級匯應立即整改,不能立即整改的應及時向上級匯整改完畢后應重新檢查確認確認。報,整改完畢后應重新檢查確認。

篇3:機電設備維保部副經理崗位職責

機電設備公司維保部副經理崗位職責

1、積極協助部門經理具體負責電梯維保工作,積極協助部門經理具體負責電梯維保工作,貫徹落實本部門各項工作。徹落實本部門各項工作。

2、完成本部門分解的各項目標。完成本部門分解的各項目標。

3、負責維保技術支持工作,解決疑難故障。負責維保技術支持工作,解決疑難故障。

4、負責維保項目的定期安全、負責維保項目的定期安全、質量檢查及年檢工作。

5、負責與客戶的日常聯絡,負責與客戶的日常聯絡,商洽簽訂維修、保養商洽簽訂維修、合同具體事宜。合同具體事宜。

6、負責編制維保材料、工具的使用計劃。負責編制維保材料、工具的使用計劃。

7、依據維保合同條款要求,依據維保合同條款要求,監督個區域保養站)(保養站)維修保養工作的落實情況。維修保養工作的落實情況。

8、做好維保員工的安全交底工作,做好維保員工的安全交底工作,嚴格執行國家的法律法規及相關規定。的法律法規及相關規定。

9、維保資料及時收回。維保資料及時收回。