投訴、舉報管理制度

　　第一章總則

　　第一條為了保障投訴、舉報管理工作順利進行，保護當事各方的合法權益，獎勵舉報有功人員，結(jié)合本公司實際情況，特制定本管理制度。

　　第二條本制度適用于公司各生產(chǎn)廠、職能管理部門一切涉及吃拿卡要和亂收費行為的投訴、舉報管理工作。

　　第三條企業(yè)管理部是公司投訴、舉報的管理單位。投訴、舉報的具體調(diào)查等日常工作由督查員負責，問題嚴重的投訴、舉報案件，由企管部負責牽頭組成調(diào)查組進行調(diào)查，并根據(jù)情節(jié)拿出處理意見，上報總經(jīng)理。

　　第四條受訴部門接受投訴、舉報案件后，應當認真調(diào)查研究，在查明事實的基礎上，依據(jù)公司有關規(guī)章制度處理。

　　第五條公司各級管理人員和具有一定職權的職工都須接受職工、客戶的監(jiān)督，對于被投訴、舉報的問題，應本著“有則改之、無則加勉”的態(tài)度，主動配合調(diào)查，不得對投訴人或舉報人冷嘲熱諷及打擊報復。

　　第二章投訴、舉報受理范圍和方式

　　第六條投訴是指職工、客戶在公司工作、生活和業(yè)務往來中的合法權益已經(jīng)或即將受到侵犯而采取的申訴和揭發(fā)的行為。本制度適用的投訴范圍包括：

　　(一)擅自克扣職工工資、獎金，未按公司規(guī)定標準收取費用或巧立名目濫收費用，侵犯職工、客戶經(jīng)濟利益的行為。

　　(二)對職工、客戶進行造謠、謾罵、歧視、侮辱甚至毆打，或泄露當事人隱私、侵犯其名譽及其他人身權益的行為。

　　(三)在績效考核中不公平、不公正對待職工業(yè)績的行為。

　　(四)在工作中態(tài)度惡劣，故意刁難職工、客戶，無故推諉應當受理事項而不予受理的行為。

　　(五)對正常申訴進行打擊報復的行為。

　　(六)其它侵犯或妨礙職工合法權益的行為。

　　第七條舉報是指職工、客戶對已經(jīng)或即將侵犯公司財產(chǎn)、聲譽等合法權益，危害公共利益，或違反公司規(guī)章制度和國家法律法規(guī)等進行揭發(fā)、揭露的行為。本制度適用的舉報范圍包括：

　　(一)利用工作或職務之便謀取私利、貪污、受賄、索賄等徇私行為。

　　(二)濫用職權、恣意揮霍公司財產(chǎn)的行為。

　　(三)故意毀壞設備、工具等公司財物的行為。

　　(四)泄露公司重要決策、財務數(shù)據(jù)等秘密的行為。

　　(五)兼任其他公司職務或兼營與本公司同類業(yè)務等損害公司權益的行為。

　　(六)利用公司名義在外進行招搖撞騙、欺詐的行為。

　　(七)虛報業(yè)績、瞞報事故等舞弊行為。

　　(八)對能夠預防的事故不積極采取措施等玩忽職守行為。

　　(九)在公司或宿舍內(nèi)進行賭博或偷盜、侵占同事或公司財物等違法行為。

　　(十)其它多次或嚴重違反公司各項規(guī)章制度或侵犯公司權益的行為。

　　第八條鑒于匿名投訴和舉報使得受理后無法與投訴或舉報人取得聯(lián)系，給取證查處工作帶來很大困難，因此投訴、舉報應采用署名方式。對于匿名投訴和舉報也必須進行調(diào)查處理。

　　第九條職工、客戶可通過信函、電子郵件、網(wǎng)上投訴、投訴電話或來訪等多種方式進行投訴和舉報。

　　第三章投訴、舉報受理程序

　　第十條督查員如收到署名的投訴或舉報信函、電子郵件、網(wǎng)上投訴等，應以保密的方式通知投訴或舉報人，確認投訴或舉報材料已經(jīng)收到。

　　第十一條對來訪或以口頭方式進行投訴或舉報的，受理人應當熱情接待，認真做好談話。

篇2:小區(qū)物業(yè)管理投訴情況調(diào)查報告

　　小區(qū)物業(yè)管理投訴情況調(diào)查報告

　　物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。

一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況

　　我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。

二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因

　　隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：一業(yè)主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠;三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。

　　據(jù)了解，目前我市已有八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。二企業(yè)對管理服務的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。三老舊小區(qū)基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：

　　一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。

　　其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：

　　一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。四開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。

　　一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。

　　1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足;二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。

　　2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。

　　3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。

　　4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

　　1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。

　　2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預。

　　3、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。

　　4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議

　　1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務;深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益;進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。

　　2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。

　　3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關;要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設;物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

　　4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。

篇3:顧客投訴服務標準

　　為確保公司質(zhì)量體系的建康、適宜發(fā)展，向顧客提供完善的服務，滿足顧客的合理要求，進一步提高公司的信譽，特制定《顧客投訴服務標準》：對違反標準要求的，嚴格按照公司的考核管理辦法執(zhí)行。《顧客投訴服務標準》：全體員工均有熱情接待、聽取顧客投訴的職責，并設身處地為其解決實際問題，不可以職權范圍為借口推諉顧客，當住戶(顧客)來電或上門投訴時，須堅持以下處理原則：

　　一.聽清楚在接待住戶(顧客)投訴時，應耐心聽住戶(顧客)講完，聽清投訴的內(nèi)容，不得打斷其說話，更不能急于表態(tài)。

　　二.問清楚待住戶(顧客)講完后，要進一步問清有關情況，切忌與住戶(顧客)正面辯駁，應客觀冷靜地引導其敘述清楚實際情況。

　　三.跟清楚受理住戶(顧客)投訴要一跟到底，直到問題得到解決并回復為止。對不能解決的投訴，應婉轉(zhuǎn)地向其講清楚，并確定下次回復的時間。四.復清楚對住戶(顧客)的投訴在充分了解有關情況后，應及時把處理的過程及結(jié)果清楚地回復住戶(顧客)，以表明其投訴已得到足夠的重視和妥善的解決。

　　五.記清楚處理住戶(顧客)投訴后，應把投訴的事項、處理過程及結(jié)果清楚地記錄于《顧客投訴記錄》。

　　報告重大投訴，必須馬上報告部門負責人或分管經(jīng)理。

文明用語

　　1因人稱呼(如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友)

　　2您好

　　3請進、請坐、請講、請問

　　4請稍等

　　5謝謝

　　6對不起

　　7請原諒

　　8很報歉

　　9沒關系

　　10不客氣

　　11請您排隊等侯

　　12請不要著急

　　13很高興能為您服務

　　14請您先看一下須知

　　15您有什么愿望，請告訴我

　　16對不起，請注意保持環(huán)境(室內(nèi))衛(wèi)生(請您不要吸煙)

　　17請把您的需求告訴我

　　18我能為您提供什么幫助嗎?

　　19我理解您的心情

　　20我會盡量幫助您

　　21請您按規(guī)定填寫表格

　　22有不懂的地方您盡管問

　　23很抱歉，讓您久等了

　　24不用謝

　　25請放心

　　26我們幫您辦

　　27請留下保貴意見

　　28您慢走

　　29請走好,再見

　　30為您服務是我應該做的!

　　31您的需求就是我的職責

　　32對待業(yè)主(業(yè)主(使用人))語言應該表達恰當、聲調(diào)溫和、親切自然。

服務忌語

　　1帶有蔑視性、侮辱性的稱謂，如：老頭、老太婆、神經(jīng)病等等

　　2喂,干什么

　　3喊什么,等一會兒